管理費(fèi)收繳管理制度

　　財(cái)務(wù)部用戶資料管理崗及審核崗每月1日出當(dāng)月管理費(fèi)付款通知單,由管理部派送給用戶,并設(shè)付款通知單簽收本簽收。外地用戶由財(cái)務(wù)部通過(guò)郵遞方式通知繳費(fèi)。付款通知單一式兩聯(lián),各費(fèi)用項(xiàng)目分別列示,并注明費(fèi)用所屬期。除管理費(fèi)為當(dāng)月費(fèi)用外,其余的水電費(fèi)、維修費(fèi)均為上月應(yīng)繳費(fèi)用。

　　管理費(fèi)繳交期限分四個(gè)階段進(jìn)行。

　　正常繳交期為當(dāng)月1日至當(dāng)月15日。逾期繳交的用戶每日按應(yīng)繳的加計(jì)滯納金。電話催繳期與書面催繳期同時(shí)進(jìn)行。

　　(1) 電話催繳期:正常期后次日(當(dāng)月16日)起至當(dāng)月底。

　　(2) 初次催款通知催繳期從當(dāng)月16日發(fā)出書面催繳通知起,期限為7天。

　　(3) 暫停服務(wù)通知書視情況而定,當(dāng)月30日發(fā)出,期限一般不超過(guò)7天。所有關(guān)于用戶的通知書一般由管理部人員派送到各用戶,并由用戶在催款通知書簽收本上簽收。

　　派送完畢后,管理部人員應(yīng)在簽收本上簽名。

　　當(dāng)用戶收到暫停服務(wù)通知書后,繳清欠費(fèi),財(cái)務(wù)部收款人員應(yīng)及時(shí)發(fā)出恢復(fù)服務(wù)的通知,通知工程部及管理部恢復(fù)對(duì)該用戶的正常服務(wù),并做好發(fā)文記錄。

　　若用戶現(xiàn)金繳交費(fèi)用時(shí),財(cái)務(wù)部收款員必須先當(dāng)面點(diǎn)清繳款額,然后進(jìn)行現(xiàn)鈔真?zhèn)舞b別。

　　催繳人員應(yīng)嚴(yán)格按照催收程序進(jìn)行催款,電話催收管理費(fèi)用時(shí),應(yīng)態(tài)度和藹、語(yǔ)氣柔和地通知用戶應(yīng)繳交所欠款項(xiàng),禁止對(duì)用戶措詞不當(dāng)或態(tài)度惡劣。

　　收款人應(yīng)將用戶繳交款項(xiàng)記錄在管理費(fèi)收繳記錄本上,以便核查。

　　應(yīng)收款項(xiàng)于每月核對(duì)費(fèi)用的繳交情況并進(jìn)行統(tǒng)計(jì),編制管理費(fèi)欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表,并詳細(xì)編列欠兩個(gè)月以上管理費(fèi)用戶明細(xì)表,以便查閱。

篇2：影響物業(yè)管理費(fèi)收繳率的因素和改進(jìn)對(duì)策

　　影響物業(yè)管理費(fèi)收繳率的因素和改進(jìn)對(duì)策

　　一、物業(yè)管理費(fèi)收繳現(xiàn)狀

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率，目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異，包括不同的關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些報(bào)道給出的數(shù)據(jù)。通過(guò)這些數(shù)據(jù)，我們可以從宏觀的角度觀察全國(guó)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳情況。

　　序號(hào) 物業(yè)類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經(jīng)濟(jì)適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業(yè)用房 92.85

　　表1 全國(guó)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率情況表

　　資料來(lái)源:中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》20**.5

　　從以上中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)可以看出，從全國(guó)的情況來(lái)看，居住型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費(fèi)收繳問(wèn)題會(huì)更加突出。

　　而一些有關(guān)報(bào)道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同，總體來(lái)說(shuō)我們能夠透過(guò)這些數(shù)據(jù)了解到各個(gè)城市的物業(yè)管理費(fèi)收繳率的情況，與中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的全國(guó)平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)報(bào)告情況。

