Z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)
一、項(xiàng)目整體架構(gòu)圖
本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部--商戶服務(wù)部/財(cái)務(wù)部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術(shù)部/園林綠化部/清潔部架構(gòu)圖說(shuō)明：
1、架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作，物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、物業(yè)部?jī)?nèi)部實(shí)行垂直管理，減少管理層次，提高效率。
3、各職能部門(mén)職責(zé)
1）商戶服務(wù)部：接受商戶咨詢，處理商戶投訴。
2）工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、水電管理等工作。
3）保安部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)安全管理和秩序維護(hù)、停車場(chǎng)、車輛管理工作。
4）園林綠化部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)、花卉培育工作。
5）清潔部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消殺工作。
6）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)政收支，財(cái)務(wù)核算等工作。
7）租賃部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。
8）行政策劃部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部行政事務(wù)、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動(dòng)策劃等工作。
9）管理部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)日常事務(wù)管理工作。
二、人員編制及職責(zé)
共**人：
?。ㄒ唬⒐芾砣藛T：人員編制**人
1、人員設(shè)置：
設(shè)經(jīng)理*名，商戶服務(wù)人員*名。
2、任職資格：
1）經(jīng)理：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷；中級(jí)以上職稱；三年以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
2）商戶服務(wù)人員：中專以上學(xué)歷；初級(jí)以上職稱；三年以上商戶服務(wù)和市場(chǎng)拓展工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé)：
經(jīng)理：
1、對(duì)物業(yè)部員工進(jìn)行培訓(xùn)，工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。
2、建立、健全物業(yè)部各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施。
3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定和服務(wù)水平的提高。
4、負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍營(yíng)造和商戶入租率的提高。
4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門(mén)、租商戶等各方關(guān)系。
商戶服務(wù)人員（分區(qū)域負(fù)責(zé)）:
1、負(fù)責(zé)處理商戶投訴、咨詢，負(fù)責(zé)商戶回訪、商戶意見(jiàn)收集。
2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問(wèn)題和廣告位、鋪位的經(jīng)營(yíng)管理。
3、負(fù)責(zé)建立商戶檔案和物業(yè)部資料（運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等）。
4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
?。ǘ⒐こ碳夹g(shù)部：人員編制**人
1、人員設(shè)置：
值班電工*名，負(fù)責(zé)配電房值班24小時(shí)運(yùn)行及日常巡查及小修；維修工*名：負(fù)責(zé)房屋、消防、給排水、停車場(chǎng)等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng)；
2、任職資格
1）主管部長(zhǎng)：中專以上學(xué)歷；中級(jí)技師以上職稱；5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
2）維修工：職高以上學(xué)歷；具相關(guān)專業(yè)上崗證；一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé)
主管部長(zhǎng)：*人
1、負(fù)責(zé)本部門(mén)的工作安排。
2、負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的工作計(jì)劃，做好工作總結(jié)。
3、負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃，組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
維修工：
1、房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、公共通道門(mén)廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。
2、給排水上下水管道。
3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。
運(yùn)行電工：*人，24小時(shí)值班
1、配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。
2、每班做好巡查記錄，《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
3、對(duì)高（低）壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測(cè)電筆、接地線等，而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。
4、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí)，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無(wú)人員的情況下，方可進(jìn)行操作。
5、要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好
有關(guān)手續(xù)，堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)時(shí)，未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。6、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。
7、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
9、停電時(shí)應(yīng)先斷開(kāi)各分路的空氣開(kāi)關(guān)，再斷開(kāi)各回路控制柜的隔離開(kāi)關(guān)，然后再斷開(kāi)多功能斷路器，最后再斷開(kāi)總隔離開(kāi)關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘（隔離開(kāi)關(guān)）。
10、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開(kāi)，然后合電源總隔離開(kāi)關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開(kāi)關(guān)，最后按各分路的空氣開(kāi)關(guān)的順序依次合閘送電。
11、在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好記錄。
（三）、保安部：**人
1、人員設(shè)置：
保安員
崗位設(shè)置：
固定崗位**個(gè)（出入口**個(gè)），**個(gè)巡邏崗分片巡邏，消防監(jiān)控中心**個(gè)崗位、**個(gè)外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人，共需***人。
2、任職資格。
1）主管部長(zhǎng)：高中以上學(xué)歷；退役軍人；三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
2）領(lǐng)班：高中以上學(xué)歷；二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3）保安員：初中中以上學(xué)歷；通過(guò)保安員上崗培訓(xùn)；退伍軍人尤佳。
3、職責(zé)
1、固定崗
1）24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知主管部長(zhǎng)就地處置，且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況，直到問(wèn)題處理完畢；
2）掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人各類人員動(dòng)態(tài)；
3）對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。
2、巡邏崗
1）負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù)，防止發(fā)生事故，每小時(shí)巡視一次；
2）巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；
3）對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、檢查；
4）制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；
5）驅(qū)趕本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證，負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理；
