福德花園酬金制物業服務合同

2024-06-20 3961

　　深圳市龍崗區布吉福德花園酬金制物業服務合同

　　甲方：深圳市布吉福德花園業主委員會

　　乙方：深圳市港新物業服務有限公司

　　20**年10月8日至13日福德花園第三屆第三次業主大會投票表決通過《深圳市港新物業服務有限公司》獲得花園物業管理服務權并通過以酬金制為物業服務方式。經甲、乙雙方協商，合同期限暫定為3年，滿一年的最后一個月(第十一個月)需經業委會全體委員和顧問監督成員按服務標準百分比考評，且須超三分之二以上考核人員通過，合格率達80%以上在合同期限內才自然續聘，否則按本合同第11條雙方約定第4款之規定即予解聘現有物業。在聘用物業期間，暫按公共收入和物業費總數的10%(維修金除外)作為物業公司每年的酬金。每月提取的酬金，按當月的公共收入總數10%在次月的15日前支付?！陡坌挛飿I》駐福德花園物業服務處財務實行獨立收支，按合同簽訂的要求實行定崗、定員、定薪酬。涉及合同未簽訂之前的一切裁員及福德花園物業服務處的經濟往來、債務糾紛，概與本屆業委會無關。經甲乙雙方協商，乙方考慮其工作關系原因，提出甲方予以財務嚴格監管，按照本合同第四條《福德花園物業管理服務收費標準》第四項、第六項執行，如發現物業財務人員對所收物業費和所有公共收入不存入“業主大會”監管賬戶，隱瞞收入，夸大支出，弄虛作假，一經發現假一罰十，并且依法追責，而且甲方有權隨時辭退更換財務人員。根據《中華人民共和國合同法》、《物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《深圳經濟特區物管條例》等國家、地方法律法規，本著“明晰小區產權歸屬，明確雙方權利義務”的原則，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲乙雙方達成以下合同條款。雙方約定并達成共識：物業管理是一種有償的商業服務，應遵循市場經濟的原則規律，本著公平誠信的商業道德，雙方友好合作，共同發展，實現雙贏。

　　第一條福德花園小區物業基本情況

　　小區位置：布吉街道西環路136號福德花園東西南三側，東為福德廣場AB座，德昌苑1至3座以道路和工業區邊坡為界，南為福德中心，西為福德花園內，北西靠山坡、東以公路、南以深圳特殊學校為界。

　　占地面積：42,538平方米;總建筑面積：114,440.86平方米;總戶數1745戶。(注：以相關規劃與竣工驗收報告為準)。公共場所、設施、設備、固定資產列表：可以合同附件形式列表(電梯、消防、供水、供電、公共用房、共有車位等固定資產，也可包括基本的桌椅、電腦等動產)，對物業未列表的物業用房、會所、豪苑1至3座樓下辦公用房，憑產權證確定產權歸屬，如開發商未能提供產權證，該產權按政府有關部門提供的有效文件確定產權，不確定的按法院判決為準。

　　第二條福德花園物業管理服務范圍及責任劃分

　　福德花園物業管理服務范圍：福德花園紅線以內至業主戶門以外，及本合同特別備注責任范圍以外的所有公共部分及公共設施設備。主要包括:

　　一、承擔福德花園房屋建筑本體共用部位：各樓座(樓頂、天臺、自行維護維修)梁、柱、外立面墻體和基礎等承重結構部位、樓梯間、走廊通道、電梯廳、信報箱、大廳及天花吊頂、設備機房等的維修、養護和管理。承擔福德花園公共場地、建筑物共用部位、消防通道的環境清潔衛生、垃圾的收集、清運;小區四害消殺;公共區域綠化;內外院、地面道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、污水井、停車庫抽水泵房、路燈照明、房屋的架空層等的維修、養護和管理。

　　二、承擔小區公用設施設備的日常養護和維修，如：小區供電、加壓供水設備、配電系統、樓內消防、視頻監控、門禁、車場道閘、抽風排煙、抽排水、住宅電梯、供水、消防供水系統、對講(戶內對講機費用由業主承擔)、信報箱(換鎖費用由業主承擔)、油漆鐵藝柵欄、油漆管線豎井防火門;花園空調風扇維護維修;公共通道門禁門鎖維修更換;小區公共照明、等設施設備、消防等,以上不含業主戶內所有供電、供水、排水、排污管道、燃氣、對講機設備的維修、養護、管理和運行服務。以上項目的日常維修物料費用，在物業管理費中列支。

　　三、福德公共設施設備的大修改造及新增、整體更新更換，花園主體外墻、戶外公共管道、小區道路改造、小區發電設備的更換改造在日常維修金中列支。日常維修金費用不夠時，由業委會負責組織業主按深圳物管條例規定統籌,可在福德花園公共收益積累中列支。

