中央空調管理程序（流程）

　　一、中央空調操作規程

　　(一) 中央空調機房是重要設備機房，為保證中央空調系統安全、正常運行，必須嚴格遵照操作規程進行操作。

　　(二) 嚴格遵守《中央空調機組操作手冊》要求，保證安全運行。

　　(三) 掌握中央空調系統各主要設備及管路系統的工作原理、構造和實際運行狀況，在規定時期內巡視檢查各運行參數是否在規定范圍內，作好運行記錄，保證數據準確無誤。

　　(四) 發現異常情況以及設備故障應迅速查明原因，正確處理，及時報告有關領導和部門，認真作好記錄（內容應包括異常情況或故障的現象、過程、原由及處理方法、結果）。嚴格遵守設備檢修記錄歸案制度。

　　(五) 及時掌握外界環境溫度和內部各部分空調負荷需求，合理調整機組、水泵等投入的數量及有關參數，在保證安全生產和用戶需求前提下，做到經濟運行。

　　(六) 空調機組開啟前的操作

　　1. 首先檢查所有電源（泵、風機、主機）處于正常狀態，開關使用靈活、電壓、電流恒定。

　　2． 開啟欲啟動之機組冷卻水進出閥門,開啟欲啟動之機組冷卻塔閥門，手動或自動啟動冷卻塔風扇，手動或自動啟動冷卻泵。

　　3． 開啟欲啟動之機組冷凍水進出水閥門，手動或自動啟動冷凍泵。

　　4． 在上述步驟完成后，檢查機組狀態是否滿足開機條件，確認無誤后按照《中央空調機組操作手冊》啟動機組。

　?。ㄆ撸?停機操作在空調機組停機5-15分鐘后，按上述步驟反向操作。

　　二、空調運行日常巡視工作規定

　　系統項目檢查內容時間

　　空調機房1、空調機組

　　2、水泵、電機

　　3、閥門及管路

　　4、壓力表、溫度計

　　5、控制柜電氣裝置1、檢查并記錄有關運行參數（溫度、壓力、電流等）

　　2、有無不正常之聲響、振動及溫升。

　　3、有無跑冒滴漏現象。

　　4、指示是否正確。

　　控制系統信號指示是否正確，開關狀態是否正確。每2小時一次

　　空調末端裝置1、風機盤管、新風機組、空調器

　　2、電磁閥、溫控器

　　3、閥門

　　4、管路保溫

　　5、自動排氣閥

　　6、冷凝水系統

　　7、控制柜電氣裝置1、檢查有無異響，有無不正常振動，過濾網是否臟堵

　　2、開啟是否靈活，溫度控制是否準確

　　3、開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現象

　　4、保溫材料是否損壞

　　5、排氣是否正常，有無跑冒滴漏現象

　　6、有無堵塞，滴漏

　　7、控制系統信號指示是否正確，開關狀態是否正確。每天一次

　　冷卻塔1、電機、風扇、皮帶

　　2、布水器

　　3、填料

　　4、浮球閥

　　5、集水盤，濾網

　　6、控制柜電氣裝置

　　7、冷卻塔主體1、有無不正常聲響、振蕩；皮帶是否過松打滑

　　2、有無損壞、掉落

　　3、有無損壞、有無堵塞

　　4、位置是否正確、有無損壞

　　5、是否臟壞

　　6、控制系統信號指示是否正確，開關狀態是否正確。

　　7、有無跑冒滴漏現象每天二次

　　三、電動離心泵的運行操作

　?。ㄒ唬﹩忧暗臋z查與準備

　　1. 檢查水泵進水閥門應打開，水泵出水閥門應全關。

　　2. 水泵出口壓力表應完好，指針指示"0"位，開啟（旋塞）。

　　3. 檢查電動機及水泵軸承，應有足夠潤滑油。

　　4. 檢查電動機接地線是否完好，如該泵停用已超過半年，則在啟動前應通知電工做絕緣檢查。

　　5. 用手搬動靠背輪（聯軸器），應能輕快轉動，無摩擦及異聲。

　　6. 啟動前應開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通。

　　7. 檢查填料箱壓蓋，應松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸。

　　8. 檢查地腳螺絲是否牢固無松動。

　　(二) 起動

　　1. 合上開關，起動水泵，注意電流表，當空載電流正常，無異聲、振動，而且水泵出水口壓力正常后，開啟出口閥門。

　　2. 注意補水泵出口壓力應穩定。

　　3. 注意熱水系統的循環水泵工作參數是否正常，如果壓力低，可用補水泵向系統內補水。

　　(三) 正常運行的維護工作

　　1. 按巡回檢查制的內容檢查水泵及電動機，應無異聲和振動，軸承潤滑良好，軸承處溫度不應超過70℃。

　　2. 注意各表指示穩定在正常工作范圍內。

　　3. 水泵進、出口壓力正常穩定。

　　4. 備用泵應處于隨時可以投入使用的狀態，每班應檢查一次。

　　(四) 正常停用

　　1. 關閉水泵出口閥門。

　　2. 按停泵按扭停止電動機運轉。

　　3. 關閉冷卻水閥門。

　　四、空調運行操作程序

　　(一) 起動前的檢查

　　1. 各軸承的潤滑油應充足，加油設備應齊全，冷卻水管應暢通，軸承箱不漏油，防護設備齊全良好。

