某花園房屋本體維護管理

　　本管理旨在加強對zz**花園建筑本體及附屬設施的維護與管理，保持建筑物及周圍環境達到相關標準，充分發揮其使用功能，確保物業的保值和增值。維護服務按照南京市新的服務等級中公共部位服務的三類標準來對zz**花園的房屋進行維護。

　　一、維護分類

　　1、計劃性保養──對建筑物進行預測并根據日常檢查紀錄制定出年度保養計劃并組織實施。

　　2、非計劃性保養──根據對建筑、裝潢、公共設施的日常巡視、檢查，對現場存在的問題，立即采取處理措施。

　　3、預防性保養──對建筑、裝潢、公共設施制定階段性的保養措施。

　　4、緊急性維護──對出現的突發性破壞而采取的緊急維護措施。

　　二、維護管理要點

　　1、建筑物、裝潢、主要通道、各功能區、公共設施的安全質量管理。

　　2、建筑、裝潢及各類設施的維護管理。

　　3、建筑、裝潢及各類設施維護檔案資料的管理。

　　三、管理維護內容

　　對建筑、裝潢維護管理采取的措施是"一個方針，兩個原則" ,即"管養合一"的方針；"計劃、經濟、適用" ，"應修盡修,全面保養"的原則。制定合理科學的維護計劃，規范維護工程施工程序，不斷地更新維護技術，降低維護成本。

