物業(yè)設(shè)施設(shè)備運維管理規(guī)范

　　一、設(shè)備維護四項要求1、整齊：設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠;

　　2、潤滑：按時、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好;

　　3、清潔：設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔;

　　4、安全：熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度

　　二、給排水設(shè)備

　　(一)水泵房管理制度

　　1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi);

　　2、泵房內(nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內(nèi)嚴禁吸煙;3、每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。

　　(二)二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管;

　　2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作;

　　3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。

　　(三)給排水設(shè)施維護規(guī)程

　　1、每年4月、10月應(yīng)對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門的開關(guān)試驗;

　　2、對泵進行維護保養(yǎng);

　　3、檢查閘閥的磨損狀況;

　　4、加強對給排水管的維修保養(yǎng)。

　　三、供配電設(shè)備

　　(一)電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗;

　　2、在電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具;

　　3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長應(yīng)在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況;

　　4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護，并至少二人進行;

　　5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時，應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護;

　　6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標識牌;

　　7、維修或養(yǎng)護后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。

　　(二)配電室管理制度

　　1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi);

　　2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計;

　　3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項;

　　4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關(guān)超載運行。查出問題應(yīng)及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報;

　　5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤;

　　6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室;

　　7、供電回路操作開關(guān)標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌;

　　8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意;

　　9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等;

　　10、認真執(zhí)行交接班制度;

　　11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。

　　(三)停電操作規(guī)程

　　1、驗明所停電線路開關(guān)位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌;

　　2、全面或一臺變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當停高壓側(cè)電的操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等;

　　3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作;

　　4、當要將電源轉(zhuǎn)換時，應(yīng)選擇適當時間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。

　　四、電梯

　　(一)電梯機房管理規(guī)定

　　1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物;

　　2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40度;

　　3、保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具;

　　4、毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作;

　　5、機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

　　(二)電梯的日常檢查和維護

　　1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉(zhuǎn)有無異常響聲。對以上設(shè)備外部進行清掃，保持設(shè)備本色;

　　2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢;

　　3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔;

　　4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應(yīng)安排時間擦洗。

　　五、消防監(jiān)控系統(tǒng)

　　(一)火災(zāi)報警控制系統(tǒng)維保程序

　　1、日檢：對火災(zāi)報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞;

　　2、月檢：完成日檢全部內(nèi)容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導線編號是否完整清晰，因受環(huán)境影響導致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時清潔;

　　3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固;

　　4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

　　(二)煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序

　　1、日常情況下，主控器自檢時若發(fā)出煙感報警信號，應(yīng)趕到報警現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，應(yīng)對該報警作消音和復位處理;

　　2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%直至全部合格為止;

　　3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時做出特別檢查;

　　4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應(yīng)加溫，使其報警。

　　六、房屋設(shè)備有哪些

　　1、房屋設(shè)備的分類通常來說，我國城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類組成。

　　(一)房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備

　　(1)室內(nèi)給水設(shè)備：通常分為生產(chǎn)給水設(shè)備、生活給水設(shè)備和消防給水設(shè)備;

　　(2)室內(nèi)排水設(shè)備：通常分為生活污水管道、工業(yè)區(qū)廢水管道、室內(nèi)雨水管道;

　　(3)熱水供應(yīng)設(shè)備：一般由加熱設(shè)備、儲存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成;

　　(4)供熱設(shè)備：包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種;

　　(5)消防設(shè)備：目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備;

　　(6)通風設(shè)備：包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等;

　　(7)空調(diào)設(shè)備：大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調(diào)機。

　　(二)房屋建筑電氣設(shè)備

　　(1)供電及照明設(shè)備：變壓器房內(nèi)的設(shè)備、配電房內(nèi)設(shè)備、配電干線和層配電箱;(2)弱電設(shè)備：主要有：通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等;(3)電梯設(shè)備：其設(shè)備組成部分主要有傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備、控制設(shè)備和防雷裝置。

