假日花園項目調(diào)研

　　為使管理服務(wù)工作更加貼近**假日花園的"人"、"財"、"物"和"環(huán)境"，我們通過與佛山市南海**物業(yè)有限公司的初步接洽和現(xiàn)場調(diào)研，所了解的項目基本情況如下：

　　【"**假日花園"小區(qū)位于佛山市新八景之一的南海南國桃園旅游度假區(qū)內(nèi)：距廣州、佛山均僅約12公里。一期規(guī)劃總用地面積為97212.56平方米，總建筑面積116673.8平方米，住宅建筑面積108173.8平方米，公建用地面積2125.平方米,道路用地面積20658平方米,公共綠地面積15140.6平方米，住宅以多層帶電梯公寓為主,輔以別墅、休閑、娛樂的高檔精品小區(qū)，共69幢（電梯公寓共59幢，別墅10幢,共104633.8平方米,其中第一批38幢，共62795.5平方米,別墅3540平方米），酒店會所各一處共8320㎡,地下停車位共1358個。】

　　**假日花園的設(shè)計方案給予我司極大的興趣和信心，但同時，如何把本項目納入物業(yè)管理的視角，達到都市經(jīng)典"精品"建筑形象的要求,**假日花園也給我們帶來了諸多課題：

　　**假日花園業(yè)戶人員素質(zhì)高、服務(wù)要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為小區(qū)帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)代的環(huán)境理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)必須實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化；

　　**假日花園的文化建設(shè)將有一個什么樣的設(shè)計理念，并如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？小區(qū)的文化建設(shè)能否切合"營造濃郁生活氛圍的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、小區(qū)成員共建共管的需要"？

　　**假日花園的業(yè)戶基本屬于高收入或高學(xué)歷階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是"精品服務(wù)"，全心全意滿足業(yè)戶的需求，而且不斷滿足業(yè)戶不斷增長的期望；

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篇2：項目市場調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書2

　　項目市場調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調(diào)查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過大環(huán)境分析及時了解房地產(chǎn)領(lǐng)域和市場的發(fā)展動態(tài)，保持對市場的敏銳性。

　　b）征地前通過對項目狀況和市場機會的研究分析評估地塊價值，估計成本利潤，為土地競標的價格決定提供依據(jù)。

　　c）粗略估計項目地塊開發(fā)的優(yōu)/劣勢，預(yù)測項目開發(fā)潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業(yè)指導(dǎo)書適用于指導(dǎo)項目在土地競標之前對項目地塊本身和相關(guān)市場進行的前期調(diào)查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環(huán)境分析

　　2.1.1國民經(jīng)濟及常州市綜合經(jīng)濟狀況分析

　　a.國民/常州市民收入狀況調(diào)查

　　b.國民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)大氣候及常州房地產(chǎn)開發(fā)綜合狀況分析

　　a.房地產(chǎn)景氣指數(shù)

　　b.房地產(chǎn)的現(xiàn)行相關(guān)政策及政策走勢

　　c.常州房地產(chǎn)前一年和當(dāng)年開發(fā)總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當(dāng)年已建成開發(fā)小區(qū)的空置率

　　2.1.3常州市相關(guān)商品住宅市場調(diào)查與分析

　　a.在售各樓盤的市場定位分析（樓盤形象、價格水平、消費群體）

　　b.總體規(guī)劃走勢（小區(qū)規(guī)模、外立面風(fēng)格、景觀規(guī)劃、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、戶型、物業(yè)管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點）

　　d.銷售現(xiàn)狀和走勢

　　2.1.4常州市居民居住偏好調(diào)查與分析

　　a.對影響購房的各因素的重視程度排序

　　b.對房屋面積的普遍要求，對戶型的偏好

　　c.選擇購房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項目狀況研究分析

　　2.2.1項目地塊內(nèi)部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規(guī)劃占地面積（規(guī)劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質(zhì)狀況（污染程度、地質(zhì)軟硬性質(zhì)）

