遇見拒付物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主怎么辦

　　我們知道，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)正常開銷的來源。與許多物業(yè)管理行業(yè)人員交流的一個(gè)重要的話題就是物業(yè)管理費(fèi)收取的問題。許多朋友包括網(wǎng)友問我，遇見拒付物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主怎么辦。有的物業(yè)管理公司采取停水、停電等手段來要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然他們也知道這樣做是不合法的。但是其中的苦衷是作為物業(yè)管理的人都能理解的。那么，難道就沒有一個(gè)解決問題的辦法嗎?我看還是有的。

　　首先，必須知道物業(yè)管理費(fèi)包括哪些內(nèi)容。一般講，物業(yè)管理費(fèi)用包括物業(yè)公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)(保安管理費(fèi))、公共區(qū)域衛(wèi)生管理費(fèi)(保潔費(fèi)、保綠費(fèi))、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(管理費(fèi))和共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等組成。其*用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)在成立業(yè)主委員會(huì)后，其發(fā)生的費(fèi)用從維修資金中支出。值得指出的是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理費(fèi)各單項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新評(píng)估測(cè)算。因此，物業(yè)管理費(fèi)最基本的可以歸結(jié)為保安、保潔、管理和維修費(fèi)用。至于物業(yè)管理中的特約服務(wù)則根據(jù)業(yè)主的需求另定。

　　第二，針對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的心理分析。以前，我們?cè)诜课莶疬w時(shí)遇到“釘子戶”。現(xiàn)在，在物業(yè)管理中也出現(xiàn)相似類型的“釘子戶”，他們不但拒付物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還要虛張聲勢(shì)誘導(dǎo)其他業(yè)主也拒付物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果業(yè)主集中部分勢(shì)力與物業(yè)管理公司對(duì)抗，最終物業(yè)公司將其告上法庭。俗話說;“遠(yuǎn)親不如近鄰。”我認(rèn)為，業(yè)主與物業(yè)公司是一種“鄰里關(guān)系”，不但是“鄰里關(guān)系”，而且更是“朋友關(guān)系”。有人講“業(yè)主是上帝”，我不贊同。因?yàn)樽鳛榉?wù)行業(yè)的人員，應(yīng)當(dāng)更與業(yè)主接近，彼此像對(duì)待鄰居和朋友的關(guān)系那樣，用真誠(chéng)去對(duì)待每一個(gè)業(yè)主。像對(duì)待自己的親朋好友那樣對(duì)待業(yè)主，收取物業(yè)費(fèi)還困難嗎?因此，有朋友向我討教的時(shí)候，我觀點(diǎn)很明確：

　　1、不要先認(rèn)為業(yè)主是個(gè)無賴，你們物業(yè)管理做到位沒有。我可以講，90%以上業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的原因是物業(yè)管理工作不對(duì)位。這些不到位是有原因的，比如人員不夠。怎么會(huì)人員不夠呢?因?yàn)橐?jié)約成本，因此有的管理處只有1-2個(gè)管理人員，維修人員通常是一個(gè)人負(fù)責(zé)幾個(gè)小區(qū)，這樣維修及時(shí)率當(dāng)然低了。再比如，應(yīng)當(dāng)急修的項(xiàng)目，物業(yè)公司沒有及時(shí)修理。這些積少成多的問題，日積月累就造成抱怨，抱怨心理形成對(duì)抗;

　　2、服務(wù)觀念沒有改變，言語(yǔ)中得罪業(yè)主。其實(shí)，這個(gè)問題是很微妙的，為什么呢?因?yàn)槲飿I(yè)管理說到底是人與人之間的相處關(guān)系。每個(gè)人心里都有一桿“秤”，一旦這“秤”發(fā)生不平衡了，內(nèi)心的不滿就爆發(fā)，首當(dāng)其沖的就是欠費(fèi)。在物業(yè)管理人員服務(wù)規(guī)范上，我認(rèn)為也是應(yīng)當(dāng)認(rèn)真討論的問題。以前物業(yè)管理稱房屋管理所，而管理所與業(yè)主沒有任何直接關(guān)系。20世紀(jì)90年代出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)，把物業(yè)管理作為一種服務(wù)行業(yè)來看待，那么就與業(yè)主發(fā)生服務(wù)合同關(guān)系，即“我出錢，你為我服務(wù)”。隨著房屋管理所逐步退出，物業(yè)管理的介入，從實(shí)體上講已經(jīng)完成了新老體制的交替，或者說是管理硬件上去了，但軟件管理上是脫節(jié)的。業(yè)主認(rèn)為“我沒有買到我應(yīng)該享受的服務(wù)”，而對(duì)于物業(yè)管理這一特殊性，也沒有能像普通商品一樣得到消費(fèi)者協(xié)會(huì)保護(hù)，因此業(yè)主以實(shí)際行動(dòng)來維護(hù)自己的利益，就是拒付物業(yè)管理費(fèi);