　　四、業主以門為界，自行負責戶內業主家電、空調滴水管、室內燈具、水龍頭、廁便器、戶內供水管網、戶內上下污水管道、電路老化等的維修，屬物業有償服務費用自理。業主家發生排污管道老化漏水，不得損害相鄰業主利益，為減少受損，受侵害一方當事業主，可書面向物管服務處申請對肇事方停水停電，以減少樓下業主損失。福德花園樓頂天臺，屬小區公共部分范圍。鑒于歷史原因，凡在福德花園樓頂天臺和樓頂住宅通道搭建了房屋、陽光棚、圍欄的，將自行承擔其相關樓層的防漏水、隔熱層維護維修，小區物管不承擔以上樓頂、平臺房屋、墻體、地面、漏水等的維護維修。

　　五、福德花園實行24小時封閉式管理，對福德花園規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區安保工作。杜絕外來推銷人員進入小區散發、張貼廣告，及其它非公益性的商務活動。拒絕外來人員進入小區聚眾賭博。福德花園禁養大型、烈性犬只;嚴禁傳播封建迷信和*宣傳。

　　六、負責小區健身區設備設施的日常監管。該設施出現損壞需要維修時，乙方應及時進行維修，若設備存在安全隱患時，乙方應及時報請甲方同意后予以拆除，以防器材損壞發生意外。

　　七、做好福德花園物業檔案管理、資料的建立和保存工作。做好政府法規和行業規定應由物業管理服務處承擔的其它工作。

　　第三條福德花園物業管理服務標準

　　一、乙方按《深圳福德花園物業管理服務合同》和國家級別的物業管理規范標準為甲方提供物業管理服務，并以此國家服務標準作為管理服務考核標準，確保合同期內獲得并保持優良服務稱號。

　　1、安全：對小區實行全封閉管理，24小時視頻監控，保安不缺崗，不脫崗，確保小區住戶安全零發案。確保小區消防、視頻監控系統正常使用，可隨時調閱查詢。保安上班不玩手機，不得脫崗或在崗睡覺。

　　2、衛生：加強小區衛生保潔監督，每天清潔各樓層及電梯、大廳、公共環境。保證樓內公共區域無蟑螂、老鼠;保持小區道路及花園公共空間整潔;加強對住戶裝修的監管，夜間和法定節假日禁止裝修;杜絕違規拆移承重墻裝修;禁止在戶外加裝向外擴展的籠式防盜窗網;禁止違章亂搭建。每周五清洗一次大廳及公共路面;每季1次清洗花園各樓儲水池，保證業主飲水衛生安全。做好垃圾分類清運工作，加強對樓內亂扔垃圾行為的排查管理，禁止高空拋物，對不文明行為予以點名曝光。

　　3、設備運轉正常：保證花園公共設施設備正常運行;加強花園供電、排污、抽排水、排煙設備、電梯、消防、監控、門禁、停車場系統等的維護保養，確保正常運行。保證小區日常照明和監控、門禁等設備能正常使用，公共照明應做到每日天黑天亮按時開關燈，按時不開燈、不關燈，每發現1次對相關負責人處罰20元。

　　二、若因乙方監管失職失查和維修不善，造成小區公共設施設備損壞、丟失，電梯墜落人員傷害和公共地面、墻體損壞，乙方將承擔修復、賠償責任。若由業主造成損壞的，相關當事業主應承擔修復、賠償責任。

　　三、在合同到期時，乙方應保證各種公共設施設備能正常運行移交，否則將承擔修復、賠償責任。為了保證物業管理服務的品質和物業管理服務的正常進行，參照當前物業管理行業應聘規則辦事。

　　第四條福德花園物業服務收費標準及管理

　　按照酬金制的規則，花園的全部收入與支出，必須在授權業主委員會聘請有資質的會計師事務所設立的業主大會銀行賬戶上監督和管理。(待新的物業法通過時，按新的執行)按照合同的要求，每月的收入包含業主的物業管理費(日常維修金繳存到住建局維修基金管理賬戶)及公共收入必須隨收隨存入業主大會指定會計師事務所代業主大會開立的銀行監管賬戶上(賬號待定公告)。物業服務處人員的開支及其它開支經業委會審核后再從業委會指定的賬戶上支付，節余部分保留在業主大會指定的賬戶上。

　　一、收費標準：經甲乙雙方收支成本預算，福德花園按國家發改委規定，實行市場機制調節物管收費標準，即先核算收支成本，再確定收費標準。福德花園物業管理服務采取“定額酬金制”，業主所繳納的物業管理費標準，應經業主大會表決通過，目前已收物業費標準，暫按多層(無電梯)每月0.9元/㎡,高層(帶電梯)每月2.2元/㎡,高層商鋪每月3.8元/㎡,低層商鋪(含幼兒園)每月1.5元/㎡,所收物業費者按產權證的建筑面積計算。

