物業工程管理的重點內容

　　物業配套設備趨于物聯網與智能化、現代化，設備的管理也將成為物業工程管理行為中的核心內容。設施設備的綜合管理能力高低，直接決定了物業公司的整體水平，值得我們花時間去探討，如何科學高效的進行。以下方面將是工程部管理的重點：

　　一、物業設備臺賬管理：

　　1、概念：物業設備臺賬全面、完整地反映了物業的全部設備設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的完整記錄。應該從建筑物所配套的設備按70年使用壽命的目標管理出發。

　　2、要求：

　　A、專人管理：工程部主管全面負責其設備臺賬的建立、填寫、變更記錄及管理工作;

　　B、及時性：設備出現故障維修、技術改造及變更時，應及時記錄;

　　C、完整性：設備定期保養、維修、技術改造、變更即運行、報廢等記錄，必須詳盡、完整、及時發現問題，解決問題，并記錄閉環。

　　D、科學性：由于現代化管理要求，物業設備管理人員應該盡可能利用計算機信息管理系統，進行臺賬管理。

　　3、內容：包括設備原始技術參數、設備的檢修、系統保養、技術改造、變更運行等記錄，應詳盡、準確。

　　4、收集：

　　設備臺賬的建立、記錄、管理，必須持之以恒，為日后設備管理提供有價值的原始數據，才能更有效地達到設備管理目標。物業前期介入管理過程中，盡可能地詳細地熟悉各設備系統設計技術參數、技術性能參數，以及安全經濟運行的狀態參數等。做好詳細記錄，并建立完善的前期技術資料檔案。對于隱蔽設備，在了解其施工質量情況的同時，還要求圖像存檔，在物業設備驗收前，還需收集各設備系統的安裝驗收階段、運行資料。也可在現場設備故障報告，設備維修記錄等。

　　二、物業設備的檔案管理：

　　1、設備檔案的建立：

　　A、工程部在接管物業后一周內，應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬并存檔;

　　B、工程部應在接管后一周內將所轄設備進行設備標識及編號(按單機單臺或功能系統進行標識);

　　C、所有設備應建立“設備卡”;

　　D、設備臺賬應保持與現行狀態一致，相關封存、停用、報廢等情況，必須及時登記;

　　E、設備臺賬和出廠原件(合格證、說明書、保修協議等)，應存檔。

　　2、設備狀態標識管理：

　　工程部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害或損壞。設備狀態分為：運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。正常運行中的設備可以不予標識。

　　3.設備檔案的綜合管理：

　　A.各種大型設備、關鍵性設備、技術性復雜的設備，均應建立“設備登記卡”，記錄其基本參數及信息;

　　B.工程部應保存一套設備臺賬，所有工程設備檔案由工程部負責管理;

　　C.各類檔案應按系統分類，并貼標簽、編制目錄;

　　D.應該不斷豐富設備檔案內容，使之成為設備管理的重要財富。檔案管理作業程序分為：點數、登記、整理、分類、立案、編目、典藏、防護、應用、定期清理十個步驟進行;

　　E.檔案及圖樣是工程維修保養的重要依據，應妥善保存;

　　F.維修檔案的管理：由工程部統一管理;應按設備的各專業系統分類;必須每天填寫“維修檔案記錄表”并保存，并與發出/返回的工程部“維修單”進行核對;維修檔案保存期限為1~2年。

　　三、物業設備的運行管理：

　　1、管理規范：

　　A、設備操作人員必須進行崗前培訓，持證上崗，在進行高、低壓設備等操作時，需執行“工作票”制度;

　　B、各類設備運行符合標準要求，運行人員須做好設備的運行記錄，領班每周不少于兩次巡查，并記錄情況;

　　C、設備機房應隨時上鎖，外來人員如需進入機房工作，須報工程部主管批準后，在專業人員陪同下方可進入，并做好詳細登記。

　　2、日常巡檢：

　　A、工程部日常巡檢由值班人員進行，并填寫“巡檢記錄表”;

　　B、發現問題及時與主管匯報，應加強對“手動”檔運行的設備和有異常、不穩定的設備加強監控，發現缺陷及時處理;

