物業(yè)管理涉及的組織

　　1、業(yè)主大會

　　業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。

　　按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的`業(yè)主由其法定代理人出席。

　　業(yè)主大會的職權(quán)包括：

　　選舉、罷免管委會的組成人員。

　　監(jiān)督管委會的工作。

　　聽取和審查管委會的工作報(bào)告。

　　決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。

　　修改業(yè)主公約。

　　改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

　　批準(zhǔn)管委會章程。

　　2、管委會

　　管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)

　　物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

　　業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件

　　物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)

　　對于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　對于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　(二)業(yè)主房管小組

　　業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。

　　業(yè)主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;

　　(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時，負(fù)責(zé)籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;

　　(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定;

　　(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。

　　成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。

　　(三)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

　　1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會;當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，其代表成員一般不超過100人。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;

　　(3)在這個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。

　　2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作

　　當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;

　　(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;

　　(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人;

　　(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;

　　(5)確定會議的時間、地點(diǎn)，做好會議的各項(xiàng)會務(wù)準(zhǔn)備工作。

　　整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。

　　3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過;業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

　　審議通過業(yè)主委員會章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程，對業(yè)主委員會組織、職責(zé)、會議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，按業(yè)主委員會章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下:

　　(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;

　　(2)由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(4)由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員;

　　(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

　　(四)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)

　　1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會時，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面委托代理書，可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應(yīng)按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，業(yè)主委員會應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;

　　(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

　　(3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會工作特別是業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告;

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認(rèn)為業(yè)主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。

　　(五)業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定，并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。

　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。

　　二、業(yè)主委員會

　　建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)管理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會。

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　(一)業(yè)主委員會成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件。

　　業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。

　　業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　2.核準(zhǔn)

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時，該業(yè)主委員會正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件:

　　(1)成立業(yè)主委員會的登記申請書，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);

　　(2)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊，實(shí)到人數(shù)及名冊，投票選舉結(jié)果，會議所作決定等;

　　(3)業(yè)主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。

　　(二)業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動中，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。

　　業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。

　　1.社會團(tuán)體

　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會團(tuán)體法人資格。社會團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　2.其他組織

　　根據(jù)社會團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會團(tuán)體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會作為社團(tuán)，將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團(tuán)體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(三)業(yè)主委員會的任期和職權(quán)

　　1.任期

　　業(yè)主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會;其選舉工作由原業(yè)主委員會主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加;新一屆業(yè)主委員會名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。

　　業(yè)主委員會委員因故不能履行職責(zé)，如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補(bǔ)選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

　　2.職權(quán)

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會的權(quán)利是:

　　(1)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　(4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　該辦法指出，管委會的義務(wù)是:

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個方面:

　　(1)向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大管理事項(xiàng)和措施;

　　(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);

　　(3)管好、用好物業(yè)維修基金;

　　(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會工作制度等。

　　業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召*議。必要時，可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議，都應(yīng)當(dāng)有會議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。

　　(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作

　　1.章程

　　業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。

　　業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

　　業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括:

　　(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等;

　　(2)組織及職責(zé);

　　(3)會議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;

　　(5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。

　　2.日常工作

　　業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項(xiàng):

　　(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對原來的物業(yè)管理工作作出評價(jià)，包括取得的成績、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯栴}，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報(bào)告;

　　(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);

　　(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會報(bào)告;

　　(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理;

　　(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補(bǔ)選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時，對于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標(biāo)一致的利益雙方

　　管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。

　　3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方

　　這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。一方要求對方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)服務(wù)，另一方要求對方支付費(fèi)用，這是一種對立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時，要依照法律來規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過協(xié)商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方

　　業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實(shí)施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協(xié)調(diào)工作會議制度，定期召開聯(lián)席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要及時向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報(bào)告物業(yè)管理工作。

