某區(qū)行政中心物業(yè)管理處規(guī)章制度

　　公司在長期的實踐中，探索形成了一套適合本公司發(fā)展需要的科學的人力資源管理體系，通過體系的有效動作，吸引，錄用人才，培養(yǎng)、留住人才，淘汰不合格人員。遙"人性化"的管理，激勵員工的上進心，關心員工的生活。學習和工作，培養(yǎng)員工對公司的感情。增強企業(yè)凝聚力，使團隊戰(zhàn)斗力得到不斷的提升。

　　**區(qū)行政中心物業(yè)管理處將依據(jù)公司規(guī)章制度，充分考慮行政中心的實際情況，以更完善、更嚴格、更科學管理的高起點，高水準。確保管理目標的實現(xiàn)。

　　(一)嚴把錄用關，選好苗、真良才

　　我們將采用公司抽調骨干和對外招聘相結合的方式配備管理處人員。

　　由于**區(qū)行政中心物業(yè)的特殊性，我們在人員選用中除按公司原有制度外，將重點提高對選聘人員政治素質、儀容儀表，禮儀風范和業(yè)務技能的要求。提高整體員工的文化素質，組建一支技術過硬。思想穩(wěn)定，優(yōu)質高效，極具戰(zhàn)斗力的的團隊。

　　從公司抽調的骨干，由本人提出申請，并提交所申請同位的管理方案通過公開答辯，并綜合考查其能力，經(jīng)審核通過后方能上崗。

　　新聘用人員先理論培訓再到班組實習，煅練，試用期滿后對其工作能力。工作態(tài)度進行綜合考證，合格者正式上崗。不合格者淘汰。

　　1、操作屋新員工及一般管理人員的招聘執(zhí)行擔保人制度，并進行嚴格的政治審查。

　　擔保人制度主要內容如下：

　　(1)擔保人必須有長沙市戶口，為國家機關、企事業(yè)單位正式或我公司高級職員。

　　(2)擔保人證實被擔保人提供的資料真實、可靠、無犯罪記錄、無嚴重行政違規(guī)處分的記錄并簽署擔保書。

　　(3)擔保人承擔被擔保人的經(jīng)濟、法律付帶責任。

　　(4)新員工須有本人戶口所在地派出所出具的無違法記錄證明書。　　政治審查主要內容如下：

　　(1)政治思想過硬，愛黨愛國，有為人民服務的思想。

　　(2)無黨紀政紀處分記錄

　　(3)黨員、團員、先進工作者、優(yōu)秀(黨、團、部門骨干優(yōu)先)。

　　(4)主要社會關系中無政治、刑事犯罪人員。

　　(5)無不良嗜好，無違法犯罪記錄。

　　人員錄用流程圖

　　(二)嚴格考核制度

　　管理處按崗位工作目標對所有員工進行追蹤考核，考核內容包括思想品德，敬業(yè)精神、服務態(tài)度、業(yè)務技能、協(xié)調能力等方面，檢驗其是否持續(xù)性崗位的要求。

　　1、轉正考核

　　新員工試用期滿時，管理處要對其進行專業(yè)技能和工作業(yè)績的評定，只有兩項均合格方能正式錄用。

　　2、定期考核

　　公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查，檢查情況記錄于《員工考核表》上，并按考核評分依據(jù)確定責任人的獎，扣分數(shù)、記入《違規(guī)處罰通知單》。

　　3、季度考核評分

　　管理處對員工每季度按工作業(yè)績進行綜合考核評分，考核分數(shù)與員工工資掛鉤，實行工資全額浮動制。

　　4、《內部上崗證》考核　　所有員工必須經(jīng)過系列培訓，考核并取得《內部上崗證》方能上崗，不合格科目必須在規(guī)定時間內補考通過，補考仍不合格者，管理處視具體情況進行降職降薪，調換工種、下崗培訓直至辭退等處理。

