物業轄區中央空調運行管理規程

　　1.按照中央空調操作標準和用戶的需求啟停中央空調系統。

　　2.中央空調系統日常維保按《中央空調巡檢記錄表》項目展開工作，保證設備最佳使用效果。

　　3.中央空調機房、機組保持清潔，無嚴重的滴漏現象。

　　4. 定期請中央空調維保公司對水處理檢驗和噪聲檢測，作到水系統流水通暢，噪聲不超標。

　　5.在工作過程中注意環保,對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

　　6.在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

　　7.中央空調系統出現緊急故障時，中央空調工應按《中央空調異常情況處置措施》及時排除故障。

　　8.物業公司中央空調工檢查、監督外委工作的執行，其評估結果作為付費和續約憑證。

　　9.中央空調系統大、中維保后應由外委單位編制《中央空調系統維修調試報告》3天之內將記錄表整理成冊存檔，長期保存。

　　10．相關記錄：《中央空調值班巡視記錄表》、〈中央空調樓層巡視記錄表〉

篇2：商廈中央空調運行方案費用測算

　　商廈中央空調運行方案及費用測算

　　一、中央空調冷水機組運行費用：

　　綠景家園大廈6月至10月提供冷氣，寫字間供冷時間8：00-18：00，商場供冷時間9：00-21：00。

　　開機方案

　　夏季（6月1日-8月31日92天）秋季（9月1日-10月31日61天）

　　8：00-18：00（10小時）開2臺主機 920小時 開1臺 610小時

　　19：00-21：00（3小時）開1臺 276小時 開1臺 183小時

　　年冷水機組（不含新風機、風機盤管）耗電度，電費單價按0.65元/度，折合月耗電費用元。供冷面積按平方米計算，平均單價為：

　　月耗電費用/供冷面積=元/平方米/月。

　　二、中央空調系統維護費用

　　中央空調系統維護保養費用為：元/平方米/月，祥見附件四：《中央空調維護、耗能費用測算表》。

　　三、空調費價格

　　綜合運行費用及維護費用得出綠景家園中央空調價格：

　　寫字間空調耗能費為：元/月/平方米，按〈供冷季〉交費。

　　寫字間空調維護保養費為： 元/月/平方米，按〈全年〉交費。

　　商場空調耗能費為：元/月/平方米，按〈供冷季〉交費。

　　商場空調維護保養費為：元/月/平方米，按〈全年〉交費。

　　我司空調管理的經濟原則是"不虧不盈"，在保證服務質量的基礎上，對甲方提供最大限度的價格優惠。

篇3：中央空調運行管理

　　一、中央空調設備設施運行管理中的巡視監控

　　開機成功后,為了保證空調系統的良好運行,中央空調設備設施在正常運行過程中值班管理員應每隔2h巡視一次中央空調機組。巡視的部位主要包括:中央空調的主機、冷卻塔、控制柜及管道、閘閥附件。在運行巡視過程中,主要巡視內容包括:檢查電壓表指示是否正常,正常情況下為380V,不能超過額定值的±10%;檢查三相電流是否平衡,是否超過額定電流值;檢查油壓表是否正常,油壓的正常范圍100~150Pa;冷卻水管理中主要檢查進水、出水溫度(進水溫度正常<35℃,出水溫度正常<40℃);冷凍水管理中同樣主要檢查進水、出水溫度(正常進水溫度10~18℃,出水正常溫度6~8℃);另外,辨聽主機在運轉過程中是否有異常振動或噪聲;對于冷卻塔,應查看冷卻塔風機運轉是否平穩,冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閥門是否滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜各元件動作是否正常,有無異常的氣味或噪聲等等。值班員在巡視監察過程中,如發現情況應及時采取措施,若處理不了的異常情況,應報給工程部管理組,請求支援。管理組派維修組人員及時到場,運行組人員協助維修組人員處理情況。

　　二、中央空調設備運行管理中異常情況的處理

　　(1)中央空調發生制冷機泄漏

　　發現這種情況,值班人員應立即關停中央空調主機,并關閉相關的閥門,打開機房的門窗或通風設施加強現場通風,立即告知值班主管,請求支援,救護人員進入現場應身穿防毒衣,頭戴防毒面具。對不同程度的中毒者采取不同的處理方法:對于中毒較輕者,如出現頭痛、嘔吐、脈搏加快者應立即轉移到通風良好的地方;對于中毒嚴重者,應進行人工呼吸或送醫院;若氟里昂濺入眼睛,應用2%硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛。尋找泄漏部位,排除泄漏源,啟動中央空調試運行,確認不再泄漏后機組方可運行。

　　(2)中央空調機房內發生水浸時的處理

　　當中央空調機房值班員發現這種情況時,應按程序首先關掉中央空調機組,拉下總電源開關,然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴重。在盡力阻滯漏水時,應立即通知工程部主管和管理組,請求支援。漏水源堵住后應立即排水。當水排除完畢后,應對所有濕水設備進行除濕處理,可以采用干布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關的管線等辦法。然后確定濕水已消除,絕緣電阻符合要求后,開機試運行。沒有異常情況可以投入正常運行。

　　(3)發生火災

　　發生火災時,應同水泵房的處理一樣,按《火警、火災應急處理標準作業規程》操作。

　　三、中央空調設備管理職責及機房管理制度

　　工程部管理組結合所管轄范圍工程的特殊性,根據ISO9002操作標準的要求制定《中央空調運行管理操作規程》并檢查運行管理的實施情況,中央空調設備設施運行組負責組織實施中央空調的運行管理,當值的管理員具體負責中央空調的運行管理。

　　中央空調機房內管理除了技術操作要求外,還有一些其余的管理要求。主要包括:非值班人員不準進入中央空調機房,若需要進入,須經過工程部主管的同意,并在值班人員的陪同下方可進入中央空調機房;中央空調機房為了防止出現異常事故,嚴禁存放易燃、易爆危險品;為了在出現異常情況時及時采取措施,中央空調機房內應備齊消防器材,防毒用品,并放置在方便顯眼處;為了防止火災的發生,還應禁止在機房內吸煙;為了保證機房內的環境應有嚴格的清潔制度,每班值班員打掃一次中央空調機房的衛生,每周機房運行組人員清潔一次中央空調機房內的設備設施,按照要求,應做到地面、天花板、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,表面油漆完好、整潔光亮,并且門窗開啟靈活,通風良好、光線充足;為了保證不出意外事故,機房應隨時上鎖,鑰匙由當值管理員保管,管理員不得私自配鑰匙;另外為了保證管理員的職責明確,應有嚴格的交接班制度要求,接班人員應準時到崗,并應認真聽取交班人員交代,并查看《中央空調運行日記》,清點工具、物品是否齊全,確定無誤后,在《中央空調運行日記》表上簽名。當出現下列情況時,不準交接班:上一班的運行情況未交代或交代不清;記錄不完整、不規范、不清晰,交班人員沒有打