　　以我國(guó)的一級(jí)城市的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率為例，北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達(dá)到90%以上的屈指可數(shù)；在武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行得較好的的收繳率只能達(dá)到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級(jí)城市的收繳率最高能達(dá)到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個(gè)較低的水平。

　　當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來(lái)越大，訴訟官司越來(lái)越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題的時(shí)候，必然有其深刻的社會(huì)背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費(fèi)牌辦公”是一種無(wú)奈，也是一個(gè)悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的因素

　　筆者認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)收繳率低主要是由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因?qū)е碌摹?/p>

　　(一)開(kāi)發(fā)商的遺留的問(wèn)題。

　　1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由而拒交物業(yè)費(fèi)。

　　我國(guó)的物業(yè)管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開(kāi)發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒(méi)有完全按施工規(guī)范進(jìn)行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見(jiàn)較大。面對(duì)這些建筑工程質(zhì)量方面的問(wèn)題，有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題屬于建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題還是管理質(zhì)量問(wèn)題，不知道應(yīng)該同開(kāi)發(fā)商、施工單位(在維保期內(nèi))進(jìn)行交涉和維權(quán)，導(dǎo)致最終把一切矛盾、意見(jiàn)和問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過(guò)。

　　2、開(kāi)發(fā)商越權(quán)承諾使物業(yè)管理公司長(zhǎng)期受苦。

　　開(kāi)發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，實(shí)際上這些承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無(wú)法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理了解不夠，不知道物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上， 而面對(duì)這些問(wèn)題時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問(wèn)題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式來(lái)維權(quán)。

　　(二)業(yè)主的觀念以及意識(shí)問(wèn)題。

　　1、業(yè)主有償付費(fèi)的觀念未形成。

　　業(yè)主還沒(méi)有完全形成享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念。由于長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識(shí)，來(lái)順應(yīng)和接受新興的物業(yè)管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識(shí)的交接過(guò)渡期，業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還有待時(shí)日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對(duì)新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理實(shí)際內(nèi)涵的了解程度。

　　由于部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用與業(yè)主期望的支付費(fèi)用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問(wèn)題，包括建筑的質(zhì)量問(wèn)題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，他們把物業(yè)管理公司的服務(wù)看作是萬(wàn)能的，以為交了少量的管理費(fèi)就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。這樣必然會(huì)使物業(yè)管理公司進(jìn)退兩難，不該服務(wù)的項(xiàng)目不得不去做，應(yīng)該服務(wù)的項(xiàng)目也沒(méi)有做好，導(dǎo)致整體服務(wù)水準(zhǔn)下降。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問(wèn)題。

　　1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)較低。

　　據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務(wù)意識(shí)和觀念滯后，不能夠及時(shí)地為業(yè)主解決問(wèn)題，只管理不服務(wù)，對(duì)業(yè)主要求的多，而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和服務(wù)素質(zhì)不高，在服務(wù)過(guò)程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當(dāng)，加深了管理工作的服務(wù)難度，致使業(yè)主體會(huì)不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　2、服務(wù)項(xiàng)目的明晰程度。

　　提交物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無(wú)法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同，加之確實(shí)有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進(jìn)行亂收費(fèi)的現(xiàn)象，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和收費(fèi)方式不滿，以及對(duì)于共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)用的分?jǐn)偛粷M等。

　　3、多樣化服務(wù)的發(fā)展水平。

　　一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務(wù)，其中較集中的是各種代繳費(fèi)用，如代繳手機(jī)，電話費(fèi)，占30.8%；其次是送報(bào)，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務(wù)需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區(qū)服務(wù)行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務(wù)的，“眾口難調(diào)”，表面上看似容易的事，在實(shí)施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務(wù)，以使業(yè)主的滿意度達(dá)到最大化，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)用收繳率的提高。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。