　　3、服務(wù)是一種榮耀，是一種榮譽(yù)。我在培訓(xùn)課上總是對(duì)員工講，作為服務(wù)人員，對(duì)待業(yè)主要真誠(chéng)。服務(wù)是一種榮耀，在你為他人服務(wù)中，你要感到自豪，因?yàn)槟悴皇谴砟阕约海谴碚麄€(gè)物業(yè)公司的形象。因?yàn)槟愕呐Γ闼@得的榮耀也不僅僅是你的，是整個(gè)公司的榮耀。服務(wù)也是一種榮譽(yù)，不是每個(gè)人都可以做的，而你做到了，這是你的榮譽(yù)。當(dāng)你為他人服務(wù)的同時(shí)，業(yè)主已經(jīng)肯定了你，才會(huì)尊重你。請(qǐng)問，業(yè)主還會(huì)拒付物業(yè)費(fèi)嗎?

　　有的人講，有些業(yè)主就是不付物業(yè)管理費(fèi)，百般挑刺。這是我下面要提的第三點(diǎn)，如何解決這一問題?當(dāng)我和一些同行交流的時(shí)候，也確實(shí)很有趣。有些物業(yè)管理企業(yè)采取的是冷處理方法。什么叫冷處理呢?就是業(yè)主不付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不為業(yè)主提供服務(wù)，到了兩年訴訟時(shí)效時(shí)間，物業(yè)公司就起訴業(yè)主。其實(shí)呢，這樣不是解決問題的辦法，而且會(huì)將矛盾更激烈化。解決此辦法還是有考慮的余地的。第一，無論業(yè)主提出的問題是否有道理，物業(yè)公司仍應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定為業(yè)主服務(wù);第二，物業(yè)公司派遣“談判專家”與業(yè)主溝通，找出矛盾的原因，如果是業(yè)主無理取鬧，物業(yè)公司可以收集取證，確定該責(zé)任不在物業(yè)公司;第三，發(fā)物業(yè)費(fèi)催繳單，并向有關(guān)部門上報(bào)，在一切可能的情況下聯(lián)合有關(guān)部門調(diào)節(jié);第四，起訴。

　　我們經(jīng)常看到的是，一般物業(yè)公司跳過前三步，直接走第四步--起訴。我的觀點(diǎn)恰恰相反。我認(rèn)為把事情直接放到法庭上解決，是有傷感情的。因?yàn)槲野盐飿I(yè)公司與業(yè)主看成是朋友與鄰居，誰(shuí)也不想與自己的朋友鬧上法院。即便法院判決物業(yè)公司勝出，試想以后的工作開展就會(huì)順利嗎?我一直提倡做事要有感情化，希望每個(gè)業(yè)主都是我們的朋友。當(dāng)然，從業(yè)主的角度講，業(yè)主也有抗辯權(quán)，業(yè)主可以拒付物業(yè)管理費(fèi)，但是必須提供證據(jù)。業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理上某項(xiàng)內(nèi)容不滿意，如果能夠提供證據(jù)的，業(yè)主可以提出拒付這部分的物業(yè)管理費(fèi)，但不能全部拒付。所以，綜觀類似的案例，我發(fā)現(xiàn)許多責(zé)任往往都在于我們物業(yè)公司，如果我們能夠按照前三步去做，訴訟至法院往往就成為不必要。關(guān)鍵在于我們做物業(yè)管理的是否“用心”的問題。

　　最后，我想提出一個(gè)問題與眾多專家交流，那就是在業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)上，是否可以用法律條款加以約束。我的看法是，業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時(shí)，必須付清物業(yè)管理費(fèi)，方可進(jìn)行交易(登記或辦理房產(chǎn)證)。業(yè)主的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)，同時(shí)物業(yè)公司的利益同樣需要保障。

篇2：園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)催繳作業(yè)規(guī)程(三)

　　園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)催繳作業(yè)規(guī)程(三)

　　1、目的

　　通過對(duì)管理費(fèi)的催繳，確保物業(yè)管理處日常工作的順利運(yùn)行。

　　2、適用范圍

　　適用于各類住戶

　　3、職責(zé)

　　3.1財(cái)務(wù)部提供管理費(fèi)帳單

　　3.2客戶服務(wù)部催繳管理費(fèi)

　　4、程序要點(diǎn)

　　4.1 每月20日前財(cái)務(wù)部開據(jù)小區(qū)各住戶管理費(fèi)繳款通知書。

　　4.2財(cái)務(wù)部將管理費(fèi)繳款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.3客戶服務(wù)部根據(jù)業(yè)主要求分派管理費(fèi)繳款通知書。

　　4.4每月7日財(cái)務(wù)部開據(jù)未繳款住戶的第一次催款通知書。

　　4.5財(cái)務(wù)部將第一次催款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.6客戶服務(wù)部核對(duì)催款通知后根據(jù)業(yè)主要求分派催款通知書。

　　4.7每月14日財(cái)務(wù)部開據(jù)未繳款住戶的第二次催款通知書。

　　4.8財(cái)務(wù)部將第二次催款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.9客戶服務(wù)部核對(duì)催款通知后根據(jù)業(yè)主要求分派催款通知書。

