質(zhì)量手冊(cè)：業(yè)主和住戶財(cái)產(chǎn)控制程序
1目的
對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財(cái)產(chǎn)給予保護(hù)。
2適用范圍
適用于對(duì)委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。
3職責(zé)
3.1管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組；
3.2管理部負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作；
3.3各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗(yàn)收接管工作；
3.4工程部當(dāng)班維修工負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行驗(yàn)證、安裝服務(wù)等；
3.5保安部負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理。
4程序
4.1業(yè)主和住戶的財(cái)產(chǎn)一般包括：
a.接管的物業(yè)、包括各類建筑物及公共設(shè)施；
b.業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務(wù)中業(yè)主和住戶送交修理或加工的物品。
c.管轄區(qū)內(nèi)車輛的管理；
d.其他與業(yè)主和住戶有關(guān)的財(cái)產(chǎn)。
4.2驗(yàn)收接管物業(yè)的控制
應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理，保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
4.2.1物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件
4.2.1.1新建物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：
a.建設(shè)工程施工全部完成，業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；
b.供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；
c.房屋棟、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。
4.2.1.2原有物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件
a.房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；
b.土地使用范圍明確。
4.2.2在公司管理部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織各部門成立物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機(jī)電組，管理部負(fù)責(zé)日常事務(wù)運(yùn)作。
a.各專業(yè)組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗(yàn)收、把好工程質(zhì)量關(guān)。管理部副經(jīng)理組織編制《物業(yè)接管計(jì)劃》，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施；
b.各專業(yè)小組按國(guó)家、省、市工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收物業(yè)，確保物業(yè)的各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求。
4.2.3參與竣工驗(yàn)收的物業(yè)
4.2.3.1在驗(yàn)收前的資料準(zhǔn)備：對(duì)于物業(yè)公司參與竣工驗(yàn)收的物業(yè)，則在竣工驗(yàn)收之前，資料組應(yīng)要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、配套工程施工單位、設(shè)計(jì)院等提供的有關(guān)資料，適當(dāng)時(shí)應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料，機(jī)電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明；
用水、電、氣指標(biāo)批文，水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告等圖紙資料，并對(duì)所有資料進(jìn)行查驗(yàn)，為物業(yè)接管驗(yàn)收提供資料和數(shù)字依據(jù)。
4.2.3.2物業(yè)的竣工驗(yàn)收：驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、配套施工單位、設(shè)計(jì)院等依照《城市住宅大廈竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》（1993.12）、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（1991.2）等規(guī)定組織的竣工驗(yàn)收工作。
4.2.4對(duì)已竣工、再用物業(yè)的驗(yàn)收接管工作：
a.各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、機(jī)電設(shè)備、消防、管線等）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，并填寫《物業(yè)交接驗(yàn)收表》、《物業(yè)分戶移交驗(yàn)收單》、《物業(yè)分戶交驗(yàn)問題處理單》；
b.驗(yàn)收結(jié)束后，驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)驗(yàn)收中存在的問題進(jìn)行歸納匯總，并將《物業(yè)交接驗(yàn)收表》、《物業(yè)分戶移交驗(yàn)收單》、《物業(yè)分戶交驗(yàn)問題處理單》的副本交委托方，以落實(shí)責(zé)任部門限期整改，直至達(dá)到規(guī)定要求。
4.2.5物業(yè)移交內(nèi)容：
4.2.5.1建筑物移交：
a.各類房屋清單及配套鑰匙；
b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖；
c.住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
d.其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計(jì)變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證）。
4.2.5.2公共設(shè)施及公共場(chǎng)所移交：
a.公共設(shè)施及公共場(chǎng)地清單；
b.機(jī)電設(shè)備操作、維護(hù)說明書；
c.
綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場(chǎng)等）；d.其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計(jì)變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證）。
4.2.5.3資料移交
移交的資料應(yīng)包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對(duì)、接收，填寫物業(yè)交接驗(yàn)收表格，并根據(jù)《文件控制程序》規(guī)定進(jìn)行分類編號(hào)，列出清單，轉(zhuǎn)交管理部歸檔保管。
4.2.6對(duì)新竣工的物業(yè)，由驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進(jìn)行協(xié)商，明確維修責(zé)任和保修期限。
4.2.7加強(qiáng)對(duì)業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到：
a.房屋外觀完好、整潔，執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》的有關(guān)規(guī)定；
b.建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定；
c.房屋完好率應(yīng)達(dá)到98%以上；
d.無(wú)違規(guī)建筑；
e.封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定；
f.房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，合格率達(dá)100%，并建立回訪制度；
g.代收代付房租、水、電、氣等各項(xiàng)費(fèi)用，收繳率達(dá)到98%以上，執(zhí)行《物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序》的有關(guān)規(guī)定；
h.房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.3業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務(wù)用的物品的控制：對(duì)業(yè)主、住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行控制，以確保公司對(duì)業(yè)主、住戶的維修、安裝、服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。
4.3.1工程部及各專項(xiàng)服務(wù)組（如房屋裝飾等）負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行驗(yàn)證、維修、安裝、服務(wù)。
4.3.2當(dāng)工程部收到管理部轉(zhuǎn)來(lái)的業(yè)主、住戶《服務(wù)登記表》時(shí)，工程部經(jīng)理填寫《派工單》，并在單上注明由業(yè)主、住戶提供的物品名稱及詳細(xì)信息，維修工持《派工單》前往業(yè)主、住戶處提供維修服務(wù)。
a.維修工在維修前，應(yīng)先對(duì)業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)證，確認(rèn)該產(chǎn)品能達(dá)到維修安裝要求后，方可進(jìn)行安裝。
b.對(duì)不合格的物品，維修工應(yīng)告知業(yè)主、住戶更換產(chǎn)品以達(dá)到要求。如果業(yè)主、住戶堅(jiān)持安裝，則維修工須在《派工單》上"維修結(jié)果"欄內(nèi)清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認(rèn)，方可維修安裝。
c.維修工現(xiàn)場(chǎng)維修安裝完畢后，應(yīng)對(duì)安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，并請(qǐng)業(yè)主、住戶驗(yàn)收，同時(shí)在《派工單》上"維修結(jié)果"欄內(nèi)簽名方可離開。《派工單》第一聯(lián)由維修班歸檔保存，第二聯(lián)交財(cái)務(wù)按《工程部維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)。
4.3.3公司其他專項(xiàng)便民服務(wù)中，對(duì)顧客提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴(yán)格驗(yàn)證，妥善保管和利用，防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應(yīng)填寫《顧客財(cái)產(chǎn)問題反饋表》及時(shí)反饋給顧客，妥善處理。《顧客財(cái)產(chǎn)問題反饋表》由各服務(wù)部門自行保管。
4.4保安部負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。
4.4.1車輛管理服務(wù)登記
a.長(zhǎng)住業(yè)主、住戶的車輛，應(yīng)在保安部填寫《固定（非固定）車位登記表》，并按時(shí)到財(cái)務(wù)部交納場(chǎng)地使用費(fèi)，領(lǐng)取車輛停放卡或IC卡；
b.業(yè)主、住戶的摩托車、自行車應(yīng)到保安部辦理停放手續(xù)，填寫《摩托車、自行車停放登記表》，并按時(shí)交納管理費(fèi)和領(lǐng)取停放卡。
4.4.2外來(lái)車輛的管理：外來(lái)車輛進(jìn)入管轄區(qū)時(shí)，保安員應(yīng)在《轎車進(jìn)出時(shí)間登記卡》上登記車型、車號(hào)及進(jìn)、出時(shí)間，并按規(guī)定收費(fèi)。
4.4.3車輛在轄區(qū)內(nèi)的行駛管理
