1.0目的
1.1本指導書規定了房屋本體公用設施的維修方法，使需維修的房屋本體公用設施恢復使用功能及外觀，延長使用壽命，確保正常運作狀態，方便業主(住戶)。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于房屋本體公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責房屋本體公用設施的巡查。
3.2工程組負責對房屋本體公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查、監督。
3.4服務中心負責與開發商或業主委員會的協調。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規格一致的原則。
4.1.3為業主(住戶)提供方便的原則。
4.2 各項維修項目的標準
4.2.1地基基礎
4.2.1.1如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。
a)將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;
b)用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位，并在勒腳上口作成斜坡，以利泄水。
c)恢復勒腳飾面。
4.2.1.2如基礎墻體出現裂縫或產生不均勻沉降。
a)如不嚴重，應做好巡查和記錄;
b)如有擴展趨勢，應立即通知開發單位派專業技術人員檢查鑒定。
c)如情況嚴重，應立即通知開發單位派專業技術人員檢查鑒定，并書面報公司主管領導。
4.2.2梁、柱、板主體
4.2.2.1露筋
a)將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;
b)用鋼絲刷清潔干凈;
c)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。
d)用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。
4.2.2.2有裂縫
參考《室內維修規程》中4.2.20項“樓板裂縫”維修程序進行維修。
4.2.2.3有孔、洞。
a)將孔、洞周邊已松散砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;
b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞;
c)充分噴水濕潤孔、洞內壁;
d)如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先(梁、柱或板)的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿，并養護好。
e)按原標準做好飾面。
4.2.2.4破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超出規定范圍)。屬于此種情況時，應立即通知開發單位，請有關專業技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。
4.2.3墻體
墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經穩定，裂縫不再發展時進行(如：地基基礎沉降還在發展時，一般先做地基、基礎加固處理，后做砌體裂縫等的維修)。
4.2.3.1裂墻
a)先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結實層，鑿槽成外八字形;
b)用鋼絲刷掃清槽內雜物，然后充分噴水濕潤;
c)均勻的涂刷一道素水泥漿;
d)再用比砌筑砂漿高一個強度等級1:3水泥砂漿填縫、抹平;
e)用同規格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。
4.2.3.2砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。
a)先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動灰、土;
b)充分噴水濕潤破損面;
c)用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應先充分濕潤)。
4.2.3.3墻體室外飾面缺損。
a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮動灰、土;
c)充分噴水濕潤破損面;
d)均勻涂刷素水泥漿;
e)用1:3防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。
4.2.3.4墻體室內飾面缺損
a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。
b)用1:3水泥砂漿填平，然后修復飾面。
4.2.3.5外墻滲水
a)外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的，應先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫;
b)窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內外留有卸水坡度，窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實;
c)在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網絡布和四道氯氣丁
篇2：投資廣場房屋及公用設施維修養護計劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。
定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設施的安全、正常使用。
1.1建筑物結構特色
××市××廣場××號樓項目(---),位于××市××區濱海廣場南側,總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設施維修養護目標
我們對××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公用設施維修養護的目標是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發揮房屋的使用價值,實現物業的保值增值,房屋及配套設施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對××廣場××號樓項目(---)房屋及公共設施的管理策略
為做好××廣場××號樓項目(---)的房屋和公共設施的維護保養,我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預防性保養策略
重視××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公共設施的日常檢查和養護(來自:m.dewk.cn)工作,采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略,根據設施設備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發現并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點服務策略
根據建筑物管理中的重點服務事項,進行重點防護。
1.3.3技術先行策略
我們將重視技術的引進和開發工作,防止因技術不足影響正常維修與養護,確保物業養護和管理的專業化,保障維修養護的高質量。
1.4建筑物管理的重點及對策
1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養護
××廣場××號樓項目(---)大量使用玻璃幕墻,根據××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現狀進行的調研,結果發現隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現了不少質量問題,涉及調查的931個建筑,有90個出現問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。
對策:
(1)建議甲方委托專業機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護
對策:
(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則,定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查(來自:m.dewk.cn)養護。針對性地制定養護措施和計劃,及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象,保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環節,制定專門措施,進行防護,如在臺風來臨前做好門窗關閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴把裝修管理關,加強安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。
1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人,實施質量專業控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預防性養護等措施,減少大修次數,降低維護成本。