　　4.10每月20日財(cái)務(wù)部開據(jù)未繳款住戶的第三次催款通知書。

　　4.11財(cái)務(wù)部將第三次催款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.12客戶服務(wù)部核對(duì)催款通知后根據(jù)業(yè)主要求分派催款通知書。

　　4.13在發(fā)放催款通知書的同時(shí)，客戶服務(wù)部應(yīng)以電話或上門拜訪的形式不斷進(jìn)行催款，同時(shí)記錄住戶所提出的各類問題。

　　4.14將各類問題提交有關(guān)部門，敦促迅速加以解決，縮短應(yīng)收帳款的回收期。

　　4.15做好各類催繳工作的書面記錄及匯總分析。應(yīng)同時(shí)為每個(gè)業(yè)主建立欠費(fèi)催繳檔案，歸入相應(yīng)的業(yè)主檔案中。

　　5.0 記錄

　　5.1 《物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)一覽表》

　　5.2 《物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)分類表》

　　5.3 《管理處催款情況匯總表》

　　物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)一覽表

　　一、物業(yè)管理費(fèi)欠繳明細(xì)一覽表類別說明及解決方法： 資料更新日期： 年 月 日

　　類 別 解 決 方 法

　　A類：易主

　　B類：開發(fā)商

　　C類：對(duì)物業(yè)管理

　　D類：業(yè)主在管理費(fèi)未結(jié)清的情況下，進(jìn)行房屋買賣且未辦理更名手續(xù)。導(dǎo)致物業(yè)無法和新業(yè)主聯(lián)系

　　E類：推托，無理由

　　F類：由于客觀原因，業(yè)主目前尚無法聯(lián)系

　　G類：業(yè)主要求免繳

　　H類：業(yè)主無法查帳、發(fā)票

　　I類：業(yè)主提出待業(yè)主委員會(huì)成立

　　J類：其他

　　名稱 A類 B類 C類 D類 E類 F類 G類 H類 I類 J類 欠費(fèi)合計(jì) 應(yīng)收款 實(shí)收款

　　戶數(shù)

　　欠費(fèi)金額

　　占總欠費(fèi)% % % % % % % % % % %

　　制表人： 審核人：

篇3：商業(yè)大廈管理費(fèi)收繳管理規(guī)定

　　商業(yè)大廈管理費(fèi)收繳管理規(guī)定

　　財(cái)務(wù)部用戶資料管理崗及審核崗每月1日出當(dāng)月管理費(fèi)付款通知單，由管理部派送給用戶，并設(shè)付款通知單簽收本簽收。外地用戶由財(cái)務(wù)部通過郵遞方式通知繳費(fèi)。

　　付款通知單一式兩聯(lián)，各費(fèi)用項(xiàng)目分別列示，并注明費(fèi)用所屬期。除管理費(fèi)為當(dāng)月費(fèi)用外，其余的水電費(fèi)、維修費(fèi)均為上月應(yīng)繳費(fèi)用。

　　管理費(fèi)繳交期限分四個(gè)階段進(jìn)行。正常繳交期為當(dāng)月1日至當(dāng)月15日。逾期繳交的用戶每日按應(yīng)繳的加計(jì)滯納金。電話催繳期與書面催繳期同時(shí)進(jìn)行。

　　(1)電話催繳期：正常期后次日(當(dāng)月16日)起至當(dāng)月底。

　　(2)初次催款通知催繳期從當(dāng)月16日發(fā)出書面催繳通知起，期限為7天。

　　(3)暫停服務(wù)通知書視情況而定，當(dāng)月30日發(fā)出，期限一般不超過7天。

　　所有關(guān)于用戶的通知書一般由管理部人員派送到各用戶，并由用戶在催款通知書簽收本上簽收。派送完畢后，管理部人員應(yīng)在簽收本上簽名。當(dāng)用戶收到暫停服務(wù)通知書后，繳清欠費(fèi)，財(cái)務(wù)部收款人員應(yīng)及時(shí)發(fā)出恢復(fù)服務(wù)的通知，通知工程部及管理部恢復(fù)對(duì)該用戶的正常服務(wù)，并做好發(fā)文記錄。若用戶現(xiàn)金繳交費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部收款員必須先當(dāng)面點(diǎn)清繳款額，然后進(jìn)行現(xiàn)鈔真?zhèn)舞b別。

　　催繳人員應(yīng)嚴(yán)格按照催收程序進(jìn)行催款，電話催收管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)態(tài)度和藹、語(yǔ)氣柔和地通知用戶應(yīng)繳交所欠款項(xiàng)，禁止對(duì)用戶措詞不當(dāng)或態(tài)度惡劣。收款人應(yīng)將用戶繳交款項(xiàng)記錄在管理費(fèi)收繳記錄本上，以便核查。應(yīng)收款項(xiàng)于每月核對(duì)費(fèi)用的繳交情況并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，編制管理費(fèi)欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表，并詳細(xì)編列欠兩個(gè)月以上管理費(fèi)用戶明細(xì)表，以便查閱。