　　5、年終考核

　　即末尾淘汰制。

　　(三)優(yōu)勝劣汰的末位淘汰制度　　為強化竟爭機制，提高員工隊伍的素質，管理處按公司末尾淘汰制度對專業(yè)技術工人和保安人員每半年進行一次考核，對各主管、工程技術人員，管理人員每年進行一次考核，并實行末尾淘汰制度，其具體實施辦法如下：

　　1、凡試用期已滿員工都屬考核范圍。

　　2、考核由專業(yè)基礎知識考試，專業(yè)操作技能考核和工作業(yè)績三部分組成。

　　3、依據(jù)綜合考核成績，各專業(yè)工人最后三名、保安員最后三名管理技術人員最后二名列為淘汰對象。

　　4、本著幫助，提高的原則，除被淘汰員工外，考核成績靠后的員工按其工作態(tài)度分別給予降職、調換工種，下崗培訓等處理。

　　(四)竟爭上崗，不拘一格選人才

　　公司始終把人才培養(yǎng)，提高和有效使用作為公司發(fā)展的動力源泉，并建立了相應的激勵機制，在嚴格考核的同時，更注重人員的培訓和選拔，滿足優(yōu)秀人才的"自我實現(xiàn)"愿望，真正做到優(yōu)秀成果人才進得來留得住，并不斷進步和提高。

　　1、竟爭上崗制

　　班組長以上崗位均實行內部公開竟爭上崗制度，管理處所有員工都可以通過自愿報名，公開答辯、群眾評議、業(yè)績考核、領導審核等程序竟爭上崗，整個過程全部公開，公開進行，并確保清澈見底的透明度，從而促進優(yōu)秀人才的脫穎而出。

　　2、內部職稱評定制度

　　所有管理處員工，無論原來是什么學歷，職稱，試用期滿后，一律按公司內部職稱評定辦重新進行職稱評定，并按新評定的內部職稱安排工作崗位和確定薪酬，通過對人力資源的科學有效配制，達到調動員工的工作積極性，保證工質量的目的。

　　3、崗位薪酬制度

　　管理處崗位分管理崗位和技術崗位兩條線，薪酬制度也分管理和技術兩條線，采用"就高不就低"原則，員工可按自身技能，特長、興趣有選擇地向某一方向發(fā)展，管理處將完全以崗定薪，以業(yè)績定獎懲。

　　(五)重視用戶意見，及時落實整改，依例獎懲員工

　　管理處將秉承"用戶第一，服務至上"的原則，始終以用戶為中心，尊重，重視用戶的意見，及時整改，并落實到員工的工作中。

　　1、接到用戶投訴，綜合管理部立即組織處理，并查清原因。

　　2、屬于員工工作態(tài)度問題或業(yè)務不熟悉的，一經(jīng)證實為有效投訴，即記入員工檔案，依規(guī)定扣罰當月業(yè)績分，并下崗培訓，直到能滿足工作要求再上崗。

　　3、屬于員工態(tài)度惡劣或給用戶造成嚴重影響的，一經(jīng)查實依規(guī)定扣罰當月業(yè)績分，作即時除名處理并追究其經(jīng)濟損失。

　　4、接到用戶口頭、書面表揚或錦旗的，記入員工檔案依規(guī)定獎勵當月業(yè)績分，并按具體情況進行物質和精神獎勵。

　　5、對用戶意見和建議，必須作出相應反應，并及時落實整改。

　　(六)人性化民主型內部管理，增加企業(yè)凝聚力　　對員工的管理以激勵為主，關心員工的工作，學習和生活，盡力解決他們的實際困難，培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情，增強企業(yè)凝聚力。

