物業(yè)服務費的包干制和酬金制比較
酬金制與包干制
業(yè)主聘請物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務，需要簽訂一份合同。那么這個合同究竟是應該酬金制的，還是包干制的呢？近幾年，這個問題漸漸成為一個焦點話題。從20**年上海組織相對規(guī)模較大的研討會至今，酬金制與包干制的優(yōu)劣已經在很多物業(yè)人和一部分業(yè)主中間獲得共識——酬金制可以做到業(yè)主與物業(yè)公司“各就其位、相得益彰”，而現(xiàn)行的包干制卻總是將二者關系導向“兩敗俱傷”。
包干制是業(yè)主交錢，卻不知道這些錢到底用作了什么，去了哪？就是說物業(yè)公司只是承諾把小區(qū)管好，但是這筆錢如何花怎么花就不告訴業(yè)主。管得不好業(yè)主們也無法處罰物業(yè)公司。這種關系，是建立在所謂的“信任”和“權威”的基礎上的，但信任和權威不可持續(xù)維持，故這種業(yè)主們只有交錢的業(yè)務、沒有知情權、更沒有決定權的制度很快就走入死胡同。
其實，這種制度在設計的初期就注定是短命的。
舉個“包干制”的簡單例子，業(yè)主們給物業(yè)公司100萬元錢用于小區(qū)管理，物業(yè)公司怎么用我都不知道，既無知情權也無裁判權。
而“酬金制”則是我給物業(yè)公司100萬元錢用于小區(qū)管理。事先約定好，其中10萬元錢是物業(yè)公司的工資，其他90萬元錢物業(yè)公司都得明明白白地花在小區(qū)里。
從發(fā)展趨勢來說，“酬金制”必將取代“包干制”。因為，前者制度關系中，物業(yè)費并非就是物業(yè)公司的錢，而是物業(yè)公司替全體業(yè)主來管、來用的。目前北京市要求物業(yè)公司每年必須公示賬目，其實這就基本相當于終結了“包干制”。
酬金制對業(yè)主的好處是：其一讓業(yè)主享受到明明白白的消費，業(yè)主可以控制每一分錢的使用；其二使業(yè)主能夠自己合理安排消費（即進行預算時，哪些方面可以多支出一點，哪些方面能夠節(jié)省一些，減少不必要的浪費）。現(xiàn)我國絕大多數物業(yè)公司實行的是包干制。這種方式對打的弊病是：在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高，也就是說，在包干制模式下，物業(yè)服務企業(yè)干得越好，掙得就越少。從長遠來看，采用包干制形式的，其物業(yè)服務費標準遠不能適應物業(yè)管理服務成本的增長，因此，最終難免降低服務標準，易滋長物業(yè)服務企業(yè)“偷工減料”的行為發(fā)生。這樣一來，一些物業(yè)公司往往以降低服務水平、減少服務項目來獲取更多的利潤。
酬金制則克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多國家物業(yè)管理通常采用的模式，因為其廣泛存在，就足以證明其合理性和適宜性，引入酬金制概念是我國物業(yè)管理行業(yè)的一大進步。酬金制加大了物業(yè)服務運作過程中的財務透明度，有助于推動物業(yè)行業(yè)的市場化進程。同時，也是絕大多數業(yè)主最易接受和最放心的方式。酬金制下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。酬金制不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布賬務的，不像包干制是由企業(yè)獨自操作，所以不易使業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)無理取鬧、故意挑剔，并由此引發(fā)矛盾和糾紛。
依常情常理判斷，簽訂酬金制物業(yè)服務合同后，可以讓業(yè)主團體直接對所須發(fā)生的維護保養(yǎng)等各類事項，逐一作出決定、支付費用，保障業(yè)主享受到質價相符、公開透明的物業(yè)服務，同時還可以保障物業(yè)公司收到合同約定的酬金而不會出現(xiàn)以往經常出現(xiàn)的虧損。那為什么會出現(xiàn)物業(yè)公司拒絕為酬金制合同呢？其深層次的原因值得挖掘和反思。
再來看看一些物業(yè)公司為何會抵制酬金制吧。在對包干制和前期物業(yè)服務的討論中，有一種聲音頗有市場——“交費不足，只能降低服務質量” 因此“偷工減料”也就成了包干制的“潛規(guī)則”。繼而引申出另一個慣性思維，當收費不足時，占用共有部位經營收益是順理成章的事情。甚至當收費率較高時，一些物業(yè)公司也因為包干制難以被業(yè)主監(jiān)督，而主動減少投入。有的物業(yè)公司老總也曾親口講，利潤率的要求值在25%以上。而北京的小區(qū)在實行酬金制后，普遍約定利潤率在10%。粗略估計，同樣的收費率下，則物業(yè)公司采用酬金制后，年利潤減少達75萬。而在另一家物業(yè)公司老總那里，則是另一種計算方式——包干制下，所有物業(yè)費都計入公司收入，而酬金制下則物業(yè)費屬于代收性質，只有酬金部分屬于公司收入。兩相比較，采用酬金制后財務報表上公司收入將大幅縮水。更有甚者，當采用酬金制后，原來采用包干制的物業(yè)公司將被迫向業(yè)主全盤托出小區(qū)的管理成本和人員實際配置。這將令曾經的“偷工減料”行為暴露無遺。
