物業分公司體系內部審核程序

　　1總則

　　1.1體系內部審核是確定各物業分公司滿足管理體系程度以及評價管理體系符合性、有效性，識別改進機會的重要手段。

　　1.2各物業分公司應嚴格執行內部審核的有關要求，健全自我完善機制，不斷提高管理水平、服務質量和經營績效。

　　2職責界定

　　2.1物業分公司負責組織實施內部審核活動，并將審核報告報項目所在公司備案。

　　2.2項目所在公司負責監督區域內物業分公司的內部審核，必要時將物業分公司內部審核作為項目所在公司內審的一個組成部分。

　　2.3管理公司物業管理部負責指導各物業分公司開展內部審核活動。

　　3基本要求

　　3.1各物業分公司內部審核應定期進行，至少每半年一次。全年的內部審核安排由品質部負責列入年度工作計劃。例行的內部審核必須全面覆蓋公司各項業務活動、區域(責任部門)和人員。

　　3.2必要時，物業分公司總經理可根據實際情況決定進行臨時增加的內部審核，臨時增加的內部審核可以是完整的或部分范圍的審核。提出臨時內部審核的時機包括(不限于)：

　　a)組織機構、業務流程或制度文件發生重大調整;

　　b)發生嚴重的顧客投訴事件、質量事故或其它環境、職業健康安全事件、事故;

　　c)管理工作受到集團或管理公司的嚴厲批準;

　　d)總經理認為必要的其它情況。

　　3.3物業分公司總經理(或管理者代表)應為內部審核提供必需的資源，并在公司內各級員工中明確有關內部審核工作的權責。

　　3.3.1公司分管領導(管理者代表)職責

　　a)每次內審計劃的審核、批準、并指定審核組長;

　　b)審核組與受審核部門之間關系的協調;

　　c)不合格項糾正措施方案的批準;

　　d)審核報告的審核、批準。

　　3.3.2品質部職責

　　a)負責按計劃組成審核組進行內審;

　　b)負責內審報告的打印、發放和存檔;

　　c)負責不合格項糾正措施的審查和跟蹤驗證。

　　3.3.3受審核方職責列入內審計劃的崗位或部門均為受審核方，其職責是：a)確認對本部門進行內審的計劃;

　　b)做好接受內審的準備工作;

　　c)指定聯絡人員，協助審核組完成審核計劃;

　　d)確認不合格項，并有針對性地采取糾正措施。

　　3.3.4審核組職責

　　3.3.4.1審核組長職責：

　　a)協助品質部組成審核組;

　　b)制定現場審核計劃，組織文件審核;

　　c)指導審核員編制檢查表，準備現場審核記錄和不合格報告等工作文件;

　　d)主持首次會議和末次會議;

　　e)控制現場審核氣氛和審核進度;

　　f)編寫并向品質部提交審核報告、現場審核記錄等。

　　3.3.4.2審核員職責：

　　a)編制檢查表。

　　b)按分工要求進行現場審核，填寫現場審核記錄。

　　c)對不合格事實進行描述，填寫不合格報告。

　　3.4審核員安排必須保證獨立性，審核員與受審核部門沒有直接的工作責任關系。各物業分公司內審員管理應保證滿足以下要求。

　　3.4.1內審員必須經過相關體系審核的專業培訓(ISO9000、ISO14000、OHSAS18000等)，并取得培訓合格證書;

　　3.4.2物業分公司每年應以適當的形式對內審員進行培訓，以提高其專業知識技能和內審技巧;

　　3.4.3參加管理公司物業管理部規定的其它培訓進修課程和審核交流活動。

　　3.5各物業分公司組織實施的內部審核，無論其是否已經按相關體系標準建立管理體系，內部審核依據中必須包含本手冊的規定。

　　4審核程序

　　4.1審核計劃與準備

　　4.1.1根據年度工作計劃，每次審核前一周由公司總經理(管理者代表或分管領導)指定審核組長，組長負責協助品質部確定內審組成員，應保證與受審核方沒有直接的工作責任關系。