(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。
1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護
對策:
(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定,并根據勘察、鑒定結果,制定科學維護保養方案并組織實施。
(2)加強員工業務技能培訓,提高維修技術。
(3)做好材料特性的研究和技術貯備工作,掌握其技術標準和參數,包括材料配比方案等。
1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養護
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項目(---)各種裝飾材料的使用和維護特性。
(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發現問題及時處理。
(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當的藥劑,禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。
(4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養護和清潔衛生工作。
(5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關,工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。
(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設施。
1.5房屋本體及公用設施維修養護范圍
房屋本體維修養護范圍是:承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂等)、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。(電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養護詳見《2.設備管理》)。
公用設施維修養護范圍:規劃紅線內的道路、室外管網、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設施維修養護計劃
1.6.1房屋本體維修養護計劃:
房屋本體維修養護計劃表
|
序 號 |
項目 |
時間 間隔 |
次數 |
維修養護內容 |
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|
1 |
地基基礎 |
半年 |
一 |
檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。 |
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|
每季 |
一 |
1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
|||||
|
2 |
承重結構 |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 |
||
|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
|||||
|
板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
||||
|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
|||||
|
柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
||||
|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
|||||
|
承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 |
||||
|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
|||||
|
備注：對于承重結構各部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業公司實施處理。 |
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|
3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。 |
|||
|
每年 |
一 |
2．檢查墻體結構性能是否完好。 |
|||||
|
4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
|||
|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結構功能的完好性。 |
|||||
|
5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
|||
|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結構功能的完好性。 |
|||||
|
6 |
公共通道、門廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常及時修復。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發現異常隨時處理。 |
|||
|
每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。 補換損壞的地板。 修復空鼓的地板。 |
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|
每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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|
7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發現問題立刻處理。 |
||
|
每半年 |
一 |
1．結合外墻清洗作業，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 |
|||||
|
每年 |
一 |
1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。 |
|||||
|
備注 |
臺風暴雨天氣及時發布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。 大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應按原設計要求進行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
||||||
|
8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時修補。 |
|||
|
每月 |
一 |
2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。 |
|||||
|
9 |
門窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發現總問題及時處理。 2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 |
|||
|
每半年 |
一 |
1．更換門窗的易磨損部件。 |
|||||
1.6.2公用設施維修養護計劃:
公用設施維修養護計劃表
|
序號 |
項目 |
時間 |
次數 |
維修養護內容 |
|
1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發現異常及時處理或修復。 |
|
2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
|
每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現象。 燈口、燈柵有無損壞。 |
||
|
每季 |
一 |
檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。 金屬燈架有無銹蝕。 發現異常即時處理或修復 |
||
|
每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
||
|
3 |
停車場（庫） |
每日 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標志是否正常。 發現異常即時處理或修復。 |
|
每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
||
|
4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。 檢查雨水篦有無異常。 |
|
每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發現損壞及時修復或更換。 |
||
|
5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時修復。 檢查有無亂刻亂劃現象，發現問題及時處理。 |
|
6 |