　　C、領班須每周一次抽查，發現問題追查原因，責任到人。

　　D、值班/交班制度落實：事故未解決，不得交班離崗。

　　3、機電設備房出入制度：

　　A、工程部機電設備房包括：高/低壓配電房、變壓器房、樓層電氣間、空調機房、水泵房、電話總機房、樓宇自控機房、監控室、電梯機房;

　　B、非工程部工作人員，未經許可不得進入以上機房;

　　C、外來人員檢查需要進入者，當班領班須陪同進出，并登記;

　　D、由于檢修需要進入者，須事先辦理相關施工許可，憑有效證件，到當值領班處辦理登記。在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關設備、結束后辦理離場手續，工完場清。

　　4、設備安全運行制度：

　　A、機電設備管理以安全、正常、經濟運行為標準。設備的操作、保養、維修由工程技術部專業人員實施，且須持證上崗;

　　B、工程部須組織進行安全操作培訓、制訂機房安全管理制度、崗位操作規程，制訂保養、檢修、維護計劃;

　　C、智能控制、消防、電梯、供電供水設備實行24H值班制度;

　　D、維修設備時，應采取相應安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故發生;

　　E、在電源干線、低壓配電柜上工作時，須有專人監護，并使用絕緣工具、懸掛標識牌;

　　F、設備運行、維修、記錄完善，發現隱患及時整改、報告。

　　5、設備故障/事故處理：

　　A、故障處理：重大問題事故，現場立即斷電，斷煤氣等危險源，保護現場，工程部立即找出原因后，進行搶修、匯報情況;

　　B、運行事故分析與處理：設備非正常原因，造成停運，應立即上報工程部，重大事故“三不放過”，直至追責到人、處置教育。

　　6、設備運行管理表格：包括工程部值班工作日志、運行班/交接班記錄表、巡檢記錄表、設備定時檢查記錄表等。

　　四、設備的維修保養管理：

　　工程部負責設備的大中修，及設備更新改造計劃的制訂、方案審核、人員調配、工程監督、設備申購/招標、合同初審/會簽等。

　　1.設備分類：分為三級(風機類、泵類、機組類，均含相應發電機、電氣控制柜);

　　2.設備維保等級：日常維護保養、一級保養(清潔、調整)、二級保養(局部修理、更換易損件)、中修(定期全面檢修、部分解體維修)、大修(全面解體，更換主要部件)、設備更新和技術改造。又可分為事后維修(故障維修)與狀態維修(檢測參數異常);

　　3.維保模式：三級保養、三級維修;

　　4.設備維保計劃的制訂與實施：按有關制度，對設備進行維保，發現不屬于工程人員負責維修范圍，應開具“故障轉呈單”到相關單位。對于重大維修，應派專業工程師進行現場督導，有時可委托外部專業公司或廠家維保。

　　5.設備保養工作流程及標準參考：不同的工程設備，其保養周期、檢查標準、檢查方法，均需參照其標準參考表進行，并實施保養應填寫分類統計表存檔。

　　五、設備的其它管理內容：

　　購置、停用、封存、報廢等應按相應制度流程進行，并需如實記錄。加強日常設備完好率的統計管理工作。

　　做好設備綜合管理，是物業公司工程部管理水平的體現，這將決定其能夠長遠發展的基礎和有力保障。

篇2：工程物料管理規程

　　工程物料管理規程

　　1．0目的

　　做好工程物料的貯存及領用管理，為日常維修工作提供方便與保障；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人：工程部主管；