　　二、繳費方式：每月20日前，業主和租戶，收取上月的物業管理費，和代收的停車費、水電費、及本體維修基金，業主和租戶可通過銀行賬戶托收代扣，或支付寶、微信支付，切記寫明樓座、房號、車牌號，確保業主所交資金安全支付到賬，業主所交任何費用，一律轉入業主大會指定會計師事務所代業主大會開設的銀行監管賬戶上(賬號待定公告)，凡對已交費(除代收代支水電費外)未存入業主大會開立的銀行監管賬戶的款項，一經查實，視為挪用公款，予以追責。(業主繳交的本體維修基金，按政府的要求，存到住建局指定的賬戶上)。

　　三、繳費日期：經福德花園業主委員會商定，對物業收取業主(租戶)的物業費、日常維修金、代收水電費，仍按物業原定日期，每月20號前收取上月的費用，逾期按日3‰計收滯納金，跨月欠費，按月結算;逾期不交費，超過5天未交費者，視為自動放棄在花園的停車資格，其停車年卡在智能停車系統自動取消，再將停車卡資格轉讓給排隊候購月卡的業主。物業服務處應將智能停車系統最高管理員權限移交給業委會與物業共同監管。

　　四、經福德花園業主大會共同決定委托第三方有資質會計師事務所代為本花園業主大會開立銀行財務監管賬戶，自合同簽訂之日起，實行“財務共管”“資金監管”，即經福德花園小區業主繳納的物業管理費、停車費、臨時停車費、小區空間使用費及電梯廣告費、網絡費、游泳池、藍球場等，一切屬于業主的所有費用及公共收入，一律存入經福德花園業主大會委托監管的銀行賬戶，其余物管合同所委托的管理服務職責不變，稅收按國家政策規定執行。經福德花園物業代收代繳的費用實行現金、銀行委托代收、或支付寶、微信支付運作，每月30日前將業主(租戶)未交費者名單在業主微信群公布，促其自覺交費，銀行代扣費用的業主(租戶)，需要清單的完成繳費后，憑銀行扣款回執可到物管服務處打印清單。

　　五、經甲乙雙方協商，福德花園“資金監管”后，乙方只對所收取的物業管理服務費、公共收入、臨時停車費收入部分，承擔財務做賬、報稅納稅職責。福德花園物業管理費、其它收支賬目的日常收繳費的核對、報表賬冊填報等。為了相互制約，有效監管小區公共資金，保障小區公共收支公開透明，保障公共收入資金不被挪用侵占。福德花園業主大會委托第三方托管的賬戶，甲乙雙方約定，進入該賬戶的資金，乙方確需現金支付的費用，由乙方填寫用款申請報告，甲方審核確認后方可支付。

　　六、乙方要加強收費繳存，協助甲方做好物業管理費、停車費等小區公共資金的催收繳存，所有一切收入[對臨時停車費(一律憑微信支付，禁止用現金收取)等以及其他屬于業主共有的收入]從20**年5月1日起，一律如實存入業委會委托第三方有資質的會計師事務所為業主大會開設的銀行賬號上(具體賬戶號碼待開戶后確定)如3日內不存入，視為侵占挪用，依法處理。福德花園物管服務處日常零星支出，經福德花園業主委員會審核同意，物管服務處可申請一定金額的備用金(在預算定額范圍內)，按每季度次月10日前，物管服務處憑票據經甲方審核方可報銷。零星支出報銷金額，財務負責做帳，乙方將承擔由此產生的一切責任;若隱滿收入,夸大支出，弄虛作假報銷費用，一經發現假一罰十。

　　七、福德花園物管大額維修支出，按福德花園業主大會及監督部門審核程序和審核金額列支。福德花園物管電梯、保潔、消防等外包項目，由物管服務處專業把關選擇外包單位及預審外包費用，然后送業委會審核后由甲、乙雙方與丙方直接簽約，未經業委會簽訂的外包和租賃合同一律無效;必須經業委會審核或招標承包簽訂合同。物管服務處作為“監督見證丙方”同時在合同上簽字確認。福德花園所有物管外包項目費用，由丙方提供稅務發票，經甲方審批通過銀行轉賬方式，由乙方辦理支付項目款如未經甲方審批乙方直接轉入外包項目承接方賬戶，由乙方承擔一切經濟責任。

