案例
何種情形下物業(yè)服務(wù)人應(yīng)提出使用公共維修基金的建議
基本案情
業(yè)主倪某以某物業(yè)公司未能及時(shí)啟用專項(xiàng)維修基金對(duì)住宅防水工程、外墻滲透等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新改造，導(dǎo)致其居住房屋漏水，不斷發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失為由，主張某物業(yè)公司依法承擔(dān)法律責(zé)任。訴訟中法院曾先后2次委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)漏水原因進(jìn)行鑒定，由于最初漏水時(shí)的狀態(tài)已不存在，鑒定公司無(wú)法對(duì)滲水原因進(jìn)行分析，故終止鑒定。某物業(yè)公司稱，由于倪某的違建陽(yáng)光房沒(méi)有拆除，因此無(wú)法啟用住宅專項(xiàng)維修資金。
裁判結(jié)果
法院生效判決認(rèn)為，倪某稱涉案房屋自收房后就發(fā)現(xiàn)滲水，雙方認(rèn)可倪某曾向某物業(yè)公司報(bào)修，某物業(yè)公司進(jìn)行過(guò)維修，但一直未能徹底解決滲水問(wèn)題。可見(jiàn)某物業(yè)公司并未怠于履行維修義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人申請(qǐng)啟動(dòng)公共維修基金，需要一定條件和程序;現(xiàn)倪某自建的陽(yáng)光房并未拆除，且其并未提供證據(jù)證明滲水原因及滲水問(wèn)題已經(jīng)達(dá)到需要啟用公用維修基金進(jìn)行維修的程度，鑒定機(jī)構(gòu)也未能作出鑒定，故在現(xiàn)有證據(jù)情況下，法院對(duì)于倪某主張某物業(yè)公司未履行啟動(dòng)公共維修基金對(duì)公用部位進(jìn)行維修、未履行物業(yè)服務(wù)人義務(wù)的意見(jiàn)不予采納，對(duì)于倪某據(jù)此要求某物業(yè)公司承擔(dān)法律責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。
要點(diǎn)提示
住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒(méi)有物業(yè)服務(wù)人的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分中符合規(guī)定人數(shù)和面積條件的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)人提出使用方案，業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。
下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
篇2：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)
津房物管〔20**〕274號(hào)
二○○五年六月二十九日
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)商品住宅維修基金的管理,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用,根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。
第三條 天津市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)全市維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目維修基金的使用進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
第四條 維修基金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設(shè)立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原則,做到公開、公平、安全使用。
第五條 維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,加強(qiáng)對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理,最大限度延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。維修基金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)事求是、量入為出的原則合理使用。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)服務(wù)部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二章 使用范圍
第六條 房屋共用部位大修工程范圍:
(一)房屋主體結(jié)構(gòu)部位,包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。
(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。
(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。
(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。
第七條 共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程范圍:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復(fù)的。
(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。
(三)整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件,一次性費(fèi)用超過(guò)原造價(jià)20%的工程。
(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費(fèi)用超過(guò)電梯原造價(jià)20%的工程。
(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。
(六)小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。
第八條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定,負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的,從其約定。
第三章 使用程序
第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照維修基金使用范圍,根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的意見(jiàn),制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:
(一)大修、更新改造內(nèi)容;
(二)工程預(yù)算;
(三)涉及戶數(shù)及按戶分?jǐn)傎M(fèi)用;
(四)維修基金繳存余額;
(五)大修、更新改造組織方式。
維修基金繳存余額應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主會(huì)證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應(yīng)當(dāng)出具維修基金繳存余額明細(xì)證明。
第十條 維修基金繳存余額不足的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。物業(yè)管理企業(yè)在使用專戶開立后,將收齊的維修費(fèi)用差額一次性存入維修基金使用專戶。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及全體業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主會(huì)決策;整幢住宅或者每個(gè)棟門共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及部分業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由相關(guān)受益業(yè)主集體決策。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過(guò)召開會(huì)議或者按戶走訪等形式對(duì)大修、更新改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)(附件1)。大修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。
經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)的大修::、更新改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示(附件2),公示期7天。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局提出維修基金使用申請(qǐng),填寫《商品住宅維修基金使用申請(qǐng)登記表》(附件3),并提交下列材料:
(一)大修、更新改造方案;
(二)業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件(附件4);
(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。
第十三條 區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理申請(qǐng)后,要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后3個(gè)工作日內(nèi)出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。