　　1、外觀好、整潔統一，無亂搭建、違章裝修，無礙市容和觀瞻現象；主要出入口、通道、功能區域有明顯標識。

　　● 服務標準：保證建筑及配套設施完好率100％。

　　● 實施措施：

　　⑴、組織各類工程技術人員對建筑及配套設施進行詳盡的調查分析，科學合理地編制大、中修及維護保養計劃及可行的施工方案，組織實施，并實行質量監控。

　　⑵、將建筑及配套設施定期巡查、定期檢查、日常檢查、維護保養的任務量化分解到人，實行專人專職控制。

　　⑶、嚴格裝修審批制度，規范裝修施工管理，對業主裝修項目實行跟蹤管理，發現損壞結構、危害配套設施的安全行為及時處理、糾正。

　　2、零修、急修及時率

　　● 服務標準：保證建筑零修、急修及時率98％

　　● 實施措施：

　　⑴、以優質服務為宗旨，實行24小時維修值班制度。

　　⑵、維修人員應在接到維修通知單15分鐘內到達現場，做到"零修及時處理，急修不過夜，小修48小時內完成"。

　　3、維修工程質量合格率及回訪率

　　維修工程質量合格率

　　● 服務標準：保證維修工程質量合格率100％。

　　● 實施措施：

　　⑴、維修人員嚴格實行持證上崗制度，無證人員嚴禁上崗操作。

　　⑵、維修用材料實行驗收檢驗制度，保證維修材料符合質量要求。

　　⑶、業主提供的維修產品、材料，必須進行安裝前的質量檢驗，并在維修憑證中詳盡說明。

　　⑷、維修項目實行用戶報修制度和簽收制度。

　　⑸、維修安裝過程中因操作不當造成的不合格，必須向業主道歉，并及時采取積極的補救措施，滿足業主的要求。

　　⑹、實行閉環管理，維修項目每月5日前由質量監控部門統計、分析，并將分析報告提交給相關部門，根據存在的不合格和潛在的不合格，及時采取糾正和預防措施。

　　維修項目回訪率

　　● 服務標準：保證維修項目回訪率100％。

　　● 實施措施：

　　⑴、嚴格維修回訪制度。

　　⑵、回訪方式多渠道、多方式（電話、上門、書面征集及其他形式），保證反饋渠道暢通。

　　⑶、及時對回訪記錄進行統計、分析，發現不合格項及時采取糾正和預防措施。

　　4、違章裝修發生率和違章裝修處理率

　　違章裝修發生率

　　● 服務標準：保證違章發生率為0。

　　違章裝修處理率

　　●服務標準：保證違章處理率100%。

　　●實施措施：

　　⑴、通過各種宣傳形式，使業主和施工單位明確裝修管理有關規定的目的，使裝修管理規范化、法制化，控制和預防違章裝修發生。

　　⑵、裝修項目實行申報、審批、跟蹤管理的原則，規范施工單位的進出場管理，對施工單位實行不違章承諾和裝修項目施工保證金制度。

　　⑶、服務中心對裝修實施全過程追蹤監管，通過現場巡查及時了解施工情況，把違章裝修消滅在初始階段。同時，安全保安員對業主裝修進行巡視，保證在第一時間內發現違章裝修。此外，全體員工都有責任對裝修進行監管，從而形成全方位的裝修監管體系，實行裝修項目"全過程、全因素、全員管理"的特色管理。

　　⑷、實行裝修項目竣工驗收制度。

　　⑸、采用多元化的違章裝修

處理手段。

　　5.1情理手段──業主違章裝修，責任部門應立即趕往施工現場，禮貌地向業主解釋裝修管理規定，耐心地向業主說明違章裝修造成的危害，做到"曉之以理，動之以情"，爭取業主的理解與支持。

　　5.2經濟手段──針對違章的具體情節，采取扣除押金、罰款等經濟手段制止業主違章裝修。

　　5.3法制手段──業主在申報裝修時，與管理處簽訂《裝修責任書》。以格式要約等法律手段制約違章裝修行為。

　　四、維護管理的要求

　　1 每季度對房屋的外立面及房屋的結構進行全面的檢查，并做好相應的記錄。

　　2 每周對房屋的門窗，特別是單元的防盜電控門進行檢查和維護。

　　3 每周對小區的道路及路崖和窖井蓋等進行檢查，發現損壞及時更換。

　　4 每月對小區的污水、雨水等排水管道進行檢查，每年對小區的化糞池進行清淤工作，每半年疏通一次，夏天每半個月對雨水井及管道清掃一次，保證夏季小區的排水的暢通。

　　5 每天都必須對小區的景觀、小品、休閑設備等進行檢查，及時維護，每半個月對小區的安全標識檢查，是否有損壞和遺失。

　　（五）管理維護流程（略）

篇2：房屋本體維護管理程序

1.0 目的

　　對物業區域內房屋本體進行維護,以延長樓宇的安全使用壽命,維護業戶的利益。

2.0 范圍

　　適用于物業集團所轄物業區域內所有房屋本體的維護和管理。

3.0 職責

　　3.1 工程維護部負責編制房屋本體維修保養和大修改造項目計劃書并組織實施。

　　3.2 物業公司(管理處)負責審批房屋本體維修保養、大修改造計劃。

　　3.3 業務總部參與外委單位的審定,對房屋本體維修、改造進行業務指導。

　　3.4 全面質量管理辦公室負責對房屋本體維修保養、大修改造計劃的實施情況進行檢查、監督。

4.0 工作內容

　　4.1 日常維護檢查

　　各單位對管轄區域內公共設施和房屋本體進行日常檢查,業戶反映或在檢查中發現的問題及時通知工程維護部,由其安排維修。

　　4.2 定期維修養護

　　4.2.1工程維護部每年11月份對建筑物本體完好狀況進行一次全面檢查,并將檢查情況記錄在《房屋本體年度檢查記錄》中。

　　4.2.2工程維護部根據審批的房屋修繕工程計劃,組織實施,結果記錄在《房屋維修保養記錄》內。

　　4.2.3房屋本體維修、大修改造的資金根據相關法律法規及有關規定落實。

　　4.2.4房屋本體維修保養工作由工程維護部根據《采購程序》評估、挑選合格的分包商,起草《維修保養合同》,::上報審批后,由分包商組織實施;

