某商業廣場前期物業管理方案

　　第一節 前期物業管理工作的意義

　　由于在建筑設計時對于物業的使用功能和后期管理很難全面預測，設計時會有不周之處；在施工階段會存在一些質量問題，對后期管理會造成隱患，這些問題往往是發展商和監理公司容易忽視的。由于物業管理公司長年從事物業管理與服務，因此在這些方面具有較豐富的經驗，可以提出一些好的建議從而使該物業建設得更加完美。

　　在當今的房地產市場中，很少有物業建成再銷售的情況，在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業管理服務收費、物業管理服務內容將非常關心，常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業管理服務內容和規范了解不夠，如果物業管理費標準測算不準確，收費項目和標準有問題，將給樓宇銷售造成很*煩。物業公司籌備人員可以按政府文件和物業情況準確進行測算，給予業戶明白準確的答復，同時也可使業戶們對于物業管理有一個初步的了解，從而促進樓宇的銷售工作。

　　物業管理籌備處在前期管理中根據政府文件和物業情況編寫有關法律文件如《**廣場房屋使用管理維修公約書》、《**廣場前期物業管理服務協議》、《**廣場物業管理服務手冊》以及有關的協議書、操作文件等，為業主入住做好充分的準備。

　　第二節 前期物業管理工作內容

　　1、按物業管理和業戶的要求重新審核設計方案，對于使用和服務功能方面的不足提出修改意見，適時進行增補或修改，在不增加或少增加投資的前提下使物業建設得盡可能完美。

　　2、對建筑、裝修施工質量進行監理，避免施工中留下隱患。監理單位主要是對工程驗收負責，而物業管理籌備處要對使用過程中的長期質量負責。

　　3、物業管理籌備處將對物業運行成本進行精確測算，提出物業管理費及其它收費標準、編制法律文本、各種協議文本、各種管理規程和規章制度及其工作表格，為后期管理做好準備。這些文件的提供使業戶對于物業管理和服務有一個較為清晰的認識。

　　4、配合發展商做好業戶的宣傳解釋工作，盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解，同時解答一些物業管理服務政策性問題，對于推動樓宇銷售、親善與業戶的關系都有積極意義。

　　5、在施工尚未結束而有些業戶要入住的情況下需要對裝修施工進行管理，這正是我籌備處職責范圍之內的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規范，裝修階段非常混亂，管理難度很大，如無有效管理將造成成品損壞、業戶不滿甚至造成事故。

　　6、現場秩序維護和物業成品保護。我司籌備處進駐后，將安排固定崗、流動崗經常巡視；對樓道和房間鑰匙統一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等，從而保證物業的絕對安全。

　　7、周邊社會關系的建立。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環衛、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯系，求得其支持與幫助，聯合進行小區服務設計，有利于良好社區環境的營造。

　　第三節 前期物業管理工作的組織

　　1、在開發商與我司簽訂《物業管理委托合同》之后，雙方應就前期物業管理工作協商并簽訂協議，明確職責、酬金以及具體計劃安排。

　　2、組建物業管理籌備處，根據委托方要求確定人數和專業，一般情況以工程技術專業人員為主。我司從開發商利益和要求出發盡可能提高前期物業管理服務水平并降低管理成本。在以往的前期物業管理中，籌備處班子中基本是高中級工程技術人員和管理人員，人數以5-10人為宜。

　　3、物業管理籌備處進駐后將與開發商籌建工程部、銷售部融為一體（最好聯合辦公），并與監理公司和施工單位密切配合，共同推進工程建設。物業管理籌備處的工作以建議形式為主，扮演參謀和協調員的角色。

　　第四節 前期管理的工作方式

　　前期工作的方式需雙方協商確定，在我司以往的操作中，主要有以下方式：

　　1、派出常駐人員與開發企業聯合辦公，幫助貴司編撰管理文件，共同解決

工作中遇到的問題。

　　2、我司可派出有經驗的高層管理人員不定期到現場工作，提供建議。

篇2：中天花園前期物業管理方案

　　中天花園前期物業管理方案(前期顧問的內容、起始時間、價格)

　　1物業管理顧問計劃

　　在簽定本合同后，乙方派駐人員與甲方籌建處相關部門人員進行交流，在充分了解物業實際情況基礎上，擬訂并提交一份較詳盡的物業管理顧問工作計劃；以使將來工作可以順利開展及明確甲方日后對乙方之顧問服務之監督標準。

