盛世家園項目調研

　　建設中的**盛世家園位于市區彩田南路與蓮花北路的交匯處，有線電視臺以北：眥鄰市政府開發的大型居住區彩田村。該項目是**地產集團20**年重點開發和建設的住宅樓盤。一期占地面積8058.8平方米，建筑面積95262.40平方米。由三座34層搭樓組成，地下三層規劃停車位349個，住宅單位789套。物業管理權的選擇采用集團內部議標的方式運作，此舉體現了**地產集團深化國企改革的決心和促進下屬物業管理企業走向市場的作用。

　　為使日后的管理服務工作更加貼近**盛世家園的實際情況，我們數次赴現場及**地產集團總部調研，了解的基本情況如下：

　　大廈為超高層建筑，容積率較高，主推戶型為面積適中的中小戶型，業主數量相對較多，由此引發裝修、停車、治安、消防、環境等管理項目所產生的問題多而復雜。物業管理企業來用何種管理方式，方可應付自如？

　　該項目為分期開發，從入伙期直至正常居住期，物業管理實施與周邊施工（配套工程收尾及二期施工）長期并存，且入伙期業主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。

　　盛世家園作為20**年**地產（集團）開發建設的重點工程，首次采用內部議標的方式選聘物業管理企業，引起了下屬物業管理企業的高度重視，未來物業管理工作必須以實現業主滿意、開發商滿意、社會滿意為終極目的。

　　據我們的研究分析，未來的業主以白領階層的首次置業者及來深工作多年的工薪階層為主。完全借助以往的運作模式來為這些中、青年家庭服務，能否滿足他們的服務需求呢？讓我們共同關注一下入住人群的特點：

　　盛世家園未來的業主多為白領及具有一定學歷的工薪階層，素質相對較高，對物業管理的期望值也較高，其特殊的人員結構必將為大廈帶來更清新的時代氣息、衍生更現代的居住理念，因此要求物業管理企業實現管理方式和管理手段的現代化。

　　盛世家園業主基本屬于中層收入階層，物業管理企業所提供的服務產品也應是"質優價廉"的，而且不能違背業主的客觀需求提供過剩的服務產品。

篇2：項目市場調研作業指導書2

　　項目市場調研作業指導書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過大環境分析及時了解房地產領域和市場的發展動態，保持對市場的敏銳性。

　　b）征地前通過對項目狀況和市場機會的研究分析評估地塊價值，估計成本利潤，為土地競標的價格決定提供依據。

　　c）粗略估計項目地塊開發的優/劣勢，預測項目開發潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業指導書適用于指導項目在土地競標之前對項目地塊本身和相關市場進行的前期調查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環境分析

　　2.1.1國民經濟及常州市綜合經濟狀況分析

　　a.國民/常州市民收入狀況調查

　　b.國民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產開發大氣候及常州房地產開發綜合狀況分析

　　a.房地產景氣指數

　　b.房地產的現行相關政策及政策走勢

　　c.常州房地產前一年和當年開發總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當年已建成開發小區的空置率

　　2.1.3常州市相關商品住宅市場調查與分析

　　a.在售各樓盤的市場定位分析（樓盤形象、價格水平、消費群體）

　　b.總體規劃走勢（小區規模、外立面風格、景觀規劃、區內配套設施、戶型、物業管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點）

　　d.銷售現狀和走勢

　　2.1.4常州市居民居住偏好調查與分析

　　a.對影響購房的各因素的重視程度排序

　　b.對房屋面積的普遍要求，對戶型的偏好

　　c.選擇購房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項目狀況研究分析

　　2.2.1項目地塊內部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規劃占地面積（規劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質狀況（污染程度、地質軟硬性質）

　　2.2.1.2地塊內部地表建筑物調查

　　a.建筑物性質（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權屬性

　　2.2.1.3地表現有自然、人文資源策劃價值/障礙分析

　　a .現有自然資源

　　依據規劃，地塊上現存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質

　　風水脈象

　　2.2.2項目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀念館等人文景觀

　　b.名校，科研機構，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會場所的遠近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點、站點與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務配套設施分析

　　學校（知名度、教學質量、師資力量、與項目距離）；菜場（規模、遠近）；醫院；超市；娛樂、休閑場所；郵局；銀行；商場；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態環境特征分析

　　主要關注周邊有無工廠可能產生污染、噪音等。

　　項目區域的環境指數

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場機會分析

　　2.3.1地開發成熟程度分析

　　2.3.1.1區域內人口狀況調查分析

　　a.人口數、人口密度、與往年相較人口發展狀況

　　b.居民職業、工作單位，收入、消費水平調查

　　c.居民年齡、婚姻狀態調查

　　d.居民居住習慣調查

　　2.3.1.2區域內現存小區的狀況

　　a.現存小區的開發及交付使用時間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區的市場形象及定位（價格水平、當前形象檔次）

　　c.小區的規模（總戶數、樓棟數、估計占地面積）

　　d.小區的區內、區外生活配套設施

　　e.小區的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場了解各小區現有住房在二手房市場上的價格，及在租房市場上的價格。