　　3.2倉庫負責人按本規定進行物料管理；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1入庫驗收記帳

　　5.1.1物料進倉前須嚴格檢查物料的質量，根據收貨部的憑證接料驗收，發現質量、數量不符，拒絕入庫；

　　5.1.2根據收貨部憑證，應將有關信息錄入電腦；物料入庫應按照發票、托收、實物三者缺一不可，并將實物設立明顯的標識；

　　5.1.3驗收中發現數量短少、盈余、損壞、質差或與收貨部憑證不符等情況，應即時通知相關人員或供貨商，查明原因，及時處理，對不合格產品，嚴禁入庫；

　　5.2倉庫物資保管

　　5.2.1物資進倉后，倉管負責人應按照物料的不同名稱、類別、型號、規格、材質、性能等；

　　5.2.2分門別類妥善保管，并作好物料產品的標識卡；

　　5.2.3庫存物資應做到有標識卡，材質不混，名稱不錯，數量準確，規格不串，確保無差錯，無丟失，無損壞，無霉爛變質，做到帳、卡、實、資“四對口”；

　　5.3領料

　　5.3.1物料領用須憑《工作單》領用，沒有工作單時須由值班主管以上領導同意，在倉庫填寫臨時借用單，工作完成后再填寫材料出庫單；填寫出庫單時須寫清日期、物料名稱、型號規格、數量、單價、使用部門、領用人姓名等；領用的材料應以節約為主，能修則修，能配則配，原則上應以舊換新（電類、水類、燈類、鎖類、空調土木的機械部份、易耗品等）；并遵循“先進后出”的原則；

　　5.3.2家具、燈飾的借出或領用須由部門經理批準后辦理相關手續；

　　5.4物資盤點及計劃

　　5.4.1發現低儲或短缺物資倉管員根據采購計劃應立即報請采購，每月底應作好下月的物料倉儲計劃；

　　5.4.2倉庫必須每月盤點一次，做到家底清，帳目清，物料明，將盤點表報本部門經理，并交財務一份核查；

　　5.4.3盤點時發現問題要查明原因，報請領導，及時妥善處理；

　　5.4.4在倉儲中損壞、丟失的物料以及殘次、淘汰、報廢、積壓物料，應報請領導辦理審批手續轉財務核銷；

　　5.4.5嚴禁將火種帶入庫；庫內須配備2個手提式滅火器；

　　5.4.6未經同意不得隨意進入倉庫；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物管中心工程管理部經理/副經理/經理助理崗位職責

　　物管中心工程管理部經理/副經理/經理助理崗位職責

　　a)貫徹執行公司、物管中心各項規章制度、工作標準和《員工手冊》的要求。

　　b)在物管中心經理（主任）的領導下開展工作。領導本部門完成各項經營管理目標，組織各部門分解下達各崗位工作指標，有效實施物業附屬設備設施的管理、正常運行和維護，確保物業正常的工作、生活環境，對本部門的工作和服務質量負責。

　　c)組織貫徹各項通用管理標準和工作標準，編制、實施、調整、修訂工程服務標準和個性工作標準。

　　d)組織編制并審定本部門年度工作計劃、維修計劃，監督檢查各專業執行情況，保證全年工作質量。

　　e)負責審定部門預算，并通過有效手段控制部門預算支出計劃。

　　f)定期檢查各系統設備運行情況及維護保養情況，督導下屬員工做好相關工作記錄。

　　g)審定本部門人員編制，負責部門組織架構的調整、人員的調配、人員的招聘與續簽合同的評定，定期組織實施部門內部的績效考核。

　　h)全面負責部門的安全工作，保證管轄區域設備及人員的安全。

　　i)按規定程序審定本部門各種工程項目，定期對工程服務供方進行評審。

　　j)審定各工程設備的節能計劃與措施，組織貫徹實施，持續改進中心的環保工作。

　　k)根據本項目系統設備的狀況，組織制定相應的應急預案，及時迅速地組織處理設備故障/事故，搶修突發性故障，確保各系統設施、設備的正常運行。

　　l)負責處理重大客戶的投訴工作。

　　m)負責工程管理部對外聯絡工作，與政府各職能部門的保持正常良好的聯系，保證各種業務滿足法律法規的要求。

　　n)審閱檢查設備運行報表，掌握和調控水、電、燃氣的能源消耗，使之基本達到合理狀態。

　　o)負責技術組的管理工作。組織技術組評審本部門各種分包合同及各種工程項目，審核工程師提交的增改擴、大中小修計劃。

　　p)負責本部門培訓工作的落實和檢查，保證部門員工學習業務知識和各種新知識，不斷提高工作技能。

　　q)組織實施各專業對裝修過程的管理、裝修申請審批、施工過程檢查、竣工接管驗收，保證裝修質量。

　　r)參與評審部門各外包合同、工程項目及特約服務申請，以及增改擴、大中小修計劃。

　　s)組織本部門進行危險源識別、風險評價、更新及制定控制措施等工作。

　　t)組織本部門對可控制的和可施加影響的環境因素進行識別、評價、更新及制定相關控制措施等工作

　　u)完成上級交辦的以及相關部門需協辦的其它工作任務。