　　2顧問服務具體事項策劃

　　交付使用前工程咨詢策劃服務（包括但不限于下列內容）

　　1、審閱甲方提供的設計圖紙，并從物業管理及用戶角度對物業的平面布局、功能區域劃分提出改進方案供甲方參考。

　　2、協助甲方監管有關工程進度，列出物業開發遺漏內容，并提出改進建議供甲方參考；需要時出席甲方召開的工程例會及其他重要會議。

　　3、在設計、選型時對甲方選擇的機電設備、物業智能化系統、保安系統、停車管理系統、物業照明設備及裝飾材料進行審議并提出意見和建議。

　　4、協助制定接管驗收標準及物業接收計劃，草擬工作日程并安排物業工程人員按工程進度及質量標準逐步進行驗收（包括但不限于下列內容）

　　·協助甲方對物業總體進行檢查、驗收；

　　·協助甲方對各功能區域進行檢查、驗收；

　　·制定有關工程機電設備驗收測試方案，核對供應商提供的數據、資料，并單項參與主要機電設備的驗收及試運行；

　　·協助甲方對裝飾、裝修進行檢查、驗收。

　　5、依照國家現有的法規及物業項目具體狀況專門訂立各項有償服務項目的收費標準。

　　6、制訂物業工程部的各種規章制度。

　　3交付使用前后物業籌備工作（包括但不限于下列內容）

　　1、制定《業主臨時公約》和《前期物業管理服務協議》明確業主及物業管理公司的權利和義務。

　　2、做好交付前的安全、保潔、工程維護、綠化、設施設備的驗收交接工作，完整收集物業圖紙和相關資料；

　　3、制定物業交付流程和工作預案，協助甲方做好交房場地布置、人員配備，做好物業解釋工作，接管房屋鑰匙和相關配件，做好交房的前期準備工作；

　　4、做好物業拓荒保潔和綠化清理工作。

　　5、制定完成物業管理各項制度和設置相關指示標牌；

　　6、物業成品保護和公共設施設備的調試、運行試驗；

　　7、完成物業通水、通電、智能化設施的試運行工作；

　　8、完成物業交付時所使用各類文件及表格；

　　9、制訂物業交付和現場管理的緊急應變計劃；

　　10、制訂物業安全保衛實施計劃，保安計劃，并對保安系統安排及所需設備提出詳細建議。

　　11、按照物業需要擬定物業管理公司員工總體架構及各級人員編制。

　　12、做好上崗員工的業務技能培訓：

　　1）物業管理基本概念

　　2）物業交付、裝修及搬遷流程

　　3）客戶投訴處理程序

　　4）突發事件處理程序

　　5）常用消防設備/器材介紹及火災應急程序

　　6）服務的概念及服務的幾大技巧

　　7）員工服務質量標準

　　8）保安員守則及保安巡邏注意事項

　　9）物業工程驗收處理程序

　　10）物業工程部相關制度介紹

　　11）設備巡檢及維修保養

　　12）緊急工程維修措施制訂及如何執行

　　13）人事

行政管理程序

　　14）清潔工作操作規范初期培訓

　　13、制定巡訪制度，加強與甲方的信息反饋處理和整改意見的處理工作。

　　14、物業交付使用前，制定好二次裝修管理程序。

　　15、交付現場外圍及物業內車輛進入交通路線通行方案及管理制度。

　　4顧問起始時間

　　自合同簽訂之日起至整個項目交付止,時間約20**年11月～20**年12月,26個月.

　　5顧問服務費：人民幣1萬元/月，簽定顧問合同至房屋交付之日止.

篇3：高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案(3)

　　高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案（3）

　　第二節、銷策劃階段介入

　　營銷策劃階段包括：

　　物業管理模式研究、物業管理方案策劃、確定《業主臨時公約》內容和簽定《前期物業服務合同》、銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。

　　物業管理模式研究：

　　通過對新物業管理項目的深入了解和調研分析，以及對目標客戶群的需求調研分析，獲得該項目物業管理的特色及物業管理前期規劃改進的提示與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色，可以管理服務概念為主提出，如招商物業推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區區域客戶助理”管理模式等。

　　服務內容按照項目的特點及客戶群體，結合當地居民消費能力及服務成本測算，有針對性的提出服務內容，如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區文體服務，并對以上服務內容進一步細化，重點展示改進、創新的服務內容。

　　完整的物業管理概念和模式推出前，需要獲得地產公司的批準，并與樓盤營銷相結合，必要時物業可在銷售現場進行推介和答疑。

　　編制《物業管理方案》：

　　在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業管理方案，它是物業公司對物業管理服務工作的全面策劃，同時也作為地產與物業簽訂《前期物業服務合同》重要依據。

　　1．編制程序

　　地產下發委托物業管理的意向書，并提供詳細的項目資料。

　　物業對項目及周邊情況的考察和調研。

　　制訂編制計劃落實責任人，完成項目物業管理方案初稿。

　　召集專題會議，修改補充相關內容。

　　報相關領導審閱，并組織召開物業管理方案評審會。

　　在該項目物業管理方案評審會上，向地產領導及相關部門介紹方案主要內容，聽取評審意見。

　　根據地產評審意見，修改方案，定稿后經物業總經理和地產領導審批后，組織實施。

　　2．物業管理方案包含內容

　　物業管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。

　　簽定《前期物業服務協議》

　　《物業管理方案》經地產確認后，據此與地產簽定《前期物業服務合同》，并在房屋銷售時協助地產購買者簽訂《業主臨時公約》。

　　銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理

　　1．人員籌備：依據營銷現場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業管理專業知識等崗前培訓工作；進行崗前考核，合格者上崗。