　　2. 電動機地腳螺絲無松動，接地線可靠。

　　3. 風量調節器開關靈活好用，遠距離操作機構齊全，動作靈活。

　　(二) 起動與運行

　　1. 風機啟動前，一般將調節閥調到閉合的位置。

　　2． 按啟動按鈕，啟動后達到正常轉數時，再逐漸開大調節閥，直至規定負荷為止。

　　3． 運行過程中，軸承溫升不高于40℃，表面溫度不高于80℃。

　　4． 運行過程中，注意檢查有無異聲和振動。

　?。ㄈ?風機的緊急停機

　　1. 運行中，風機有劇烈的噪聲，必須緊急停機。

　　2. 運行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停機。

　　3. 運行中，風機發生劇烈的振動和有撞擊的現象時，必須緊急停機。

　　五、壓力表的維護與沖洗

　　(一) 壓力表的使用維護：運行中，壓力表的表管和旋塞均不應泄漏，壓力表每周要沖洗一次，要保持壓力表表面清潔，（在校表時應把工作壓力用紅線標在刻度盤上）使表針指示清晰可見。發現壓力表有異常變化，應及時查明原因。在更換壓力表時，必須使用經過檢驗，并有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗一次。

　　(二) 沖洗壓力表步驟：

　　1. 關閉壓力表的三通旋塞。

　　2. 開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘。

　　3. 關閉放水閥門。

　　4. 停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運行。

　　六、安全閥的使用與維護

　　(一) 熱水機組正式運行之前，要先校對安全閥。

　　(二) 安全閥的裝置，零件必須齊全良好。

　　1. 彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調整螺絲的裝置。

　　2. 杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導架。

　　3. 運行中，未經主管人員的批準，嚴禁調整安全閥。

　　4. 安全閥的維護

　?。?）須定期做手動或自動排氣試驗，操作時防止燙傷，應輕拉、輕放；

　?。?）如果發現安全閥嚴重泄漏，應停機檢修；

　?。?）嚴禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。

　　七、運行中臨時停機

　　因工程維修等原因臨時停機，經工程主管、管理處經理批準后，由管理處提前24小時通知用戶。因突發事件停機，應立即聯絡有關部門經理，并向用戶作出解釋。

　　八、維護保養

　?。ㄒ唬?新風柜

　　1． 月保養

　　（1）清洗空氣過濾器1-2次；

　?。?）更換破損過濾網；

　?。?）檢查出風口避震喉，如有破損則更換。

　　2． 季保養

　?。?）給風機軸承加黃油。加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現；

　?。?）檢查皮帶松緊情況，若皮帶緊但仍出現打滑現象，可將皮帶擦凈。

　　3． 年度保養

　　（1）檢查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換；

　　（2）檢查機殼及附屬設備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現損壞，則應用優質防銹漆重新油漆；

　　（3）清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用砂皮將其磨光；

　　（4）檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物，若有應清除，以保證排水暢通；

　　（5）檢查附屬閥門（包括風閥）是否正常工作，如有損壞，則更換；

　?。?）檢查管系是否漏氣、漏水；

　　（7）清洗翅片，折卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤數分鐘，再用清水沖洗干凈；

　?。?）.檢查電機絕緣電阻、相間及相地間都應不大于0.5歐姆。

　?。ǘ?冷卻水泵

　　1． 月保養

　　（1）清洗擾流板，散熱膠片上的外來雜物；

　?。?）清理灑水轉頭，灑水喉管處的污垢及藻類，以保證出水流暢；

　?。?）開啟水盆之排水閥門，清理水盆，隔入網及入風網外的污垢、泥塵；

　?。?）檢查皮帶運行狀況，若出現松動打滑，則應折下皮帶，清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面；若皮帶變形、磨損嚴重或斷裂，則應更換新皮帶。