　　有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系形象地比喻為“相愛(ài)容易相處太難”。改善與業(yè)主的關(guān)系，增強(qiáng)與業(yè)主間的溝通，樹(shù)立人性化管理、親情化服務(wù)的理念，妥善解決業(yè)主提出的實(shí)際問(wèn)題，是提高物業(yè)費(fèi)收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏與業(yè)主間的溝通交流，引起業(yè)主對(duì)物業(yè)公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑，卻無(wú)法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行及時(shí)地咨詢來(lái)消除疑慮，最終導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過(guò)良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進(jìn)行交流交流、仔細(xì)傾聽(tīng)業(yè)主的訴求，用每一個(gè)物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務(wù)，去打動(dòng)業(yè)主。溝通將是影響整個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的關(guān)鍵所在，并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關(guān)鍵點(diǎn)所在。

　　(四) 法律規(guī)范不完善。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》于20**年9月1日實(shí)施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無(wú)法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個(gè)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性決定了在其運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各式各樣的問(wèn)題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭(zhēng)議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆](méi)有明確的法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行有效地約束，無(wú)法明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)。所以一旦發(fā)生爭(zhēng)議，業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式發(fā)泄出來(lái)。再加上政府宏觀調(diào)控不夠，導(dǎo)致新舊體制形成對(duì)立，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生了影響。

　　(五) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身所具有的特性。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的無(wú)形性使得業(yè)主所享受的服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之間的性價(jià)比評(píng)估較為困難；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的綜合性、公共性使得單個(gè)業(yè)主不能對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出選擇(尤其在前期)，而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)、違規(guī)而有針對(duì)性地終止服務(wù)，所以雙方都很難以對(duì)服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行控制。除此之外，物業(yè)服務(wù)合同期較長(zhǎng)，容易使物業(yè)服務(wù)費(fèi)這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴(kuò)散、積累矛盾，從而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率。

　　三、物業(yè)管理收費(fèi)難的解決方法

　　解決“收費(fèi)難”的所有問(wèn)題將會(huì)牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乃至整個(gè)社會(huì)，所以解決“收費(fèi)難”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

　　(一)公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)信息透明度。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　(二)加強(qiáng)物業(yè)管理有關(guān)政策知識(shí)的宣傳。

　　為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)政策知識(shí)的宣傳。物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、上級(jí)主管部門共同研究，并公布于眾。同時(shí)，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進(jìn)行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時(shí)，明確樹(shù)立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費(fèi)是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識(shí)。

　　(三)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)。

　　1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

　　物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時(shí)它對(duì)員工的個(gè)人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對(duì)員工進(jìn)行“職工道德、禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的利益，使業(yè)主真正體會(huì)到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問(wèn)題，點(diǎn)點(diǎn)滴滴見(jiàn)真情，把各項(xiàng)服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。

　　2、開(kāi)展創(chuàng)新的多樣化服務(wù)。

　　目前多數(shù)物業(yè)管理提供的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)較少，并且業(yè)主消費(fèi)得也不多。而使獨(dú)具特色的增值服務(wù)成為物業(yè)管理服務(wù)的亮點(diǎn)，將對(duì)提高物業(yè)費(fèi)收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，積極開(kāi)發(fā)延伸性和差異化服務(wù)，在樹(shù)立良好的品牌服務(wù)的同時(shí)，分析業(yè)主需求，開(kāi)發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品。并且采取有效的營(yíng)銷策略，以滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需求，進(jìn)而提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的滿意度，改善物業(yè)管理現(xiàn)狀，增加物業(yè)管理的盈利，促進(jìn)物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長(zhǎng)。

　　(四)同開(kāi)發(fā)單位一起做好房屋驗(yàn)收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在與開(kāi)發(fā)商辦理房屋交接驗(yàn)收的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，認(rèn)真細(xì)致不漏項(xiàng)，對(duì)有問(wèn)題的房屋，要在開(kāi)發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)相應(yīng)的維權(quán)意識(shí)，認(rèn)真參與房屋驗(yàn)收工作，把問(wèn)題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實(shí)施人性化服務(wù)，加強(qiáng)溝通交流。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案的時(shí)候，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力，確定一個(gè)能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后，加強(qiáng)溝通與交流，建立良好的溝通平臺(tái)，了解業(yè)主所需所想，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　(六)加強(qiáng)和完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。