　　4.1.2審核組長負責制訂《管理體系內部審核實施計劃》，計劃應包括(不限于)：

　　a)審核目的與范圍;

　　b)審核依據;

　　c)審核日期;

　　d)審核組成員;

　　e)審核日程安排;

　　f)審核報告的分發范圍審核等。

　　4.1.3審核計劃經品質部審核、公司總經理(管理者代表或分管領導)批準后，由審核組長分發至受審核部門。

　　4.1.4實施審核前，審核組長組織審核組成員對公司內部管理文件進行系統的審

　　查，針對與本手冊規定及選定體系要求不一致的問題開列出文件審查清單。

　　4.1.5實施審核前，審核組長應安排審核員根據分工編制審核檢查表，審查檢查表應由審核組長匯總審查，協調、指導審核組成員的審核思路和方法，達成一致后簽署執行。

　　4.2審核實施

　　4.2.1審核組長負責對審核全過程進行控制，審核實施過程一般包括(不限于)：首次會議、現場審核、末次會議等。　　4.2.2現場審核實施過程中，內審員通過與受審核部門人員的面談、查閱文件和記錄、現場觀察等方式收集審核證據，并如實記錄。

　　4.2.3現場審核過程中，內審員必須按計劃完成分配的檢查任務，包括檢查內容及時間進度要求。特殊原因導致現場審核不能按計劃執行時，內審員必須同時報告審核組長和公司分管領導。

　　4.2.4內審員在審核中發現的問題均應填寫《審核不合格報告》，不合格報告需由審核組長批準，并經受審核部門領導確認。

　　4.3報告與跟蹤

　　4.3.1現場審核結束后，審核組長負責根據審核過程中的記錄編制審核報告。審核報告應反映審核的實際過程和管理體系運行狀況，包括(不限于)以下內容：

　　a)本次審核的目的、范圍;

　　b)審核準則(依據文件);

　　c)審核過程簡介(包括審核組成員、審核天數、受審核部門、審核重點、受審核公司/部門配合情況等);

　　d)管理體系總體運行情況，及審核結論;

　　e)存在問題(不合格事項)及在各要素中的分布情況、糾正要求及驗證方式;

　　f)下次審核須重點關注的方面。

　　4.3.2審核報告經品質部審核、公司總經理(管理者代表或分管領導)批準后，由審

　　核組長連同《審核不合格報告》分發到受審核部門。

　　4.3.3受審核部門接到不合格報告后，應組織人員進行原因分析，并提出糾正措施計劃交品質部。

　　4.3.4品質部應先對原因分析和糾正措施計劃進行審查，不符合要求的返回受審核部門重新制訂。符合要求的報公司總經理(管理者代表或分管領導)批準。原件存品質部，復印一份交受審核部門實施。

　　4.3.5受審核部門收到已批準的糾正計劃后，及時按計劃實施糾正措施。

　　4.3.6品質部應組織內審員對糾正措施的實施進行督促，在規定期限到達后，組織人員進行效果驗證，并在不合格報告上填寫驗證記錄。

　　4.3.7品質部負責匯總糾正措施實施情況，向公司總經理(管理者代表或分管領導)匯報。

　　5支持文件及記錄

　　5.1WDWY-FR-MM9102不合格控制、糾正及預防措施

　　5.2WDWY-FR-MM9201日常服務檢查

　　5.3WDWY-MM96管理評審

　　5.4WDWY-FR-MM9501管理體系內部審核實施計劃

　　5.5WDWY-FR-MM9502審核現場檢查表

　　5.6WDWY-FR-MM9503審核首次/末次會議簽到表

　　5.7WDWY-FR-MM9504審核不合格報告

　　5.8WDWY-FR-MM9505體系審核總結報告

篇2：房地產內部質量審核控制程序

　　1.目的

　　通過開展對質量體系的內部審核,驗證公司質量管理體系文件與標準的符合性,審核各部門開展的質量活動及其結果是否符合規定要求,確保質量體系持續有效地運行,并為質量體系改進提供依據。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司內部質量體系審核工作。

　　3.職責

　　3.1 管理者代表負責對質量體系內審的策劃,組織制訂實施質量體系年度內審計劃,確定內審小組,任命審核組長。

　　3.2 工程部負責編制質量體系年度內審計劃,具體組織開展內審工作,負責內審員隊伍管理工作。

　　3.3審核組長負責編制質量體系內審實施計劃,審查內審員的檢查清單,組織進行審核,主持召開首次和末次會議,編制審核報告。

　　3.4 內審員負責依據內審實施計劃,編制審核清單,經審核組長審查通過后,進行審核。

　　4.控制程序

　　4.1 質量體系年度審核計劃的編制

　　4.1.1 工程部于每年的12月份,編制公司的下年度審核計劃,確保各部門每年至少審核一次,年度審核計劃主要包括以下內容:

　　a)審核的目的和范圍;

　　b)審核依據的標準和文件;