篇3：組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題

　　組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題

　　組建第三方組織，解決物管諸多難題

　　隨著國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理的舞臺突然變得熱鬧起來。有業(yè)主炒管家的，有業(yè)主要自己進(jìn)行物業(yè)管理的（業(yè)主自治），有物管公司撤離小區(qū)置業(yè)主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發(fā)表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的。總之，熱鬧得很。面對紛繁復(fù)雜的種種矛盾，有人歸結(jié)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的缺陷，有人論述為國內(nèi)大環(huán)境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業(yè)管理的矛盾謀劃幾條解決出路。

　　一、改造已有的第三方物管機(jī)構(gòu)，使之進(jìn)化到市場組織的高級形式。

　　其實(shí)，關(guān)于第三方的 問題，在物業(yè)管理行業(yè)中早已出現(xiàn)，如提供專業(yè)化服務(wù)的樓宇科技公司、設(shè)備維保公司等，但這種第三方服務(wù)的機(jī)構(gòu)尚處于初級階段，對解決現(xiàn)階段物管所產(chǎn)生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機(jī)構(gòu)大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業(yè)謀取不正當(dāng)收益的合法途徑；這種形式的第三方只對現(xiàn)行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業(yè)管理的專業(yè)化發(fā)展，但實(shí)際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因?yàn)檫@種第三方與物管公司“一鍋燴”，對提高物業(yè)管理的服務(wù)水平也沒有多少實(shí)際的內(nèi)在推動力。此外，該模式對解決業(yè)主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業(yè)主懷疑物管公司提供了口實(shí)。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業(yè)將上述的第三方與物管主業(yè)相分離，走完全的市場化；而在樓宇科技、設(shè)備維保業(yè)務(wù)工作方面，也要提倡公開招投標(biāo)，如此鼓勵此類第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)走完全市場化道路，也將促進(jìn)社會上積極組建類似企業(yè)，形成該類業(yè)務(wù)的良性競爭環(huán)境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運(yùn)作較好的為專業(yè)清潔公司，在深圳，較好的物業(yè)管理企業(yè)基本上都將清潔業(yè)務(wù)外包給專業(yè)清潔公司，在降低成本的基礎(chǔ)上也提高了管理服務(wù)的質(zhì)量；但專業(yè)清潔公司還沒有形成規(guī)模，在深圳這類有影響的公司屈指可數(shù)，還有很廣闊的進(jìn)入空間。還有一個尚待繼續(xù)完善的保安服務(wù)公司，受限于各物管企業(yè)在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發(fā)育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉(zhuǎn)變物管企業(yè)的固有思路，可能會加快其市場化進(jìn)程。

　　二、聯(lián)合現(xiàn)有的資源，成立新型的第三方物管服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　為物業(yè)管理企業(yè)提供ISO9000質(zhì)量管理體系及其它體系認(rèn)證的組織，就其對物業(yè)管理已經(jīng)介入到相當(dāng)深的程度而言他們已經(jīng)成為評定物業(yè)管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認(rèn)證組織僅限于為物管公司提供咨詢認(rèn)證服務(wù)，人為地將服務(wù)范圍限制在一個狹窄的區(qū)域內(nèi)。因此，完全可以將其服務(wù)領(lǐng)域廣為拓展，從而成為新型的物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。具體辦法是，在已有職能的基礎(chǔ)上，成立物業(yè)管理品質(zhì)監(jiān)管中心，其職責(zé)即在于對物業(yè)管理的品質(zhì)狀況進(jìn)行評定和監(jiān)管。它既可接受物業(yè)管理企業(yè)的委托，對企業(yè)的品質(zhì)情況“微服私訪”，以提升物管企業(yè)的管理水平；也可接受業(yè)主的委托，對物管企業(yè)的資費(fèi)與管理水平是否相符進(jìn)行驗(yàn)證；也可接受政府或物管協(xié)會的委托進(jìn)行調(diào)查，為資質(zhì)評審提供權(quán)威資料。諸如此類。這個空間也可大力提倡多種資本進(jìn)入以形成市場競爭，其中物管企業(yè)可充分利用自身的優(yōu)勢進(jìn)入該領(lǐng)域，相信會成為新的利潤增長點(diǎn)。當(dāng)然，這種組織機(jī)構(gòu)必須完全與物管企業(yè)相脫離，作為獨(dú)立的市場主體，站在客觀、公正的立場上開展工作，以誠信、專業(yè)的態(tài)度贏得市場；它的發(fā)展可充分借鑒會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等成熟的經(jīng)驗(yàn)。

