物業(yè)公司管理費收繳內(nèi)部控制和核算

　　物業(yè)管理費收入隨著公有住房出售量的不斷上升，已成為物業(yè)公司的主要經(jīng)營業(yè)務收入。規(guī)范收繳物業(yè)管理費內(nèi)控制度，正確計算各會計期間的物業(yè)管理費，已是物業(yè)公司財務管理、會計核算工作中一項重要內(nèi)容。為此在這方面作一些探討。

　　一、收繳物業(yè)管理費和會計核算的現(xiàn)狀

　　收繳物業(yè)管理費的工作是物業(yè)公司小區(qū)管理員或物業(yè)公司專職人員承擔的。業(yè)主收到物業(yè)管理費收據(jù)后向收費員繳款、收費員按收據(jù)金額收款后將“物業(yè)管理費”（收據(jù)聯(lián)）作為付款憑證退回業(yè)主，同時將“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）和“現(xiàn)金”或“銀行解款單回單”交財務部門入賬，并由物業(yè)管理費臺賬記賬員（以下簡稱記賬員）記賬。這樣的業(yè)務流程從內(nèi)控角度考慮還有不完善的地方。

　　第一，收費員收到的物業(yè)管理費是否按時、全部、足額上繳，有否拖繳，甚至挪用現(xiàn)象，財務會計無法進行有效的監(jiān)控。

　　第二，記賬員登記的臺賬，記載是否正確，缺少行之有效的稽核制度，物業(yè)管理費臺賬登記收入與財務會計賬面物業(yè)管理費收入可能出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象。

　　第三，物業(yè)管理費臺賬中應收未收的物業(yè)管理費在會計核算賬戶上沒有正確信息的記載。

　　第四，各會計期間物業(yè)管理費的收入按收付實現(xiàn)制方法結算當期損益，不能客觀、真實地反映各會計期間的收入，甚至出現(xiàn)將當期物業(yè)管理費收入，通過銀行調(diào)節(jié)表轉入下期會計期間，使已收繳物業(yè)管理費和應收未收物業(yè)管理費成為調(diào)節(jié)企業(yè)利潤的蓄水池。

　　二、完善收繳物業(yè)管理費流程，加強內(nèi)部控制制度

　　內(nèi)部控制制度是保護企業(yè)資產(chǎn)安全，保證會計資料真實完整，及時發(fā)現(xiàn)、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收繳物業(yè)管理費的內(nèi)部控制制度和流程，能夠使物業(yè)管理費按時、足額入賬，杜絕挪用公款現(xiàn)象發(fā)生，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，正確記載物業(yè)管理費收入，真實反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。具體流程是：

　　1.收費員在業(yè)主交納物業(yè)管理費時，必須在物業(yè)管理費（收據(jù)聯(lián)）、（記賬聯(lián)）上蓋公章、私章，還應加蓋收款日期章，并規(guī)定收款員將當天收到的現(xiàn)金填寫“現(xiàn)金解款單”送交銀行。根據(jù)“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）定期填寫“收款清單匯總表”（一式三聯(lián)）隨同“現(xiàn)金解款單”和“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）交財務部門審核、簽收、蓋章，將“收款清單匯總表”（第一聯(lián)）退回收費員保管。

　　2.財務部門將審核、簽收后的“收款清單匯總表”（第二、三聯(lián)）和“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）轉記賬員稽核，并由記賬員在“收款清單匯總表”上簽字，然后將第二聯(lián)退回財務部門，作為現(xiàn)金交款單的附件。“收款清單匯總表”（第三聯(lián)）由記賬員保存。記賬員憑“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）登記臺賬，月末將“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）和“收款清單匯總表”裝訂存檔妥善保管。

　　3.記賬員月末編制“收繳物業(yè)管理費月報表”（一式二聯(lián)）報財務部門。月報表的主要內(nèi)容包括：上月末累計欠交數(shù)，本月應交數(shù)（其中：調(diào)整本月前應交數(shù)）；本月實交數(shù)（其中：實交下年度數(shù)）；本月核銷數(shù)，本月末累計欠交數(shù)。經(jīng)財務部門稽核確認，本月財務賬反映的物業(yè)管理費實收數(shù)與月報表實交數(shù)無誤，財務部門簽字后退回一份由記賬員保管存檔。