　　2、設(shè)備的登記與建檔物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)，工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類和目錄，對設(shè)備進行登記，建立設(shè)備臺賬，以便清查與核對。設(shè)備的登記主要是指填寫設(shè)備登記卡和設(shè)備臺賬。設(shè)備登記卡其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計劃的依據(jù)。

　　3、設(shè)備管理內(nèi)容設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門主管負責。設(shè)備管理主要由設(shè)備運行管理和設(shè)備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設(shè)備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術(shù)檔案管理。

篇2：供配電設(shè)施設(shè)備維保標準作業(yè)程序

　　供配電設(shè)施設(shè)備維保標準作業(yè)程序

　　一、目的

　　本程序旨在規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保各項性能良好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)所有供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。

　　三、職責

　　管理處主任：負責審核《供配電設(shè)施設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查執(zhí)行情況。

　　工程部主管：組織制定并監(jiān)督實施《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》。

　　變配電室組長/值班電工：負責對供配電設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)。

　　事務(wù)部：負責向有關(guān)用戶通知停電情況。

　　四、程序要點 《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 制定時間：每年的12月15日前。

　　制定原則： 供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度。 供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)。 合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

　　計劃內(nèi)容：包括維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容、具體實施時間、預(yù)計費用。 維修保養(yǎng)實施 嚴格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)程序》，按計劃進行。

　　具體維修保養(yǎng)項目

　　高壓開關(guān)柜、變壓器：主要維修保養(yǎng)項目外委完成，變配電室值班電工負責外部清潔及部分附件維修保養(yǎng)。

　　低壓配電柜：每年4月、10月進行內(nèi)外清潔，用壓縮空氣吹污吹塵后擦拭。 刀開關(guān)：檢查安裝螺栓是否緊固，轉(zhuǎn)動是否靈活，測量絕緣底板絕緣電阻。 熔斷器：新熔體規(guī)格形狀一致，檢查與保險座接觸情況。

　　交流接觸器：清除表面污垢，滅弧罩內(nèi)碳化物和金屬顆粒，觸頭表面污物。 自耦減壓啟動器：測量絕緣電阻，外殼接地。 電容器：清理灰塵，檢查有無膨脹、漏油或異常響聲，接頭和接地線。 熱繼電器：檢查絕緣蓋板，導線接頭處有無過熱痕跡。

　　斷路器(自動空氣開關(guān))：測量絕緣電阻，清除滅弧罩內(nèi)碳化物或金屬顆粒，檢查閉合斷開過程，鐵芯噪音，傳動機構(gòu)潤滑油，觸頭表面金屬顆粒，手動電動閉合斷開可靠性，脫扣可靠性，接頭處過熱或燒傷痕跡，接地線松動或銹蝕。

　　二次回路：檢查號碼管是否清晰或掉落，接頭處是否松馳。

　　主回路：檢查標示牌是否清晰或掉落，接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，母線排油漆是否脫落。 維修保養(yǎng)時間限制不允許超過8小時;如需超過，機電處電工填寫申請延時維修保養(yǎng)表，經(jīng)主管審核、物業(yè)經(jīng)理批準后方可延長。 未列入計劃的維修保養(yǎng)工作由機電處主管盡快補充至計劃中;突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障先口頭批準解決后寫出事故報告并上報公司。

　　記錄整理變配室值班電工將維修保養(yǎng)工作清晰完整規(guī)范地記錄在《事故報告》內(nèi)，組長于每次維修保養(yǎng)后3天內(nèi)整理成冊交機電處存檔，保存期為長期。

　　停電管理因檢修等原因需要停電時，機電處主管填寫《停申請表》經(jīng)管理處主任批準后通知事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知住戶;特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復供電12小時內(nèi)向住戶解釋。

篇3：物業(yè)設(shè)施設(shè)備防凍措施及注意事項

　　物業(yè)設(shè)施設(shè)備防凍措施及注意事項

　　隨著冬季的來臨，天氣逐漸變冷，為確保設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，設(shè)施設(shè)備的防凍工作也進入了實施階段。今天，我們將物業(yè)設(shè)施設(shè)備基于寒冷程度的防凍措施及注意事項分享給大家，供參考。