　　政府部門應(yīng)盡快細(xì)化有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，制定符合物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使收費(fèi)透明化，合理化，遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則，改變思路，充分發(fā)揮行政功能，使物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)個(gè)別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的行為尋求法律的途徑，以通過(guò)法律手段來(lái)保護(hù)自身的合法權(quán)益，解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題。

篇3：物業(yè)公司管理費(fèi)收繳內(nèi)部控制和核算

　　物業(yè)公司管理費(fèi)收繳內(nèi)部控制和核算

　　物業(yè)管理費(fèi)收入隨著公有住房出售量的不斷上升，已成為物業(yè)公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入。規(guī)范收繳物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)控制度，正確計(jì)算各會(huì)計(jì)期間的物業(yè)管理費(fèi)，已是物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算工作中一項(xiàng)重要內(nèi)容。為此在這方面作一些探討。

　　一、收繳物業(yè)管理費(fèi)和會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

　　收繳物業(yè)管理費(fèi)的工作是物業(yè)公司小區(qū)管理員或物業(yè)公司專職人員承擔(dān)的。業(yè)主收到物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)后向收費(fèi)員繳款、收費(fèi)員按收據(jù)金額收款后將“物業(yè)管理費(fèi)”（收據(jù)聯(lián)）作為付款憑證退回業(yè)主，同時(shí)將“物業(yè)管理費(fèi)”（記賬聯(lián)）和“現(xiàn)金”或“銀行解款單回單”交財(cái)務(wù)部門入賬，并由物業(yè)管理費(fèi)臺(tái)賬記賬員（以下簡(jiǎn)稱記賬員）記賬。這樣的業(yè)務(wù)流程從內(nèi)控角度考慮還有不完善的地方。

　　第一，收費(fèi)員收到的物業(yè)管理費(fèi)是否按時(shí)、全部、足額上繳，有否拖繳，甚至挪用現(xiàn)象，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)無(wú)法進(jìn)行有效的監(jiān)控。

　　第二，記賬員登記的臺(tái)賬，記載是否正確，缺少行之有效的稽核制度，物業(yè)管理費(fèi)臺(tái)賬登記收入與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬面物業(yè)管理費(fèi)收入可能出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象。

　　第三，物業(yè)管理費(fèi)臺(tái)賬中應(yīng)收未收的物業(yè)管理費(fèi)在會(huì)計(jì)核算賬戶上沒(méi)有正確信息的記載。

　　第四，各會(huì)計(jì)期間物業(yè)管理費(fèi)的收入按收付實(shí)現(xiàn)制方法結(jié)算當(dāng)期損益，不能客觀、真實(shí)地反映各會(huì)計(jì)期間的收入，甚至出現(xiàn)將當(dāng)期物業(yè)管理費(fèi)收入，通過(guò)銀行調(diào)節(jié)表轉(zhuǎn)入下期會(huì)計(jì)期間，使已收繳物業(yè)管理費(fèi)和應(yīng)收未收物業(yè)管理費(fèi)成為調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)的蓄水池。

　　二、完善收繳物業(yè)管理費(fèi)流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度

　　內(nèi)部控制制度是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)完整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收繳物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)部控制制度和流程，能夠使物業(yè)管理費(fèi)按時(shí)、足額入賬，杜絕挪用公款現(xiàn)象發(fā)生，及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，正確記載物業(yè)管理費(fèi)收入，真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。具體流程是：

　　1.收費(fèi)員在業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，必須在物業(yè)管理費(fèi)（收據(jù)聯(lián)）、（記賬聯(lián)）上蓋公章、私章，還應(yīng)加蓋收款日期章，并規(guī)定收款員將當(dāng)天收到的現(xiàn)金填寫“現(xiàn)金解款單”送交銀行。根據(jù)“物業(yè)管理費(fèi)”（記賬聯(lián)）定期填寫“收款清單匯總表”（一式三聯(lián)）隨同“現(xiàn)金解款單”和“物業(yè)管理費(fèi)”（記賬聯(lián)）交財(cái)務(wù)部門審核、簽收、蓋章，將“收款清單匯總表”（第一聯(lián)）退回收費(fèi)員保管。