　　4.財務會計按稽核后的“收繳物業(yè)管理費月報表”對“應收物業(yè)管理費”、“預收物業(yè)管理費”等科目進行賬戶處理。

　　5.定期（年末）對應收未收物業(yè)管理費進行清算。對由于各種原因確實無法收回的壞賬損失，按制度規(guī)定，由記賬員列表、小區(qū)負責人提出申請、物業(yè)公司經(jīng)理批準后進行賬戶處理。

　　三、物業(yè)管理費的核算方法

　　目前大多數(shù)物業(yè)公司是按收付實現(xiàn)制來核算物業(yè)管理費的，每月的營業(yè)收入與當期的費用不配比，年末預收下年度的物業(yè)管理費沒有列入“預收賬款”科目，本年內(nèi)應收未收物業(yè)管理費也沒有列入當年收入。這樣就不能正確核算當期損益。影響了會計核算的真實性和正確性。

　　根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》第十五條“企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人，雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”和《上海市公有住房售后管理暫行辦法》業(yè)主應與物業(yè)公司簽訂“房屋管理服務合同”的規(guī)定，物業(yè)公司物業(yè)管理費收入應按權責發(fā)生制原則進行核算。為了簡便操作，建議采取如下方法：

　　1.當月收到物業(yè)管理費時借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目，貸記“應收賬款--物業(yè)管理費”科目（退回多交物業(yè)管理費按相反科目處理）。

　　2.月末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中“本月應交數(shù)”借記“應收賬款--物業(yè)管理費”科目，貸記“經(jīng)營收入--物業(yè)管理費”科目。

　　3.年末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中實交下年度數(shù)，貸記“預收賬款--物業(yè)管理費”科目，紅字貸記“經(jīng)營收入--物業(yè)管理費”科目。下年度初按上述會計分錄沖回：紅字貸記“預收賬款--物業(yè)管理費”科目，貸記“經(jīng)營收入--物業(yè)管理費”科目。

　　4.年末物業(yè)管理費壞賬損失，經(jīng)物業(yè)公司領導批準，借記“管理費用”科目，貸記“應收賬款--物業(yè)管理費”科目或“應收賬款--物業(yè)管理費壞賬準備”科目。

篇2：影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進對策

　　影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進對策

　　一、物業(yè)管理費收繳現(xiàn)狀

　　關于物業(yè)服務費的收繳率，目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異，包括不同的關于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些報道給出的數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù)，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業(yè)服務費的收繳情況。

　　序號 物業(yè)類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經(jīng)濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業(yè)用房 92.85

　　表1 全國物業(yè)服務費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》20**.5

　　從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出，從全國的情況來看，居住型物業(yè)的物業(yè)服務費的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關報道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數(shù)據(jù)了解到各個城市的物業(yè)管理費收繳率的情況，與中國物業(yè)管理協(xié)會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡上的數(shù)據(jù)報告情況。

　　以我國的一級城市的物業(yè)服務費收繳率為例，北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數(shù)；在武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，小區(qū)物業(yè)管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業(yè)服務費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務費；深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國大城市的商品房物業(yè)服務費平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業(yè)管理費收繳率低的因素

　　筆者認為物業(yè)收費收繳率低主要是由開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因導致的。

　　(一)開發(fā)商的遺留的問題。

　　1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費。

　　我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題，有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題屬于建設質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題，不知道應該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內(nèi))進行交涉和維權，導致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

　　2、開發(fā)商越權承諾使物業(yè)管理公司長期受苦。

　　開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經(jīng)越權了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對物業(yè)管理了解不夠，不知道物業(yè)管理公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對開發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費的方式來維權。

　　(二)業(yè)主的觀念以及意識問題。

　　1、業(yè)主有償付費的觀念未形成。

　　業(yè)主還沒有完全形成享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念。由于長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應和接受新興的物業(yè)管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業(yè)主對物業(yè)管理實際內(nèi)涵的了解程度。