　　4.2.5在房屋本體維修施工過程中,工程維護部對施工情況進行現場跟蹤,并填寫《施工過程檢查表》,施工完畢由業務總部、各單位組織聯合驗收。

　　4.2.6建筑物本體的防避雷與接地設施需由工程維護部定期進行保養,保養工作按《防避雷與接地系統保養規程》執行。

　　4.2.7防避雷系統應進行年檢,由工程維護部向檢測機構申請檢測。防雷檢測合格證明存檔并報備業務總部。

5.0 相關文件

　　5.1《防避雷與接地系統保養規程》 (WI-7.5.1-17-01)

　　5.2《采購程序》 (QP-7.4-01)

　　5.3《維修保養合同》 (無固定格式)

　　6.0 記錄表格

　　6.1《房屋維修保養計劃》 (QR-7.5.1-17-01)

　　6.2《房屋本體年度檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-02)

　　6.3《施工過程檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-03)

　　6.4《房屋維修保養記錄》 (QR-7.5.1-17-05)

篇3：小區房屋本體公共設施維護管理規程(7)

　　小區房屋本體及公共設施維護管理規程（七）

　　1.0目的

　　對房屋本體及公用設施進行養護及修繕，滿足使用功能，延長使用年限保證其使用安全及完好狀態。

　　2.0適用范圍

　　適用于zz城服務中心對房屋本體及公用設施的維修、養護和修繕。

　　本規程中的房屋本體：

　　指房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位、抗震結構部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機電設備、防盜監控設施、本體消防設施及本體上下水主管道等。

　　本規程中的公用（共）設施:

　　指區內道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所及設施、停車場、連廊、地下排水管等。

　　3.0職責

　　3.1巡邏崗秩序維護員負責公用設施的日常巡視檢查，中控室值班員負責接受住戶投訴及根據秩序維護員巡視檢查中發現的問題填發《維修通知單》，維修技工發現問題自行填寫《維修通知單》。

　　3.2工程維修主任負責每月對房屋本體的巡視檢查，負責按照《房屋本體保養、維護周期一覽表》上的要求組織對房屋本體設施的維護及保養。并負責所有中修以上房屋本體及公用（共）設施維修項目的申報和施工的現場監督工作。

　　3.3服務中心工程維修部負責房屋及公共設施的日常養護及零星小修。并負責大、中修或改造、翻新項目的申報（包括報請業主委員會審批）及配合實施、驗收。

　　3.4服務中心經理負責房屋本體及公共設施大、中修及改造、翻新項目的審批，并組織實施。

　　4.0程序要點

　　4.1房屋本體及公用（共）設施的接管驗收：按照《物業接管驗收工作手冊》執行；屬房屋本體類的電梯及公用機電設備的管理，按照《公用設備（設施）管理規程》執行。

　　4.2房屋本體及公用（共）設施的標識

　　4.2.1所有房屋須標識樓號名稱。

　　4.2.2大型公用設施應標明具體的場所或名稱，如有必要還需說明其使用方法。

　　4.2.3綜合部負責建立房屋本體及公用設施的圖紙檔案及住戶檔案資料。

　　4.2.4服務中心經理負責指導、監督做好房屋本體及公用設施檔案的管理工作。

　　4.3房屋本體及公用設施的使用、監控

　　4.3.1服務中心值班秩序維護員每日對公用（共）設施的巡視檢查，并將檢查情況填寫在《巡查記錄表》后上交服務中心值班員，值班員根據檢查中發現的問題及業主告訴的情況，填發《工作聯系單》（業主室內）或《維修通知單》（公共區域），通知維修人員進行處理。

　　4.3.2工程維修當班人員每天要對房屋本體進行巡視檢查,對發現的問題能解決的要當天解決,如果不能解決的應上報維修主任或相關部門協助解決.

