市政休閑廣場管理方案

　　針對本廣場為**的形象廣場，對該廣場管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠的服務。在工作時，我們將保安和管理服務人員統一著裝，配帶胸牌，行為規范，主動熱情。為方便市民的參觀、休閑在廣場的各入口處設置廣場平面圖和《廣場公約》。公示24小時服務電話。我們將對早晨晨練的市民提供免費的茶水，對夜間的喜歡跳舞、運動的人們提供音樂等。

　　第一節 環境衛生管理

　　我們對廣場主要的入口處和轉角點合理放置固定垃圾桶，在每戶經營性攤點發放小型垃圾桶和塑料袋，在合適的部位做些標志牌，隨時提醒市民保護環境。

　　1、將實行垃圾袋裝化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清潔、無異味。

　　2、我們將保潔人員分為二班制，每2位保潔人員一班，對道路、廣場、高架橋、燈具設備實行不間斷的保潔服務。對旅客隨手仍置的垃圾和構筑物和設備上的污漬、牛皮癬，對噴泉水面漂浮物體等在發現的1小時內必須清理完。

　　3、對一些扶手、欄桿和人們經常觸摸的地方每天進行消毒清洗處理。

　　4、及時清理道路積水、積雪，每日在18:00和6：00前將垃圾運至垃圾中轉站。

　　5、雨、污水井每月檢查一次，雨、污水管道每年疏通一次，視檢查情況及時清掏。化糞池月檢查一次，每半年清掏一次，發現異常及時清掏。

　　6、每月對燈具和高處的污漬進行清洗、保養。每月對噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質視具體情況增加更換措施。

　　7、每月進行全方位的消毒和滅蟲除害工作。

　　8、每年的年底，對廣場進行全面清洗、保養，我們主要對主雕塑和較高的構筑物的清洗，確保廣場以嶄新的面貌迎接新年。

　　第二節 綠化管理

　　我們在詳細了解各種綠化植物的生長特征和數量后，用微機詳細記載建立檔案，每月月底對各種植物的生長和整形狀態及數量進行復核，發現有缺少或枯死的植物應立即更換。

　　1、綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。草地邊緣修剪整齊，踐踏破壞處及時修復，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美觀，

　　2、對綠化植物做好防暴曬、防受凍、防澇工作，適度澆水，保養及時；

　　3、適時鏟除野草、石子、殘枝敗葉等雜物，松散土壤；

　　4、根據植物的特點適度施肥，保持草地生長良好；

　　5、每月對花木進行蟲害預防、噴灑藥物，花木病蟲害防治及時、準確，老鼠洞、螞蟻處理要準確及時毒殺，鼠洞及時修補植草；草坪上無裸地，無雜草；

　　6、合理建議使用較美觀的植物，增添廣場的色彩。

　　7、建立每天的養護、整修記錄。

　　第三節 治安消防管理

　　1、針對別的廣場設施有被人故意損壞的現象，我們在保安的工作上加大力度，充分運用電子監控設備，將12名保安分為三班制，每位在崗的保安和辦公室人員將配備對講機、手提節能燈、電警棍等工具。每崗將保安分為2個小組，2人一組， 24小時不間斷巡邏，對0:00-6:00時間段為重點監控段，對有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時間發現，給予糾正，控制在萌芽狀態，對重大事件及時報公安機關。

　　2、對經營性攤點嚴格按照規劃范圍經營，不得超范圍、超區域隨意經營，協調各攤點之間的關系，合理建議攤主優化貨源，統一制定售價，文明禮貌待客。各攤主應處理好攤位周邊的衛生環境，監督各攤點的外觀，維護整體廣場形象。

　　3、車輛有序、整齊停泊在指定的位置，嚴禁車輛亂停亂放，實施證卡管理。

　　4、對在廣場有打架斗毆、賭博的人應立即予以勸阻、制止，涉及違法的應立即報公安機關。

　　5、杜絕廣場的不文明現象，對于乞討、撿破爛者等應勸阻、制止。

　　6、時時警惕消防安全，對有火災隱患部位應及時上報。有發生火災的應急預案。事發時及時報告業主和有關部門，并協助采取響應措施。

　　第四節 水電設備管理

　　一、開啟時間管理

　　（1）燈光：高桿燈平時開2盞（站臺2盞關閉），7:00-8:00開三個回路，8:00-9:00開二個回路，9:00至天明開一個回路。所有燈飾，節假日（22天）每天開啟4小時（從晚7:00-11:00時）。草坪燈、庭院燈、階梯燈、地埋燈平時每天開燈1小時（從晚7:00-8:00時）。單臂燈、護欄燈、泛光燈、節能等平時開2小時。

