20**年最令人鼓舞的事情是政府開始重視物業(yè)管理成本剛性上漲導(dǎo)致的行業(yè)整體運(yùn)營困難。從國家到各省、市主管部門，都在探討物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)路徑問題，并出現(xiàn)了不少成功調(diào)價(jià)的案例。

　　20**年最令人沮喪的事情是物業(yè)管理成本繼續(xù)上漲，物管企業(yè)經(jīng)營更加困難，而調(diào)價(jià)須經(jīng)“三分之二以上業(yè)主同意”規(guī)則，讓真正實(shí)現(xiàn)調(diào)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目寥若晨星，物管企業(yè)經(jīng)營“萬馬齊喑”。

　　過去，我們對物業(yè)服務(wù)合同一簽幾年而津津樂道，習(xí)慣爭取一簽三年。如果能一簽五年的話，就有“一勞永逸”般快樂。但在工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目或?qū)懽謽琼?xiàng)目，業(yè)主方從來不認(rèn)這一套。業(yè)主方服務(wù)采購部門十分熟悉各服務(wù)要素的成本。物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)需求是按照每個(gè)工種、崗位的勞動(dòng)量一一計(jì)算而來。每個(gè)成本要素都進(jìn)行過比價(jià)分析，你要在服務(wù)報(bào)價(jià)中保留未來幾年“成本上漲空間”?門都沒有!物業(yè)服務(wù)合同不僅不能一簽幾年，而且每年還需有兩次接受業(yè)主方主持的、由園區(qū)(寫字樓)各單位員工對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的“滿意度調(diào)查”的嚴(yán)苛評價(jià)。滿足了業(yè)主方的服務(wù)需求，得到了“物業(yè)服務(wù)滿意”評價(jià)，才可能進(jìn)行下一年度物業(yè)服務(wù)合同的商務(wù)談判。

　　我們曾對寫字樓、工業(yè)物業(yè)服務(wù)合同“一年一簽”很不習(xí)慣。后來發(fā)現(xiàn)這樣的好處：只要做好服務(wù)，每年可以調(diào)整一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格。其道理就像家里請保姆，只要主人覺得滿意，不會(huì)拒絕隨行就市提高保姆待遇。由此說明，服務(wù)品質(zhì)是物業(yè)管理生命之源、立足之本。20**年我們感到最愜意的事情，是有的業(yè)主已經(jīng)認(rèn)識到物業(yè)管理成本剛性增長的不可規(guī)避性，主動(dòng)提出每年價(jià)格變動(dòng)參照“當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)”、“本地社會(huì)平均工資增長幅度”等數(shù)據(jù)，本著“雙方共擔(dān)壓力”的原則，制訂每年度調(diào)價(jià)公式。這樣就大大減少合同談判而導(dǎo)致的大量無謂爭執(zhí)，我們可以更加專注服務(wù)品質(zhì)、隊(duì)伍素質(zhì)等根本性問題。

　　物業(yè)服務(wù)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而且是“低端勞動(dòng)力密集型”。中央確定的低收入人群收入“倍增計(jì)劃”，是執(zhí)政為民、縮小貧富差距的大政方針，對改善物管企業(yè)員工生存狀態(tài)是極大利好。但面對相對固化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，“倍增計(jì)劃”對行業(yè)的沖擊是致命性的。現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)(定價(jià))模式的弊端在于，物業(yè)服務(wù)費(fèi)與房屋租金比脫鉤，與房屋增值脫鉤，與市場物價(jià)脫鉤。我們有個(gè)高尚住宅樓盤，十年前入伙時(shí)確定的服務(wù)費(fèi)價(jià)格是0.5元/(月·平方米)，當(dāng)時(shí)該樓盤房屋市價(jià)約4,000元/平方米，月租金約4元/平方米。十年后，該二手房價(jià)格上漲10倍達(dá)40,000元/平方米，租金也上漲了10倍以上，物管企業(yè)人工成本上漲了一倍以上，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)依然是0.5元/(月·平方米)。雖然業(yè)主承認(rèn)“沒有一流的物業(yè)管理就沒有一流的物業(yè)”，認(rèn)可物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，但仍有相當(dāng)一部分業(yè)主堅(jiān)持不同意提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)。企業(yè)減少人工、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主又不答應(yīng)，最后只好從項(xiàng)目撤出。類似案例可以說比比皆是，不勝枚舉。