　　4.3.3工程維修主任每月對房屋本體進行檢查，并將檢查的情況填寫在《房屋本體月巡視檢查記錄表》上，在檢查中發現的問題填發《維修通知單》，安排維修工進行維修。

　　4.3.4對房屋及公用設施的維護、修繕,屬保修范圍內的，聯系相應的保修單位按照相關的協議、條款及政府規定處理；對不屬于保修范圍且自身沒有力量維護修繕的，可對外委托維修，填寫《對外委托工作單》，費用在1000元以內，報服務中心經理批準，超過1000元的，報公司相關領導批準。如需簽訂委托合同，則按照公司相關要求執行。

　　4.4房屋本體的維護、修繕原則

　　4.4.1小修工程由服務中心組織完成，中修以上工程應委托有專業資質的單位完成，一般采取招投標的方式擇優錄取。

　　4.4.2住戶進行室內裝修前，須按相關程序提前報批。未經批準，不得改變房屋主體結構、外貌和用途；不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、屋面（包括裙樓）及通道進行鑿、拆、搭、占。在裝修過程中，服務中心應派專人進行裝修巡查，作好記錄，發現有損傷大廈承重結構的現象，要堅決制止。

　　4.4.3人為造成損壞的，由損壞者負責修復或賠償。

　　4.4.4屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補修或拆換。不合理的結構，若影響安全的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木構件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補，混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算，采取加固或替代措施。

　　4.4.5基礎不均勻沉降，引起上部結構砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等，應立即聯系開發商、設計院查清原因，出具方案，有針對性地加固或拆砌。

　　4.4.6玻璃幕墻安裝牢固，接縫嚴密，氣窗鉸鏈剛度好，開關靈活且密封好，不滲雨水。發現有滲水現象，應立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發生爆裂，應及時清除碎片，并盡快聯系專業廠家修復。在未修復前，應以木板遮擋牢固，以防風雨及發生意外。

　　4.4.7裝修工程，室內部分由業主負責維修，公共和室外部分，地面和墻面，發生損壞應按原狀修復。對墻面，應定期三年刷新。問題嚴重的應拆補或重鋪（費用出于維修基金）。

　　4.4.8小區會所的主樓和裙樓屋面結構有損壞的，應修復或拆換，不牢固的應加固。

　　4.4.9屋面原結構過于簡陋，或流水過長、坡度小，造成滲水漏雨時，應找出原因，針對損壞情況，用防水材料嵌補或做防水層，若按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻修改建。

　　4.4.10屋面

上原有隔熱保溫層損壞的應修復。

　　4.4.11會所的室內公用部分墻面如有大理石破損，或內墻灰粉起殼，剝落的，應修復，每面墻若損壞超過一半以上，可鏟除重抹。

　　4.4.12會所的室外墻面，若有大理石或瓷片破損，應加以修復，如墻面滲漏雨水，應做防水處理。

　　4.4.13木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構造整件或零件拆換應油漆。

　　4.4.14對房屋本體的維修均需填寫《房屋本體維修登記表》。

　　4.4.15房屋本體保養/維護周期見附件一《房屋本體保養、維護周期一覽表》。

　　4.4.16房屋完損等級一律以建筑面積為計量單位，房屋完好等級的評定按照國家相關法規、標準執行。房屋完好率計算公式為：完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積/房屋建筑總面積。

