市政休閑廣場管理方案

　　針對本廣場為**的形象廣場，對該廣場管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠的服務(wù)。在工作時，我們將保安和管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，配帶胸牌，行為規(guī)范，主動熱情。為方便市民的參觀、休閑在廣場的各入口處設(shè)置廣場平面圖和《廣場公約》。公示24小時服務(wù)電話。我們將對早晨晨練的市民提供免費的茶水，對夜間的喜歡跳舞、運動的人們提供音樂等。

　　第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理

　　我們對廣場主要的入口處和轉(zhuǎn)角點合理放置固定垃圾桶，在每戶經(jīng)營性攤點發(fā)放小型垃圾桶和塑料袋，在合適的部位做些標志牌，隨時提醒市民保護環(huán)境。

　　1、將實行垃圾袋裝化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清潔、無異味。

　　2、我們將保潔人員分為二班制，每2位保潔人員一班，對道路、廣場、高架橋、燈具設(shè)備實行不間斷的保潔服務(wù)。對旅客隨手仍置的垃圾和構(gòu)筑物和設(shè)備上的污漬、牛皮癬，對噴泉水面漂浮物體等在發(fā)現(xiàn)的1小時內(nèi)必須清理完。

　　3、對一些扶手、欄桿和人們經(jīng)常觸摸的地方每天進行消毒清洗處理。

　　4、及時清理道路積水、積雪，每日在18:00和6：00前將垃圾運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　5、雨、污水井每月檢查一次，雨、污水管道每年疏通一次，視檢查情況及時清掏。化糞池月檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　6、每月對燈具和高處的污漬進行清洗、保養(yǎng)。每月對噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質(zhì)視具體情況增加更換措施。

　　7、每月進行全方位的消毒和滅蟲除害工作。

　　8、每年的年底，對廣場進行全面清洗、保養(yǎng)，我們主要對主雕塑和較高的構(gòu)筑物的清洗，確保廣場以嶄新的面貌迎接新年。

　　第二節(jié) 綠化管理

　　我們在詳細了解各種綠化植物的生長特征和數(shù)量后，用微機詳細記載建立檔案，每月月底對各種植物的生長和整形狀態(tài)及數(shù)量進行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)有缺少或枯死的植物應(yīng)立即更換。

　　1、綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。草地邊緣修剪整齊，踐踏破壞處及時修復(fù)，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美觀，

　　2、對綠化植物做好防暴曬、防受凍、防澇工作，適度澆水，保養(yǎng)及時；

　　3、適時鏟除野草、石子、殘枝敗葉等雜物，松散土壤；

　　4、根據(jù)植物的特點適度施肥，保持草地生長良好；

　　5、每月對花木進行蟲害預(yù)防、噴灑藥物，花木病蟲害防治及時、準確，老鼠洞、螞蟻處理要準確及時毒殺，鼠洞及時修補植草；草坪上無裸地，無雜草；

　　6、合理建議使用較美觀的植物，增添廣場的色彩。

　　7、建立每天的養(yǎng)護、整修記錄。

　　第三節(jié) 治安消防管理

　　1、針對別的廣場設(shè)施有被人故意損壞的現(xiàn)象，我們在保安的工作上加大力度，充分運用電子監(jiān)控設(shè)備，將12名保安分為三班制，每位在崗的保安和辦公室人員將配備對講機、手提節(jié)能燈、電警棍等工具。每崗將保安分為2個小組，2人一組， 24小時不間斷巡邏，對0:00-6:00時間段為重點監(jiān)控段，對有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時間發(fā)現(xiàn)，給予糾正，控制在萌芽狀態(tài)，對重大事件及時報公安機關(guān)。

　　2、對經(jīng)營性攤點嚴格按照規(guī)劃范圍經(jīng)營，不得超范圍、超區(qū)域隨意經(jīng)營，協(xié)調(diào)各攤點之間的關(guān)系，合理建議攤主優(yōu)化貨源，統(tǒng)一制定售價，文明禮貌待客。各攤主應(yīng)處理好攤位周邊的衛(wèi)生環(huán)境，監(jiān)督各攤點的外觀，維護整體廣場形象。

　　3、車輛有序、整齊停泊在指定的位置，嚴禁車輛亂停亂放，實施證卡管理。

　　4、對在廣場有打架斗毆、賭博的人應(yīng)立即予以勸阻、制止，涉及違法的應(yīng)立即報公安機關(guān)。

　　5、杜絕廣場的不文明現(xiàn)象，對于乞討、撿破爛者等應(yīng)勸阻、制止。

　　6、時時警惕消防安全，對有火災(zāi)隱患部位應(yīng)及時上報。有發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案。事發(fā)時及時報告業(yè)主和有關(guān)部門，并協(xié)助采取響應(yīng)措施。