　　2.2.1.2地塊內(nèi)部地表建筑物調(diào)查

　　a.建筑物性質(zhì)（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設(shè)施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權(quán)屬性

　　2.2.1.3地表現(xiàn)有自然、人文資源策劃價值/障礙分析

　　a .現(xiàn)有自然資源

　　依據(jù)規(guī)劃，地塊上現(xiàn)存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設(shè)施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質(zhì)

　　風(fēng)水脈象

　　2.2.2項目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀念館等人文景觀

　　b.名校，科研機構(gòu)，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會場所的遠近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點、站點與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務(wù)配套設(shè)施分析

　　學(xué)校（知名度、教學(xué)質(zhì)量、師資力量、與項目距離）；菜場（規(guī)模、遠近）；醫(yī)院；超市；娛樂、休閑場所；郵局；銀行；商場；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態(tài)環(huán)境特征分析

　　主要關(guān)注周邊有無工廠可能產(chǎn)生污染、噪音等。

　　項目區(qū)域的環(huán)境指數(shù)

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場機會分析

　　2.3.1地開發(fā)成熟程度分析

　　2.3.1.1區(qū)域內(nèi)人口狀況調(diào)查分析

　　a.人口數(shù)、人口密度、與往年相較人口發(fā)展?fàn)顩r

　　b.居民職業(yè)、工作單位，收入、消費水平調(diào)查

　　c.居民年齡、婚姻狀態(tài)調(diào)查

　　d.居民居住習(xí)慣調(diào)查

　　2.3.1.2區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存小區(qū)的狀況

　　a.現(xiàn)存小區(qū)的開發(fā)及交付使用時間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區(qū)的市場形象及定位（價格水平、當(dāng)前形象檔次）

　　c.小區(qū)的規(guī)模（總戶數(shù)、樓棟數(shù)、估計占地面積）

　　d.小區(qū)的區(qū)內(nèi)、區(qū)外生活配套設(shè)施

　　e.小區(qū)的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場了解各小區(qū)現(xiàn)有住房在二手房市場上的價格，及在租房市場上的價格。

　　2.3.1.3區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機會

　　a.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)機構(gòu)的種類、規(guī)模、知名度、企業(yè)效益

　　b.項目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區(qū)域的發(fā)展趨勢

　　2.3.2周邊競爭樓盤市場調(diào)查

　　2.3.2.1開發(fā)單位、開盤及交付時間

　　2.3.2.2樓盤總體規(guī)劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數(shù)，戶數(shù)

　　b.景觀規(guī)劃，綠化率

　　c.外立面風(fēng)格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施

　　f.物業(yè)管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質(zhì)

　　c.價格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢預(yù)計

　　e.客源狀況（客源分布區(qū)域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動及產(chǎn)生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項目開發(fā)優(yōu)/劣勢深層剖析

　　2.4.1開發(fā)優(yōu)勢分析

　　2.4.2開發(fā)劣勢及營銷障礙分析

　　2.5項目市場定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項作中，"大環(huán)境分析"部分應(yīng)在平時積累、完成；其余各項工作需在土地競標前完成。

　　3.記錄

　　本作業(yè)過程涉及的相關(guān)記錄主要為：

　　《樓盤市場調(diào)查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場調(diào)研報告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準人：

篇3：房地產(chǎn)項目調(diào)研計劃書

　　萬科17英里項目調(diào)研計劃書

　　調(diào)查目的

　　本次調(diào)查的目的在于，通過對被調(diào)查對象本人基于萬科東海岸/17英里項目的消費行為調(diào)查，以及被調(diào)查對象對該項目地塊的功能、定位、營銷等方面的建議，得出一個對該項目的全程開發(fā)有直接參考價值的結(jié)論。