　　4.5公共設施養護和修繕原則

　　4.5.1小修工程由服務中心組織完成，中修以上工程應委托有專業資質的單位完成，一般采取招投標的方式擇優錄取。

　　4.5.2公共設施維修均須填寫《公共設施維修登記表》。

　　4.5.3工程維修主任對日常養護、修繕工作進行監督，并負責檢查公共設施的維修質量及工作完成情況。

　　4.5.4公共設施維修養護工作按附件二《公用（共）設施維護、保養一覽表》中的要求進行。

　　4.6對房屋本體及公用設施進行維修的費用支出，按照政府頒布的法規、條例、 規定及物業管理合同的相關條款執行。

　　5.0附件

　　5.1附件一《房屋本體保養、維護周期一覽表》

　　附件二《公用（共）設施維護、保養一覽表》

　　6.0支持性文件

　　6．1《物業接管驗收工作手冊》

　　6．2《公用設備（設施）管理規程》

　　7．0質量記錄

　　7．1《房屋本體月巡視檢查記錄表》--QP-09-06-F001

　　7．2《公共設施日巡視檢查記錄表》--QP-09-06-F002

　　7．3《房屋本體維修登記表》--QP-09-06-F003

　　7．4《公共設施維修登記表》--QP-09-06-F004

　　7．5《維修通知單》--QP-09-06-F005

　　附件一：房屋本體保養、維護周期一覽表

　　序號項 目標準檢查、保養

　　周期次數內容

　　1．地基基礎房屋無傾斜、地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴重裂縫等。每年一次進行全面觀測，發現問題報告產權和上級。

　　2．梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無鋼筋裸露等。每年一次全面檢查，發現問題隨時修補，。

　　3．墻體、墻面（馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂）噴涂均勻，飾面板（磚）安裝（砌貼）牢固，表面平整、潔凈，色澤協調一致。每年一次全面檢查

　　每年一次清洗大理石條磚、瓷面磚墻體墻面

　　5~6年一次①清洗馬賽克外墻面

　　②噴涂室外墻體

　　3~4年一次樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂油漆

　　4．頂棚抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂縫。每年一次全面檢查　3~4年一次全面修補刷漆。

　　5．樓梯、扶手無混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查　　3~4年一次修補、刷油漆

　　6．屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，無漬水，屋面出入口完好，隔熱層無缺少現象。每年一次每年雨季前全面檢查，，發現破損及時修補。

　　7．房屋標識（棟號、單元號、樓層號）字體清晰、醒目，標識齊全，標識牌無損壞。每年一次噴涂字按原樣重噴涂字，標識牌如損壞或陳舊及時維修更換。

　　8．樓板、地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無破損，樓板、地磚上無水泥渣。每年一次全面檢查，發現問題及時修復。

　　9．通風口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。每季一次全面檢查，發現問題及時維修。

　　附件二：公用（共）設施維護、保養一覽表

　　序號項 目標準檢查、保養　周期次數內容

　　1．樓梯、扶手無混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查　3~4年一次修補、刷油漆

　　2．公共門窗門：木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗牢固、平整、美觀、無銹蝕，開關靈活、接縫嚴密，不松動，門窗及門窗配件齊全。每年一次全面檢查和保養　　2年一次木門窗油漆。

　　3．水箱、水池完好、無滲、滴水現象，內外爬梯無銹蝕現象，各檢查口有蓋且密封上鎖，溢水口有個銹鋼紗網或塑料紗網密封。每月一次全面檢查　半年一次清洗水池、水箱。

　

　4．天面扶欄、避雷帶、公共防盜網無破損、變形，無明顯銹蝕。半年一次全面檢查　兩年一次油漆

　　5．消防設施（消防栓、消防管、消防閥門）無損壞、開關靈活、清潔，無滲、漏現象，周圍無堆積雜物，保持水壓。每月一次消防栓按"小區消防栓保養規定"執行，其它全面檢查。　2~3年一次消防設施油漆。

　　6．公用電器及其衛生樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現象。每周一次全面檢查，發現損壞及時更換，屬電話公司、有線電視臺設施通知其及時維修。

　　7．對講門對講功能正常，標識顯示清楚，聲音正常，門鎖、拉手完好。每周一次全面檢查；半年一次全面保養；2年一次油漆。

　　8．信報箱箱門、門鎖齊全，開關自如，房號字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%。每月一次全面檢查　每年一次油漆（如需要）

　　9．散水坡、雨檐臺、連廊與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現象，無排水不暢現象。每季一次全面檢查，保持上下水管暢通，避免漬水滲漏樓板，發現問題及時修復。

　　10．上、下雨污水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞。每月一次雨季前全面檢查，發現問題及時修補　四年一次水管油漆

　　11室外建筑小品、標識牌完好率100%，符合安全要求，標識牌齊全醒目。每周一次是否有被損壞，有無安全隱患，標識牌有無遺失或需更新。