　　2． 半年保養

　?。?）檢查電機、減速器及分扇聯接器上的螺絲及銷子是否堅固；

　?。?）更換齒輪箱減速器內的潤滑油；

　　（3）更換電機、風扇聯接器內的潤滑油；

　?。?）檢查水盆、灑水系統是否漏水；

　?。?）檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。

　　3． 全年保養

　　（1）清洗玻璃纖維外殼；

　?。?）折卸并全面清洗，檢查齒輪箱減速器及聯接器，更換磨損嚴重的軸承；

　?。ㄈ?風冷冷水機組

　　1． 月保養

　?。?）清潔機器外殼，清除進風口附近的雜物；

　?。?）打掃儀表盤，避免塵土雜物影響控制電路；

　?。?）檢查溫度計、壓力表工作是否正常。

　　2． 年度保養

　?。?）檢查機組外殼，對油漆剝落或腐蝕處，應重新刷防銹漆；

　?。?）應加以更換清洗翅片，保證翅片間通道通暢，無障礙物；

　?。?）.清洗風扇葉片，確保處出風效率；

　?。?）檢查風扇電機軸承，若磨損嚴重，應加以更換；

　?。?）更換風扇電機潤滑油；

　?。?）檢查壓縮機油位，對于缺油者補充潤滑油；

　　（7）檢查機組內的制冷劑充灌量，視需要給予補充；

　?。?）檢查控制機構的各設定值，對不合適者，加以重新設定；

　?。?）檢查系統保溫，對破損處應重新處理；

　?。?0）檢查各閥門工作情況（包括水流開關），確保處于良好狀態。

　?。ㄋ模?水冷冷水機組

　　1． 月保養

　?。?）擦拭機身外殼，保持機身干凈整潔；

　?。?）檢查各儀表工作狀況是否正常，停機時對控制板及控制箱進行除塵；

　?。?）檢查溫度計、壓力表工作是否正常。

　　2． 年度保養

　?。?）更換潤滑油及油過濾器；

　?。?）檢查所有控制及安全裝置的設置及運行是否正常；

　?。?）檢查是否出現制冷劑泄漏；

　　（4）.檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時更換新的；

　?。?）檢查電機繞阻的絕緣；

　?。?）清洗冷凝器銅管內壁；

　?。?）清洗蒸發器銅管內壁；

　　（8）檢查管系是否漏水，各閥門運轉是否正常，水流開關工作是否正常；

（9）檢查保溫層完好度。

　?。ㄎ澹?離心式清水泵

　　1． 月保養

　?。?）檢查盤根是否漏水，若磨損嚴重，應更換；

　　（2）給軸承加油；

　?。?）給聯軸器加油；

　?。?）檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現象；

　?。?）清潔電機、水泵外殼；

　?。?）檢查壓力表工作是否正常。

　　2． 年度保養

　　（1）檢查水泵、電機軸承、軸套等運動部件磨損情況，若磨損嚴重，則應更換；

　?。?）檢查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件；

　　（3）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內外表面；

　?。?）校對軸線，檢查鍵磨損情況，若磨損嚴重，應于以更換；

　?。?）檢查電機繞阻的絕緣；

　?。?）檢查管系是否漏水，各閥門是否工作正常；

　?。?）給控制系統除塵，檢查電路動作的可靠性。

篇2：物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　001制冷（暖）系統操作、保養和維護管理的基礎是：熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規程，并嚴格執行。定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。

　　002制冷（暖）系統機組運行時，應注意：應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整．必要時可關機，以防止事故發生。

　　003檢查各風機、水泵應注意：定期檢查各風機、水泵的運轉情況，有無雜音、振動、滲水情況．并定時加潤滑油及檢修。

　　004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意：定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時應及時更換。

　　005巡查各管間應注意：定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢通。

　　006檢查清理過濾器應注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。

　　007當班空調工對空調系統運行負有：全部責任。

　　008空調工按照巡回檢查制度，應監視：定時對外界及各空調區域的溫度、相對濕度進行監視，根據外界天氣變化及時進行空調工況調節，努力使空調區域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。

　　009空調設備的日常保養和一般故障檢修由：空調值班人員。

　　010空調冷水機組操作規程中準備工作包括：檢查冷水機組的蒸發器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟；檢查分水管上的閥．根據樓層的空調需要，決定是否開啟或關閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統里的水壓、以在規定范圍內為準；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發器壓力和油泵壓力。

　　011空調冷水機組操作規程中機組啟動包括：觀看控制屏，要顯示：機組準備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差，進出冷凍機的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態），此時控制中心即置機組于運行狀態，注意顯示器上顯示信息，觀看機組是否有故障顯示。

　　012空調冷水機組操作規程中機組運行包括：機組運行時．應檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉電流是否正常風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔；做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態記錄下來）。