種種原因之下，已經習慣于包干制的物業(yè)公司抵制酬金制也就在“情理之中”了。業(yè)主的欠費盡管暫時可能收不上來，但通過訴訟追繳或轉移債權，這些欠費都是公司的潛在巨大利潤。而酬金制下，雖然公司贏利可以變得立竿見影，但“偷手”的機會和潛在收益都蹤跡全無。當下，已經有部分率先覺悟的積極業(yè)主和物業(yè)公司在積極推動酬金制物業(yè)合同，但畢竟還是散點式的，尚未形成合力。可以說，從包干制到酬金制的普遍轉變，將是物業(yè)管理服務市場的一次革命。公平、效率都將得以保證。但在轉變初始，參與各方都要付出巨大的努力，而其中最需要克服的，就是來自于內心的恐懼，當然還有對降低交易成本而付出的各種努力，而良藥則無疑是信息的公開透明、對制度設計的完善，以及對契約的尊重。
物管“疲軟”的源頭：包干制
從物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀看，無論是南京、天津，還是北京的物管公司，整體上呈全行業(yè)虧損狀態(tài)。然而，在整體利微的情形下，卻仍有不少物業(yè)管理公司可以掙個“腦滿腸肥”—北三環(huán)的某物業(yè)，20**年年收物業(yè)管理費總計150萬元，卻有70余萬元的利潤；另一處高檔物業(yè)，所有消防、水循環(huán)全部誘死癱瘓，但物業(yè)管理公司卻仍正常營業(yè)，獲取利潤。
為何全行業(yè)會呈虧損狀況？為何有的公司卻可以掙到“半兒劈”的利潤呢？
北京物業(yè)管理商務會長于慶新一語道破：“目前物業(yè)管理的漏洞百出，原因在于目前施行的物業(yè)管理為‘包干制’。”于會長解釋到，所謂“包干制”，就是按第196號文件規(guī)定的收費辦法：即約定了物業(yè)管理的各項收費標準，但該規(guī)定并沒有指出物業(yè)管理企業(yè)的獲利形式。這樣就形成了一種必然結果：收取的物業(yè)管理費是定額定量，省的越多，我就掙的越多，花的越多，我就掙的越少。這樣以前不明白的問題，也就明白了：目前絕大多數物業(yè)管理公司的帳目是不愿公開的—怎么公開呢？利潤全指著偷工減料呢，一下子全抖落開，還有何利可圖？因此一種現(xiàn)象也就成了不公開的秘密—凡規(guī)規(guī)矩矩的企業(yè)，必然虧損，凡是不規(guī)矩的企業(yè)，全都掙錢。包干制實際上仍是計劃經濟的做法，即劃撥一筆經費，由企業(yè)完成產品定額。這樣的運行體制，已根本不適應商品房迅速發(fā)展的需要。
“酬金制”： 剔除包干“灰金”的利器
那么，應當采取什么樣的管理方式，就可以讓物業(yè)管理公司既提供到位的服務，
也能掙到陽光收入呢？于慶新指出，“酬金制”是取代“包干制”的理想管理方式。酬金制”即在物業(yè)管理公司進駐一處物業(yè)時，要約定獲利，一般而言，兩種方式，一是固定額度，二是物業(yè)管理費總額的10－15％不等。無獨有偶，日前，新華遠總裁任志強在研討“房地產物權計算辦法”時指出，如讓物業(yè)管理費可以公示于業(yè)主，惟有“酬金制”才能解決。那為什么遲遲無人提出“酬金制”呢？一是此項管理條例的變動，牽扯太多，管理部門變動成本較高，二是相當多的物業(yè)管理公司，“包干”后，把錢“包”了，活兒卻沒“干”，挺舒坦。因此，“酬金制”一直得不到呼吁。
包干制與酬金制的優(yōu)劣比較：
■酬金制為委托關系，而包干制則是交易關系。
委托關系，即委托你買10元錢的瓶水，給你2元錢跑腿費；而交易關系則是，給你12塊錢，買瓶水來，規(guī)矩的就買了瓶10元錢的水，而“聰明的”就買瓶2塊錢的水，自己掙10元錢。
■酬金制的監(jiān)控作用。
酬金制可讓物業(yè)管理費的花銷賬目明示業(yè)主，但包干制下的物業(yè)管理費則無法透明。包干制下的物業(yè)管理費的支出靠自律，而酬金制下的物業(yè)管理費不是靠自律，是固定支出，如果年度內透支，經業(yè)主委員會同意后，可以追加。
■酬金制利于培育健康的物管企業(yè)。
包干制，“鍛煉”了一批短視企業(yè)，不管水、電、氣件誘死癱瘓，只要我能收到今年的物業(yè)管理費就算是賺了。而酬金制，則要靠把物業(yè)管理費認真花出去，服務到位，才能收到完整酬金
篇2：物業(yè)服務收費包干制與酬金制的比較研究
物業(yè)服務收費包干制與酬金制的比較研究
一、物業(yè)服務的兩種計費方式
《收費管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制和酬金制是兩種不同的計費方式，下面簡要介紹兩種計費方式：
1、包干制
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行包干制時，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)利潤。
包干制是物業(yè)服務企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)服務收費標準來收費，不論管理的好壞，經營的虧盈，均由物業(yè)服務企業(yè)承擔，而與業(yè)主無關。實行包干制的前提是對物業(yè)服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業(yè)類型的物業(yè)服務收費實行包干制，但是當業(yè)主方對物業(yè)服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額撮提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行物業(yè)服務費用酬金制時，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