　　住宅物業(yè)服務(wù)與其他類型物業(yè)服務(wù)比較，雖然工業(yè)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)價(jià)格一年一談不輕松，但比住宅物業(yè)“沒得談”好得多。住宅物業(yè)服務(wù)面臨的真正困難(自身難以解決的困難)是，無論市場價(jià)格水平發(fā)生多大變化，必須經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意服務(wù)費(fèi)才可以上調(diào)。該規(guī)則執(zhí)行難度很大，極不合理，應(yīng)該徹底廢止，啟用、借鑒更好的方法。臺灣的物業(yè)服務(wù)定價(jià)調(diào)價(jià)方式便于操作，就比較合理。其要點(diǎn)是：根據(jù)“房屋租金比”確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：最基本的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為租金價(jià)格的5%，最好的管家式服務(wù)價(jià)格為租金的20%;物業(yè)服務(wù)費(fèi)與物業(yè)租金價(jià)格掛鉤，根據(jù)市場波動(dòng)上下同比浮動(dòng)。

　　物業(yè)管理進(jìn)入大陸31年了。正如大家說的，“物業(yè)管理，讓社會(huì)更加和諧，讓城市更加美麗，讓生活更加美好”。但物業(yè)服務(wù)費(fèi)與市場機(jī)制脫鉤，

　　“讓自身生存日益艱難”也是不爭的事實(shí)。自家食不果腹，卻奢談為人錦上添花，不是虛偽，也是高高在上脫離實(shí)際。一句話，只有解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)直接與市場接軌問題，讓物業(yè)服務(wù)收入與市場物價(jià)同步，物業(yè)管理才可能徹底擺脫生存危機(jī)，并健康發(fā)展--吸納、穩(wěn)定人才隊(duì)伍，不斷提高職業(yè)素養(yǎng)，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和滿足業(yè)戶需求!

　　長沙物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　常德物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　郴洲物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　衡陽物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　懷化物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　婁底物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　邵陽物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　湘潭物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　益陽物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　張家界物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　湘西物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

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　　岳陽物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

　　長沙物業(yè)經(jīng)理人交流總?cè)?/p>

篇2：固定價(jià)合同可調(diào)價(jià)合同成本加酬金合同定義

　　固定價(jià)合同、可調(diào)價(jià)合同與成本加酬金合同定義

　　現(xiàn)在工程量清單計(jì)價(jià)下的簽訂合同方式是哪些方式，不過現(xiàn)在流行簽定工程量清單計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上的可調(diào)價(jià)合同。

　　我的個(gè)人及咨詢專家的看法如下：

　　固定總價(jià)合同：承包單位要承擔(dān)價(jià)及量的風(fēng)險(xiǎn)，對于一切工程量及價(jià)的計(jì)算錯(cuò)誤都要承擔(dān)，所以承包單位的風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　固定單價(jià)合同：基本上同上，但量是按實(shí)計(jì)量的，也就是說承包單位只承擔(dān)單價(jià)上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這種固定總價(jià)合同在其適用的范圍內(nèi)，合同雙方風(fēng)險(xiǎn)最小，最有利于合同目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。但目前國內(nèi)外工程中，固定總價(jià)合同的適用范圍有不斷擴(kuò)大的趨勢，特別是對于工程范圍尚未完全明確的條件下采用這種合同類型，合同雙方的風(fēng)險(xiǎn)就更大，因此必須對此類合同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。在固定總價(jià)合同中，業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)很小，主要承擔(dān)不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)和合同規(guī)定的其他風(fēng)險(xiǎn)。承包商除了承擔(dān)合同明確規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)外，承包商的風(fēng)險(xiǎn)還包括：價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、工程量風(fēng)險(xiǎn)。

　　承包商的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括：

　　（1）報(bào)價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，即純粹是由于計(jì)算錯(cuò)誤而引起的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）漏報(bào)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在固定總價(jià)合同中，承包商所報(bào)合同價(jià)格應(yīng)包含完成合同規(guī)定的所有工程的費(fèi)用，任何漏報(bào)均屬于承包商的風(fēng)險(xiǎn)，由承包商承擔(dān)由此引發(fā)的各種損失。

　　（3）不正常的物價(jià)上漲和過度的通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。在報(bào)價(jià)時(shí)，承包商必須對市場的變化作充分的估計(jì)，減少由于價(jià)格變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和造成的損失。

　　國有投資中小型項(xiàng)目一般采用這種辦法，對此我做了一些研究，發(fā)現(xiàn)這里的固定價(jià)合同對于交鑰匙工程還是比較合適的，但對于一些設(shè)計(jì)一部分由發(fā)包方完成，而另一部分是承包方完成的項(xiàng)目，承包商就要修改工程量清單量的規(guī)則才行，如報(bào)鋼結(jié)構(gòu)，因?yàn)橐话沅摻Y(jié)構(gòu)由承包商設(shè)計(jì)施工，對此報(bào)價(jià)有兩種方式，但對于固定總價(jià)下的合同只能按平方米報(bào)，而不能按噸位去報(bào)，因?yàn)榍捌诘匿摻Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)未出現(xiàn)。對此我感覺現(xiàn)在的一些清單量的計(jì)算與合同的制定還是不同一的。