　　2．規范管理：編寫各崗位工作說明書，服務操作流程，使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規程》、《樣板房服務操作規程》等。

　　3．溝通：定期與營銷中心負責人進行溝通，了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況；不定時與營銷人員溝通，了解現有工作的不足之處，并及時進行整改；每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。

　　4．日常管理：不定時檢查、督促員工做好現場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作；配合營銷做好樓盤推廣活動，落實相應工作；及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪；

　　營銷策劃階段應注意事項：

　　物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據地產需要提供物業推介資料，地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業管理承諾問題。

　　第三節 施工建設階段介入

　　物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

　　施工建設介入程序與內容

　　1．成立工程介入小組，一般 2~3 人，專業組人員專業搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接，及時回復物業的建議。

　　2．介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

　　3．實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

　　4．物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會，及時溝通相關問題和進度。

　　5．物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

　　物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

　　1．了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

　　2．地下室工程

　　地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：

　　a) 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

　　水工程施工。

　　b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要

求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。

　　c) 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。

　　3．回填土工程

　　回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。

　　4．樓面、屋面砼工程

　　樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

　　a) 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。

　　b)砼澆注：除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

　　5．砌筑工程

　　建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

　　6．裝飾工程

　　a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵，應嚴格監督。

　　b)內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。

　　c) 地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。

　　7．門窗工程

　　木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

　　8．給排水工程

　　a)給水工程：如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

　　b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

　　第四節 驗收階段介入

　　接管驗收定義：

　　物業公司在接管委托方的物業時，以物業房屋質量和滿足使用功能為主的驗收，內容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

　　成立驗收小組制定驗收計劃：

　　1．由物業總經理在物業管理合同規定的接管日期前一個月成立物業接管小組，并委任組長，組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業的教育或培訓。

　　2．物業接管小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批，物業接管計劃應包括以下內容：

　　a) 物業接管驗收項目清單；

　　b) 小組人員分工；

　　c) 接管日程安排；

　　d) 其他（如提前介入在建工程驗收等）。

　　3．小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。

　　圖紙資料的驗收

　　1．應予驗收的圖紙資料一般應包括：

　　a) 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求）；

　　b) 施工承包合同復印件；

　　c) 機電設備使用說明書；

　　d) 電梯使用許可證；

　　e) 隱蔽工程驗收記錄（涉及物業管理過程的項目）；

　　f) 供水、供電的指標批文；

　　g) 供氣系統驗收證明（含指標批文）；

　　h) 智能化系統驗收證明；

　　i) 消防系統驗收證明；

　　j) 接地電陰檢測記錄；

　　k) 防雷引下線焊接記錄；

　　l) 地下管網竣工圖；

　　m) 設備供貨合同復印件；

　　n) 其他資料。

　　物業的驗收

　　1．房屋及分戶（層）設施的驗收

　　a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況；

　　b) 供水、供電情況；

　　c) 水、電設施，潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規定）；

　　d) 智能化設備情況；

　　e) 其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。

　　2驗收要求

　　a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

　　b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》，驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》，并提交接管小組組長。

　　3．公共設施驗收

　　a) 給排水系統；

　　b) 供電系統；

　　c) 燃氣系統；

　　d) 空調系統；

　　e) 消防系統；

　　f) 通訊系統；

　　g) 安防系統；

　　h) 電梯系統；

　　i) 園林綠化系統；

　　j) 道路、照明系統；

　　k) 管理配套系統（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）。

　　4．驗收要求：

　　a) 公共設施完善，符合小區的規劃的記載；

　　b) 給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

　　c) 對燃氣系統，接管小組應索取有關專業公司驗收合格證明。

　　d) 對安防、智能化系統及電梯工程接管小組應索取有關專業公司和政府監管部門的驗收合格證明。

　　e) 消防系統要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

　　f) 系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

　　g) 園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》，并將記錄表提交小組組長。

　　5．物業接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業的圖紙及技術文件進行學習和研究，在驗收組織驗收時，應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

　　6．驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》，并跟進完善情況，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，正本交移交人，副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

　　7．驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時，驗收責任人按規定組織人員參與驗收，驗收合格的，在備注欄內注明，并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續完善。

　　8．驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后，提交接管組長審核。

　　9．接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控，發現有遺漏的應驗收項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。

　　物業預驗收

　　1．對于在建大型物業，由于工程期長、工程量大，接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收（初步驗收），如隱蔽工程等。

　　2．對物業進行預驗收時，責任人應同時了解工程建設過程，小區規劃、工程建設進度、物業交付使用（入伙）時間，房屋銷售對象（業主）基本情況，房屋結構等，并做好記錄。

　　物業的正式驗收接管

　　1．物業接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶（分層）設施和公共設施均完成驗收后，制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》，物業即正式接管。

　　2．對新建保修期內的物業，《物業整體移交驗收表》應一式三份，由開發商、施工單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

　　3．對保修期滿的物業，《物業整體移交驗收表》一式兩份，由物業管理公司和開發商雙方簽章各執一份。

　　4．物業正式驗收接管后，物業交付給業主前，開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建，接管小組組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。