　　c)審核的頻次和進度安排等。

　　4.1.2 年度審核計劃編制完成后,交管理者代表審批后,由工程部下發各部門執行。

　　4.2審核的準備

　　4.2.1 管理者代表根據年度審核計劃,確定具體的審核時間、目的和范圍,任命審核組長,成立內部審核小組。

　　4.2.2 審核組長首先組織內審員審查質量管理體系文件與標準的符合性,并負責編制質量體系內部審核實施計劃,進行審核任務分工,為保證審核的公正性和有效性,審核工作要由與被審核部門或區域無直接責任的內審員進行,審核實施計劃的主要內容包括:

　　a)審核的目的、范圍、依據和方式;

　　b)受審核的部門和審核的要素;

　　c)審核員分工和進度安排;

　　d)審核的重點和要求等。

　　4.2.3 審核的方式主要分為按要素審核和按部門審核兩種方式進行。

　　4.2.4 內部審核實施計劃經管理者代表審批后,于審核前一周,發放至被審核部門,被審核部門進行有關的文件準備工作。

　　4.2.5 內審員依據審核實施計劃,編制檢查清單,由審核組長進行審批并保管,檢查清單的具體內容不能通知被審核部門,于正式審核前發與審核員。

　　4.3 實施審核

　　4.3.1 由審核組長主持召開審核首次會議,由審核組成員、被審核單位負責人、資料員及有關領導參加。主要內容包括:宣讀審核實施計劃并進行必要的說明、介紹審核組成員、提出有關的要求等。

　　4.3.2 內審員依據審核計劃和檢查清單實施審核,通過交談、查閱文件、現場檢查等方式,收集體系運行情況的客觀證據, 并進行審核記錄。

　　4.3.3 對現場發現的問題,應當場予以指明,以利于能夠理解和糾正。

　　4.3.4 現場檢查完成后,由審核組長組織審核組會議,歸納審核過程,匯總不符合事實并對其進行判定、分類,并匯總編制"不符合項統計分析報告"。不符合事實的分類原則:

　　4.3.4.1有下列情況之一的判為主要不符合:

　　a)《質量管理手冊》規定的條款未執行;

　　b)系統不符合;

　　c)執行程序中的非偶然漏項。

　　4.3.4.2有下列情況之一的判為次要不符合:

　　a)執行《質量管理手冊》規定的條款有輕微的不符合;

　　b)執行程序中的偶然漏項;

　　c)由于理解程序偏差而產生的輕微不符合;

　　d)后果不嚴重,較短時間內能夠整改完成的。

　　4.3.5 對發現的主要不符合項,由審核員填寫"不符合項報告",經被審核部門領導認可后簽字。

　　4.3.6 審核組長負責對審核情況進行總結,編制審核報告,主要內容包括:審核的概述(包括審核時間、內容、參見人員等)、有關的審核結果和結論、應采取糾正措施的建議等。不符合項統計分析報告作為審核報告的附件。審核報告要在審核結束一周內完成編制,由經營部審核,管理者代表批準后,發至公司總經理、副總經理和相關部門。

　　4.4 糾正措施的實施和驗證

　　4.4.1 對次要不符合項,由責任部門進行糾正,工程部根據糾正情況進行驗證。

　　4.4.2 對主要不符合項,責任部門要根據不符合項報告,制訂并實施糾正措施,工程部負責進行驗證,執行《糾正和預防措施控制程序》的規定。

　　4.5 對內部質量體系審核生成的有關質量記錄,由工程部負責收集,執行《質量記錄控制程序》的規定。

　　4.6 工程部負責內審員隊伍的管理,執行Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR20-01 檢查清單

　　5.2 QR20-02 審核記錄單

　　5.3 QR20-03 不符合項報告

　　5.4 QR20-04 不符合項事實匯總表審核報告

　　5.5 QR20-05 不符合項統計分析報告

　　5.6 QR20-06 審核報告

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》

篇3：房地產公司質量手冊:內部質量審核

　　房地產公司質量手冊：內部質量審核

　　1.目的

　　通過開展對質量體系的內部審核，驗證公司質量管理體系文件與標準的符合性，審核各部門開展的質量活動及其結果是否符合規定要求，確保質量體系持續有效地運行，并為質量體系改進提供依據。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司內部質量體系審核工作。