　　（2）噴泉：節假日每天開4個小時（全噴），平時每天開3小時（次噴）。

　　（3）水系：雙休日每天開2小時，節假日每天開4小時，平時關閉。

　　（4）音響：隨噴泉開放。

　　二、保養維護管理

　　1、供電系統

　　（1）每月底檢查變壓器的油量位置是否不適當，所有計量儀表的測量讀數及指示燈、信號燈裝置是否工作正常，變壓器運行中應監視：

　　A、電流、電壓的測量讀數；

　　B、聲音是否正常；

　　C、油面溫升有無超允許范圍；

　　D、油面指示劑的油色有無異常；

　　E、連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換；

　　F、箱殼有無漏油現

象；

　　G、金屬外殼接地線是否合格。

　　（2）運行中的變壓器絕緣油，每年應作一次簡化試驗。

　　（3）運行中的開關、母線、接頭等一切截流導體，有無跳火、冒煙、燒焦、發熱、變色等現象。

　　（4）檢查電纜坑有無積水，如發現積水應及時清除。

　　（5）配電室做好通風和降溫工作，一般室內溫度不能超40℃為宜。配電室每周吸塵一次，保持室內清潔、干凈。各開關要標明控制供電范圍，以利工作。

　　（6）每周檢查電表和各主要的開關接觸是否良好，發現問題及時更換。

　　（7）有損壞的照明燈具隨時更換，并做好記錄。

　　（8）濕式運行完好，檢查應符合下列標準：

　　A、螺栓、吊環、密封墊圈齊全、完整堅固。

　　B、接線堅固、齊全、導電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。

　　C、外殼接地良好，托架無嚴重變形無銹蝕。

　　D、殼內無積水，殼外無積垢、無污泥。

　　（9）嚴格執行防鼠條例，不得在電房內吃東西，防鼠板不得隨意移開，因工作需要移開時，必須有專人看守方可。

　　2、給排水系統

　　（1）水泵每周輪換運行，軸承每季加油一次，電動機軸承每半年加油一次。水泵每半年保養一次，對磨損零件及時進行更換或修理。

　　水泵運行完好指標為：

　　A、連接部分要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、準確。

　　B、儀表方面，要求電流表、電壓表、壓力表齊全準確。

　　C、出水閘門、逆止閥、進水閥門齊全完好，盤根密封完好，泄露合乎要求。

　　D、泵體各部門連接嚴密，不漏水。

　　E、油圈齊全、油質合格、油量適中，不漏油。

　　F、軸承溫度不得超過60-65℃，運轉不得有異聲和異常震動。

　　G、電機溫升不能超過銘牌規定，絕緣電阻符合要求。

　　H、過流及電壓保護齊全。

　　I、接線齊全導電良好，接地合格。

　　J、設備無油垢，無積塵，機房無積水，無雜物，工具材料配件存放整齊，油料要加蓋。

　　K、保管好技術檔案和圖紙。

　　（2）每周檢查閘閥、開關是否靈敏，密封是否良好。

　　（3）每半年對水表進行清洗一次，發現有問題的應及時更換或修理。

　　（4）對排水不暢的下水道、檢查井蓋，用專用的疏通器或人工清理，定期檢查。

　　3、消防系統

　　（1）每周檢查一次閘閥、正面閥、開關是否靈敏，密封是否完好，如有毛病及時維修。

　　（2）供電、照明、控制信號線路應隨時保持良好的應急狀態。

　　（3）每周檢查消防帶一次，如發現有潮濕應及時進行更換，以利應急使用。

　　（4）滅火器的內容物每年定期更換或補充一次。

　　（5）報警系統每周檢查一次是否靈敏。

　　（6）每周檢查消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。

　　第五節 土建及其它設施管理

　　本項目管理的工程師是從事建筑專業18年的工程師，曾參與**多處工程的施工管理工作。我們將根據房屋和設施的使用年限，定期檢查使用狀況，建立維修、保養檔案，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復；屬大、中修范圍的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業主作出報告與建議，根據業主意見組織維修。

