一、物業服務不到位怎么處理?

　　一般情況下，單個業主無權以物業服務不到位為由，拒交物業費。

　　認為物業服務不到位，業主可以向業委會反應情況與物業服務企業協商并要求業主委員會加強對物業服務的監督，要求物業企業限期整改。

　　下面情況業主不交物業費，物業應該加強內部管理。

　　1、樓道衛生打掃不徹底。樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。

　　2、小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。

　　3、小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。

　　4、小區路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業公司責任。

　　可以拒交物業費的情形：

　　業主交納服務費用的依據是業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業訂閱的《物業服務合同》。國務院公布的《物業管理條例》第七條中明確規定“按時交納物業服務費用”是業主的一項基本義務。只有出現以下情形，業主才可以不交或少交物業服務費用：

　　①物業管理企業在物業管理服務合同約定之外，自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

　　②實行政府指導價的物業服務收費項目，業主對超過指導從的部分可以拒交。

　　③物業管理企業不發行物業服務合同中約定的義務，業主可以不交或少交相應的物業服務費用。

　　④物業管理企業擅自提高物業服務收費標準，對擅自提高的部分業主可以不交納。

　　⑤物業服務合同中約定先服務后收費的，在物業管理企業未提出相應服務的情況下，業主可以不交納相應的服務費用。

　　二、物業服務不到位可以更換嗎?

　　根據我國《物業管理條例》相關規定：業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。所以，如果物業服務不到位，不用擔心，可以換掉。

　　需要注意的是，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應予終止。

　　三、物業服務不到位可以起訴嗎?

　　可以起訴。根據最新司法解釋，只要物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護等義務，業主就有權起訴要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

篇2：物業服務不到位業主只交七成物業費

“物業服務不到位,我要不要繼續交物業費?”如今不少業主都有這樣的疑問。日前,因不滿物業服務拒交物業費而被告上法庭的林女士,拿到了法院的一審判決書。法院判決指出,由于原告物業公司的服務存在瑕疵,因此被告林女士可以按原物業管理費標準的70%交納物業費。此判決讓不少對物業公司不滿的業主有了維權依據。

物業公司:起訴業主不交物業費

作為業主聘請的“管家”,物業公司為什么把身為“主人”的業主告上法庭呢?原告福州永同昌物業管理有限公司(以下簡稱“永同昌物業”)相關人士說,20**年8月1日,福州永同昌房地產開發有限公司委托其對晉安區文錦小區實行物業管理,負責向業主及物業使用者收取物業管理服務費、停車費、代收代交水電費;委托管理期限自20**年8月1日至20**年8月1日。20**年10月16日,文錦小區的業主林女士在收房后,和其他業主一樣,與永同昌物業簽訂了《業主公約》。公約規定林女士每月向該物業公司交納物業管理費,收費標準是0.5元/平方米。但是,從20**年3月1日起,林女士就拒絕交納物業管理費。所以,該公司訴請法院判令被告向其交納自20**年3月至20**年10月30日止的物業管理費1120元,并按日萬分之二點一支付滯納金73.7元。

業主:物業服務多處不到位

而業主林女士表示,自己從20**年3月1日起未交物業管理費是事實。但這是有原因的,而且也得到了其他業主的支持。首先,福州永同昌房地產開發有限公司與永同昌物業簽訂的管理委托合同已于20**年8月1日到期,所以原告無權要求自己交納20**年8月至10月的物業管理費。同時,原告未按合同約定為其提供服務,也無權向自己收取物業管理費。她說,物業服務不到位的主要表現有:未按合同約定每半年公布一次財務狀況;小區內老人活動室及公共停車場均被物業擅自出租,并私吞租金;小區內下水道堵塞,公共場地用于養雞,綠化地用于種菜,地下車庫用于堆放廢品,景觀池沒有開放,消防存在安全隱患,垃圾未清理。此外,其已按規定向物業交納水費,但是卻被自來水公司告知該小區已欠水費60余萬元。因此她請求法院駁回原告的訴訟請求。

記者在該小區采訪發現,林女士的觀點在該小區得到了多數業主的支持。不少業主說,原告作為樓盤開發商指定的物業公司,服務長期不到位,物業主管走馬燈似的更換,許多承諾都無法兌現,所以業主都很不滿。林女士不交物業費的抗爭方式,隨后也被許多業主效仿。

法院:業主只須交70%物業費

據悉,晉安區人民法院在20**年11月29日立案受理了該糾紛。

法院經審理認為,原、被告簽訂的《業主公約》、《前期物業管理服務協議》系雙方真實意思表示,且內容不違反法律規定,故雙方均應按協議履行。原告與福州永同昌房地產開發有限公司簽訂的《物業管理委托合同》雖于20**年8月1日到期,但之后原告仍然為小區提供物業服務,故原、被告之間的物業管理關系依然存在,被告仍然負有支付相應管理費的義務。但因原告提供的物業管理服務中存在垃圾未做到日產日清;小區內的綠化服務未到位;消防系統設施設備不齊全;從未公布小區物業管理費收支項目等服務瑕疵,依照物業服務收費應當遵循費用與服務水平相適應的原則,故應對原告的物業管理費進行酌減,即按原物業管理費的70%交納。同時鑒于原告在履行合同中有一定的違約行為,故對其主張的物業費滯納金部分不予支持。為此,晉安區人民法院日前一審判決被告應于判決生效后十日內一次性支付原告福州永同昌物業管理有限公司自20**年3月1日起至20**年10月31日止的物業管理費784元,并駁回原告的其他訴訟請求。