　　調(diào)查對象

　　本次調(diào)查對象確定為：1、深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士30人;2、非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)(包括金融證券、國企、外企、私營業(yè)主、政府部門)的中高級經(jīng)理、總監(jiān)、副總、副處長以上職務(wù)的成功人士50人，其中特別包括龍崗地區(qū)的港澳臺商20人(調(diào)查對象名單另附)。

　　調(diào)查方法

　　本次調(diào)查以深度訪談并結(jié)合“德爾菲法”為主要調(diào)研模式，即通過一對一、一對多的形式，對調(diào)查對象進行1-2次(每次不少于60分鐘)訪談?wù){(diào)查。

　　這種深度調(diào)查形式有別于常規(guī)性的街訪式/普查式調(diào)查，它更象一次目的明確的專題采訪，而不是普查式的答問。它的主要好處在于，在被調(diào)查對象的身份、社會層次已經(jīng)明確化、具體化、專業(yè)化，并且具備直接消費潛力和建議提供能力的條件下，通過面對面的開放式訪談，最終達致本次調(diào)查的目的。

　　具體調(diào)查(訪談)形式和流程

　　確定調(diào)查對象 → 預(yù)約(傳真資料、電話約定)→ 現(xiàn)場看地→ 第一次預(yù)約→ 第一次上門采訪→ 再次說明采訪目的并介紹項目概況(出示資料)→ 正式采訪(圖示、提問、傾談、提示、追問等形式相結(jié)合) → 采訪結(jié)束并說明再次預(yù)約訪問的原因、計劃 → 整理采訪記錄、得出初步結(jié)論、設(shè)計第二次采訪問卷、預(yù)約第二次采訪 → 第二次采訪 → 得出綜合結(jié)論 →撰寫調(diào)研報告。

　　調(diào)查問卷(初稿)

　　(說明：由于本次調(diào)查的深度訪談特性，因此問卷的設(shè)計也不同于常規(guī)性的調(diào)查。我們致力于在面對面的開放式訪談過程中，通過寓具象化于寬泛中的提問，了解被采訪對象的消費行為偏好，并引導(dǎo)被調(diào)查對象言說、討論對本項目各個方面的判斷和建議。

　　同時，本問卷的設(shè)計因被采訪對象身份的不同而有所不同，具體的說，就是非業(yè)內(nèi)人士偏重于消費行為模式的調(diào)查，而業(yè)內(nèi)人士偏重于專業(yè)意見和建議。

　　以下為調(diào)查問卷(初稿)：

　　一、關(guān)于規(guī)劃與建筑(主要適用于業(yè)內(nèi)人士)

　　1.您對萬科地產(chǎn)公司通過拍賣獲得大梅沙地塊有何評價或印象?

　　2.如果您是開發(fā)商，你將如何開發(fā)本地塊?

　　3.您對萬科大梅沙、溪涌這兩個地方開發(fā)別墅、多層、小高層住宅、休閑、度假、酒店等物業(yè)的基本判斷?(分述)

　　4.對萬科大梅沙、溪涌地塊開發(fā)單一型產(chǎn)品還是組合型產(chǎn)品?

　　5.如果開發(fā)產(chǎn)品組合，您認為什么樣的產(chǎn)品組合比較合理?(請詳談各種產(chǎn)品，如別墅、多層住宅、高層住宅、酒店、酒店式公寓、園林以及各種配套設(shè)施等的布局和組合比例)

　　6.請描述在這兩個地塊開發(fā)別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店、公寓、休閑娛樂設(shè)施的大致情況(規(guī)模、比重、位置、風(fēng)格、高度等特征)

　　7.請描述這兩個地塊在園林風(fēng)格方面的建議(位置、風(fēng)格等)

　　8.對這濱海地塊開發(fā)物業(yè)的建材有何意見?(品種、質(zhì)地、環(huán)保、成本、色彩、維護等)

　　二、關(guān)于消費群及其消費行為特征(適用于業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士)

　　1.您每年去大梅沙、溪涌嗎?