6）回答訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向；
7）指揮車輛的停放，保證消防通道暢通。
3、消防中心
1）、實(shí)行24小時(shí)值班制。
2）、值班人員保持高度的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。
3）、值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作崗位。
4）、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，首先打電話到報(bào)警部位查明情況，如若誤報(bào)，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即報(bào)警。
5）、值班人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行記錄，值班過(guò)程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫(xiě)時(shí)間、地點(diǎn)等。
?。ㄋ模@林綠化部：人員編制**人（外包除外）。
1、人員設(shè)置：
園林工**名，
園林工：
1）熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍，以及花草樹(shù)木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等。
2）對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。
3）要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。
4）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
（五）、清潔部：人員編制**人（外包除外）。
1、人員設(shè)置：清潔員**名。
崗位設(shè)置：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)外道路廣場(chǎng)、公共設(shè)施（路燈桿、宣傳欄等）衛(wèi)生，垃圾收集等，分區(qū)負(fù)責(zé)，原則上根據(jù)樓層棟號(hào)劃分，每棟（層）樓**人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔，外圍**人。
2、任職資格：
主管部長(zhǎng)：中專以上學(xué)歷，二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé)：
主管：
1）負(fù)責(zé)整個(gè)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。
2）負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的培訓(xùn)及考核工作。
3）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
清潔員
1）負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實(shí)施保潔。
2）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
（六）、財(cái)務(wù)部：
1、人員設(shè)置：設(shè)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各*人。
2、任職資格：
1）財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)大專學(xué)歷以上，相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；
2）出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上，基礎(chǔ)會(huì)計(jì)。
3、崗位職責(zé)：
財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)職責(zé)：
1）負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施，嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》；
2）組織搞好財(cái)務(wù)核算工作，建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析析制度，挖掘增收節(jié)支潛力；
3）掌握資金活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果情況，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀；
4）監(jiān)督執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支；
5）負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔；
6）負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核；
7）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
出納人員、收費(fèi)人員職責(zé)：
1）負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作；
2）做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作；
3）負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無(wú)誤；
4）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度，不得挪用公款或私自借支；
5）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
?。ㄆ撸?、租賃部：
1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、租務(wù)管理助理。
2、任職資格：大專以上學(xué)歷，*年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3、崗位職責(zé)：
1）負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié)，并予以實(shí)施；
2）負(fù)責(zé)對(duì)外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談；
3）做好市場(chǎng)調(diào)查研究，及時(shí)了解市場(chǎng)信息，做好市場(chǎng)信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動(dòng)態(tài)，為公司相關(guān)決策提出供依據(jù)；
4）負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系，做好相應(yīng)的公關(guān)工作；
5）做好租戶檔案的分類整理工作；
6）做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。
?。ò耍?、行政（人事）策劃部：
1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、策劃設(shè)計(jì)助理**人。
2、任職資格：大專以上學(xué)歷，*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有成功策劃工作案例。
3、崗位職責(zé)：
1）負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國(guó)家的方針、政策，貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令，深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù)；
2）負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作；
3）負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動(dòng)；
4）做好公司各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，做好公司辦公用品采購(gòu)、入庫(kù)、領(lǐng)用等管理工作；
5）負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作，檢查公司各部門(mén)的考勤工作；
6）負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工作，車輛調(diào)度和管理等工作；
7）負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力；
8）負(fù)責(zé)公司廣場(chǎng)的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動(dòng)策劃、布置、管理等工作；
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1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、助理管理員**人。
2、任職資格：大專以上學(xué)歷，工商行政管理學(xué)畢業(yè)，三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3、崗位職責(zé)：
1）負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等；
2）負(fù)責(zé)本部門(mén)崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)；
3）督導(dǎo)所屬部門(mén)人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時(shí)順利的完成；
4）制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃，上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；
5）督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作；
6）定期進(jìn)行抽查巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織
物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織