a.為確保車輛在區(qū)內(nèi)行使安全，保安部根據(jù)有關(guān)交通規(guī)則，設(shè)置各種道路交通標(biāo)識(shí)；
b.在道路上適宜位置應(yīng)設(shè)置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故發(fā)生；
c.區(qū)內(nèi)行駛機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁鳴喇叭、超速，保安員應(yīng)按規(guī)定對(duì)違章者給予教育或處罰；
d.機(jī)動(dòng)車輛在區(qū)內(nèi)行駛時(shí)造成服務(wù)設(shè)施或其他人財(cái)產(chǎn)損失的，由保安員協(xié)調(diào)處理。
4.4.4車輛停放管理
a.區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場(chǎng)或在適當(dāng)位置劃分停車區(qū)；
b.租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由車管員指揮按序停放；
c.對(duì)區(qū)內(nèi)汽車違章亂停放，保安員發(fā)出違章通知書給車主，并按有關(guān)規(guī)定處理。
4.4.5摩托車、單車停放管理：摩托車、單車應(yīng)停放在指定的區(qū)內(nèi)。
5相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《工程部維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
6質(zhì)量記錄
6.1《物業(yè)接管計(jì)劃》
6.2《物業(yè)交接驗(yàn)收表》
6.3《物業(yè)分戶移交驗(yàn)收表》
6.4《物業(yè)分戶交驗(yàn)問題處理清單》
6.5《服務(wù)登記表》
6.6《派工單》
6.7《顧客財(cái)產(chǎn)問題反饋表》
6.8《固定（非固定）車位登記表》
6.9《摩托車、單車停放登記表》
6.10《轎車進(jìn)出時(shí)間登記表》
篇2：物業(yè)管理案例:業(yè)主自購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自有物業(yè)內(nèi)
物業(yè)管理案例：業(yè)主自購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自有物業(yè)內(nèi)
業(yè)主顧某購(gòu)買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？
案例分析：
并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。
篇3：物業(yè)管理手冊(cè):業(yè)主財(cái)產(chǎn)控制工作程序
物業(yè)管理手冊(cè)：業(yè)主財(cái)產(chǎn)控制程序
1、目的
對(duì)客戶提供的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行識(shí)別、驗(yàn)證、維護(hù)。
2、適用范圍
適用于對(duì)委托方交付的物業(yè)、業(yè)主用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。
3.2管理部負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收的日常事務(wù)協(xié)調(diào)、配合。
3.3工程部負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收的技術(shù)指導(dǎo)。
3.4物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收的具體事宜，負(fù)責(zé)業(yè)主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區(qū)內(nèi)車輛的控制。
4、程序
4.1開發(fā)商（業(yè)主）提供的樓宇及其設(shè)施的控制要求
4.1.1物業(yè)驗(yàn)收接管小組，具體負(fù)責(zé)開發(fā)商移交物業(yè)的驗(yàn)收接管，填寫《項(xiàng)目交接驗(yàn)收表》，負(fù)責(zé)接收設(shè)施設(shè)備及資料的登記、存檔。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心維修人員負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的維護(hù)。
4.1.3對(duì)業(yè)主提供的空置房屋由客服主管負(fù)責(zé)巡查與管理，填寫《空置房屋檢驗(yàn)單》，具體執(zhí)行《客服主管作業(yè)指導(dǎo)書》的有關(guān)規(guī)定。
4.2業(yè)主車輛的控制要求
物業(yè)服務(wù)中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對(duì)停車場(chǎng)的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主車輛的控制，具體執(zhí)行《禮兵作業(yè)指導(dǎo)書》的有關(guān)規(guī)定。
4.3用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件的控制要求
對(duì)用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件等由物業(yè)服務(wù)中心維修人員負(fù)責(zé)管理與控制，具體執(zhí)行《維修工作業(yè)指導(dǎo)書》。
5、相關(guān)文件
5.1《客服主管作業(yè)指導(dǎo)書》
5.2《禮兵作業(yè)指導(dǎo)書》
5.3《維修工作業(yè)指導(dǎo)書》
6、相關(guān)記錄
6.1《項(xiàng)目交接驗(yàn)收表》JW/JL-7.5.4-001
6.2《空置房屋檢驗(yàn)單》JW/JL-7.5.4-002