一、物業(yè)服務(wù)不到位怎么處理?

　　一般情況下，單個(gè)業(yè)主無權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

　　認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以向業(yè)委會(huì)反應(yīng)情況與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商并要求業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改。

　　下面情況業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部管理。

　　1、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè)應(yīng)加強(qiáng)管理。

　　2、小區(qū)綠化不及時(shí)，綠地內(nèi)雜草清理不及時(shí)。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季節(jié)及時(shí)綠化，并對(duì)園區(qū)公共綠地的花草樹木進(jìn)行精心維護(hù)。

　　3、小區(qū)雨天路面積水清掃不及時(shí)，雪天積雪未及時(shí)清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時(shí)清理。

　　4、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時(shí)維修。屬于物業(yè)公司責(zé)任。

　　可以拒交物業(yè)費(fèi)的情形：

　　業(yè)主交納服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂閱的《物業(yè)服務(wù)合同》。國(guó)務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條中明確規(guī)定“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”是業(yè)主的一項(xiàng)基本義務(wù)。只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

　　①物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。

　　②實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主對(duì)超過指導(dǎo)從的部分可以拒交。

　　③物業(yè)管理企業(yè)不發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　④物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。

　　⑤物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。

　　二、物業(yè)服務(wù)不到位可以更換嗎?

　　根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。所以，如果物業(yè)服務(wù)不到位，不用擔(dān)心，可以換掉。

　　需要注意的是，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)予終止。

　　三、物業(yè)服務(wù)不到位可以起訴嗎?

　　可以起訴。根據(jù)最新司法解釋，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)等義務(wù)，業(yè)主就有權(quán)起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

篇2：物業(yè)服務(wù)不到位業(yè)主只交七成物業(yè)費(fèi)

“物業(yè)服務(wù)不到位,我要不要繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?”如今不少業(yè)主都有這樣的疑問。日前,因不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)而被告上法庭的林女士,拿到了法院的一審判決書。法院判決指出,由于原告物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵,因此被告林女士可以按原物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)費(fèi)。此判決讓不少對(duì)物業(yè)公司不滿的業(yè)主有了維權(quán)依據(jù)。

物業(yè)公司:起訴業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)

作為業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”,物業(yè)公司為什么把身為“主人”的業(yè)主告上法庭呢?原告福州永同昌物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“永同昌物業(yè)”)相關(guān)人士說,20**年8月1日,福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托其對(duì)晉安區(qū)文錦小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,負(fù)責(zé)向業(yè)主及物業(yè)使用者收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、代收代交水電費(fèi);委托管理期限自20**年8月1日至20**年8月1日。20**年10月16日,文錦小區(qū)的業(yè)主林女士在收房后,和其他業(yè)主一樣,與永同昌物業(yè)簽訂了《業(yè)主公約》。公約規(guī)定林女士每月向該物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.5元/平方米。但是,從20**年3月1日起,林女士就拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。所以,該公司訴請(qǐng)法院判令被告向其交納自20**年3月至20**年10月30日止的物業(yè)管理費(fèi)1120元,并按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一支付滯納金73.7元。

業(yè)主:物業(yè)服務(wù)多處不到位

而業(yè)主林女士表示,自己從20**年3月1日起未交物業(yè)管理費(fèi)是事實(shí)。但這是有原因的,而且也得到了其他業(yè)主的支持。首先,福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與永同昌物業(yè)簽訂的管理委托合同已于20**年8月1日到期,所以原告無權(quán)要求自己交納20**年8月至10月的物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí),原告未按合同約定為其提供服務(wù),也無權(quán)向自己收取物業(yè)管理費(fèi)。她說,物業(yè)服務(wù)不到位的主要表現(xiàn)有:未按合同約定每半年公布一次財(cái)務(wù)狀況;小區(qū)內(nèi)老人活動(dòng)室及公共停車場(chǎng)均被物業(yè)擅自出租,并私吞租金;小區(qū)內(nèi)下水道堵塞,公共場(chǎng)地用于養(yǎng)雞,綠化地用于種菜,地下車庫(kù)用于堆放廢品,景觀池沒有開放,消防存在安全隱患,垃圾未清理。此外,其已按規(guī)定向物業(yè)交納水費(fèi),但是卻被自來水公司告知該小區(qū)已欠水費(fèi)60余萬(wàn)元。因此她請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

記者在該小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn),林女士的觀點(diǎn)在該小區(qū)得到了多數(shù)業(yè)主的支持。不少業(yè)主說,原告作為樓盤開發(fā)商指定的物業(yè)公司,服務(wù)長(zhǎng)期不到位,物業(yè)主管走馬燈似的更換,許多承諾都無法兌現(xiàn),所以業(yè)主都很不滿。林女士不交物業(yè)費(fèi)的抗?fàn)幏绞?隨后也被許多業(yè)主效仿。