　　第四節(jié) 水電設(shè)備管理

　　一、開啟時間管理

　　（1）燈光：高桿燈平時開2盞（站臺2盞關(guān)閉），7:00-8:00開三個回路，8:00-9:00開二個回路，9:00至天明開一個回路。所有燈飾，節(jié)假日（22天）每天開啟4小時（從晚7:00-11:00時）。草坪燈、庭院燈、階梯燈、地埋燈平時每天開燈1小時（從晚7:00-8:00時）。單臂燈、護欄燈、泛光燈、節(jié)能等平時開2小時。

　　（2）噴泉：節(jié)假日每天開4個小時（全噴），平時每天開3小時（次噴）。

　　（3）水系：雙休日每天開2小時，節(jié)假日每天開4小時，平時關(guān)閉。

　　（4）音響：隨噴泉開放。

　　二、保養(yǎng)維護管理

　　1、供電系統(tǒng)

　　（1）每月底檢查變壓器的油量位置是否不適當，所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號燈裝置是否工作正常，變壓器運行中應(yīng)監(jiān)視：

　　A、電流、電壓的測量讀數(shù)；

　　B、聲音是否正常；

　　C、油面溫升有無超允許范圍；

　　D、油面指示劑的油色有無異常；

　　E、連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換；

　　F、箱殼有無漏油現(xiàn)

象；

　　G、金屬外殼接地線是否合格。

　　（2）運行中的變壓器絕緣油，每年應(yīng)作一次簡化試驗。

　　（3）運行中的開關(guān)、母線、接頭等一切截流導(dǎo)體，有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。

　　（4）檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時清除。

　　（5）配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超40℃為宜。配電室每周吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。各開關(guān)要標明控制供電范圍，以利工作。

　　（6）每周檢查電表和各主要的開關(guān)接觸是否良好，發(fā)現(xiàn)問題及時更換。

　　（7）有損壞的照明燈具隨時更換，并做好記錄。

　　（8）濕式運行完好，檢查應(yīng)符合下列標準：

　　A、螺栓、吊環(huán)、密封墊圈齊全、完整堅固。

　　B、接線堅固、齊全、導(dǎo)電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。

　　C、外殼接地良好，托架無嚴重變形無銹蝕。

　　D、殼內(nèi)無積水，殼外無積垢、無污泥。

　　（9）嚴格執(zhí)行防鼠條例，不得在電房內(nèi)吃東西，防鼠板不得隨意移開，因工作需要移開時，必須有專人看守方可。

　　2、給排水系統(tǒng)

　　（1）水泵每周輪換運行，軸承每季加油一次，電動機軸承每半年加油一次。水泵每半年保養(yǎng)一次，對磨損零件及時進行更換或修理。

　　水泵運行完好指標為：

　　A、連接部分要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、準確。

　　B、儀表方面，要求電流表、電壓表、壓力表齊全準確。

　　C、出水閘門、逆止閥、進水閥門齊全完好，盤根密封完好，泄露合乎要求。

　　D、泵體各部門連接嚴密，不漏水。

　　E、油圈齊全、油質(zhì)合格、油量適中，不漏油。

　　F、軸承溫度不得超過60-65℃，運轉(zhuǎn)不得有異聲和異常震動。

　　G、電機溫升不能超過銘牌規(guī)定，絕緣電阻符合要求。

　　H、過流及電壓保護齊全。

　　I、接線齊全導(dǎo)電良好，接地合格。

　　J、設(shè)備無油垢，無積塵，機房無積水，無雜物，工具材料配件存放整齊，油料要加蓋。

　　K、保管好技術(shù)檔案和圖紙。

　　（2）每周檢查閘閥、開關(guān)是否靈敏，密封是否良好。

　　（3）每半年對水表進行清洗一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時更換或修理。

　　（4）對排水不暢的下水道、檢查井蓋，用專用的疏通器或人工清理，定期檢查。

　　3、消防系統(tǒng)

　　（1）每周檢查一次閘閥、正面閥、開關(guān)是否靈敏，密封是否完好，如有毛病及時維修。

　　（2）供電、照明、控制信號線路應(yīng)隨時保持良好的應(yīng)急狀態(tài)。

　　（3）每周檢查消防帶一次，如發(fā)現(xiàn)有潮濕應(yīng)及時進行更換，以利應(yīng)急使用。

　　（4）滅火器的內(nèi)容物每年定期更換或補充一次。

　　（5）報警系統(tǒng)每周檢查一次是否靈敏。

　　（6）每周檢查消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。

　　第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理

　　本項目管理的工程師是從事建筑專業(yè)18年的工程師，曾參與**多處工程的施工管理工作。我們將根據(jù)房屋和設(shè)施的使用年限，定期檢查使用狀況，建立維修、保養(yǎng)檔案，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬大、中修范圍的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業(yè)主作出報告與建議，根據(jù)業(yè)主意見組織維修。

