物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究
物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報(bào)酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實(shí)踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計(jì)算基數(shù)，以多大比例計(jì)提基金比較合理，一直是一個(gè)比較模糊的問題，同時(shí)也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計(jì)提基金和比例作一探討。
酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀
(一)實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)
市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險(xiǎn)業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析(詳見下表)。
分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會(huì)自然達(dá)到平衡，政府只對與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限，除此之外，政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。
事實(shí)上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如，在酬金的計(jì)提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng)，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)提比例的上限，并允許向下浮動(dòng)。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導(dǎo)且競爭激烈的市場條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時(shí)，往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過高時(shí)，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以，市場最終會(huì)在競爭中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定，也應(yīng)考慮市場因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況，具體來講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時(shí)，酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生，最終會(huì)在市場競爭中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，防止其過高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過低。
物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性
(一)計(jì)提基數(shù)的確定
物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它(如特約服務(wù))收入。
具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地場所的經(jīng)營過程中，也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營項(xiàng)目利潤率低于管理酬金的比率，會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經(jīng)營項(xiàng)目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經(jīng)營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。
這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái)，理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué)。
(二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析
首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng)，同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對應(yīng)的。
其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來源。同時(shí)，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。
再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。
物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確定
物業(yè)管理酬金比例的確定是一個(gè)非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過低并按管理成本計(jì)提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以，對于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時(shí)尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計(jì)提比例。
(一)政府指導(dǎo)價(jià)和市場選擇相結(jié)合
由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識(shí)。同時(shí)，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場性的協(xié)商定價(jià)過渡。
政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。
(二)科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例
為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計(jì)提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計(jì)提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，若要達(dá)到保本點(diǎn)，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與15%。
(三)幾個(gè)需要說明的問題
一是，目前仍有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。
物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計(jì)提，由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金，如果計(jì)算方法不正確，酬金本身也會(huì)被計(jì)提酬金。
錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的:
含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金
酬金=含酬價(jià)×酬金率
凈價(jià)=含酬價(jià)×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金額的計(jì)算方法可演化為:
酬金=(凈價(jià)+酬金)×酬金率
=凈價(jià)×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法，避免酬金本身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下:
含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金
酬金=凈價(jià)×酬金率
含酬價(jià)=凈價(jià)×(1+酬金率)
假如已知含酬價(jià)，則酬金的計(jì)算方法為:
酬金=含酬價(jià)/(1+酬金率)×酬金率
下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法:
ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬元，按15%計(jì)提物業(yè)管理酬金，則該月份可計(jì)提管理酬金的金額為15萬元，計(jì)算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15萬元
如果按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為:115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。
(作者單位:深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳物業(yè)管理研究所)
(摘自《住宅與房地產(chǎn)》20**年第4期)
曹陽 劉雙樂 左剴 陳智勇
篇2：物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究
物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究
物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報(bào)酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實(shí)踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計(jì)算基數(shù)，以多大比例計(jì)提基金比較合理，一直是一個(gè)比較模糊的問題，同時(shí)也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計(jì)提基金和比例作一探討。
酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀
(一)實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)
市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險(xiǎn)業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析(詳見下表)。
分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會(huì)自然達(dá)到平衡，政府只對與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限，除此之外，政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。
事實(shí)上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如，在酬金的計(jì)提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng)，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)提比例的上限，并允許向下浮動(dòng)。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導(dǎo)且競爭激烈的市場條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時(shí)，往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過高時(shí)，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以，市場最終會(huì)在競爭中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定，也應(yīng)考慮市場因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況，具體來講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時(shí)，酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生，最終會(huì)在市場競爭中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，防止其過高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過低。
物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性
(一)計(jì)提基數(shù)的確定
物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它(如特約服務(wù))收入。
具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地場所的經(jīng)營過程中，也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營項(xiàng)目利潤率低于管理酬金的比率，會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經(jīng)營項(xiàng)目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經(jīng)營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。
這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái)，理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué)。
(二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析
首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng)，同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對應(yīng)的。
其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來源。同時(shí)，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。
再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。
物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確定
物業(yè)管理酬金比例的確定是一個(gè)非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過低并按管理成本計(jì)提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以，對于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時(shí)尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計(jì)提比例。
(一)政府指導(dǎo)價(jià)和市場選擇相結(jié)合
由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識(shí)。同時(shí)，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場性的協(xié)商定價(jià)過渡。
政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。
(二)科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例
為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計(jì)提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計(jì)提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，若要達(dá)到保本點(diǎn)，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與15%。