法院:業(yè)主只須交70%物業(yè)費(fèi)

據(jù)悉,晉安區(qū)人民法院在20**年11月29日立案受理了該糾紛。

法院經(jīng)審理認(rèn)為,原、被告簽訂的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示,且內(nèi)容不違反法律規(guī)定,故雙方均應(yīng)按協(xié)議履行。原告與福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》雖于20**年8月1日到期,但之后原告仍然為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),故原、被告之間的物業(yè)管理關(guān)系依然存在,被告仍然負(fù)有支付相應(yīng)管理費(fèi)的義務(wù)。但因原告提供的物業(yè)管理服務(wù)中存在垃圾未做到日產(chǎn)日清;小區(qū)內(nèi)的綠化服務(wù)未到位;消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備不齊全;從未公布小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收支項(xiàng)目等服務(wù)瑕疵,依照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,故應(yīng)對(duì)原告的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行酌減,即按原物業(yè)管理費(fèi)的70%交納。同時(shí)鑒于原告在履行合同中有一定的違約行為,故對(duì)其主張的物業(yè)費(fèi)滯納金部分不予支持。為此,晉安區(qū)人民法院日前一審判決被告應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告福州永同昌物業(yè)管理有限公司自20**年3月1日起至20**年10月31日止的物業(yè)管理費(fèi)784元,并駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

篇3：物業(yè)服務(wù)管理不到位構(gòu)成拒繳物業(yè)費(fèi)正當(dāng)理由嗎

　　物業(yè)管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社區(qū)生活的方方面面，為我們提供了便利。但在現(xiàn)實(shí)中，由于法律的缺失、業(yè)主自治推行中存在的問題以及物業(yè)管理服務(wù)提供者本身素質(zhì)的良莠不齊，產(chǎn)生了許多與物業(yè)管理有關(guān)的法律糾紛。而由于物業(yè)管理服務(wù)具有對(duì)象的眾多性、內(nèi)容的復(fù)雜性以及服務(wù)質(zhì)量的難以確定性等特征，對(duì)于物業(yè)服務(wù)法律爭(zhēng)議的處理也成為一大難點(diǎn)。在訴訟和仲裁實(shí)踐中，最典型的物業(yè)服務(wù)糾紛莫過于業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不滿而拒繳物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，最高人民法院在2009年通過了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，其中的第六條成為司法和仲裁裁判者解決此類爭(zhēng)議的主要條款，根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主無正當(dāng)理由不得拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由，不能得到法院支持。但對(duì)于該條的適用，在實(shí)踐中卻至少存在兩種不同的理解，在本文中，小編將通過真實(shí)的案例向大家進(jìn)行展示和分析。

一、認(rèn)為第六條是對(duì)舉證責(zé)任的分配

　　《解釋》第六條使用了“僅主張”這一表達(dá)方式，這就使得在實(shí)踐中不少裁判者認(rèn)為，這是要求業(yè)主必須舉證證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在管理不到位的情況，進(jìn)而認(rèn)定該條是對(duì)舉證責(zé)任的分配，而一旦業(yè)主不能舉證，則按照證據(jù)規(guī)則判決其承擔(dān)舉證不利后果。

二、認(rèn)為第六條是對(duì)實(shí)體抗辯理由的否認(rèn)

　　在另一些案件中，裁判者并不止于從舉證責(zé)任分配角度論證業(yè)主的抗辯理由不成立，而是進(jìn)一步論證即使業(yè)主舉證證明了物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在管理不到位的情況，也不構(gòu)成拒繳的抗辯理由。

　　在一起物業(yè)服務(wù)糾紛中，申請(qǐng)人物業(yè)公司以被申請(qǐng)人業(yè)主自2013年1月至2014年9月供拖欠物業(yè)管理費(fèi)2千余元提起仲裁，被申請(qǐng)人承認(rèn)欠費(fèi)事實(shí)，但認(rèn)為申請(qǐng)人存在疏于履行管理義務(wù)的情形，并列舉了諸如小區(qū)環(huán)境臟亂差、車位和電力供應(yīng)不足等事例，請(qǐng)求仲裁庭扣減物業(yè)管理費(fèi)。仲裁庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人未就其主張舉證，對(duì)此不予采信，且即使其主張成立，也應(yīng)當(dāng)提起請(qǐng)求要求申請(qǐng)人承擔(dān)違約責(zé)任而非拒繳物業(yè)費(fèi)。由于被申請(qǐng)人在本案中未提出反請(qǐng)求，仲裁庭對(duì)此不予處理，被申請(qǐng)人可以在裁決作出后另尋法律途徑解決。由此可見，本案的仲裁庭認(rèn)為，無論是否存在物業(yè)服務(wù)不到位的情況，業(yè)主都不可以以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。