提交申請(qǐng)要件不齊全的,當(dāng)場(chǎng)一次告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容,并出具補(bǔ)正告知單(附件7)。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)無(wú)能力組織招標(biāo)的,可以委托天津市物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)中心組織招標(biāo),委托招標(biāo)費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價(jià)、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。
第十六條 市物業(yè)管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。
物業(yè)管理企業(yè)持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應(yīng)當(dāng)在開戶當(dāng)日通知市物業(yè)管理中心。
市物業(yè)管理中心3個(gè)工作日內(nèi),將合同中工程造價(jià)的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進(jìn)度控制定向分期撥付。
第十七條 工程竣工后,
施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收,并簽署驗(yàn)收合格文件。
工程驗(yàn)收合格的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用清單、發(fā)票及驗(yàn)收合格文件告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任閱后簽章。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照決算費(fèi)用作出《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》(附件9),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示期7天。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。
《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》公示后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按戶出具《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證》(附件10)。
第十九條 決算費(fèi)用未超過(guò)大修、更新改造方案工程造價(jià)或者在約定范圍內(nèi)的,物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù),并提交下列材料:
(一)公示后的分?jǐn)偳鍍?cè);
(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明(附件11);
(三)發(fā)票及費(fèi)用清單復(fù)印件;
(四)驗(yàn)收合格文件。
市物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi),將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主的個(gè)人維修基金明細(xì)賬中核減。
第二十條 維修基金使用后,市物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》、大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件及驗(yàn)收合格文件按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。
區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)將《商品住宅維修基金使用申請(qǐng)登記表》、大修、更新改造方案、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明復(fù)印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將大修、更新改造方案、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)明細(xì)表復(fù)印件、工程施工合同、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件、驗(yàn)收合格文件及大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證存根按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。
第四章 服務(wù)監(jiān)督
第二十一條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的,經(jīng)業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主申請(qǐng),房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定,鑒定費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。
第二十二條 房屋大修工程,業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)監(jiān)理單位實(shí)施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理,費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。
第二十三條 業(yè)主對(duì)大修、更新改造費(fèi)用有疑義的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解釋,仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核,委托費(fèi)用由委托人支付。
第二十四條 在施工過(guò)程中,業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合,不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。
因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的,應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償,費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。
第二十五條 在施工過(guò)程中,施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)文明施工,減少噪音,防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)
當(dāng)對(duì)工程的工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時(shí)制止。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。有疑義的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)反映,確有問(wèn)題的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。
第五章 附 則
第二十七條 無(wú)物業(yè)管理企業(yè)管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下,委托相關(guān)專業(yè)部門參照本辦法申請(qǐng)使用維修基金,并支付委托費(fèi)用。
第二十八條 未成立業(yè)主會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由社區(qū)居民委員會(huì)組織召開業(yè)主會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主委員會(huì)后,方可按照本辦法申請(qǐng)使用維修基金。
第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。
附件:
1.《大修、更新改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》
2.《維修基金使用公示內(nèi)容》
3.《商品住宅維修基金使用申請(qǐng)登記表》
4.《業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》
5.《大修、更新改造方案公示證明》
6.《商品住宅維修基金使用備案證明》
7.《補(bǔ)正告知單》
8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》
9.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》
10.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證》
11.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》
篇3：呼和浩特市物業(yè)維修基金收繳和使用管理細(xì)則(2019)
本文提要：對(duì)以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊(cè),提交呼市物業(yè)處備案。對(duì)以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同歸繳......