　　1、鼓勵員工學技術、學科學，提供資料，時間方面的幫助和方便。

　　2、鼓勵員工參與內部管理，為企業(yè)發(fā)展獻計獻策，對內部管理提出建議和意見，主動進行技術和管理改革等，充分發(fā)揮管理的民主性。

　　3、及時肯定和鼓勵員工的貢獻和進步，獎懲并用，重在激勵。

　　4、對工作能力較差的員工，指定專人進行幫助;對工作態(tài)度欠佳和業(yè)績下降的員工，要幫助其找原因，教育幫助為主，批評處罰為輔，重在督促其端正態(tài)度，提高技能，旨在提高團隊的整體管理水平。

　　5、關心員工的生活，盡管理處的最大能力，改善員工生活條件，解決他們的實際困難。

　　6、開展各種文體活動，豐富員工業(yè)余文化生活。

　　(七)量化管理與標準化動作　　根據(jù)不同的崗位要求，應具備的能力，按標準對其評價。每個崗位都有細化的評價標準，評價從物業(yè)管理知識，遵守規(guī)章制度，工作質量、工作能力、工作量、參加學習與培訓，服務態(tài)度等方面進行具體的量化評分。

　　公司對管理的標準化動作采用的是整合型管理體系，體系分管理手冊，工作　　程序，作業(yè)指導書，記錄四部分，做到所有工作都有相應的程序，都按規(guī)定程序動作，并細化到每一個環(huán)節(jié)，每一個步驟，并有時間要求，形成量化的記錄，每個員工的工作情況都記入考核評分中。

篇2：項目管理處規(guī)章制度

　　項目管理處規(guī)章制度

　　為了配合公司規(guī)章制度的執(zhí)行，確保管理處的正常運行及創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，并為住戶提供一流的服務水準，管理處將對內部員工之違規(guī)行為作出處罰處理，嚴重者將送交有關司法部門處理，籍此，使管理處全體員工能精誠團結發(fā)揮各自潛能及積極性，共同促進管理處服務水平。

　　一、處罰條例

　　（一）有以下行為者，作口頭警告處理

　　1.不嚴格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意；

　　2.當值時，不穿著公司規(guī)定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿；

　　3.無論對待同事、訪客、業(yè)主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關系；

　　4.未經(jīng)批準，使用公司電話作私人用途；

　　5.在工作場所內有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的；

　　6.工作時間內干私活或未經(jīng)批準私自接待親友；

　　7.清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的；

　　8.拉群結派造成同事之間不團結。

　　（二）有以下行為者，作書面警告處理

　　1.工作態(tài)度不認真，在當值時間聽收錄機、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等；

　　2.要求（或替）別人打鐘咭；

　　3.在上班時間睡覺、閑逛或擅離工作崗位；

　　4.使用客戶專用的設備或物品；

　　5.對同事或客戶作出侮辱性言語或行為；

　　6.遺失業(yè)主門匙或泄露客戶資料（否則需同時承擔因此而造成的一切后果）；

　　7.故意拖延工作進度或對工作內容有所隱瞞，接到業(yè)主投訴不迅速處理；

　　8.上門作業(yè)時，粗暴敲門并對業(yè)主（住戶）造成影響或嚴重投訴，急促按門鈴并于業(yè)主開門后不表明身份不說明來意，未經(jīng)業(yè)主（住戶）允許擅自走進室內的；

　　9.上門作業(yè)時，隨意使用室內物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛護業(yè)主家中的物品、不尊重業(yè)主生活習慣而隨意踐踏室內地板的（同時，還需承擔因此而造成業(yè)主的損失）；

　　10.上門作業(yè)時，未經(jīng)許可使用業(yè)主家的物品，或在業(yè)主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開空調；