　　八、甲乙雙方約定：福德花園業主大會監管賬戶，由乙方日常使用監管，乙方按雙方合同約定的收費標準，每月20日前協助甲方，代為進行物業管理費的代扣收繳，做到計費準確，收費公開透明，不亂收費。乙方所代收的臨時車出入停車費一律通過微信或支付寶的方式存入福德花園的業主大會監管賬戶上,不得收取現金，不得挪作它用。乙方如實列表做賬，填報現金收支日報、月報，每次月5日前報送福德花園主委員會審核。

　　九、甲乙雙方約定：福德花園物業管理費同業主繳納的公共本體維修基金分離;福德花園物業管理費同小區公共收益分離;福德花園物業管理費同小區停車費收入分離。以上各項收入單獨列賬，物業費用不足部份按年初預算定額分季彌補。

　　十、小區全體業主、租戶應自覺按時繳納物業管理費，不得拖欠。逾期欠費，從當月21日起，按每日3‰收取滯納金;跨月按月計算收取滯納金，甲乙雙方均有權對欠費期超過1個月的業主進行點名公示通報;對故意欠費期超過2個月的業主，發出書面催交通知書，對故意欠費期超過3個月的業主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。乙方積極協助甲方共同作好業主(租戶)自覺繳納物業管理費、本體維修基金的宣傳引導工作。

　　十一、福德花園各樓內二次加壓供水屬繳費業主共同投資所為，對故意拖欠物業管理費及水電費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在福德花園住宅樓內開辦公司，拒不搬遷的商業用水、用電戶，經甲方同意并報告水務部門、供電部門授權，乙方可協助供水、供電部門停止欠費業主(租戶)的供水、供電服務。對改變住宅使用功能，利用住宅違規開公司、隔房中房出租、改做集體宿舍的，按深圳市違建處理辦法，一律停止水電供應，待政府主管部門進行處罰、清拆。

　　十二、甲方承諾不慫恿、煽動業主不繳納物業管理服務費。業主委員會全體成員承諾，自覺帶頭履行繳費義務;反對任何人在福德花園耍特權“吃霸王餐”，無理拖欠物業管理費，侵害繳費業主的共同利益。乙方應協助甲方作好欠費業主的催繳、統計、記賬工作，并按季公布欠費業主名單進行催繳。租戶欠費，由業主承擔連帶補繳費責任。為避免租戶欠費風險，出租房屋業主可將物業管理費連同租金一并收取，或書面授權物管服務處,對欠費租戶及時采取停水停電提醒方式進行催繳欠費。

　　第五條福德花園維修基金管理及維護范圍劃分

　　一、福德花園“日常維修基金”(本體維修基金)按政府收費標準，高層(帶電梯)每月每平方米0.25元，多層(無電梯)每月每平方米0.15元，由業主繳納。為了保證本體公共維修基金監管到位，福德花園業主繳納的本體公共維修基金同物業管理費分離。經福德花園業主大會共同決定，業主繳納的本體公共維修基金必須存入住建局的銀行專用賬戶，乙方承諾，本體維修基金為業主代收資金，不屬物業管理服務處、業主公共收益收入，逾期不轉賬繳存視為違約，并將按每日5% 收取違約金。業主拖欠本體維修基金的，由甲、乙雙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行追收處理。本體公共維修基金由政府直接監管，嚴格按照法定條文規定范圍審批使用。

　　二、福德花園本體維修基金的使用，實行“支付憑證”制度，即按物管中心申請立項、報價，經福德花園業主大會表決三份之二以上業主同意業委會審核批準后，按政府有關程序進行運作;工程完工結算后，按審核批準支付標準、范圍，憑福德花園維修基金“支付憑證”列賬報銷。

　　三、物管服務處未經福德花園業主委員會事前審核批準，擅自先行采購物料、外請施工單位施工的，將由其自行買單。任何單位或個人瞞報、挪用、貪污本體維修基金，將視為《刑法》“侵占公私財物罪”、“職務侵占罪”行為，承擔相關的法律責任。福德花園本體維修基金的收支賬目，每季度次月15日前，由福德花園業主委員會在福德花園微信群向業主公布，接受全體業主的質詢監督。

　　四、為方便業主，物管服務處可在小區開展物業維修有償服務，業主如需請物管服務處協助維修，實行市場化收費，明碼標價，雙向選擇，所有費用由聘請業主自理。業主(租戶)丟棄床、柜、沙發、花壇、電視等廢舊家具、家電，應視體積重量大小，向物業財務另行支付50元至100元不等的搬運費。如不自覺交清運費，一經查實，除每件交搬運費外，罰款50元，住戶不得將自家廢舊物品丟棄、阻塞在公共消防通道。為保障小區消防安全，禁止電動車、單車、鞋柜、垃圾擺放在各樓層通道，物管處要負責日常巡查監控。