　　一、寒冷等級劃分 根據(jù)寒冷程度的不同，我們將寒冷等級劃分為四個級別，并依次用紅色、橙色、黃色和藍色表示。具體如下：一級為“嚴寒”，溫度在-20℃以下; 二級為“大寒”，溫度在-10℃至-19.9℃之間; 三級為“小寒”，溫度在-5℃至-9.9℃之間; 四級為“輕寒”，溫度在0℃至-4.9℃之間。

　　各單位應(yīng)按照不同寒冷等級制定相應(yīng)的防凍應(yīng)急預(yù)案，明確防凍重點部位和責任分工。

　　二、物業(yè)管理公司的職責 在寒冬季節(jié)，物業(yè)管理公司應(yīng)指定專門部門或?qū)Ｈ素撠熂哟筇鞖忸A(yù)報的查詢頻次。一旦收到低溫、暴雪、冰凍等預(yù)警信號，應(yīng)及時通報給各崗位人員，并迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，采取必要的應(yīng)急處置措施。

　　三、四級“輕寒”藍色預(yù)警時的防凍措施 小區(qū)樓院對外的一、二道大門要錯位開啟，有風幕機的要及時開啟以阻斷冷風侵入。同時，各部位外窗及通往屋面各樓梯間門等需嚴密關(guān)閉，以減少熱量流失; 中央空調(diào)系統(tǒng)的新風閥，在上班期間采取最小新風的運行方式，夜間完全關(guān)閉; 空調(diào)器、風幕機進出水閥，在夜間保持10%以上開啟度。夜間循環(huán)水泵可階段性開啟，如12:00前每兩小時開循環(huán)水泵30分鐘，12:00后每一個小時開循環(huán)水泵30分鐘(具體開啟時間可根據(jù)維護結(jié)構(gòu)確定); 當空調(diào)器內(nèi)水不循環(huán)時，不允許開啟空調(diào)風機，以免凍壞表冷器。對于配有自動控制系統(tǒng)的空調(diào)器，要加強對新風閥、水閥執(zhí)行機構(gòu)、防凍開關(guān)的檢查，防止個別設(shè)備失靈導致空調(diào)表冷器凍壞; 冷卻水管道泄水至室內(nèi)區(qū)域，并做好冷卻泵以及閥門的維護保養(yǎng)工作; 冷卻塔積水排空，填料塔體適當遮掩保護，以防止填料老化過快; 平衡管、泄水管、補水管道上的閥門均需保持打開狀態(tài)，以防閥內(nèi)積水凍裂閥體; 室外設(shè)備、自來水管道、室外消防栓、室外的排水管道存水彎等要做好保溫工作; 在圍護結(jié)構(gòu)隔熱性能不強、熱惰性差的部位(如鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕等)，靠近外門、外窗、衛(wèi)生間的部位，噴淋頭和管道易凍裂。因此，要做好圍護結(jié)構(gòu)的保溫封堵和局部管道保溫，必要時可將噴淋頭換成低溫區(qū)專用的易熔金屬噴淋頭; 在降溫前對所有室外設(shè)施進行全面巡查，對需要增加保溫材料的設(shè)施及時做好防護處理并做好記錄。