酬金制實質是實報實銷制，物業(yè)服務企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業(yè)主多退少補。在這種模式下，物業(yè)服務企業(yè)只拿與業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先約定提取比例或固定額度）。由于預收的物業(yè)服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業(yè)服務支出不應交納營業(yè)稅等相關稅金。
二、包干制和酬金制的優(yōu)、缺點分析
1、包干制的優(yōu)點
首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)服務公司采用。
其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等工作，簡便易行。
第三，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)服務企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。
2、包干制的缺點
首先，在包干制中，物業(yè)服務質量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)服務企業(yè)可能會收到錢不花或者少花，往往會導致物業(yè)服務企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；
其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)服務企業(yè)對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價值都會產生一定影響；
第三，實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)服務專業(yè)化。
3、酬金制的優(yōu)點
首先，酬金制費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；
其次，物業(yè)服務企業(yè)服務支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經營，有得于企業(yè)管理的專業(yè)化；
第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務關系，減少了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾了。
4、酬金制的缺點
首先，酬金制需要對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)服務有較高的認識水平和專業(yè)水平。
其次，物業(yè)服務企業(yè)出于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業(yè)服務支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據，由此可能帶來物業(yè)服務費用的攀升。
三、兩種收費方式的比較分析
1、兩種收費方式各有利弊
從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)服務企業(yè)提高管理技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙作用，在一定程度上制約著一個物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展。
酬金制更體現(xiàn)了市場經濟的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)服務發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物業(yè)收費方式的發(fā)展方向
物業(yè)服務目的之一是提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業(yè)服務收費的發(fā)展方向。在物業(yè)服務發(fā)展成熟的國外和港澳地區(qū)，物業(yè)服務收費普遍采用酬金制，他們實行酬金制的前提是物業(yè)服務企業(yè)會對業(yè)主進行定期培訓，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)服務知識，即便于和物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的行為。由于我國內地物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專業(yè)培訓僅限于行業(yè)內部，而針對業(yè)主的幾乎沒有，所以很多業(yè)主對物業(yè)服務的認識較為表面化。觀念停留在“服務--滿意”這一層面上。業(yè)主對物業(yè)服務認識的不足使得普通的居民很難實現(xiàn)和物業(yè)服務企業(yè)的正確溝通，以及對物業(yè)服務企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國內全面推選酬金制并不現(xiàn)實。