　　第六條物業服務處工作人員實行定崗、定員、定責、定薪酬

　　為了提出高物業從業人員的責任心，加強責任感，甲方將對乙方實行定崗、定員、定責、定薪酬服務，從管理人員、水電工、保安、保潔，實行全員每月30%的浮動工資，根據崗位考核評分的辦法，作出相應獎懲，(見附件二)，業委會通過業主代表會指定經理1人，一季一考核，半年一獎懲，物業管理服務人員從財務、客戶中心、水電、保安、綠化保潔全員，由經理按各自崗位制定責任，和考核評分辦法(另行公告)。

　　定崗、定員薪酬標準如下：

　　[if !supportLists]一、[endif]物業服務處經理1名：(根據物業服務合同標準，由經理負責制經半年考核，評定未達到80%以上，或有證據發現經理和工作人員利用職權違法違規謀取私利，業委會有權要求乙方及時辭退)。

　　二、財務會計1名，出納1名;

　　三、客服中心文員2名;

　　四、水電工程部3名，其中負責人1名，員工2名;

　　五、保安暫定18名(分三班)：隊長1名，班長3名，隊員14名;

　　六、保潔綠化16名，主管1名，協助主管1名，清運垃圾工1名，綠化1名，清潔(包運大件垃圾)名，清潔工11名;

　　上述合計,全年應支付物業人員工資金額為壹佰玖拾叁萬壹仟貳佰元。

　　明細見附件：

　　物業服務處人員定編及薪酬一覽表

　　單位：元

　　部門崗位人數

　　定額

　　月薪酬年薪酬

　　行政管理經理110,000 120,000

　　財務部會計15,000 60,000

　　財務部出納14,000 48,000

　　客服部職員24,000 96,000

　　工程部水電主管16,000 72,000

　　工程部水電工34,500 162,000

　　保安部隊長14,500 54,000

　　保安部班長33,700 133,200

　　保安部保安員143,500 588,000

　　保潔部主管14,000 48,000

　　保潔部清潔協助主管13,000 36,000

　　保潔部清運工16,000 72,000

　　保潔部綠化員12,800 33,600

　　保潔部保潔及大件垃圾清運工13,400 40,800

　　保潔部保潔員112,800 369,600

　　合計431,933,200

　　備注：1、服務處人員社保按國家有關政策執行;

　　2、工程部、保安部按實際崗位需求適當增、減，工資按合理價格支付。

　　八、物業所需其他費用，按年初乙方預算由甲方審核并提交業主代表會表決通過列支。

　　第七條福德花園業主委員會自律承諾

　　一、甲方全體成員應同乙方加強溝通，相互尊重;不得利用監督權以權謀私，不得在本花園物業服務處中安插親友。嚴格執行收支財務公開，隨時接受業主監督。

　　二、甲方全體成員應自覺按期繳納物業管理費、本體維修基金和停車費，不得侵占業主利益。不得無理干涉物業管理公司的正常經營;不得無理煽動業主不繳納物業管理費，協助乙方催收物管費用。

　　三、甲方自覺遵守《業主管理規約》，大力開展社區普法宣傳活動，依法履行職責，維護小區穩定，抵制黃、賭、毒、封建迷信。甲方不得作出與物業管理無關的決定，不從事與物業管理無關的活動。不組織、不參與任何危害社會、社區安全穩定的非法*、集體*活動。

　　第八條福德花園物業管理服務處自律承諾

　　一、乙方承諾，嚴格按《深圳福德花園物業管理服務合同》和國家一級物業管理企業服務為目標，為甲方提供物業管理服務，保證福德花園安全，衛生，設備運行正常。加強同甲方及全體業主溝通聯系，相互尊重;接受甲方和全體業主的監督。

　　二、乙方承諾，恪守商業誠信和職業道德，嚴格執行福德花園年度收支成本預算，不亂收費，不作假帳，不瞞報收入，不虛報開支，“假一罰十”。乙方承諾加強小區治安管理，對來訪人員出入小區嚴格進行登記，并通過對講機征得業主核實同意后方可放行進入。乙方承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。

　　三、乙方承諾，不得干涉甲方業主委員會的正常監督活動。乙方對小區的改造計劃須征得甲方同意后方可實施，否則自行買單。

　　第九條福德花園物管服務處工作失職行為認定及賠償

　　一、為了避免甲乙雙方及業主同物管服務處之間的爭端矛盾，甲乙雙方協商確定，以下行為視為乙方物管服務處監管失查失職不作為：

　　1、外來人員未進行登記放入小區;未通過對講機征得業主核實同意將外來人員放進小區;未經業主簽字將業主家電家具等大體積的物品放行出小區;

　　2、福德花園保安、物管人員缺編不足，崗位缺崗，脫崗;維修、管理人員不公布值班時間，不按時到崗，不堅守崗位，設備維護維修不及時;保安巡邏不到位;搬家開門無人值守;監控室無人值守;