　　013空調冷水機組操作規程中關機程序包括：先停冷凍機組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。

　　014空調的定義是：空調是空氣調節的簡稱，指的是使室內空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數保持在一定范圍內的技術。

　　015空氣調節的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。

　　016舒適性空調的標準是答：夏季：溫度在24-28℃，相對濕度40-65％，風速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對濕度40-60％，風速不大于0.2m／s。

　　017空調系統可以分為集中式空調系統、半集中式空調系統和分散式空調系統幾種形式。

　　018影響空調效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽照射強度的變化，室內使用散熱設備的負荷，室內人員密度的影響等。

　　019空調的對象是室內的空氣。

　　020空調是如何實現對空氣的調節的：主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過過濾控制空氣的含塵量，通過加新風控制空氣的清新度。

　　021空調的過程是：空調是通過向空間輸送并合理分配一定質量（按需要處理）的空氣，與內部環境的空氣之間進行熱質交換。然后排出等量的已經完成調節作用的空氣來實現。這實質上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。

　　022從制冷的角度來看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。

　　023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示（一般采用相對濕度）。

　　024空調中出現冷凝水是因為：當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結成水析出來。

　　025實現制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源。空調用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的辦法有多種，空調用制冷主要采用：液體氣化制冷法。

　　027空調用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。

　　028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要創造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。

　　029我們通常所說的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來制冷的液體。

　　030制冷主要包括壓縮、放熱、節流和吸熱四個主要熱力過程。

　　031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發器。

　　032冷凝器對應著的過程是放熱，蒸發器對應著的過程是吸熱。

　　033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量，而水的熱量可以通過冷卻塔散發到空氣中去，這種水稱為冷卻水。

　　034蒸發器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。

　　035載冷劑是指一種中間物質，它在蒸發器內被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。

　　036壓縮機按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。

　　037中央空調系統中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調主機低溫部分設備設施是需要保溫的。

　　038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。

　　039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會在表面產生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現象。

　　040冷凍水是由空調主機蒸發器出來之后經管道流向末端空氣處理設備，吸收熱量之后經管道流回空調主機蒸發器，在蒸發器里被冷卻溫度降低后繼續循環流動。

　　041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。

　　042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。

　　043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調主機輸送冷卻水的管道。

　　044冷卻水從冷卻塔出來經管道流向空調主機冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發熱量，溫度降低后繼續循環流動。

　　045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。

　　046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。

　　048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度，如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產生冷凝水，造成滴水等不良現象。所以冷凝水管需要保溫。

　　049冷凝水的流動：冷凝水從末端空氣處理設備產生后，由集水盤經冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。

　　050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統補水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。

　　051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機回來后，由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進，經過填料，吸收冷卻水的熱量后散發到空氣中去。

　　053冷卻塔接有：冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調系統開啟，因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度，冷卻水散發出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴，從而出現白霧。

　　055末端空氣處理設備接有：有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。

　　056空調主機接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。

　　057空調機工作原理：由于風機的作用，室內空氣從回風口流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過風管經各個送風口分配入室內。

　　058新風機工作原理：由于風機的作用，室外空氣流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過新風管分配至各個地方，可以是直接送入室內，也可以接在空調機送風管上與送風混合后進入室內。

　　059冷凍水是個密閉系統，在充水時會在管道中積存空氣，只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統要裝排氣閥。

　　060空調主機的保護措施有：高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。

　　061空調主機開機注意事項有：檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側壓力是否正常、空調主機高低壓壓力表是否正常、空調主機油溫是否正常。

　　062空調系統的開機順序是：末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調主機。

　　063空調系統的關機順序是：空調主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。

　　064空調系統設備的控制方式是：空調系統的控制應納入大廈的摟宇自控系統，由控制中心對設備進行自動控制，按照預定的時間表，系統會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據負荷訣定開啟設備的數量和開度。

　　065空調機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動空調機，并根據溫度探頭所測的室內室外溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度以及新回風的比例，在達到舒適要求同時盡量節能。

　　066新風機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動新風機，并根據溫度探頭所測的送風溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度。

　　067風機盤管的控制方式是：自控系統對風機盤管的控制采取電源控制，對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制，按時間表送停電，同時風機盤管帶有當地三速控制開關，用戶可以按需要自行調節送風速度和送風溫度，本身的控制系統會根據測出的溫度調節水閥開度。

　　068在空調的冷凍水系統中，在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管：因為在末端設備由于溫度調節而關閉部分水閥時，會造成冷凍水出水管的壓力升高，這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開關，當進出水管的壓差超過設定值時，水閥就會打開，部分出水管的水就會不經過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關閉。