3、包干制仍然具有存在的必要性
雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到到有效，到對物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢，但我國大部分小區(qū)的物業(yè)服務收費目前仍然采用包干制。這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業(yè)服務消費的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監(jiān)督工作，尤其對于中低檔物業(yè)來說，業(yè)主委員會物業(yè)服務知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。
四、我國推選酬金制仍然需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推選酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾。總的看來，仍然需要完善以下幾個方面的內容：
1、對物業(yè)服務成本支出的抑制辦法
酬金制的企業(yè)利潤直接取決于物業(yè)服務支出，所以采用酬金制收費，應該給物業(yè)服務公司注入控制和降低成本的內在驅動力。可以由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方協(xié)商制定獎懲措施，在物業(yè)服務企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力下，給予物業(yè)服務企業(yè)一定比例的獎勵，這樣，即體現(xiàn)了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。
2、物業(yè)服務企業(yè)納稅基數的核定問題
由于酬金制預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，所以在預收的物業(yè)服務費用中，除了支付給物業(yè)服務企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)服務企業(yè)的收入，不應該納營業(yè)稅等相應稅金。如果硬性要其以物業(yè)服務費總額為基數繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉嫁到業(yè)主頭上。對業(yè)主的集體消費征收營業(yè)稅即不合情也不合理。隨意推行酬金制，應從法規(guī)上明確物業(yè)服務企業(yè)納稅基數的確定細則。
3、對業(yè)主物業(yè)服務知識的培訓
酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對物業(yè)服務知識的認知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的有效監(jiān)督。如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督效力。同時，業(yè)主對物業(yè)服務知識的匱乏，容易讓物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間產生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙。可以學習香港模式，建立物業(yè)服務公司對業(yè)主的培訓機制，這樣對物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動作用。
4、政府主管部門監(jiān)控機制的建立問題
物業(yè)收費問題一直是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費的問題時有發(fā)生，如果推選酬金制，則拒絕交納費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關系。物業(yè)服務企業(yè)作為受“雇傭”一方，無權干涉業(yè)主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到對整個物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門或社會監(jiān)督機構）來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規(guī)，推選協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。