一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。
(一)物業(yè)管理區(qū)域
1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件
物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件:(1)原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。
(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。
2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)
對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒(méi)有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
對(duì)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒(méi)有委托房管部門(mén)管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門(mén)配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
(二)業(yè)主房管小組
業(yè)主房管小組簡(jiǎn)稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來(lái)確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過(guò)程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。
業(yè)主小組具有以下職能:
(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;
(2)聽(tīng)取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見(jiàn)。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;
(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集;
(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;
(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;
(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。
成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。
(三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的條件
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì);當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過(guò)100人的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過(guò)100人。
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同房屋出售單位組織召開(kāi)。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;
(3)在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。
2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作
當(dāng)滿足召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:
(1)組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加?；I備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;
(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;
(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商等推薦候選人;
(4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽(tīng)取業(yè)主和相關(guān)人員意見(jiàn)，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;
(5)確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。
整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)主持下進(jìn)行，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見(jiàn)都要作必要記錄。
3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò);業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。
審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過(guò)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門(mén)的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來(lái)明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開(kāi)的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過(guò);如召開(kāi)的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過(guò)，而不能以與會(huì)代表過(guò)半數(shù)通過(guò)這種簡(jiǎn)單多數(shù)為準(zhǔn)。
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下:
(1)由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況;
(2)由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹;
(3)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(4)由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員;
(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。
(四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書(shū)面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門(mén)可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書(shū)面委托代理書(shū)，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒(méi)有表決權(quán)。當(dāng)召開(kāi)涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):
(1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;
(2)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;
(3)聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告;
(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^(guò)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。
(五)業(yè)主公約
業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)。
業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來(lái)說(shuō)要明確物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。
二、業(yè)主委員會(huì)
建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
(一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟
1.選舉
在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。
業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見(jiàn)，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。
業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
2.核準(zhǔn)
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)予登記的完成登記工作;對(duì)不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書(shū)面通知申請(qǐng)人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書(shū)面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開(kāi)始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記申請(qǐng)時(shí)，必須提交以下文件:
(1)成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請(qǐng)書(shū)，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會(huì)的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);