公共標識標牌等設施 |
每周 |
一 |
保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發現異常及時處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。 |
|
每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
||
|
7 |
管網 |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無滲漏現象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
|
每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網支架完好。 |
||
|
每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網。 3．發現異常及時修復。 |
1.7維修養護實施細則
1.7.1砌體結構的修繕與養護
砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。
電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間,內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關材料及設施的完整性。
1.7.1.1砌體結構的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應在裂縫穩定以后進行,以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應首先考慮消除產生裂縫的隱患,避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。
根據砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復墻面。
1.7.1.2砌體結構的加固
隨著大廈投入使用時間的推移,砌體結構的承重構件(如墻、柱等)可能出現開裂、腐蝕、變形,對經鑒定已達到危險程度的構件,我們將對砌體結構進行適當的加固,以確保房屋建筑的使用功能。
根據砌體結構的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強度,維護房屋建筑的穩定性。
1.7.1.3砌體結構的養護
為防止砌體結構受損,我們將做好如下養護和管理工作,保證磚砌體結構完好。
(1)定期檢查,加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。
(2)對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間,如廚房、衛生間等,我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護,發現問題及時修復。
(3)經常檢修屋面,保持屋面排水系統通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復,減少和穩定溫度裂縫發展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結構受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎的損壞,在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理,以免造成結構損壞或擴大損壞。
(7)房屋按設計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進行結構驗算,需進行加固時要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結構的修繕與養護
鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結構的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結構構件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復,防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結構或構件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時,將嚴重削弱構件的有效截面,并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴重時,混凝土表面僅有細小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重,混凝土破裂,保護層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。
1.7.2.2鋼筋混凝土結構的加固
當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時,應聘請具備資質的專業公司,通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態和周圍環境的調查,以及對有關資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構件強度,實現鋼筋混凝土結構的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結構的養護
鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分,直接關系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作:
(1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況,進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。
(2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時,可以采取加強通風的措施,并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作,發現問題及時處理,避免和減小由此對結構帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應滿足設計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構,嚴禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養護
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養護
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養護
①加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發現異常及時維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養制度,及時做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養護
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況,××廣場××號樓項目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復;外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕;施工孔洞、預埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進行處理,滲漏嚴重時,采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養護
①定期檢查。容易發生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。
②建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現損壞,及時修復。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養護
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進行修補;對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏;能有效消除滲漏水現象。
(2)做好地下室防水工程的養護工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發現異常及時修復。
(4)建立技術檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養護
房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護,既可以保持房屋的美觀,創造良好環境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發現缺陷及時處理。
1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發現開裂及時修補,避免開裂擴大。