　　由于部分業(yè)主對物業(yè)管理服務了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務行為，導致物業(yè)管理費用與業(yè)主期望的支付費用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責，他們把物業(yè)管理公司的服務看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。這樣必然會使物業(yè)管理公司進退兩難，不該服務的項目不得不去做，應該服務的項目也沒有做好，導致整體服務水準下降。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。

　　1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務意識較低。

　　據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務意識和觀念滯后，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術水平和服務素質(zhì)不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務。

　　2、服務項目的明晰程度。

　　提交物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構成和分配使用的。進而導致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確實有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進行亂收費的現(xiàn)象，業(yè)主對物業(yè)服務收費的標準、項目和收費方式不滿，以及對于共用設施設備、場地維護費用的分攤不滿等。

　　3、多樣化服務的發(fā)展水平。

　　一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區(qū)服務行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務的，“眾口難調(diào)”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務，以使業(yè)主的滿意度達到最大化，進而達到物業(yè)管理費用收繳率的提高。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。

　　有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業(yè)主的關系，增強與業(yè)主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務的理念，妥善解決業(yè)主提出的實際問題，是提高物業(yè)費收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏與業(yè)主間的溝通交流，引起業(yè)主對物業(yè)公司在收費標準和服務質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑，卻無法對物業(yè)管理企業(yè)進行及時地咨詢來消除疑慮，最終導致對物業(yè)管理費收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關系，物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進行交流交流、仔細傾聽業(yè)主的訴求，用每一個物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務，去打動業(yè)主。溝通將是影響整個物業(yè)服務費收繳率的關鍵所在，并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關鍵點所在。

　　(四) 法律規(guī)范不完善。

　　《物業(yè)管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業(yè)，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題，而且大都很復雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發(fā)生爭議，業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費的方式發(fā)泄出來。再加上政府宏觀調(diào)控不夠，導致新舊體制形成對立，對物業(yè)管理收費問題產(chǎn)生了影響。

　　(五) 物業(yè)服務費本身所具有的特性。

　　物業(yè)服務費的無形性使得業(yè)主所享受的服務質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務費之間的性價比評估較為困難；物業(yè)服務費的綜合性、公共性使得單個業(yè)主不能對物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務項目、物業(yè)服務標準做出選擇(尤其在前期)，而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)而有針對性地終止服務，所以雙方都很難以對服務進程進行控制。除此之外，物業(yè)服務合同期較長，容易使物業(yè)服務費這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴散、積累矛盾，從而從長遠來說影響物業(yè)服務費的收繳率。

　　三、物業(yè)管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規(guī)、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

　　(一)公開服務項目，增強信息透明度。

　　物業(yè)管理服務收費是直接關系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企業(yè)要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內(nèi)外監(jiān)督，加強財務審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　(二)加強物業(yè)管理有關政策知識的宣傳。

　　為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，應對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務的標準，應經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務工作的認知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務的意識。

　　(三)加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設。

　　1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務團隊。

　　物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關系，切實維護業(yè)主的利益，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務都做到讓業(yè)主滿足。

　　2、開展創(chuàng)新的多樣化服務。

　　目前多數(shù)物業(yè)管理提供的專項服務和特約服務較少，并且業(yè)主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務成為物業(yè)管理服務的亮點，將對提高物業(yè)費收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進行服務創(chuàng)新，積極開發(fā)延伸性和差異化服務，在樹立良好的品牌服務的同時，分析業(yè)主需求，開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務產(chǎn)品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業(yè)主不斷增長的需求，進而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度，改善物業(yè)管理現(xiàn)狀，增加物業(yè)管理的盈利，促進物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。

　　(四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格按照規(guī)章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應增強相應的維權意識，認真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務，加強溝通交流。

　　物業(yè)管理企業(yè)應對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案的時候，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎。業(yè)主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業(yè)主所需所想，更好的為業(yè)主服務。

　　(六)加強和完善物業(yè)相關法律法規(guī)。

　　政府部門應盡快細化有關政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，加強市場的宏觀調(diào)控，制定符合物業(yè)管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則，改變思路，充分發(fā)揮行政功能，使物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護自身的合法權益，解決好物業(yè)管理收費難的問題。