(2)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)及名冊(cè)，投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等;
(3)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所，如是借用或租用場(chǎng)所，要有協(xié)議或合同。
(二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。
業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。
1.社會(huì)團(tuán)體
有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門(mén)依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
2.其他組織
根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來(lái)說(shuō)，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體?！睹袷略V訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
(三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán)
1.任期
業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì);其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)派員參加;新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。
業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長(zhǎng)期出國(guó)等，須書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法，章程沒(méi)有約定的，一般可在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。
2.職權(quán)
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會(huì)的權(quán)利是:
(1)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;
(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;
(4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是:
(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;
(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;
(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;
(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面:
(1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，提請(qǐng)審議重大管理事項(xiàng)和措施;
(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);
(3)管好、用好物業(yè)維修基金;
(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;
(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。
業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開(kāi)一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召*議。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。
(四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作
1.章程
業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。
業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見(jiàn)，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。
業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括:
(1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門(mén)及宗旨等;
(2)組織及職責(zé);
(3)會(huì)議制度及工作制度;
(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;
(5)經(jīng)費(fèi)來(lái)源、經(jīng)費(fèi)賬目管理;
(6)辦公用房;
(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。
2.日常工作
業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)決定，一般說(shuō)來(lái)有如下幾項(xiàng):
(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)后提出初步方案供討論;
(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理工作作出評(píng)價(jià)，包括取得的成績(jī)、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯?wèn)題，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見(jiàn)，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告;
(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本對(duì)合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案前，最好事先征求意見(jiàn)，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);
(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對(duì)物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循?？顚Ｓ玫脑瓌t，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;
(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;
(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽(tīng)勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理;
(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;
(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補(bǔ)選舉工作;建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。
(五)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時(shí)，對(duì)于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。
2.目標(biāo)一致的利益雙方
管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個(gè)目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個(gè)目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。
3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方
這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。一方要求對(duì)方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)服務(wù)，另一方要求對(duì)方支付費(fèi)用，這是一種對(duì)立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，要依照法律來(lái)規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
4.職權(quán)范圍各不相同的雙方
業(yè)主要對(duì)物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實(shí)施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會(huì)要與之合作和給予幫助，必要時(shí)建立協(xié)調(diào)工作會(huì)議制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，解決管理中遇到的一些問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作。
篇3：組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題
組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題
組建第三方組織，解決物管諸多難題
隨著國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理的舞臺(tái)突然變得熱鬧起來(lái)。有業(yè)主炒管家的，有業(yè)主要自己進(jìn)行物業(yè)管理的（業(yè)主自治），有物管公司撤離小區(qū)置業(yè)主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發(fā)表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的?？傊?，熱鬧得很。面對(duì)紛繁復(fù)雜的種種矛盾，有人歸結(jié)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的缺陷，有人論述為國(guó)內(nèi)大環(huán)境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒(méi)有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來(lái)。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業(yè)管理的矛盾謀劃幾條解決出路。