　　2.3.1.3區域內的商業機會

　　a.區域內現有商業機構的種類、規模、知名度、企業效益

　　b.項目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區域的發展趨勢

　　2.3.2周邊競爭樓盤市場調查

　　2.3.2.1開發單位、開盤及交付時間

　　2.3.2.2樓盤總體規劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數，戶數

　　b.景觀規劃，綠化率

　　c.外立面風格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區內部配套設施

　　f.物業管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質

　　c.價格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢預計

　　e.客源狀況（客源分布區域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動及產生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項目開發優/劣勢深層剖析

　　2.4.1開發優勢分析

　　2.4.2開發劣勢及營銷障礙分析

　　2.5項目市場定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項作中，"大環境分析"部分應在平時積累、完成；其余各項工作需在土地競標前完成。

　　3.記錄

　　本作業過程涉及的相關記錄主要為：

　　《樓盤市場調查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場調研報告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準人：

篇3：房地產項目調研計劃書

　　萬科17英里項目調研計劃書

　　調查目的

　　本次調查的目的在于，通過對被調查對象本人基于萬科東海岸/17英里項目的消費行為調查，以及被調查對象對該項目地塊的功能、定位、營銷等方面的建議，得出一個對該項目的全程開發有直接參考價值的結論。

　　調查對象

　　本次調查對象確定為：1、深圳房地產業內專業人士30人;2、非房地產業內(包括金融證券、國企、外企、私營業主、政府部門)的中高級經理、總監、副總、副處長以上職務的成功人士50人，其中特別包括龍崗地區的港澳臺商20人(調查對象名單另附)。

　　調查方法

　　本次調查以深度訪談并結合“德爾菲法”為主要調研模式，即通過一對一、一對多的形式，對調查對象進行1-2次(每次不少于60分鐘)訪談調查。

　　這種深度調查形式有別于常規性的街訪式/普查式調查，它更象一次目的明確的專題采訪，而不是普查式的答問。它的主要好處在于，在被調查對象的身份、社會層次已經明確化、具體化、專業化，并且具備直接消費潛力和建議提供能力的條件下，通過面對面的開放式訪談，最終達致本次調查的目的。

　　具體調查(訪談)形式和流程

　　確定調查對象 → 預約(傳真資料、電話約定)→ 現場看地→ 第一次預約→ 第一次上門采訪→ 再次說明采訪目的并介紹項目概況(出示資料)→ 正式采訪(圖示、提問、傾談、提示、追問等形式相結合) → 采訪結束并說明再次預約訪問的原因、計劃 → 整理采訪記錄、得出初步結論、設計第二次采訪問卷、預約第二次采訪 → 第二次采訪 → 得出綜合結論 →撰寫調研報告。

　　調查問卷(初稿)

　　(說明：由于本次調查的深度訪談特性，因此問卷的設計也不同于常規性的調查。我們致力于在面對面的開放式訪談過程中，通過寓具象化于寬泛中的提問，了解被采訪對象的消費行為偏好，并引導被調查對象言說、討論對本項目各個方面的判斷和建議。

　　同時，本問卷的設計因被采訪對象身份的不同而有所不同，具體的說，就是非業內人士偏重于消費行為模式的調查，而業內人士偏重于專業意見和建議。

　　以下為調查問卷(初稿)：

　　一、關于規劃與建筑(主要適用于業內人士)

　　1.您對萬科地產公司通過拍賣獲得大梅沙地塊有何評價或印象?

　　2.如果您是開發商，你將如何開發本地塊?

　　3.您對萬科大梅沙、溪涌這兩個地方開發別墅、多層、小高層住宅、休閑、度假、酒店等物業的基本判斷?(分述)

　　4.對萬科大梅沙、溪涌地塊開發單一型產品還是組合型產品?

　　5.如果開發產品組合，您認為什么樣的產品組合比較合理?(請詳談各種產品，如別墅、多層住宅、高層住宅、酒店、酒店式公寓、園林以及各種配套設施等的布局和組合比例)

　　6.請描述在這兩個地塊開發別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店、公寓、休閑娛樂設施的大致情況(規模、比重、位置、風格、高度等特征)

　　7.請描述這兩個地塊在園林風格方面的建議(位置、風格等)

　　8.對這濱海地塊開發物業的建材有何意見?(品種、質地、環保、成本、色彩、維護等)

　　二、關于消費群及其消費行為特征(適用于業內和業外人士)

　　1.您每年去大梅沙、溪涌嗎?