呼政發(fā)[20**]105號(hào)20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益,根據(jù)《呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》制定本細(xì)則。
第二條 維修基金統(tǒng)一在市房產(chǎn)局資金管理中心設(shè)立專戶存儲(chǔ),由購(gòu)房人(產(chǎn)權(quán)人)按本細(xì)則的規(guī)定繳交。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發(fā)建設(shè)單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購(gòu)房人直接在呼市物業(yè)行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續(xù)。對(duì)以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊(cè),提交呼市物業(yè)處備案。對(duì)以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同歸繳。對(duì)已向業(yè)主收取物業(yè)維修基金,未按規(guī)定向資金管理中心移交的,由物業(yè)管理處責(zé)令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)行政主管部門不予年檢登記,同時(shí),通過(guò)其它必要手段督促其繼續(xù)歸繳拖欠的維修基金。(物業(yè)經(jīng)理人:m.dewk.cn)
第四條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記時(shí),應(yīng)到呼和浩特市物業(yè)管理處領(lǐng)取物業(yè)維修基金備案申請(qǐng)表并提供以下資料:
(一)房屋面積測(cè)繪書;
(二)房屋竣工驗(yàn)收證明。
以上資料經(jīng)物業(yè)管理處審核備案后,開發(fā)建設(shè)單位方可辦理房屋權(quán)屬登記。
第五條 本著誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則,住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施用房,共用設(shè)施設(shè)備用房以及物業(yè)管理用房的維修基金,由開發(fā)建設(shè)單位按本細(xì)則的規(guī)定繳交。
住宅小區(qū)內(nèi)凡屬經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)設(shè)施及其用房,應(yīng)由房屋權(quán)屬人按本細(xì)則的規(guī)定繳納維修基金。未按規(guī)定辦理維修基金繳交手續(xù)的,不予辦理房屋權(quán)屬登記。
第六條 購(gòu)房人(產(chǎn)權(quán)人)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),應(yīng)先辦理物業(yè)維修基金交存手續(xù)。辦理時(shí),由呼市物業(yè)處核定金額后,到指定銀行交存。購(gòu)房人憑維修基金交存回執(zhí)單,領(lǐng)取由物業(yè)管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權(quán)屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額代繳。對(duì)虛報(bào)、瞞報(bào)維修基金代繳額的開發(fā)建設(shè)單位,一經(jīng)查實(shí),由房地產(chǎn)行政主管部門按相應(yīng)法規(guī)處理。情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷其開發(fā)建設(shè)資質(zhì)及房屋產(chǎn)權(quán)證書。
第七條 物業(yè)維修基金按規(guī)定計(jì)息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)的建設(shè)中,應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)物業(yè)管理用房:
建筑面積3萬(wàn)平凡米以下的小區(qū),不少于50 平凡米;
3--5萬(wàn)平凡米的小區(qū),不少于lOO平凡米;
5--10萬(wàn)平凡米的小區(qū),不少于150平凡米;
10-40萬(wàn)平凡米的小區(qū),不少于200平凡米;
40萬(wàn)平凡米以上的小區(qū),不少于300平凡米。
物業(yè)管理用房面積應(yīng)從住宅小區(qū)總確權(quán)面積中扣除,對(duì)未能按上述標(biāo)準(zhǔn)留置管理用房的,不予辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記。物業(yè)管理用房是向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提供的辦公用房,經(jīng)核準(zhǔn)面積后,由呼市物業(yè)管理處統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)支付管理用房的有償使用費(fèi),有償使用費(fèi)每月每平方米3元,用于業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi),其收支情況,至少每6個(gè)月向業(yè)主公布一次,并接受全體業(yè)主的監(jiān)督。對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),辦公經(jīng)費(fèi)使用時(shí),由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng),經(jīng)物業(yè)管理處核定后撥付。
第九條 對(duì)已建成的物業(yè),其共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用按下列途徑列支:
(一)已按規(guī)定繳納維修基金的,從該物業(yè)維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè),由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗(yàn)收之日算起,保修期內(nèi)的維修費(fèi)用由原開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),保修期滿后發(fā)生的維修項(xiàng)目,經(jīng)鑒定審核后,撥付維修基金。維修項(xiàng)目必須屬于物業(yè)共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的范圍,每項(xiàng)目一次維修費(fèi)用在1000元以上時(shí),方可按有關(guān)程序辦理使用手續(xù)。
第十一條 物業(yè)維修基金需要使用時(shí),應(yīng)由該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),報(bào)物業(yè)管理主管部門審核后劃撥。
物業(yè)維修基金不足時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偫m(xù)籌。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),個(gè)別未按規(guī)定繳交維修基金的業(yè)主,當(dāng)發(fā)生維修時(shí),應(yīng)按其所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌集。
第十二條 物業(yè)維修責(zé)任按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分:
(一)物業(yè)的共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備屬人為破壞的,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān);
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風(fēng)、有線電視等公用事業(yè)單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;
(三)物業(yè)自用部位,自用設(shè)施、設(shè)備的維修由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)。業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的,由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。(來(lái)自:m.dewk.cn)
第十三條 共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備以及自用部位,自用設(shè)施設(shè)備是指:
(一)共用部位是指全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機(jī)房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結(jié)構(gòu)等部位;
(二)共用設(shè)施、設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設(shè)施、供電線路、暖氣線路、煤氣設(shè)施、消防設(shè)施、道路、溝渠、池、井、娛樂(lè)設(shè)施、路燈等設(shè)施設(shè)備,以及公用設(shè)施設(shè)備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內(nèi),由房屋業(yè)主或使用人自用的房間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院、室內(nèi)墻面等;
(四)自用設(shè)施設(shè)備是指一套房屋內(nèi)部,由房屋業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、水、電、氣戶表以內(nèi)的供電線路,給排水、供暖、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)施。
第十四條 本細(xì)則由呼市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。