除此之外，要保證物業(yè)服務酬金制的良性運行，還要解決其他一些層面的問題。比如物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)信用問題，物業(yè)服務企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)服務酬金制會逐步得到完善，并成為物業(yè)服務經濟運行的主流模式。
《潤物家園》
篇3：闡述物業(yè)費包干制酬金制物業(yè)管理陽光財務
闡述物業(yè)費包干制、酬金制與物業(yè)管理的陽光財務
文/張義軍
筆者結合陜西及西部地區(qū)物業(yè)服務收費現(xiàn)況，同時結合物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人消費觀念、消費習慣等現(xiàn)況，就國家發(fā)展改革委、建設部聯(lián)合頒發(fā)作為《物業(yè)管理條例》配套的規(guī)范性文件━━《物業(yè)服務收費管理辦法》，來闡述物業(yè)費包干制、酬金制與物業(yè)管理的陽光財務此論題，該辦法的頒布實施對于規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，改變物業(yè)服務企業(yè)普遍實行包干制促進實施酬金制的物業(yè)服務收費方式，推行物業(yè)管理的陽光財務，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，以及促進物業(yè)管理服務行業(yè)的健康發(fā)展，具有積極的重要作用。
一直以來物業(yè)服務收費就是直接關系到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)服務公司利益的敏感問題。為了徹底解決這些問題，《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”
物業(yè)服務收費采用酬金制，是物業(yè)服務收費實現(xiàn)陽光財務的有效途徑。物業(yè)管理的財務從理財的角度看，可以從形式上分為兩個部分，一個是物業(yè)服務企業(yè)的公司財務部理財，一個是以物業(yè)管理服務費用為核心的物業(yè)項目部財務部理財。前者是一種企業(yè)自主經營活動，物業(yè)服務企業(yè)的公司財務部是為物業(yè)服務公司自己的經營行為理財；后者物業(yè)項目部財務部理財則是替業(yè)主在理財，收取的物業(yè)管理費、專項維修資金，這些費用都是業(yè)主的錢，是物業(yè)服務企業(yè)在替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)服務公司只能從這中間按照合同約定的比例提取10％到15％的物業(yè)管理費的酬金，剩下的錢全部是業(yè)主的，所有權也是業(yè)主的。因此，替業(yè)主理財與物業(yè)服務企業(yè)為自己理財是不一樣，不能混為一體。
但是，采用包干制，業(yè)主只用按照合同約定的固定費用交費，收來的所有費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔，也就是說全是物業(yè)服務公司自行支配。往往許多物業(yè)服務公司就為了節(jié)省費用，該維修的不維修，該保養(yǎng)不保養(yǎng)，使共用設備、設施得不到及時保養(yǎng)維修、疲勞使用，最后導致業(yè)主合法權益受到侵害。為了徹底打破這個不合理的現(xiàn)象，應該在物業(yè)服務行業(yè)中實行酬金制，收來的物業(yè)管理費用，物業(yè)服務企業(yè)拿了酬金以外，剩下錢全是業(yè)主的，必須將之用在物業(yè)的正常運作和維修保養(yǎng)上。到年底最好費用零節(jié)余。如果有結余應該轉到下年使用，或者放到專項維修資金中；如果有虧損可以暫時用專項維修資金貼補虧損，貼補了以后把虧損這部分在下一年度通過物業(yè)管理費再補回專項維修資金。當然，也可以直接把虧損劃到下一年帳上處理，從而對下一年物業(yè)管理費進行調整。或者由業(yè)主大會決議提高物業(yè)服務收費標準、或利用共用部分創(chuàng)造的共有收益彌補解決。
酬金制表明了物業(yè)管理公司收取的費用只是酬金，酬金包括物業(yè)管理公司的成本，包括物業(yè)管理公司的利潤，除此之外，物業(yè)管理公司不能再從物業(yè)服務收費中提取費用，這就從根本上保證了全體業(yè)主作為物業(yè)服務費用所有者的合法權益。從這個角度看，減免物業(yè)管理費的權力在于全體業(yè)主的，因為物業(yè)管理費所有權是全體業(yè)主的，物業(yè)服務企業(yè)只提酬金，物業(yè)服務企業(yè)應當把物業(yè)服務收費真正用在物業(yè)的正常維修保養(yǎng)上，而不能為了獲得利潤，把這部分節(jié)余當成物業(yè)管理企業(yè)的利潤裝到物業(yè)管理企業(yè)自己的口袋里。
實行酬金制還有一個作用就是合理避稅。采用包干制到年底的節(jié)余，一般情況下物業(yè)服務企業(yè)就直接將節(jié)余部分交納企業(yè)所得稅，交了企業(yè)所得稅后，剩下就自然成為物業(yè)管理企業(yè)的利潤裝到物業(yè)服務公司口袋里了。這從客觀上鼓勵物業(yè)服務企業(yè)盡可能壓低維修保養(yǎng)周期和費用，甚至使共用設備、設施惡性疲勞使用進行所謂的“節(jié)約”，以此得到較多的結余來獲取不應該有的利潤，在客觀上就直接侵害了業(yè)主的合法權益。實行酬金制就不能用結余的物業(yè)服務費用交納企業(yè)所得稅，因為結余的物業(yè)服務費用的所有權是全體業(yè)主的，而不屬于物業(yè)服務企業(yè)，只能納入下年繼續(xù)使用，或者納入專項維修資金之中轉存為共用部分大、中修更新改造使用。