　　可調(diào)價(jià)合同：合同總價(jià)或者單價(jià)在合同實(shí)施期內(nèi),根據(jù)合同約定的辦法調(diào)整,此類合同總是它對合同實(shí)施中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做了分?jǐn)偅l(fā)包方承擔(dān)了通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，而承包方承擔(dān)合同實(shí)施中實(shí)物工程量、成本和工期因素等的其他風(fēng)險(xiǎn)。

　　可調(diào)總價(jià)適用于工程內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)定很明確的項(xiàng)目，由于合同中列有調(diào)值條款，所以工期在一年以上的工程項(xiàng)目較適于采用這種合同計(jì)價(jià)方式。 也有可調(diào)總價(jià)和單價(jià)之分。

　　成本加酬金合同：成本加酬金合同是將工程項(xiàng)目的實(shí)際投資劃分成直接成本費(fèi)和承包方完成工作后應(yīng)得酬金兩部分。工程實(shí)施過程中發(fā)生的直接成本費(fèi)由發(fā)包方實(shí)報(bào)實(shí)銷，再按合同約定的方式另外支付給承包方相應(yīng)報(bào)酬。

這種合同計(jì)價(jià)方式主要適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定，投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；或者發(fā)包方與承包方之間有著高度的信任，承包方在某些方面具有獨(dú)特的技術(shù)、特長或經(jīng)驗(yàn)。由于在簽訂合同時(shí)，發(fā)包方提供不出可供承包方準(zhǔn)確報(bào)價(jià)所必需的資料，報(bào)價(jià)缺乏依據(jù)，因此，在合同內(nèi)只能商定酬金的計(jì)算方法。成本加酬金合同廣泛地適用于工作范圍很難確定的工程和在設(shè)計(jì)完成之前就開始施工的工程。

篇3：住宅小區(qū)底商定價(jià)

　　住宅小區(qū)底商如何定價(jià)

　　一、住宅底商的概念

　　住宅底商就是指住宅底層或低層的商業(yè)用房。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是有區(qū)別的：住宅底商屬于"公共建筑"，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；而商業(yè)配套設(shè)施，屬于"配套公共建筑"，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務(wù)于小區(qū)，在住宅銷售時(shí)作為公攤的一部分，在建成后移交有關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)營管理，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。由于二者在稅費(fèi)和經(jīng)營運(yùn)作模式方面完全不同，因此，投資者只能對住宅底商進(jìn)行直接投資。因住宅底商與住宅配套設(shè)施在功能上有互補(bǔ)的作用，且能為開發(fā)商帶來更多的利潤，目前很多新開發(fā)的小區(qū)都建有底商。

　　二、住宅底商的經(jīng)營類型

　　住宅的底商作為商業(yè)用房，經(jīng)營的類型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：

　　1、生活、娛樂設(shè)施：包括大大小小各種風(fēng)格的餐飲設(shè)施、干洗、區(qū)務(wù)等娛樂設(shè)施和各種休閑康休活功場所。

　　2、中小型連鎖超市：在一些商業(yè)繁華地帶或大型的居住區(qū)，中小型連鎖超市把底商作為經(jīng)營地點(diǎn)不失為很好的選擇。

　　3、專賣店：各種品牌的專營店，主要分布在繁華的商業(yè)街街面上。

　　4、商務(wù)設(shè)施：銀行、旅社、速遞、復(fù)印、郵局等商務(wù)活動(dòng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，己經(jīng)成為多數(shù)大型物業(yè)不可或缺的構(gòu)成部分。

　　三、影晌底商定價(jià)的因素

　　1、周邊商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目的位置對于底商未來經(jīng)營的成敗有很大的影響，如小區(qū)位于商業(yè)較繁華的地區(qū)，周邊的各項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施已比較齊全，商家之間的競爭亦十分激烈，在經(jīng)營時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大，商家會(huì)謹(jǐn)慎入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價(jià)不宜過高；相反，如果項(xiàng)目周邊商業(yè)配套相對缺乏，則在經(jīng)營時(shí)競爭相對比較小，在客流量有保征的情況下，可考慮將定價(jià)相應(yīng)提高。