1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩固情況,注意有無飾面(來自:m.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業人員操作,以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進行保護。
1.7.4.5對各類釉面磚進行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強酸、強堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細毛孔,它對有色液體具有強吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環保防護劑進行處理,使有色液體無法進入大理石板內層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質構件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設施的維修和養護
公共設施的維修和養護,主要以加強日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此,我們將對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作,掌握第一手技術資料,及時處理發生的相關問題。
1.9加強房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
物業管理處將嚴格執行××市政府物業主管部門的裝修管理的相關文件,參照建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。
篇3：X國際商城房屋公用設施維修養護措施
z國際商城房屋及公用設施維修養護措施
房屋及共用設施的維修養護，是物業管理工作的重點之一，我們制定了一系列房屋本體及共用設施的維修養護計劃及實施細則，并且就房屋二次裝修作出了規范，最大程度發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，努力為z國際商城營造一個安全、健康、舒適的生活空間。
1、z國際商城房屋及公用設施的管理方式
要做好z國際商城的房屋本體及共用設施的維修養護，不僅需要與業主協調維修、維護經費的問題，還需要導入科學的管理方法，建立完善的保障體系。我們采取了以下三大管理方式
1.1預防性保養方式
重視z國際商城的房屋本體及共用設施的日常檢查和維修養護，采用計劃保養和日常檢查監督相結合的預防性保養方式，根據設施設備的實際情況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發現并解決問題。保障房屋公共設施設備的完好，延長其使用壽命。
1.2重點服務方式
根據建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。
1.3技術先行方式
我們將重視技術的引進和開發工作，防止因技術不足影響正常維修和保養，確保物業保養和管理的專業化，保障維修保養的質量。
2建筑物管理的重點
建筑管理的重點，主要關注保持建筑物的安全性和功能性，加強建筑物的變形監測，加強地基基礎的養護，堅決杜絕不合理的荷載產生，防止地基浸水，保證基礎頂面勒腳的完好無損，以免使地基受力處于異常狀態，而導致建筑物不均勻沉降；加強鋼筋混凝土結構的修繕和養護；加強砌體結構的維修養護；加強房屋屋面、外墻、門窗防水工程的維修養護工作；對建筑物的管理和維護做好應急措施，發現問題及時處理，針對不同的裝飾材料采取不同的維護管理手段。編制詳細的房屋及共用設施維修養護計劃.嚴格控制房屋及共用設施維修養護工作,確保房屋及共用設施性能良好、安全運行，確保房屋及共用設施維修養護實施過程中使用的材料具有環保功能。
2.1管理重點之一：房屋地基、屋面、外墻、門窗防水工程的維修養護
A、采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養護。
B、針對一些薄弱環節，制定專門措施，進行防護，如在暴風來臨前做好門窗關閉工作，地下室等做好排水防水工作。
C、加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。
D、加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。
2.2重點管理之三：鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護
A、定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據勘察、鑒定結果，制定科學維護保養方案并組織實施。
B、加強員工業務技能培訓，提高維修技術。
C、做好材料特性的研究和技術貯備工作，掌握其技術標準和參數，包括材料配比方案等。
2.3重點管理之四：裝飾材料的養護
A、加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，按照工作進度及投入的資金情況，與業主協調外墻的重新粉刷問題。
B、嚴格把好材料和維修質量的驗收關，工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。
C、及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設施。
3房屋本體和共用設施維修養護計劃
對房屋本體及公用設施的維修養護管理，我們堅持以預防為主的計劃性維修保養和應急性的修繕養護相結合的原則，編制科學性和操作性強的修繕養護計劃。
根據建設部第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》有關規定，在正常作用情況，房屋工程的保修期限為：
A、地基基礎和體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
B、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外墻面的防滲漏年限為5年；
C、房屋裝飾工程為2年。
4二次裝修管理
高層樓宇消防安全是重中之重，使用多年后會有部分業主進行二次裝修，許多裝修材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火災、盜竊等治安事件，因此對商城二次裝修的管理是頭等大事。
我司根據以往管理高層住宅、寫字樓的經驗，制訂了一套完善的裝修管理方案，確保商城裝修期間的消防和治安安全。
4.1此階段的工作重點和管理措施
4.1.1加強宣傳，正確引導
接管后，管理處將指派客戶服務中心人員負責宣傳解釋商城有關二次裝修管理規定，并采取主動聯系，與業主配合做好裝修管理工作。規范施工單
位的裝修行為，引導施工單位自覺遵守商城的各項裝修管理制度。4.1.2確定聯絡開展培訓
施工單位入駐前，管理處將指定專人負責與施工隊聯絡確定雙方緊急聯絡人員、方式等，同時為全體進場施工人員安排1-2小時的專門培訓包括介紹商城基本設施設備情況、管理要求、應急措施等，使全體施工人員都能按規范施工，同時在發生意外時能夠迅速與管理處取得聯系，啟用商城安防設備和力量，將危害降至最低。
4.1.3嚴格審批加強巡查
在裝修審批過程中，管理處要嚴格按作業規范開展工作，采取仔細審查，嚴格驗證、管理和技術人員雙層把關的方式，保證裝修內容和裝修隊伍合乎規定，裝修申請符合手續；同時加大裝修監管力度，24小時巡查監控，認真記錄施工情況，發現問題及時處理。
4.1.4依法管理以理服人
參照建設部頒布的《住宅室內裝修管理辦法》、深圳市相關管理規定及與裝修單位簽定的相關協議，對二次裝修過程的違章行為進行制止和勸阻。闡明危害，宣傳政策、法規規定，為施工單位出謀劃策，力爭既符合規范要求，又不影響工程進度，讓用戶單位心服口服，主動配合。
4.1.5謹慎驗收不留隱患
裝修驗收過程中，由管理處各專業技術人員、消防管理人員組成驗收小組聯合驗收，從結構、供電、給排水消防、安全等方面，按標準嚴格驗收，查找隱患。對存在隱患的部位，限期整改，并跟蹤檢查，消滅隱患，保障安全。
4.1.6裝修日常巡查工作標準
裝修日常巡查工作標準表
巡查項目工作標準巡查人員
資格、制度開工許可證、相關管理規定、聯系電話等是否按規定在現場懸掛、存放機電運行維修組
消防消防是否按規定數量、位置擺放滅火器材機電運行維修組
材料進場情況材料是否按規定時間、路線和計劃進場，有無損壞公共設施設備機電運行維修組
設備工具使用設備、工具是否與進場設備驗收清單相符，有無使用不規范的電器、工具等機電運行維修組
材料堆放標識材料堆放是否整齊,有無標識機電運行維修組
危險物品保管油漆、天那水、瀝青、酒精、氧氣瓶等易燃、易爆物品是否按規定放置在遠離火源的安全位置，標識是否醒目、完整。機電運行維修組
動火作業有無辦妥動火作業報批手續機電運行維修組
配電、供水有無私自拉電線，私接水管、煤氣等現象，配電盤等接插件是否規范、絕緣、接地情況良好，負荷與部分容量滿足要求機電運行維修組
作業情況有無鑿、打房屋梁、柱、天花、地板現象；有無不按操作規范使用切割、電焊、電鋸等；作業人員有否采取相應的安全防護措施機電運行部人員
消防報警系統消防報警（煙感器、溫感是否減少、管道線路等是否移位、遮擋及損壞）機電運行部人員
房屋結構結構（梁、柱、板、墻等）有無受到損壞機電運行部人員
4.2二次裝修流程
4.3裝修管理工作要求
裝修期管理工作要求表
工作內容工作時間/作業頻度質量標準
裝修審核1天內辦完符合規定，無危及安全和影響外觀，無改變用途等。
巡視1次/天嚴格按照巡查工作標準對照檢查，做好記錄，發現問題及時解決。
跟蹤、監督1次/天問題部位無重復違章現象
走訪1次/周及時聽取業主、客戶意見，滿足其合理要求，滿意率100%。
回訪12小時內/100%記錄完成情況調查滿意率100%。
工作日記每日下午5點-5點半記錄全面、真實準確。
收費12小時隨來隨辦收費率100%。
運作督導方式分片包干，現場人員巡查，經理助理不定期抽查