(三)幾個(gè)需要說明的問題
一是，目前仍有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。
物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計(jì)提，由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金，如果計(jì)算方法不正確，酬金本身也會(huì)被計(jì)提酬金。
錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的:
含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金
酬金=含酬價(jià)×酬金率
凈價(jià)=含酬價(jià)×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金額的計(jì)算方法可演化為:
酬金=(凈價(jià)+酬金)×酬金率
=凈價(jià)×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法，避免酬金本身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下:
含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金
酬金=凈價(jià)×酬金率
含酬價(jià)=凈價(jià)×(1+酬金率)
假如已知含酬價(jià)，則酬金的計(jì)算方法為:
酬金=含酬價(jià)/(1+酬金率)×酬金率
下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法:
ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬元，按15%計(jì)提物業(yè)管理酬金，則該月份可計(jì)提管理酬金的金額為15萬元，計(jì)算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15萬元
如果按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為:115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。
(作者單位:深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳物業(yè)管理研究所)
(摘自《住宅與房地產(chǎn)》20**年第4期)
曹陽 劉雙樂 左剴 陳智勇
篇3：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制與酬金制的比較研究
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制與酬金制的比較研究
一、物業(yè)服務(wù)的兩種計(jì)費(fèi)方式
《收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制和酬金制是兩種不同的計(jì)費(fèi)方式，下面簡要介紹兩種計(jì)費(fèi)方式：
1、包干制
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。
包干制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，不論管理的好壞，經(jīng)營的虧盈，均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無關(guān)。實(shí)行包干制的前提是對物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，但是當(dāng)業(yè)主方對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算和市場行情不甚明了時(shí)，往往對包干的額度把握不定，此時(shí)不宜實(shí)行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額撮提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只拿與業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先約定提取比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務(wù)支出不應(yīng)交納營業(yè)稅等相關(guān)稅金。
二、包干制和酬金制的優(yōu)、缺點(diǎn)分析
1、包干制的優(yōu)點(diǎn)
首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)服務(wù)公司采用。
其次，在業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實(shí)行包干制避免了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)等工作，簡便易行。
第三，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。
2、包干制的缺點(diǎn)
首先，在包干制中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會(huì)收到錢不花或者少花，往往會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；
其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)對需要進(jìn)行及時(shí)維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補(bǔ)，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生一定影響；
第三，實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在費(fèi)用不足時(shí)，只有依靠多元化經(jīng)營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)服務(wù)專業(yè)化。
3、酬金制的優(yōu)點(diǎn)
首先，酬金制費(fèi)用更加透明，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；
其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營，有得于企業(yè)管理的專業(yè)化；
第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務(wù)關(guān)系，減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾了。
4、酬金制的缺點(diǎn)
首先，酬金制需要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)，要求業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有較高的認(rèn)識(shí)水平和專業(yè)水平。
其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于利潤的驅(qū)動(dòng)，可能會(huì)提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務(wù)支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識(shí)方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的攀升。
三、兩種收費(fèi)方式的比較分析
1、兩種收費(fèi)方式各有利弊
從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會(huì)存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙作用，在一定程度上制約著一個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展的階段來看，兩種收費(fèi)方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物業(yè)收費(fèi)方式的發(fā)展方向
物業(yè)服務(wù)目的之一是提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費(fèi)方式的特點(diǎn)來看，酬金制是日后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的發(fā)展方向。在物業(yè)服務(wù)發(fā)展成熟的國外和港澳地區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用酬金制，他們實(shí)行酬金制的前提是物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)對業(yè)主進(jìn)行定期培訓(xùn)，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)服務(wù)知識(shí)，即便于和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。由于我國內(nèi)地物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專業(yè)培訓(xùn)僅限于行業(yè)內(nèi)部，而針對業(yè)主的幾乎沒有，所以很多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)較為表面化。觀念停留在“服務(wù)--滿意”這一層面上。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的不足使得普通的居民很難實(shí)現(xiàn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確溝通，以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國內(nèi)全面推選酬金制并不現(xiàn)實(shí)。
3、包干制仍然具有存在的必要性
雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務(wù)的周到到有效，到對物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢，但我國大部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)目前仍然采用包干制。這種收費(fèi)方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費(fèi)方式省去了賬目審計(jì)等監(jiān)督工作，尤其對于中低檔物業(yè)來說，業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)知識(shí)水平的限制以及包干制收費(fèi)的相對低廉更加具有吸引力。
四、我國推選酬金制仍然需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推選酬金制從理論到實(shí)踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實(shí)施細(xì)則，解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾。總的看來，仍然需要完善以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
1、對物業(yè)服務(wù)成本支出的抑制辦法
酬金制的企業(yè)利潤直接取決于物業(yè)服務(wù)支出，所以采用酬金制收費(fèi)，應(yīng)該給物業(yè)服務(wù)公司注入控制和降低成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)懲措施，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力下，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣，即體現(xiàn)了公平與公正，同時(shí)又有利于管理方法的不斷改進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅基數(shù)的核定問題
由于酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，所以在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，除了支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，不應(yīng)該納營業(yè)稅等相應(yīng)稅金。如果硬性要其以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為基數(shù)繳納，稅費(fèi)勢必會(huì)被列入直接支出，最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。對業(yè)主的集體消費(fèi)征收營業(yè)稅即不合情也不合理。隨意推行酬金制，應(yīng)從法規(guī)上明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅基數(shù)的確定細(xì)則。
3、對業(yè)主物業(yè)服務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)
酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)知識(shí)的認(rèn)知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效監(jiān)督。如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計(jì)工作，則會(huì)減少對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督效力。同時(shí)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)知識(shí)的匱乏，容易讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙。可以學(xué)習(xí)香港模式，建立物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主的培訓(xùn)機(jī)制，這樣對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動(dòng)作用。
4、政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立問題
物業(yè)收費(fèi)問題一直是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題時(shí)有發(fā)生，如果推選酬金制，則拒絕交納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個(gè)業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受“雇傭”一方，無權(quán)干涉業(yè)主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴(yán)重，勢必會(huì)影響到對整個(gè)物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門或社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)）來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規(guī)，推選協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。
除此之外，要保證物業(yè)服務(wù)酬金制的良性運(yùn)行，還要解決其他一些層面的問題。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)信用問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調(diào)配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個(gè)社會(huì)各個(gè)方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)服務(wù)酬金制會(huì)逐步得到完善，并成為物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主流模式。
《潤物家園》