　　2、客流量和小區(qū)規(guī)模：商業(yè)設(shè)施處于人流量較大的地區(qū)，則發(fā)生購買的機(jī)會(huì)也相應(yīng)增加，會(huì)使投資和經(jīng)營行為更加踴躍。假定某商家在某地經(jīng)營商鋪的前提是商鋪每日營業(yè)額需達(dá)到 20,000元，用以支付相應(yīng)的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價(jià)為100元，需求銷售量=需求銷售額÷平均銷售單價(jià)=20,0OO÷100=200件，如果進(jìn)入商鋪的顧客中，其中有5%會(huì)有購買行為，即顧客的買比例為 5%，則顧客需求量=需求銷售量÷顧客購買比例=200÷ 5%= 4,000人，按照顧客流失法理論假定有90%的流失比率，可得出該商家在此地開設(shè)店鋪的每日必要人流量為4000÷（1一90%）= 40,000人，如果每日經(jīng)過該地區(qū)的人流量在40,000人次以上，就會(huì)有令商家較為滿意的經(jīng)營業(yè)績，吸引更多的商家和投資者來此投資經(jīng)營，市場需求旺盛，則該地區(qū)住宅底商在定價(jià)時(shí)可有所提高。產(chǎn)生較大人流量的情況有以下二個(gè)方面：一是項(xiàng)目臨近交通樞紐或處于軌道交通、公交線路比較密集的地區(qū)；二是小區(qū)的規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)的居民已基本滿足客流量的需要，即使項(xiàng)目所在地區(qū)交通不便，以商家的經(jīng)營也不會(huì)造成較大的影晌。

　　與上述情況相反，小區(qū)的規(guī)模較小又未處在交通便利的地區(qū)，客流量會(huì)受到很大影晌，成為商家在經(jīng)營中的大忌，影響底商對投資者的吸引力，從而增加銷售的壓力，因此，這種項(xiàng)目的底商在定價(jià)時(shí)切不可期望過高。

　　3、小區(qū)檔次：底商的檔次應(yīng)與住宅本身的品質(zhì)相一致，突出底商與區(qū)內(nèi)配套的互補(bǔ)作用，有利于提高小區(qū)的整體形象，達(dá)到住宅與底商在銷售時(shí)取得雙贏的目的，同時(shí)又可吸引更多區(qū)內(nèi)的居民來底商的購物。由于高檔住宅的整體形象較好，綜合品質(zhì)均較高，其底商更適宜做成精品商業(yè)，在底商定價(jià)時(shí)也應(yīng)較高；相反，普通社區(qū)的底商則應(yīng)以大眾化商業(yè)為主，定價(jià)時(shí)也要與住宅檔次相吻合。 四、底商售價(jià)的確定方法

　　1、成本加成法（成本財(cái)向定價(jià)：

　　是指開發(fā)按照所開發(fā)物定的成本加上一定百分比的加成面來制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格。具體計(jì)算公式為：物業(yè)售價(jià)=單位成本 ×（1目標(biāo)利潤率）÷（1－稅率）。用此種方法計(jì)算出的售價(jià)為在保證目標(biāo)利潤率下的最低價(jià)格，因開發(fā)商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價(jià)方法可以簡化定價(jià)過程，物汪售價(jià)更容易被確定。但這種定價(jià)忽略了市場需求、購買者預(yù)期的投資回報(bào)，因而在多數(shù)情況下所定出的價(jià)格要高于購買者所能接受的價(jià)格，可能導(dǎo)致銷售不利。

　　2、租金參照法（需求導(dǎo)向定價(jià)）：

　　在闡述該定價(jià)法之前我們先說明有關(guān)商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率的計(jì)算問題。由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數(shù)人會(huì)選擇向銀行貸款，現(xiàn)時(shí)商業(yè)物業(yè)的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個(gè)100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設(shè)該物業(yè)月月租金水平為1.5萬元，每年物業(yè)管理費(fèi)為2萬元，估計(jì)物業(yè)空置期為一個(gè)月，那么，每年凈收入=1.5×11－2=14.5萬元，得出投資回報(bào)率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。

　　租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價(jià)。例如，某項(xiàng)目所在地區(qū)同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據(jù)市場情況，投資底商的回報(bào)率應(yīng)不底于15%，可以計(jì)算出該該項(xiàng)目底商的銷售均價(jià)應(yīng)不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。該方法計(jì)算出的售價(jià)為保證投資者投資回報(bào)率的最高價(jià)格。這種定價(jià)格方法是依據(jù)購買者的投資回報(bào)來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業(yè)的火爆銷，但按照這種定價(jià)銷售往往使開發(fā)商得不到預(yù)期的利潤，甚至有可能造成虧損。

　　3、 隨行就市定價(jià)法（競爭導(dǎo)向定價(jià)）

　　是以該地區(qū)同類物業(yè)的價(jià)格水平來確定售價(jià)，采用這種定價(jià)法，項(xiàng)目售價(jià)是以競爭對手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，而較少考慮產(chǎn)品成本和市場需求；這種定價(jià)的依據(jù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下的現(xiàn)行市價(jià)，屬于一種中價(jià)策略，既可以為開發(fā)商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報(bào)有一定的保障。