　　11.不服從上級的指導及執(zhí)行指定的工作；

　　（三）有以下行為者，作即時解雇處理

　　1.向業(yè)主索取金錢或勒索他人財物；

　　2.恐嚇、威脅或危害他人安危；

　　3.在當值時間內私下為業(yè)主提供職責范圍外的服務；

　　4.以權謀私，工程及維修部門工作人員按工程單要求及范圍上門服務，在維修作業(yè)期間收取業(yè)主（住戶）錢財或另加有償服務；

　　5.假借公司名義或利用職權向外作有損公司聲譽或利益之行為；

　　6.利用職務之便，私下為客戶提供物業(yè)租售及其它中介服務并收取中介費用；

　　7.在公司范圍內有不道德的行為或交易；

　　8.偷取公司、業(yè)主（住戶）或同事的財物，經(jīng)查實的（情節(jié)嚴重者送公安機關處理）；

　　9.在本公司范圍內打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康；

　　10.向外界泄露有利公司競爭及機密的情況或資料；

　　11.擅自標貼或涂改本部門或公司各類通告或指示，存心毀壞本部門或公司的財物；

　　12.不遵守并不執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告及事項；

　　（四）處理方式

　　1.違反三次口頭警告行為者，作一次書面警告處理；

　　2.違反三次書面警告行為者，作解雇處理。

　　（五）程序解釋：參照公司《員工手冊》程序

　　二、安全管理制度

　　（一）行政安全管理條例

　　1、安全工作包括上班的交通安全，辦公地點的防火、防盜工作；

　　2、員工上下班如自駕機動車，必須嚴格遵守交通規(guī)則；

　　3、每班負責人在下班時要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開關已切斷；

　　4、每班負責人在下班時要親自檢查并保證辦公室的門窗已鎖好；

　　5、業(yè)主檔案資料由專人負責保管，除本部門主任（或以上人員）批準外，一律不許借閱。

　　（二）施工、作業(yè)安全管理條例

　　1、在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領班或以上人員在場指導，并遵守有關高空作業(yè)安全制度（例如：系扣安全帶等）；

　　2、在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋；

　　3、室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置；

　　4、室內管家人員在與業(yè)主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關的核實工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門窗、水電掣安全情況；

篇3：X行政中心物業(yè)管理處管理規(guī)章制度和檔案建立管理

　　某行政中心物業(yè)管理處管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

　　提要：

　　檔案管理的工作原則：符合實際、可操作、規(guī)范、嚴謹。

　　以公司企業(yè)文化理念及ISO9000質量規(guī)律體系為指導，導入ISO14000環(huán)境管理體系思想。以國家相關法律法規(guī)和業(yè)主需求為基礎，建立科學、規(guī)范、嚴謹?shù)墓芾碇贫润w系。

　　檔案的建立與管理科學化、規(guī)范化、技術化、高標準。

　　完善的管理制度是保證現(xiàn)代企業(yè)正常有序運作的必要條件；科學化、規(guī)范化的檔案管理能為企業(yè)的高效運作和快速發(fā)展提供強大的信息資源支持。完善的規(guī)章制度和科學化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務的重要基礎，能有效的為物業(yè)及公用設施的使用、維修以及各項物業(yè)管理服務工作提供引導和服務。

　　本公司素以嚴格規(guī)范的管理而著稱，在某某行政中心實施物業(yè)管理過程中，我們將依然按照ISO9001質量管理體系規(guī)范和ISO14000環(huán)境管理體系的管理思想和管理方法，作到治而不亂、管而不死，堅決貫徹規(guī)范管理與專業(yè)服務相結合的路線。常言道："沒有規(guī)矩，不成方圓"，必要的規(guī)章制度是作好物業(yè)管理服務的保證，要使該物管區(qū)域的管理與服務走上正軌，實現(xiàn)標準化、規(guī)范化和制度化的管理，必須從基礎抓起。本公司目前有一套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，是以政府相關法律法規(guī)和公司的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營范圍和業(yè)主需求的為依據(jù)，并在多年的實踐運作中反復補充修改，逐步健全完善和提高的。