　　3、門禁、對講機不能正常使用，呼叫長時間無人應答;視頻監控裝置維修不及時，發生意外時不能提供視頻錄像資料;

　　4、消防設備設施更新改造驗收合格后，消防報警、排煙排風設備不能正常使用，安全設施失效;

　　5、門崗、巡邏、交接班不清，原始登記記錄不全;監守自盜;發現案情事故隱瞞不報不公布;對小區違法黃、賭、毒;違規違章亂搭建、亂堆放物品，占用消防通道行為不制止，不舉報;未經登記放行小區外人員，進入小區聚眾賭博。

　　6、國家相關法規物管服務處應履行但未履行的其它失職行為。

　　二、乙方負責經辦購買公眾責任險，保險費用在物管、公共收入中報銷列支。若因乙方物業管理失職，造成業主家庭財產被盜和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、首飾、珍貴字畫、郵集、古董、便攜式電腦等數碼產品外，乙方將按“家庭財產保險標準”并參照其理賠辦法，承擔賠償責任。在確定為乙方失職責任后，但案犯尚未抓獲時，乙方應按“家庭財產保險”理賠程序時限，先行對業主損失財物進行賠付。

　　三、乙方負責外包項目承接單位的選擇推薦，外包合同的審核把關，外包合同由甲方同外包方直接簽署，乙方作為被委托管理“第三方見證人”在外包合同簽字蓋章確認，并負責外包合同的執行落實監督管理。

　　第十條合同的終止、續約與交接

　　[if !supportLists]一、[endif]雙方約定并達成共識：物業管理是一種商業服務，應遵循市場經濟的原則規律，本著公平、誠信的商業道德，雙方合作互動，共同發展進步，實現雙贏。

　　二、福德花園物業管理服務合同到期后，雙方均有權平等選擇去留，尊重對方的選擇。合同到期，雙方合同關系即自行終止。乙方應提前30天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公設備、家具、花園各種資料、警用器材;填報財務報表、扣款賬號、業主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛登記資料、停車場經營許可證資料等交接清單，送業主委員會審核。合同到期前5日，雙方應共同協作做好移交準備工作，并保證所移交的機電、供水、消防、監控、車場、對講機等各類公共設施設備能正常運行移交，否則將承擔修復、賠償責任。合同到期前15日，新舊物管雙方提前辦理停車場經營許可證更名手續乙方提前向甲方(或新物管)移交業主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛經營許可證等登記數據資料。

　　三、在本合同執行期間，甲、乙雙方不得無故單方提前中止合同，任何一方單方提出中止合同將視為違約行為(除不可抗力因素或任何一方有違法、違約行為除外)。

　　四、雙方約定，在本合同執行中，若乙方的管理出現嚴重治安安全事故，造成業主家庭財產損失;若乙方管理失職或不作為，造成物管服務質量嚴重下降，經甲方多次提出不整改或整改效果不明顯，雙方意見分歧嚴重，雙方協商不成功，甲方可免責單方提前提出終止物業服務合同，辭退現有物業。物業在服務期間有嚴重違法違規行為，自動解聘。

　　五、新老物業管理公司的選聘交接過渡期為3個月，原物業管理服務處應提供過渡期物業管理服務;3個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。老物業管理公司合同到期前擅自單方扣押應付的一切資金，不進行財產、物業交接、不按期撤離，甲方依法追責港新物業公司的法律責任。

　　第十一條雙方爭端與解決方式

　　一、一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。

　　二、乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業主2個月物業管理預付金總額計算。

　　三、乙方服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失;給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。

　　四、甲方、乙方以及業主因物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均可向物業所在地法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。

　　第十二條其他事項

　　一、本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。20**年10月13日福德花園業主大會授權福德花園業主委員會主任孫石平簽署本合同。本合同對福德花園全體業主及其他居住人具有法定的約束力。

　　二、乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主管理規約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。

　　三、本合同(含附件2份)一式三份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及福德花園全體業主具有法定的約束力。

　　附件一：《福德花園年度物管收支成本預算》、

　　附件二：《物管延伸服務收費標準》

　　附件三：《福德花園物業服務管理標準》

　　附件四：《福德花園小區車輛停放管理辦法》

　　甲方：深圳市龍崗區福德花園業主委員會

　　負責人：(業主大會授權)

　　簽署日期：年月日

　　乙方：深圳市港新物業服務有限公司

　　負責人：

　　港新物業福德花園物業管理服務處

　　經理：

　　簽署日期：年月日

　　作者：福德花園第三屆業委會

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　　來源：簡書

　　著作權歸作者所有。商業轉載請聯系作者獲得授權，非商業轉載請注明出處。

篇2：酬金制物業管理簡介

　　什么是酬金制？

　　物業管理酬金制：是指在預收的物業服務資金中，按約定的比例或固定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　物業服務收費酬金制的優點：