　　三、組建全新的物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　其一，成立物業(yè)管理招投標(biāo)中心，這也完全是企業(yè)性質(zhì)，其監(jiān)管方為政府并接受社會（業(yè)主）的監(jiān)督和質(zhì)詢，其最終生存則靠其誠信贏得業(yè)主（包括發(fā)展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區(qū)的成員，而須從外地隨機(jī)從名單中聘請，如深圳的項(xiàng)目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業(yè)管理方面的專家，也須多充實(shí)相關(guān)人員，如律師、業(yè)主、公證員等。任職成員必須具備資質(zhì)，如同會計(jì)師事務(wù)所的成員必須具備注冊會計(jì)師資質(zhì)類同，參與中心工作的人員必須具備物業(yè)管理招投標(biāo)資質(zhì)，權(quán)且將這種資質(zhì)命名為物業(yè)管理市場評估師。物業(yè)管理市場評估師分多種專業(yè)，如法律、設(shè)備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業(yè)管理市場法律評估師等。該資質(zhì)由參加國家統(tǒng)一考試取得。物業(yè)管理招投標(biāo)中心的建立可避免現(xiàn)行的招投標(biāo)市場的混亂。

　　其二，成立物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)審中心，對參與物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，包括物管公司、樓宇設(shè)備維保公司、保安公司、清潔公司等，進(jìn)入招招標(biāo)時對其資格進(jìn)行審定。其業(yè)務(wù)可以擴(kuò)展為受業(yè)主的委托為其物業(yè)管理進(jìn)行公司遴選，也可受物業(yè)管理公司的委托進(jìn)行專業(yè)公司的選擇。這也完全是一個企業(yè)性質(zhì)的東西。

　　其三，成立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人事務(wù)所（已有專家對此進(jìn)行過充分論證）。

　　其四，成立物業(yè)管理事務(wù)介紹所。

　　其五，成立物業(yè)管理社會性質(zhì)服務(wù)（如商務(wù)、娛樂等）中介機(jī)構(gòu)。

　　第六，成立業(yè)主委員會成立程序等業(yè)務(wù)咨詢中心。

　　第七，利用物業(yè)管理資源，如所掌握的物業(yè)類型、所用電梯、空調(diào)等設(shè)備的選型等，成立向發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)推介的中心。

　　八，成立業(yè)主置業(yè)服務(wù)中心......當(dāng)然，我們可以成立多個類似的中心。

　　如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點(diǎn)：

　　一是少了政府的麻煩事，政府只須監(jiān)管幾個中心即可，而不需要再監(jiān)管幾百個物管公司和成千上萬個小區(qū)，也不必面對數(shù)量龐大的業(yè)主，業(yè)主與各專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規(guī)劃物業(yè)管理的大政方針。

　　二是最大程度上避開了各種不必要的暗箱。物管企業(yè)將錢掙到明處，業(yè)主將錢花到亮處，市場調(diào)節(jié)及其自身規(guī)律將把國內(nèi)最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。

　　三是開辟了物業(yè)管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業(yè)管理拓展到更為廣闊的天地，也會大大增加就業(yè)機(jī)會。

　　四是有利于提高物業(yè)管理的整體水平。專業(yè)化和市場化發(fā)展的激烈競爭，必將促進(jìn)各專業(yè)方不斷創(chuàng)新增加服務(wù)內(nèi)容，增強(qiáng)服務(wù)意識，提升服務(wù)質(zhì)量，最終使消費(fèi)者受益。

　　五是為各種物業(yè)管理模式能夠?qū)嵤┑於嘶A(chǔ)。現(xiàn)今物業(yè)管理的模式基本只限于聘請物管企業(yè)進(jìn)行管理，而如果各種第三方機(jī)構(gòu)能夠充分實(shí)現(xiàn)并發(fā)揮作用，則業(yè)主自治、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入市場都將成為可能。

　　文/王荷