　　070出風口為什么會滴水：這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低，使得出風口溫度低于室內空氣的露點溫度，因而在風口會結露，產生凝結水往下滴。

　　071空調設備出現滴水或漏水的原因是：原來運行正常的設備出現滴水，可能是因為設備的冷凝水管出現堵塞，冷凝水排不出，當設備的冷凝水盤滿了之后，水就會往外流，往下滴。這種情況出現時必須對冷凝水管進行疏通，使之恢復正常。

　　072水管出現滴水的原因是：水管出現滴水，如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出，就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫，導致水管表面產生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。

　　073冷凍水從空調主機到末端設備要經過三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設備與水平平管之間的閥門。

　　074當空調冷凍水系統出現漏水時應采取的措施：首先應確認是在什么位置漏水，關閉漏水位置之前的閥門，并對漏水處進行修補，如果是必須進行焊接或更換閥門，這時要把管道的水放干，為了節省水量，在操作之前應做仔細全面的實施方案，爭取不影響其它管系的水量。

　　075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施：應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉，從而阻止冷凝水的產生，然后對管道進行疏通。

　　076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是：因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足，或是系統中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足，應馬上打開，防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。

　　077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是：因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求，導致水流量過大，這種情況會導致水泵過熱，應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。

　　078出風口沒有出風或是風量減少的原因是：因為末端設備的風機馬達出現故障或是皮帶松動甚至斷了，或是因為未端設備的回風不好，如回風閥關閉或是回風過濾網臟堵，必須打開風閥或清洗過濾網。

　　079原來正常的房間或區域出現不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內負荷較大地偏離了設計值，從而出現冷量不夠；2）可能是因為電動比例調節閥由于執行器出現故障打不開或是由于自控系統設置溫度過高導致執行器沒有打開；3）如果是在系統維修放過水之后出現這種情況，則應該是管道中由于有了空氣，導致水量不足或水流不通，也可能是維修時關閉的閥門沒有打開：4）如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷，則是因為表冷器表面積垢過多導致換熱效率大幅下降。

　　080空調水系統必須進行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對水管造成過大腐蝕或出現結垢。

　　081空調主機要保持連續通電，停電不能超過3小時。保持連續通電是為了給主機油箱持續加熱，如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結，堵塞油管，油質變差。

　　082空調主機運行中突然停電了，工作人員應馬上到現場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施：主機會自動重新進行檢測啟動，這時應先停機，確認電力供應正常后，開啟電動閥門，啟動水泵及冷卻塔，然后再開機。

　　083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網：因為在經過一段時間運行之后，過濾網會積滿灰塵，導致回風口不能回風，空調區域風壓過高，出風出不了，因此必須定期進行清洗。

　　084空調主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。

　　085空調主機在室外氣溫較低情況下不能開啟：這是因為冷卻水溫度過低，導致蒸發溫度過低保護起作用，主機會自動停機。

　　086防排煙系統包括防煙和排煙兩大系統。

　　087高層建筑的排煙方式有：機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。

　　088高層建筑的防煙方式有：正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。

　　089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續運轉30分鐘。

　　090排煙口的風速規定：不宜大于10m/s。

　　091正壓送風口的風速規定：不宜大于7m/s。

　　092通風空調系統管道等應采用不燃材料制作.

　　093防煙分區內的排煙口距最遠點的水平距離規定不超過30米。

篇3：談商業物業中央空調管理工作經驗

　　談商業物業中央空調管理工作經驗

　　商業物業包括各類商業廣告及SHOPPING MALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。

　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL--揚州時代廣場四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調運行費用

　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素:

　　1、用電成本(P1、K1、P2)

　　主機(P1、K1)

　　根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。

　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(P2)

　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等。可根據實際不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本(P3)

　　中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

　　3、用汽成本(P4)

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗(K2)

　　冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預溫損耗(K3)

　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。

　　6、變損線損(K4)

　　廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異(K5、K6)

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總(P)

　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下:

　　P=K2K3K4(K5+K6)•；(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

　　二、季節和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區(其他地區可根據當地實際情況進行修正)，夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調費

　　對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示:K≈0.75~0.95。

　　2、計算步驟

　　①首先依據施工竣工圖，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。

　?、诎研拚^的實際數據填入表1中。

　?、蹣I主自用和公攤空調費估算

　　a、業主自用空調費用成本A(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K•；∑G)〕 (2)

　　b、物業公攤空調費用成本B(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

　?、苁褂脤嵗?/p>

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調費

　　延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。

　　延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

　　延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結

　　根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下:

　　1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。

　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。

　　同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。