三、法律分析

　　對(duì)于一個(gè)條文出現(xiàn)兩種不同理解的原因，在于《解釋》的規(guī)定本身具有歧義。《解釋》第六條后半段規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”這在文意上存在歧義，它可以被理解為如果業(yè)主僅僅是“主張”而未證明未享受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的法院不予支持，也可以被理解為即使業(yè)主證明了未享受相關(guān)服務(wù)，但也不足以構(gòu)成拒繳的抗辯理由。在大部分拒繳物業(yè)費(fèi)案件中，業(yè)主都未提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)不到位的情況。在這種情況下，無論采取上述哪一種理解，都會(huì)得出相同的裁判結(jié)果。但在業(yè)主能夠舉證證明其主張，裁判者則必須進(jìn)一步判斷服務(wù)不到位本身能否構(gòu)成拒繳物業(yè)費(fèi)正當(dāng)理由，而這一點(diǎn)，正如上文所說，從《解釋》第六條的規(guī)定來看是有歧義的。

　　小編認(rèn)為，盡管從《解釋》第六條本身出發(fā)無法得出確定的答案，但如果從整個(gè)《解釋》的角度進(jìn)行體系解釋，答案卻是不言自明的。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，明確允許業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由只有一個(gè)，即第五條的物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費(fèi)，而對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)者屬于履行管理服務(wù)的責(zé)任，則規(guī)定在第三條中，根據(jù)該條，業(yè)主可以請(qǐng)求服務(wù)不當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，但并不包括拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　從法理角度來說，根據(jù)誠(chéng)信原則和公平原則，即使物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供了服務(wù)，但存在管理不到位的情況，也只構(gòu)成瑕疵履行。而業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際上剝奪了物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同的主要權(quán)利，與解除合同無異，如果這種抗辯理由能夠得到裁判者支持則顯失公平，而且也容易妨礙其他業(yè)主的正常生活以及物業(yè)管理公司正常履行管理職責(zé)。學(xué)界也認(rèn)為，對(duì)于拒繳物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)事由應(yīng)限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行管理義務(wù)，或者有重大瑕疵的情況，且應(yīng)從嚴(yán)掌握(參見杜萬(wàn)華等：“最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解與適用”，載《法律適用》2009年第7期)。因此，業(yè)主僅僅是基于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在車位、設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等方面的服務(wù)不到位，或者因物業(yè)管理企業(yè)的疏忽導(dǎo)致房屋遭到入室盜竊等理由作為拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯，無論是否提供證據(jù)證明，都不能獲得裁判者支持。

總結(jié)

　　綜上所述，《解釋》第六條并不僅僅是對(duì)舉證責(zé)任的分配，也是對(duì)實(shí)體抗辯權(quán)的否認(rèn)，第二種理解顯然更貼近《解釋》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一種理解本身并不存在重大的錯(cuò)誤，而且也符合大多數(shù)拒繳物業(yè)費(fèi)案件的實(shí)際情況，但如果裁判者的論述僅限于證據(jù)不足不支持業(yè)主的抗辯，就會(huì)有說理不透徹之嫌，起不到法律的普及和教育作用，從社會(huì)效果來看，也不利于化解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，在拒繳物業(yè)費(fèi)案件中，業(yè)主往往是因?yàn)榉从车膯栴}得不到解決，又不知道正當(dāng)?shù)木S權(quán)方式，于是采取不解決問題就不交物業(yè)費(fèi)的“賭氣”式做法，在這種情況下，裁判者在認(rèn)定這種行為構(gòu)成違約的基礎(chǔ)上，有必要進(jìn)一步引導(dǎo)業(yè)主采取正確的方式進(jìn)行維權(quán)行動(dòng)。

　　當(dāng)然，這并不意味著業(yè)主在面對(duì)服務(wù)不到位的情況必須忍氣吞聲，即使沒有拒繳物業(yè)費(fèi)這種不被法律認(rèn)可的方式，業(yè)主也可以通過合法、正當(dāng)?shù)耐緩竭M(jìn)行維權(quán)，如依法設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，或者向有關(guān)行政部門(物價(jià)或者建設(shè)行政主管部門)投訴，即使在訴訟或仲裁過程中，也可以依據(jù)《解釋》第三條的相關(guān)規(guī)定提出獨(dú)立的請(qǐng)求，在合法范圍內(nèi)最大限度地維護(hù)自身利益。