　　四、三級“小寒”黃色預(yù)警時的防凍措施 小區(qū)對外的大門夜間要關(guān)閉嚴密，以阻斷冷風侵入; 中央空調(diào)系統(tǒng)的新風閥在上班期間采取最小新風的運行方式，夜間完全關(guān)閉，并逐個檢查關(guān)閉情況; 空調(diào)器、風幕機進出水閥，在夜間保持10%以上開啟度。夜間循環(huán)泵始終處于循環(huán)狀態(tài); 當空調(diào)器內(nèi)水不循環(huán)時，不允許開啟空調(diào)風機，避免凍壞表冷器; 冷卻水管道、閥門及冷卻塔等部位要做好防凍措施，冷卻塔積水排空，填料塔體適當遮掩保護，以防止積雪壓塌; 平衡管、泄水管、補水管道上的閥門均需保持打開狀態(tài)，以防閥內(nèi)積水凍裂閥體; 室外地下排水管網(wǎng)、化糞池提前疏通，防止凍塞。室外設(shè)備、自來水管道、室外消防栓、屋頂水箱水泵等要做好保溫工作; 室內(nèi)靠外墻、外門、衛(wèi)生間區(qū)域的存水設(shè)備要做好保溫或排空積水; 在圍護結(jié)構(gòu)隔熱性能不強、熱惰性差的部位(如鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕等)，噴淋頭和管道易凍裂。在做好保溫的前提下，局部區(qū)域可適當供暖; 在降溫前對所有室外設(shè)施進行全面巡查，對需要增加保溫材料的設(shè)施及時做好防護處理并做好記錄。

　　五、二級“大寒”橙色預(yù)警時的防凍措施 小區(qū)對外的大門夜間要關(guān)閉嚴密，以阻斷冷風侵入; 中央空調(diào)系統(tǒng)的新風閥在上班期間采取最小新風的運行方式，夜間完全關(guān)閉; 空調(diào)器、風幕機進出水閥，在夜間保持20%以上開啟度。夜間循環(huán)泵始終處于循環(huán)狀態(tài)，水溫適當加熱以滿足一些區(qū)域的供暖需求; 冷卻水系統(tǒng)管道的水排空，各種閥門均保持打開狀態(tài)以防閥內(nèi)積水凍裂閥體。填料、塔體適當遮掩保護以防止積雪壓塌; 室內(nèi)外的設(shè)備、自來水管道、排水管道等排空積水或做好保溫工作，夜間可適當供暖; 為防止室內(nèi)噴淋和消防管道凍裂，夜間普遍供暖。對于空調(diào)供暖達不到的空間(如天花吊頂上空)且有水的管道，應(yīng)打開部分天花板或檢修口使吊頂上區(qū)域溫度提升; 樓梯間內(nèi)的消防栓、屋頂水箱水泵等要做好保溫處理; 對長期暴露且無法供暖的噴淋管道(如車庫)嚴密監(jiān)控。

　　六、一級“嚴寒”紅色預(yù)警時的防凍措施 小區(qū)對外的各大門夜間要關(guān)閉嚴密以阻斷冷風侵入; 在極少見的嚴寒天氣下中央空調(diào)系統(tǒng)的新風閥完全關(guān)閉; 空調(diào)器、風幕機進出水閥在夜間保持30%以上開啟度。夜間循環(huán)泵始終循環(huán)并加熱供暖; 為防止室內(nèi)設(shè)備、自來水、噴淋和消防管道凍裂夜間全面供暖。對于空調(diào)供暖達不到的空間(如天花吊頂上空)且必須充水的管道應(yīng)打開部分天花板或檢修口使吊頂上區(qū)域溫度提升; 加強對室外管道的保溫工作并加大室外排水管路的檢查、疏通頻次以避免凍堵現(xiàn)象的發(fā)生。

　　七、其他應(yīng)急措施 冬季大雪時應(yīng)組織員工做好道路清掃和積雪融化工作尤其是客戶和業(yè)主主要通道、汽車坡道并做好路面濕滑提醒標示; 考慮到屋面積雪危害尤其是承載力較低的中廳的玻璃天棚、臨時搭建物、冷卻塔等應(yīng)及時清掃或加固棚架以避免造成坍塌事故; 根據(jù)小區(qū)實際情況確定防凍重點部位如靠外門區(qū)域、風幕機、屋面辦公室、屋頂水箱間、冷卻塔、靠外墻空調(diào)器、設(shè)備房、室外管道、靠玻璃幕區(qū)域、車庫等對這些重點部位要定時巡查檢測重點區(qū)域溫度隨時確認各保暖設(shè)備處于正常運行狀態(tài)出現(xiàn)結(jié)冰情況及時采取措施予以解決。