　　2.財(cái)務(wù)部門將審核、簽收后的“收款清單匯總表”（第二、三聯(lián)）和“物業(yè)管理費(fèi)”（記賬聯(lián)）轉(zhuǎn)記賬員稽核，并由記賬員在“收款清單匯總表”上簽字，然后將第二聯(lián)退回財(cái)務(wù)部門，作為現(xiàn)金交款單的附件。“收款清單匯總表”（第三聯(lián)）由記賬員保存。記賬員憑“物業(yè)管理費(fèi)”（記賬聯(lián)）登記臺(tái)賬，月末將“物業(yè)管理費(fèi)”（記賬聯(lián)）和“收款清單匯總表”裝訂存檔妥善保管。

　　3.記賬員月末編制“收繳物業(yè)管理費(fèi)月報(bào)表”（一式二聯(lián)）報(bào)財(cái)務(wù)部門。月報(bào)表的主要內(nèi)容包括：上月末累計(jì)欠交數(shù)，本月應(yīng)交數(shù)（其中：調(diào)整本月前應(yīng)交數(shù)）；本月實(shí)交數(shù)（其中：實(shí)交下年度數(shù)）；本月核銷數(shù)，本月末累計(jì)欠交數(shù)。經(jīng)財(cái)務(wù)部門稽核確認(rèn)，本月財(cái)務(wù)賬反映的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)收數(shù)與月報(bào)表實(shí)交數(shù)無(wú)誤，財(cái)務(wù)部門簽字后退回一份由記賬員保管存檔。

　　4.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按稽核后的“收繳物業(yè)管理費(fèi)月報(bào)表”對(duì)“應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)”、“預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)”等科目進(jìn)行賬戶處理。

　　5.定期（年末）對(duì)應(yīng)收未收物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行清算。對(duì)由于各種原因確實(shí)無(wú)法收回的壞賬損失，按制度規(guī)定，由記賬員列表、小區(qū)負(fù)責(zé)人提出申請(qǐng)、物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行賬戶處理。

　　三、物業(yè)管理費(fèi)的核算方法

　　目前大多數(shù)物業(yè)公司是按收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)核算物業(yè)管理費(fèi)的，每月的營(yíng)業(yè)收入與當(dāng)期的費(fèi)用不配比，年末預(yù)收下年度的物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有列入“預(yù)收賬款”科目，本年內(nèi)應(yīng)收未收物業(yè)管理費(fèi)也沒(méi)有列入當(dāng)年收入。這樣就不能正確核算當(dāng)期損益。影響了會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和正確性。

　　根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》第十五條“企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”和《上海市公有住房售后管理暫行辦法》業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司簽訂“房屋管理服務(wù)合同”的規(guī)定，物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)收入應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算。為了簡(jiǎn)便操作，建議采取如下方法：

　　1.當(dāng)月收到物業(yè)管理費(fèi)時(shí)借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費(fèi)”科目（退回多交物業(yè)管理費(fèi)按相反科目處理）。

　　2.月末按“收繳物業(yè)管理費(fèi)月報(bào)表”中“本月應(yīng)交數(shù)”借記“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費(fèi)”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入--物業(yè)管理費(fèi)”科目。

　　3.年末按“收繳物業(yè)管理費(fèi)月報(bào)表”中實(shí)交下年度數(shù)，貸記“預(yù)收賬款--物業(yè)管理費(fèi)”科目，紅字貸記“經(jīng)營(yíng)收入--物業(yè)管理費(fèi)”科目。下年度初按上述會(huì)計(jì)分錄沖回：紅字貸記“預(yù)收賬款--物業(yè)管理費(fèi)”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入--物業(yè)管理費(fèi)”科目。

　　4.年末物業(yè)管理費(fèi)壞賬損失，經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費(fèi)”科目或“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費(fèi)壞賬準(zhǔn)備”科目。