一、改造已有的第三方物管機(jī)構(gòu)，使之進(jìn)化到市場(chǎng)組織的高級(jí)形式。
其實(shí)，關(guān)于第三方的 問(wèn)題，在物業(yè)管理行業(yè)中早已出現(xiàn)，如提供專業(yè)化服務(wù)的樓宇科技公司、設(shè)備維保公司等，但這種第三方服務(wù)的機(jī)構(gòu)尚處于初級(jí)階段，對(duì)解決現(xiàn)階段物管所產(chǎn)生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機(jī)構(gòu)大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業(yè)謀取不正當(dāng)收益的合法途徑；這種形式的第三方只對(duì)現(xiàn)行的物管模式起作用，可在一定程度上推動(dòng)物業(yè)管理的專業(yè)化發(fā)展，但實(shí)際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因?yàn)檫@種第三方與物管公司“一鍋燴”，對(duì)提高物業(yè)管理的服務(wù)水平也沒(méi)有多少實(shí)際的內(nèi)在推動(dòng)力。此外，該模式對(duì)解決業(yè)主要求自治的呼聲而言沒(méi)有任何益處，反而為業(yè)主懷疑物管公司提供了口實(shí)。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業(yè)將上述的第三方與物管主業(yè)相分離，走完全的市場(chǎng)化；而在樓宇科技、設(shè)備維保業(yè)務(wù)工作方面，也要提倡公開(kāi)招投標(biāo)，如此鼓勵(lì)此類第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)走完全市場(chǎng)化道路，也將促進(jìn)社會(huì)上積極組建類似企業(yè)，形成該類業(yè)務(wù)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運(yùn)作較好的為專業(yè)清潔公司，在深圳，較好的物業(yè)管理企業(yè)基本上都將清潔業(yè)務(wù)外包給專業(yè)清潔公司，在降低成本的基礎(chǔ)上也提高了管理服務(wù)的質(zhì)量；但專業(yè)清潔公司還沒(méi)有形成規(guī)模，在深圳這類有影響的公司屈指可數(shù)，還有很廣闊的進(jìn)入空間。還有一個(gè)尚待繼續(xù)完善的保安服務(wù)公司，受限于各物管企業(yè)在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發(fā)育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再?gòu)乃枷肷限D(zhuǎn)變物管企業(yè)的固有思路，可能會(huì)加快其市場(chǎng)化進(jìn)程。
二、聯(lián)合現(xiàn)有的資源，成立新型的第三方物管服務(wù)機(jī)構(gòu)。
為物業(yè)管理企業(yè)提供ISO9000質(zhì)量管理體系及其它體系認(rèn)證的組織，就其對(duì)物業(yè)管理已經(jīng)介入到相當(dāng)深的程度而言他們已經(jīng)成為評(píng)定物業(yè)管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認(rèn)證組織僅限于為物管公司提供咨詢認(rèn)證服務(wù)，人為地將服務(wù)范圍限制在一個(gè)狹窄的區(qū)域內(nèi)。因此，完全可以將其服務(wù)領(lǐng)域廣為拓展，從而成為新型的物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。具體辦法是，在已有職能的基礎(chǔ)上，成立物業(yè)管理品質(zhì)監(jiān)管中心，其職責(zé)即在于對(duì)物業(yè)管理的品質(zhì)狀況進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)管。它既可接受物業(yè)管理企業(yè)的委托，對(duì)企業(yè)的品質(zhì)情況“微服私訪”，以提升物管企業(yè)的管理水平；也可接受業(yè)主的委托，對(duì)物管企業(yè)的資費(fèi)與管理水平是否相符進(jìn)行驗(yàn)證；也可接受政府或物管協(xié)會(huì)的委托進(jìn)行調(diào)查，為資質(zhì)評(píng)審提供權(quán)威資料。諸如此類。這個(gè)空間也可大力提倡多種資本進(jìn)入以形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中物管企業(yè)可充分利用自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)入該領(lǐng)域，相信會(huì)成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)然，這種組織機(jī)構(gòu)必須完全與物管企業(yè)相脫離，作為獨(dú)立的市場(chǎng)主體，站在客觀、公正的立場(chǎng)上開(kāi)展工作，以誠(chéng)信、專業(yè)的態(tài)度贏得市場(chǎng)；它的發(fā)展可充分借鑒會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等成熟的經(jīng)驗(yàn)。
三、組建全新的物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。
其一，成立物業(yè)管理招投標(biāo)中心，這也完全是企業(yè)性質(zhì)，其監(jiān)管方為政府并接受社會(huì)（業(yè)主）的監(jiān)督和質(zhì)詢，其最終生存則靠其誠(chéng)信贏得業(yè)主（包括發(fā)展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個(gè)地區(qū)的成員，而須從外地隨機(jī)從名單中聘請(qǐng)，如深圳的項(xiàng)目必須從北京、上海等地請(qǐng)人。其成員中可以有物業(yè)管理方面的專家，也須多充實(shí)相關(guān)人員，如律師、業(yè)主、公證員等。任職成員必須具備資質(zhì)，如同會(huì)計(jì)師事務(wù)所的成員必須具備注冊(cè)會(huì)計(jì)師資質(zhì)類同，參與中心工作的人員必須具備物業(yè)管理招投標(biāo)資質(zhì)，權(quán)且將這種資質(zhì)命名為物業(yè)管理市場(chǎng)評(píng)估師。物業(yè)管理市場(chǎng)評(píng)估師分多種專業(yè)，如法律、設(shè)備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業(yè)管理市場(chǎng)法律評(píng)估師等。該資質(zhì)由參加國(guó)家統(tǒng)一考試取得。物業(yè)管理招投標(biāo)中心的建立可避免現(xiàn)行的招投標(biāo)市場(chǎng)的混亂。
其二，成立物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)審中心，對(duì)參與物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，包括物管公司、樓宇設(shè)備維保公司、保安公司、清潔公司等，進(jìn)入招招標(biāo)時(shí)對(duì)其資格進(jìn)行審定。其業(yè)務(wù)可以擴(kuò)展為受業(yè)主的委托為其物業(yè)管理進(jìn)行公司遴選，也可受物業(yè)管理公司的委托進(jìn)行專業(yè)公司的選擇。這也完全是一個(gè)企業(yè)性質(zhì)的東西。
其三，成立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人事務(wù)所（已有專家對(duì)此進(jìn)行過(guò)充分論證）。
其四，成立物業(yè)管理事務(wù)介紹所。
其五，成立物業(yè)管理社會(huì)性質(zhì)服務(wù)（如商務(wù)、娛樂(lè)等）中介機(jī)構(gòu)。
第六，成立業(yè)主委員會(huì)成立程序等業(yè)務(wù)咨詢中心。
第七，利用物業(yè)管理資源，如所掌握的物業(yè)類型、所用電梯、空調(diào)等設(shè)備的選型等，成立向發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)推介的中心。
八，成立業(yè)主置業(yè)服務(wù)中心......當(dāng)然，我們可以成立多個(gè)類似的中心。
如此一來(lái)，一切都由市場(chǎng)說(shuō)了算。其好處至少有以下幾點(diǎn)：
一是少了政府的麻煩事，政府只須監(jiān)管幾個(gè)中心即可，而不需要再監(jiān)管幾百個(gè)物管公司和成千上萬(wàn)個(gè)小區(qū)，也不必面對(duì)數(shù)量龐大的業(yè)主，業(yè)主與各專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規(guī)劃物業(yè)管理的大政方針。
二是最大程度上避開(kāi)了各種不必要的暗箱。物管企業(yè)將錢(qián)掙到明處，業(yè)主將錢(qián)花到亮處，市場(chǎng)調(diào)節(jié)及其自身規(guī)律將把國(guó)內(nèi)最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。
三是開(kāi)辟了物業(yè)管理新的贏利途徑，將之掙錢(qián)的思路從單一的物業(yè)管理拓展到更為廣闊的天地，也會(huì)大大增加就業(yè)機(jī)會(huì)。
四是有利于提高物業(yè)管理的整體水平。專業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展的激烈競(jìng)爭(zhēng)，必將促進(jìn)各專業(yè)方不斷創(chuàng)新增加服務(wù)內(nèi)容，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)質(zhì)量，最終使消費(fèi)者受益。
五是為各種物業(yè)管理模式能夠?qū)嵤┑於嘶A(chǔ)?，F(xiàn)今物業(yè)管理的模式基本只限于聘請(qǐng)物管企業(yè)進(jìn)行管理，而如果各種第三方機(jī)構(gòu)能夠充分實(shí)現(xiàn)并發(fā)揮作用，則業(yè)主自治、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入市場(chǎng)都將成為可能。
文/王荷