　　一、“酬金制”更加有利地保護了業主和物業公司雙方的利益

　　“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業管理企業干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業公司往往以降低服務水平、減少服務項目來獲取更多的利潤，損害了業主的利益。長期如此，必然導致服務質量不到位，物業管理企業也就有可能會被廣大業主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業管理企業獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫煜龢I主與物業管理企業的收入，從而避免業主的收入被侵占。

　　二、“酬金制”加大了物業服務運作過程中的財務透明度，大力推動了物業行業的市場化進程

　　采用酬金制的物業管理企業在接管某小區時，要向業主委員會和業主大會提交詳細的服務期間物業服務費用的財務預算。在預算中明確服務區域內的組織架構，人員編制、服務等級標準、維護保養的等級標準等指標和所需的資金，進而預算出每平方米的物業服務費用，經過業主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務預算即要求科學嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務監督提供了依據。

　　三、酬金制是實現陽光財務的有效途徑

　　物業服務收費采用酬金制，是物業服務收費實現陽光財務的有效途徑。“酬金制”下物業管理的財務從理財的角度看，分兩個部分，一個是物業管理企業的公司財務理財。一個是以物業管理服務費用為核心的物業管理處財務理財。前者是一種企業自主經營活動，物業管理企業的公司財務是為物業管理企業自己的經營行為理財；后者物業管理處財務理財則是在替業主理財。在酬金制下，物業管理企業只能從中按照合同約定的比例提取物業管理費的酬金，剩下的錢全部是業主的，所有權也是業主的。酬金制將物業公司的權益與業主的權益嚴格分離開，更具透明性。物業管理酬金制的內容與特征酬金制方式下，物業管理企業以代理人的身份管理業主的物業和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業主選擇最適合的專業服務提供商，并負責對其進行有效的監督，這些管理活動、監督活動和物業管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業主的認可。業主也有權參與物業管理活動中重大事項的決策。但是多業主狀態下的個體業主是實現不了這種認可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現全體業主的權利。使以物業管理費的使用為主要內容的物業管理活動，實現業主的可監控性和共同參與管理的可能性。

　　要達到上述目的，酬金制方式下必須建立以下制度和機制：

　　一、建立管理預算制度

　　管理預算也稱為物業管理費年度預算，是物業管理活動中酬金制方式下核心內容之一，是由物業管理區域負責人根據該區域全年可支配的全部物業服務收入和履行物業服務義務所需的全部支出而做出的收支平衡預算。

　　二、建立物業服務費收支情況報告制度

　　也稱為接受監督，費用公開制度。這是在管理預算制度的基礎上，因業主平時需要了解物業管理和物業管理費的使用情況而采取的一個補充做法。

　　三、建立物業管理審計制度

　　酬金制方式下對物業服務費這樣的代管資金的監督是業主的權利，正常情況下這種監督可以通過管理預算和收支報表的公布來實現，但在m.dewk.cn有些情況下這種正常的監督不能滿足業主的需要，或者物業管理企業對業主所提管理方面的問題有不同意見時，就可聘請專業機構進行審計。這種審計是業主和物業管理企業合同關系基礎上雙方的權利審計。

　　四、建立多退少補機制

　　本年度物業管理服務費可能出現節余或虧損，在“酬金制”下節余其權益歸全體業主，具體可采取彌補上年度虧損、納入專項維修基金或根據業主大會的決定進行處置，如果出現不足則應有全體業主進行分攤。

　　五、建立獎勵機制

　　物業管理費的結余有一種情況，是由于管理服務工作者管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命等管理者主觀努力的因素，在保證了管理服務標準的前提下，使管理費出現結余，其節余部分在上述多退少補原則基礎上，應建立獎勵機制，即在這部分節余中拿出一部分進行獎勵性的二次分配，以鼓勵管理服務者。總之，實行酬金制就是為了更好、更科學、更合理地將業主交納的物業管理服務費用使用在為業主服務的項目上，保障業主的合法權益，充分體現“取之于民，用之于民”的精神，同時也保障了物業管理企業能“君子取財，取之有道”明明白白地獲得應有的利潤，實現企業運作的良性循環。

篇3：物管酬金制讓業主們嘗到了甜頭

案例:

20**年冬季來臨之際,在北京地產界一直知名度很高的朝陽園又爆出一條令人震驚的消息:今年全體業主不用交暖氣費!