　　1、道路管理：

　　（1）道路主要為人行道，嚴禁各種汽車和貨車、重型機械通行，防止市民在廣場拋擲石塊或其它易使道路損傷物件。

　　（2）路牙石要防止行人用自行車、或其它工具沖撞，有損壞的立即修復。對檢查井的井蓋要隨時檢查，用螺旋固定的方法對井蓋進行固定，防止偷盜，對損壞或已被盜的井蓋，及時修復更換。

　　（3）確保在雨雪天的路面整潔，隨時清掃路面的積雪、雨水。

　　（4）對路面有溫差裂縫或沉降裂縫的部位，立即組織相關技術人員進行分析、研究，向業主報出可行性維修方案等。

　　2、房屋管理：

　　（1）對房屋建筑設置沉降觀測點，隨時做好沉降記錄，發現有大的問題，立即上報。

　　（2）房屋的屋面在每季度檢修一次，防止雨水管道被堵塞，導致外墻被污染。

　　（3）外墻、門窗的污漬隨時清理，室內的樓地面不能堆放荷載超出設計的范圍。

　　（4）房屋損壞的門窗、水電的設施給予及時的修復。

　　3、雕塑管理

　　（1）本廣場的雕塑比較貴重的設施，對雕塑建立檔案，實行電子監控。

　　（2）防止行人攀登，向雕塑拋擲物體。

　　（3）防止行人在雕塑亂涂畫，涂畫處及時清理。

　　（4）防止市民的風箏與雕塑近距離接觸。

　　（5）建立沉降觀測點，進行觀測。

　　（6）主體除銹、噴漆維護的費用由業主負責。

　　4、其它設施、設備管理

　　嚴格按照設施、設備的說明妥善管理、保養，保持設施、設備的整潔、有形，對較復雜的設施、設備向業主或相關行業人員咨詢，建立好檔案。對有損壞的設施、設備，提出維修或更換方案。

　　第六節 財務管理

　　（1）財務部門必須嚴格執行國家有關法律、法規、條例和公司會議，維護職工的經濟利益，

提高本工程管理的經濟效益和社會效益。

　　（2）財務部門必須全面掌握本管理部的經營情況，預測經濟前景，參與經營決策，并監督經營。

　　（3）編制財務計劃（預算），并根據各種信息資料及市場發展趨勢，提出經營目標。

　　（4）制定本管理部的財務管理制度，根據有關法律條例和會計制度制定管理方法。

　　（5）拓寬融資渠道，保證資金正常供應，管理好、用好資金提高資金使用效果，加速資金周轉，并作為理財標準。

　　（6）根據會計制度的有關規定，認真做好會議基礎工作，具體要求完整，數字真實，計算準確，報送及時。

　　（7）對本管理部各項資金增減變動進行監督，，維護企業財產的安全完整。

　　（8）加強現金管理及資產管理。對超庫存限額的現金，及時送存銀行，對管理部財產采用"永續盤存制"進行盤存，做到帳目、帳卡、帳實相符合。

　　（9）進行經濟活動分析，定期檢查分析財務稅務成本計劃，利潤計劃以及各項經濟指標完成情況。

　　（10）做好會計資料的整理歸檔工作，保證會計，帳冊、憑證報表的完整齊備。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　　①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　　②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　④環境優美、安全、舒適。

　　⑤為物業管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　　①基本業務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　　②專項業務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　　④經營業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　　③建設階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　　①參與規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　　①調查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　　①調查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　　②調查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　　①物業管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　②物業管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　③物業管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　　①項目管理的整體設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　　④規章制度建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經營管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　　⑦財務管理及經費收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　　⑨物業維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業管理方案的主要方法

　　①經理意見法

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　　②內部征詢法

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　　①市場需求預測；

　　②物質資源預測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預測；

　　④物資資源及公用設施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經濟效益評價；

　　⑨附件。