由于物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)服務企業(yè)運營方式、業(yè)主消費心理、消費觀念、習慣等存在許多差異，應當允許業(yè)主根據具體情況選擇酬金制或者包干制。
住宅類物業(yè)或者大、綜合型物業(yè)應該著重考慮采用酬金制，這對保護業(yè)主合法權益有積極作用。酬金制規(guī)定了業(yè)主交的是預交資金，交多交少都是業(yè)主自己的錢，物業(yè)管理企業(yè)只是代管這筆資金，業(yè)主們心里踏實。
單一業(yè)主或少數業(yè)主物業(yè)應該可以允許采用包干制，只要物業(yè)服務企業(yè)能按照“質價相符”的目標完成物業(yè)服務合同約定的管理服務目標即可。
所以，國家改革發(fā)展委員會、建設部出臺的《物業(yè)服務收費管理辦法》，就充分考慮了我國地域遼闊，考慮了物業(yè)管理發(fā)展的不平衡性，考慮了許多地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展比較落后的特殊性，將物業(yè)服務收費采用酬金制與包干制共存，并鼓勵采用酬金制，通過物業(yè)管理市場行為逐步將包干制向酬金制過渡。這樣不僅兼顧了各地物業(yè)管理市場發(fā)展
不平衡的客觀事實，而且體現(xiàn)了價格改革的宏觀政策取向，考慮了物業(yè)服務行業(yè)的特殊情況，從根本上維護了全體業(yè)主的合法權益，也符合物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，對較好地解決目前物業(yè)服務收費上存在的問題，處理物業(yè)服務收費中的糾紛提供了制度保證，對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有積極的指導作用。物業(yè)管理的陽光財務除了采用酬金制之外，最重要的就是向業(yè)主公布物業(yè)服務費的賬目。采用酬金制，就必然要求物業(yè)服務費用實施陽光財務、透明財務。物業(yè)服務企業(yè)所收取的物業(yè)服務費用應當自覺地接受全體業(yè)主的監(jiān)督，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定定期公布物業(yè)服務收費賬目，按照物業(yè)服務合同的約定定期進行審計。
目前國內深圳及其他一線城市許多優(yōu)秀的物業(yè)服務公司近年來就采用了酬金制，每三個月定期公布一次物業(yè)服務費用賬目。有的物業(yè)服務企業(yè)公布賬目也不是簡單的只公布本期的物業(yè)服務費用賬目，而是采用比較法將今年、去年、前年這三年同期的賬目一起公布加以比較。物業(yè)服務公司在所公布的賬目之后有一個詳細的說明，今年費用比去年或前年多，多了一分錢，為什么多了？物業(yè)服務公司把原因講清楚；少了一分錢，為什么少了？物業(yè)服務公司也把原因說清楚。這種把多一分少一分的原因說清楚的做法，自然物業(yè)服務公司就會贏得業(yè)主的信任，因為在賬目公布中，業(yè)主會看的很清楚，一目了然，也便于業(yè)主非常清楚地明確物業(yè)服務費用的收入和支出的使用途徑。
酬金制使物業(yè)服務費用充分透明，物業(yè)管理財務處于陽光狀態(tài)，物業(yè)服務公司應收多少費用，實收多少費用，拿酬金，拿多少酬金，應該拿多少，實際拿多少，都清清楚楚。業(yè)主知道掏的錢花在哪里了，用在什么地方，業(yè)主心里明明白白，這樣的話，也避免了業(yè)主不交費的這種情況，也避免了物業(yè)服務公司出現(xiàn)亂收費的現(xiàn)象。對于發(fā)現(xiàn)的欠費，哪些業(yè)主欠費，什么原因欠費，大家業(yè)主也非常清楚。用陽光財務贏得業(yè)主對物業(yè)服務公司的信賴，物業(yè)服務公司與業(yè)主之間關系也容易溝通，便于物業(yè)服務公司與業(yè)主真正建立起長期友好、共存互利的平等關系，對物業(yè)服務公司規(guī)范化服務，優(yōu)質服務，品牌的建設都有好處。
實際上物業(yè)服務公司服務做好了，公布賬目你怕什么，除非賬目里面有假有鬼才不愿意公布。實際上物業(yè)服務費，每個月垃圾清運費用、每個月維修保養(yǎng)費用、每個月共用水電費用都是要開銷的，既然都要開銷就應該公布。采用陽光財務，業(yè)主對物業(yè)服務公司非常放心，所以物業(yè)服務公司實際上贏得了業(yè)主的信賴，贏得業(yè)主的滿意。
總而言之，實行酬金制就是為了更好、更科學、更合理地將業(yè)主大家交納的物業(yè)服務費用使用在為業(yè)主大家服務的項目上，保障全體業(yè)主特別是廣大小業(yè)主的合法權益，充分體現(xiàn)“取之于民、用之于民”的精神，同時也自然地保證了物業(yè)服務企業(yè)能君子取財、取之有道，明明白白地獲得應有的利潤，實現(xiàn)企業(yè)運作的良性循環(huán)。