據朝陽園業主委員會主任介紹,朝陽園的物業管理一直是實行酬金制。因為北京深秋和初春溫度較低,且業主中很多是南方人,因此,業主委員會就“供暖4個月,交費24元/平方米供暖季和交費30元/平方米供暖季,供暖6個月”與物業管理公司協商選擇了后者。從那個時候起,我們小區便一直是每年10月份開始供暖,直至次年的4月份為止。

2000-20**和20**-20**兩年度,北京冬季是典型的“暖冬”,通過業主委員會對供暖質量和供暖費的監督,產生了相當多的采暖費結余。因此,全體業主免交了20**-20**年度的采暖費,卻仍然照常供暖。僅此一項平均每戶節省采暖費支出3750元左右。

當事人

包干制將退出歷史舞臺

朝陽園開發商黃世達總經理告訴記者,香港的社區一直實行酬金制,沒有包干制。朝陽園作為北京市較早實行酬金制的社區,不僅僅跟開發商的香港背景有關,而且與50%以上的業主(港澳臺人士、外籍人士、有境外生活經歷的人)和物業公司第一太平戴維斯的國際背景有關。業主的整體素質較高,熟悉酬金制,也希望物業費的使用透明化。這樣一來,在物業管理上套用香港模式,業主、開發商、物業公司三者交流起來就要容易得多。

隨著法制的不斷健全和國人素質的逐步提高,包干制將退出歷史舞臺,清清楚楚的酬金制會得到更多業主的認可。朝陽園自第一批業主入住以來,酬金制的實施雖然也有磕磕碰碰,但總的來說,還是朝著越來越完善的方向走著。

酬金制并不適合所有的社區

就目前北京的實際情況來看,朝陽園業主委員會主任舒可心認為酬金制并不適合所有的社區。因為,選擇酬金制要求該小區的業主委員會成員有能力監督物業公司。而且,小區的業主們要有足夠的信心。畢竟,年終核算時,物業費多了往后挪時大家高興;少了要補交時,大家就不一定愿意了。

如果大家覺得沒有這個能力,舒可心建議還是選擇包干制比較好。事先與物業公司協商好,給多少錢出什么活,賠了賺了物業公司自己算。也就是說,實行酬金制的小區,業主委員會既要監督物業公司的行為,也要監督物業公司的賬目。包干制則簡單得多,只需要監督物業公司的行為就行了。

專家北京市物業管理商會會長于慶新

酬金制和包干制各有利弊

就住宅而言,國外是酬金制占主導,國內則是包干制占主流。酬金制和包干制其實各有利弊,無論國內還是國外,這兩種收費方式都有市場。很多人認為酬金制很透明,不會有暴利和黑洞。實際上,任何法律法規都不可能無懈可擊,對于一些不講信譽的企業,只要想鉆空子,都能找到縫隙。

國外的物業管理之所以糾紛比國內少,與他們實行市場化的時間較長有很大關系,不講信譽的企業經過優勝劣汰早已不復存在。就拿北京來說,現有的物業管理企業達到2000多家,而國外同等規模的大城市還不到100家!北京實行包干制也有管理得不錯的,排在前幾位的優秀物業公司一點也不比國外的優秀物業公司差。所以,物業管理的好壞不在于采取哪種管理模式,而在于市場化程度的高低和企業的自律。

保養不當,房子會貶值

房子不同于普通的消費品,買完后還得養。在其他條件不變的情況下,如果保養不當,很有可能貶值。這樣的例子已經有不少了。在20世紀80年代末、90年代初,北京曾建了一批高檔公寓,這些高檔公寓有的物業費高達1美元/平方米/月,有的只要3元/平方米/月。10年之后再來看它們,那些維護、保養得好的公寓,基本沒有貶值,甚至有的還升值了,無論是出租還是轉手,都能有不錯的收益。而那些管

理不善的公寓,降得最多的現在僅三折就賣!

《物業服務收費管理辦法》要求把物業費的定價交給業主自己做主。但是,要警惕由此帶來的一些“副產品”。當房屋產權屬于個人,物業費由業主支付,業主當然希望物業費越低越好。在挑選物業公司時,都愿意選價格低的公司。這種情況下,物業公司在競標時就會競相壓價,一旦競標成功,中標的公司很有可能為了節約成本,偷工減料,進行掠奪性經營。在這種經營方式管理下的小區,其使用壽命將大大減少。就拿玻璃和大理石的清潔來說,用普通的抹布(墩布)、清水清潔與用專業用品、專用清潔劑護理相比,一天兩天看不出差別,三年五載后就會大不一樣,當然成本也不一樣。

誰也不愿意花5塊錢只享受價值2塊錢的服務。如何從中辨別貨真價實服務好的物業公司呢?于慶新給大家的建議是,盡量挑選那些聲譽好的品牌公司,并事先到這家公司連續管理5年以上的小區考察考察。

北京市瑞贏物業發展研究所首席咨詢師朱孝安

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福德花園酬金制物業服務合同