篇3：物業服務管理不到位構成拒繳物業費正當理由嗎

　　物業管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社區生活的方方面面，為我們提供了便利。但在現實中，由于法律的缺失、業主自治推行中存在的問題以及物業管理服務提供者本身素質的良莠不齊，產生了許多與物業管理有關的法律糾紛。而由于物業管理服務具有對象的眾多性、內容的復雜性以及服務質量的難以確定性等特征，對于物業服務法律爭議的處理也成為一大難點。在訴訟和仲裁實踐中，最典型的物業服務糾紛莫過于業主因為對物業服務企業所提供的服務不滿而拒繳物業費。對此，最高人民法院在2009年通過了《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，其中的第六條成為司法和仲裁裁判者解決此類爭議的主要條款，根據該條的規定，業主無正當理由不得拒繳物業管理費，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務作為抗辯理由，不能得到法院支持。但對于該條的適用，在實踐中卻至少存在兩種不同的理解，在本文中，小編將通過真實的案例向大家進行展示和分析。

一、認為第六條是對舉證責任的分配

　　《解釋》第六條使用了“僅主張”這一表達方式，這就使得在實踐中不少裁判者認為，這是要求業主必須舉證證明物業服務企業存在管理不到位的情況，進而認定該條是對舉證責任的分配，而一旦業主不能舉證，則按照證據規則判決其承擔舉證不利后果。

二、認為第六條是對實體抗辯理由的否認

　　在另一些案件中，裁判者并不止于從舉證責任分配角度論證業主的抗辯理由不成立，而是進一步論證即使業主舉證證明了物業服務企業存在管理不到位的情況，也不構成拒繳的抗辯理由。

　　在一起物業服務糾紛中，申請人物業公司以被申請人業主自2013年1月至2014年9月供拖欠物業管理費2千余元提起仲裁，被申請人承認欠費事實，但認為申請人存在疏于履行管理義務的情形，并列舉了諸如小區環境臟亂差、車位和電力供應不足等事例，請求仲裁庭扣減物業管理費。仲裁庭認為，被申請人未就其主張舉證，對此不予采信，且即使其主張成立，也應當提起請求要求申請人承擔違約責任而非拒繳物業費。由于被申請人在本案中未提出反請求，仲裁庭對此不予處理，被申請人可以在裁決作出后另尋法律途徑解決。由此可見，本案的仲裁庭認為，無論是否存在物業服務不到位的情況，業主都不可以以此作為拒繳物業費的抗辯理由。

三、法律分析

　　對于一個條文出現兩種不同理解的原因，在于《解釋》的規定本身具有歧義。《解釋》第六條后半段規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”這在文意上存在歧義，它可以被理解為如果業主僅僅是“主張”而未證明未享受相關物業服務的法院不予支持，也可以被理解為即使業主證明了未享受相關服務，但也不足以構成拒繳的抗辯理由。在大部分拒繳物業費案件中，業主都未提供證據證明物業服務企業存在服務不到位的情況。在這種情況下，無論采取上述哪一種理解，都會得出相同的裁判結果。但在業主能夠舉證證明其主張，裁判者則必須進一步判斷服務不到位本身能否構成拒繳物業費正當理由，而這一點，正如上文所說，從《解釋》第六條的規定來看是有歧義的。

　　小編認為，盡管從《解釋》第六條本身出發無法得出確定的答案，但如果從整個《解釋》的角度進行體系解釋，答案卻是不言自明的。根據《解釋》的規定，明確允許業主拒繳物業費的理由只有一個，即第五條的物業管理企業違規收費，而對于物業管理服務者屬于履行管理服務的責任，則規定在第三條中，根據該條，業主可以請求服務不當的物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，但并不包括拒繳物業管理費。

　　從法理角度來說，根據誠信原則和公平原則，即使物業管理服務企業提供了服務，但存在管理不到位的情況，也只構成瑕疵履行。而業主拒繳物業管理費實際上剝奪了物業服務企業基于物業服務合同的主要權利，與解除合同無異，如果這種抗辯理由能夠得到裁判者支持則顯失公平，而且也容易妨礙其他業主的正常生活以及物業管理公司正常履行管理職責。學界也認為，對于拒繳物業費的正當事由應限于物業服務企業不履行管理義務，或者有重大瑕疵的情況，且應從嚴掌握(參見杜萬華等：“最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用”，載《法律適用》2009年第7期)。因此，業主僅僅是基于物業管理服務企業在車位、設施、小區環境、配套設施等方面的服務不到位，或者因物業管理企業的疏忽導致房屋遭到入室盜竊等理由作為拒繳物業費的抗辯，無論是否提供證據證明，都不能獲得裁判者支持。

總結

　　綜上所述，《解釋》第六條并不僅僅是對舉證責任的分配，也是對實體抗辯權的否認，第二種理解顯然更貼近《解釋》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一種理解本身并不存在重大的錯誤，而且也符合大多數拒繳物業費案件的實際情況，但如果裁判者的論述僅限于證據不足不支持業主的抗辯，就會有說理不透徹之嫌，起不到法律的普及和教育作用，從社會效果來看，也不利于化解業主和物業服務企業之間的矛盾。實踐經驗顯示，在拒繳物業費案件中，業主往往是因為反映的問題得不到解決，又不知道正當的維權方式，于是采取不解決問題就不交物業費的“賭氣”式做法，在這種情況下，裁判者在認定這種行為構成違約的基礎上，有必要進一步引導業主采取正確的方式進行維權行動。

　　當然，這并不意味著業主在面對服務不到位的情況必須忍氣吞聲，即使沒有拒繳物業費這種不被法律認可的方式，業主也可以通過合法、正當的途徑進行維權，如依法設立業主委員會，或者向有關行政部門(物價或者建設行政主管部門)投訴，即使在訴訟或仲裁過程中，也可以依據《解釋》第三條的相關規定提出獨立的請求，在合法范圍內最大限度地維護自身利益。