　　概括地說，這些制度包括兩大方面：一是公司操作管理制度，是公司在各物管點提供優(yōu)質服務的操作準則和依據(jù)，其總體涵蓋：公眾制度部分，內部崗位責任制，管理運作制度和考核標準，它們整合形成一套完整的操作體系，以指導日常物業(yè)服務的方方面面，與傳統(tǒng)的管理方式相比，其更顯科學、規(guī)范。二是專門針對某某區(qū)行政中心物業(yè)服務項目所制訂的系列內部崗位制度，它包含事務所各崗位/部門職責描述、各類人員職能規(guī)范、考核標準等，這一套制度的建立，為該物業(yè)服務項目完善內部機制，造就一支高素質、高績效的員工隊伍奠定了基礎，以完美的物業(yè)服務夯實政府辦事效率，提升政府形象。

　　一、規(guī)章制度的建立與管理

　　1、行政中心物業(yè)管理處管理制度的建立應符合相關的法律法規(guī)，所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理委托合同為基礎，物業(yè)管理活動中各法律主體的合法權益，特別對行政中心我們的責任和義務進行細化，并使之制度化、規(guī)范化，以保證如實履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的義務。

　　2、在建立某某區(qū)行政中心物業(yè)管理內部管理制度時，以我公司現(xiàn)有的管理運作制度和ISO9000質量體系為基礎，結合行政中心物業(yè)管理的具體特點和要求，并導入ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系，對整個規(guī)章制度體系作適當?shù)男抻喓驼希拐滓?guī)章制度體系更切合實際，操作性更強。

　　3、規(guī)章制度注重服務、管理和責任的統(tǒng)一。每一項制度責任者對所承擔的管理、服務各項責任明確具體并相互關聯(lián)。

　　4、在定性的基礎上強調定量的要求極其重要性，使績效考核評估具有標準尺度和依據(jù)，又能激發(fā)員工工作熱情。

　　5、注重物業(yè)管理活動中各部門人員職責范圍和工作接口關系，梳理各個環(huán)節(jié)，用制度使其環(huán)環(huán)相扣，做到有序規(guī)范的運作，協(xié)調一致。

　　6、制度文字條款簡明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行。

　　（規(guī)章制度的內容見物業(yè)管理服務方案附件《管理制度匯編》）。

　　二、檔案的建立與管理

　　規(guī)章制度的執(zhí)行，需要通過檔案管理手段來實現(xiàn)。某某區(qū)行政中心物業(yè)管理檔案的建立與管理就是圍繞規(guī)章制度的執(zhí)行而進行的，對相關記錄進行規(guī)范、整理、歸檔，做到每一項管理工作都有計劃、有標準、有規(guī)范、有記錄。因此，我們將在行政中心配備專職檔案管理人員，對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、系統(tǒng)的管理，為整個管理工作的分析和改進提供可靠的依據(jù)和信息支撐。

　　三、物業(yè)管理檔案的分類

　　1、物業(yè)管理檔案的分類以公司的檔案員崗位責任制度、檔案管理規(guī)定以及質量體系中的質量記錄控制程序等為工作依據(jù)，做到有章可循、有據(jù)可查、可量化、可考核。

　　2、物業(yè)管理檔案按三個層面進行分類管理：

　　（1）第一層面：以建設部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理示范大廈標準》建立管理檔案框架，對檔案資料采用統(tǒng)一格式。

　　（2）第二層面：融合了行政中心的實際情況、ISO14000、OHSAS18000管理體系思想的ISO9000質量管理體系文件及管理運作制度、公眾管理制度等，通過適應性修改，形成復合型行政中心物業(yè)管理檔案資料。

　　（3）第三層面：將執(zhí)行復合型管理體系文件、相關規(guī)章制度的各種現(xiàn)場記錄補充

到管理檔案架構中，形成檔案管理的終端。

　　3、**區(qū)行政中心是某某區(qū)政府的首腦機關，保密范圍涉及到原始文件資料，其保密方式和保密要求都不同于其他物業(yè)。因此，我們將對日常管理檔案采用定期歸檔、密級保管等的方式嚴格進行。