　　3．職責

　　3.1管理者代表負責對質量體系內審的策劃，組織制訂實施質量體系年度內審計劃，確定內審小組，任命審核組長。

　　3.2工程部負責編制質量體系年度內審計劃，具體組織開展內審工作,負責內審員隊伍管理工作。

　　3.3審核組長負責編制質量體系內審實施計劃，審查內審員的檢查清單，組織進行審核，主持召開首次和末次會議，編制審核報告。

　　3.4內審員負責依據內審實施計劃，編制審核清單，經審核組長審查通過后，進行審核。

　　4．控制程序

　　4.1質量體系年度審核計劃的編制

　　4.1.1工程部于每年的12月份，編制公司的下年度審核計劃，確保各部門每年至少審核一次，年度審核計劃主要包括以下內容：

　　a)審核的目的和范圍;

　　b)審核依據的標準和文件;

　　c)審核的頻次和進度安排等。

　　4.1.2年度審核計劃編制完成后，交管理者代表審批后，由工程部下發各部門執行。

　　4.2審核的準備

　　4.2.1管理者代表根據年度審核計劃，確定具體的審核時間、目的和范圍，任命審核組長，成立內部審核小組。

　　4.2.2審核組長首先組織內審員審查質量管理體系文件與標準的符合性,并負責編制質量體系內部審核實施計劃，進行審核任務分工，為保證審核的公正性和有效性,審核工作要由與被審核部門或區域無直接責任的內審員進行，審核實施計劃的主要內容包括：

　　a)審核的目的、范圍、依據和方式;

　　b)受審核的部門和審核的要素;

　　c)審核員分工和進度安排;

　　d)審核的重點和要求等。

　　4.2.3審核的方式主要分為按要素審核和按部門審核兩種方式進行。

　　4.2.4內部審核實施計劃經管理者代表審批后，于審核前一周，發放至被審核部門，被審核部門進行有關的文件準備工作。

　　4.2.5內審員依據審核實施計劃，編制檢查清單，由審核組長進行審批并保管，檢查清單的具體內容不能通知被審核部門，于正式審核前發與審核員。

　　4.3實施審核

　　4.3.1由審核組長主持召開審核首次會議,由審核組成員、被審核單位負責人、資料員及有關領導參加。主要內容包括：宣讀審核實施計劃并進行必要的說明、介紹審核組成員、提出有關的要求等。

　　4.3.2內審員依據審核計劃和檢查清單實施審核,通過交談、查閱文件、現場檢查等方式，收集體系運行情況的客觀證據,并進行審核記錄。

　　4.3.3對現場發現的問題，應當場予以指明,以利于能夠理解和糾正。

　　4.3.4現場檢查完成后，由審核組長組織審核組會議，歸納審核過程，匯總不符合事實并對其進行判定、分類，并匯總編制“不符合項統計分析報告”。不符合事實的分類原則：

　　4.3.4.1有下列情況之一的判為主要不符合：

　　a)《質量管理手冊》規定的條款未執行;

　　b)系統不符合；

　　c)執行程序中的非偶然漏項。

　　4.3.4.2有下列情況之一的判為次要不符合：

　　a)執行《質量管理手冊》規定的條款有輕微的不符合；

　　b)執行程序中的偶然漏項；

　　c)由于理解程序偏差而產生的輕微不符合；

　　d)后果不嚴重，較短時間內能夠整改完成的。

　　4.3.5對發現的主要不符合項，由審核員填寫“不符合項報告”，經被審核部門領導認可后簽字。

　　4.3.6審核組長負責對審核情況進行總結，編制審核報告，主要內容包括：審核的概述（包括審核時間、內容、參見人員等）、有關的審核結果和結論、應采取糾正措施的建議等。不符合項統計分析報告作為審核報告的附件。審核報告要在審核結束一周內完成編制，由經營部審核，管理者代表批準后，發至公司總經理、副總經理和相關部門。

　　4.4糾正措施的實施和驗證

　　4.4.1對次要不符合項，由責任部門進行糾正，工程部根據糾正情況進行驗證。

　　4.4.2對主要不符合項，責任部門要根據不符合項報告，制訂并實施糾正措施，工程部負責進行驗證，執行《糾正和預防措施控制程序》的規定。

　　4.5對內部質量體系審核生成的有關質量記錄，由工程部負責收集，執行《質量記錄控制程序》的規定。

　　4.6工程部負責內審員隊伍的管理，執行Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》。

　　5.質量記錄

　　5.1QR20-01檢查清單

　　5.2QR20-02審核記錄單

　　5.3QR20-03不符合項報告

　　5.4QR20-04不符合項事實匯總表審核報告

　　5.5QR20-05不符合項統計分析報告

　　5.6QR20-06審核報告

　　6支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-035《內審員管理規定》