　　1、道路管理：

　　（1）道路主要為人行道，嚴禁各種汽車和貨車、重型機械通行，防止市民在廣場拋擲石塊或其它易使道路損傷物件。

　　（2）路牙石要防止行人用自行車、或其它工具沖撞，有損壞的立即修復(fù)。對檢查井的井蓋要隨時檢查，用螺旋固定的方法對井蓋進行固定，防止偷盜，對損壞或已被盜的井蓋，及時修復(fù)更換。

　　（3）確保在雨雪天的路面整潔，隨時清掃路面的積雪、雨水。

　　（4）對路面有溫差裂縫或沉降裂縫的部位，立即組織相關(guān)技術(shù)人員進行分析、研究，向業(yè)主報出可行性維修方案等。

　　2、房屋管理：

　　（1）對房屋建筑設(shè)置沉降觀測點，隨時做好沉降記錄，發(fā)現(xiàn)有大的問題，立即上報。

　　（2）房屋的屋面在每季度檢修一次，防止雨水管道被堵塞，導(dǎo)致外墻被污染。

　　（3）外墻、門窗的污漬隨時清理，室內(nèi)的樓地面不能堆放荷載超出設(shè)計的范圍。

　　（4）房屋損壞的門窗、水電的設(shè)施給予及時的修復(fù)。

　　3、雕塑管理

　　（1）本廣場的雕塑比較貴重的設(shè)施，對雕塑建立檔案，實行電子監(jiān)控。

　　（2）防止行人攀登，向雕塑拋擲物體。

　　（3）防止行人在雕塑亂涂畫，涂畫處及時清理。

　　（4）防止市民的風箏與雕塑近距離接觸。

　　（5）建立沉降觀測點，進行觀測。

　　（6）主體除銹、噴漆維護的費用由業(yè)主負責。

　　4、其它設(shè)施、設(shè)備管理

　　嚴格按照設(shè)施、設(shè)備的說明妥善管理、保養(yǎng)，保持設(shè)施、設(shè)備的整潔、有形，對較復(fù)雜的設(shè)施、設(shè)備向業(yè)主或相關(guān)行業(yè)人員咨詢，建立好檔案。對有損壞的設(shè)施、設(shè)備，提出維修或更換方案。

　　第六節(jié) 財務(wù)管理

　　（1）財務(wù)部門必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)、條例和公司會議，維護職工的經(jīng)濟利益，

提高本工程管理的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　（2）財務(wù)部門必須全面掌握本管理部的經(jīng)營情況，預(yù)測經(jīng)濟前景，參與經(jīng)營決策，并監(jiān)督經(jīng)營。

　　（3）編制財務(wù)計劃（預(yù)算），并根據(jù)各種信息資料及市場發(fā)展趨勢，提出經(jīng)營目標。

　　（4）制定本管理部的財務(wù)管理制度，根據(jù)有關(guān)法律條例和會計制度制定管理方法。

　　（5）拓寬融資渠道，保證資金正常供應(yīng)，管理好、用好資金提高資金使用效果，加速資金周轉(zhuǎn)，并作為理財標準。

　　（6）根據(jù)會計制度的有關(guān)規(guī)定，認真做好會議基礎(chǔ)工作，具體要求完整，數(shù)字真實，計算準確，報送及時。

　　（7）對本管理部各項資金增減變動進行監(jiān)督，，維護企業(yè)財產(chǎn)的安全完整。

　　（8）加強現(xiàn)金管理及資產(chǎn)管理。對超庫存限額的現(xiàn)金，及時送存銀行，對管理部財產(chǎn)采用"永續(xù)盤存制"進行盤存，做到帳目、帳卡、帳實相符合。

　　（9）進行經(jīng)濟活動分析，定期檢查分析財務(wù)稅務(wù)成本計劃，利潤計劃以及各項經(jīng)濟指標完成情況。

　　（10）做好會計資料的整理歸檔工作，保證會計，帳冊、憑證報表的完整齊備。

篇2：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標準把握的準確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標準的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標準，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標準與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標準計算管理費收支預(yù)算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護與管理；消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

　　②專項業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設(shè)備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

　　2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設(shè)；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格；

　　4)編制施工組織設(shè)計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：

　　1)配套設(shè)施的完善問題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設(shè)施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關(guān)鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓：

　　(3)準備經(jīng)費；

　　(4)準備設(shè)備；

　　(5)準備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標準

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。

　　③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標

　　包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

　　包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目

　　第七步：經(jīng)費預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢

　　第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預(yù)測；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經(jīng)濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預(yù)測；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經(jīng)濟效益評價；

　　⑨附件。