住宅小區日常的物業管理與服務

　　（一）日常的管理

　　1、樓宇的管理

　　（1）管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇，發現問題及時處理并記錄于工作日記（房屋管理臺帳）；下班再巡查一遍，做好記錄交接班人員；

　　（2）設立《房屋維修卡》，對房屋的公共部分和用戶室內的維修做有全面記錄，并定時回訪；

　　（3）對裝修的住（用）戶要隨時查看是否按裝修規定進行裝修，發現亂搭亂改等行為，即時處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復原狀為止。

　　（4）對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎、梁板、外墻、空間、地面進行管理與維護，使房屋完好率達98%以上，維修合格率達100%；

　　以上由管理組負責，按人均管理戶數和棟數包干，量化考核。

　　2、設施、設備的管理

　　（1）將公共設施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

　　（2）對水泵、發電機、配電柜做好運行及維修保養記錄臺帳，定期檢

　　查等，及早堵漏洞；管道和有電的設備均有明顯的提示標志（如小心觸電等提示）；

　　（3）在設備、設施的現場設置"管理制度"、"維修保養規定"、"操作規范"，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學習，考試合格后才可繼續上崗。

　　3、水電管理

　　（1）水電工24小時值班，保障用戶的水電供應，不得出現因管理不善而停電停水；出現故障，水電工必須20分鐘到達現場，及時維修恢復正常，；因公用線路停水、停電，必須由管理處預先通知用戶，讓用戶做好蓄水、停電的準備；

　　（2）按期清洗水池、定期出示水質化驗單，保障生活用水的清凈符合標準。

　　（3）每月準確無誤地給用戶抄水、電表，做好計算、攤分及收繳水電費通知單等工作，讓用戶有足夠的時間備足水電費用，按時交納；

　　（4）將住（用）戶入住前的水電表度數抄好、登記好存檔；

　　（5）協助辦理住用戶用電增容。

　　4、衛生管理

　　（1）垃圾天天清運、上門收住戶的袋裝垃圾；公共地方、中心花園的垃圾桶內的垃圾不得超過三分之二，垃圾桶每天清洗一次；

　　（2）小區內馬路、走道、公共場地每天清掃、保潔兩次，確保路面無雜物、集水現象；

　　（3）所有樓梯每周清洗一次；電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門、通風窗玻璃等設備，每天抹一次，確保無衛生死角，達到**市物業管理示范小區的標準。

　　5、電梯管理

　　（1）操作人員必須持證上崗，經嚴格考核后才能上崗。

　　（2）操作人員必須按電梯運行管理規定、電梯安全操作管理規定，每天巡查并做好電梯運行記錄以備檢查。

　　（3）操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。

　　（4）定期進行電梯檢修、維護工作并做好記錄。

　　6、交通與車輛管理

　　（1）管理好報經公安交通部門批準的停車場地。

　　（2）買進并豎起各種交通警示牌（如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等）

　　（3）在小區出口處設置減速杠，以保障老人小孩出行安全；

　　（4）臨時停車有"臨時停車證"，并設有示意牌。車輛進出方便，管理有序有禮。

　　（5）汽車、摩托車進出做好車牌登記，進出時間登記，并嚴格按制度做好交接班記錄，以防車輛被盜及事故發生后責任的劃分；

　　（6）汽車、摩托車車主同管理處簽訂一份有關車輛事故（如被盜、刮花）賠償合同書，此合同書在統一的車輛停放費條件下，設最低賠償金額，車主如需提高賠償金，則必須增加停車費，以便增加車管員對其特別對待，提供優質、高檔服務。

　　7、綠化管理

　　（1）定期對綠地、樹木進行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養護；

　　（2）做到黃土不見天，一年四季繁花似錦，保障規定的綠化率；

　　（3）豎起各種保護綠地、樹木的警示牌。

　　8、環保的管理

　　與有關部門聯系，管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲等事項，定期噴射殺蟲水，投放老鼠藥；對打麻將、卡拉OK造成的噪聲者進行合法的管理，為住用戶創造一個安寧、融洽、文明的鄰環境。

　　（二）日常的服務

　　在"業主至上，服務第一"的宗旨下，確保在接手該物業管理的二年內取得"全國城市物業管理示范小區"的稱號，樹立小區的名牌，起到保值、增值的經濟效益。

　　1、辦理業主入住手續

　　（1）業主入住前，對整個小區進行全面的"物業開荒"做到窗明幾凈；

　　（2）各種類型的表格齊備，場地干凈，停車有序

，鑰匙擺放整齊，在隆重似節日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下，迎接業主的到來；

　　（3）憑業主購房發票、購房合同（復印件）、身份證等，填寫好《入住登記表》和《裝修登記表》，然后由管理員陪同業主開門對房屋進行驗收并留下要求意見；

　　（4）驗收手續完成后，繳有關各項管理服務費用；

　　（5）業主與物業管理公司簽訂《物業管理服務公約》，明確雙方責、權、利，以便今后物業公司與業主相互督促；簽訂公約后業主領取房屋鑰匙。

　　（6）管理員向業主講解日后物業管理的應知應會的注意事項。

　　2、保安與消防服務

　　（1）本小區實行半封閉管理，保安24小時值班、巡邏，住（用）戶憑出入證進出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴格做好外訪人員登記；

　　（2）設立監控中心，處理突發事故，確保小區安全、寧靜。

　　（3）配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作；

　　（4）小區內杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀現象，一經發現，配合派出所嚴懲；

　　（5）保安員每隔四小時巡邏一遍樓宇（從一樓到天臺），為確保保安員夜晚不偷懶，簽到薄掛在每幢樓宇的天面，這樣保安只有上到天面才能簽到，把整幢樓宇所發生的問題一一記錄下來；

　　（6）每季度或半年檢查火隱、消防設備、防盜設施、防事故標志等，發現有過期、損壞的設備、設施應即時更換；

　　（7）門崗設雨傘送老弱病者到樓，設"雨天小心路滑"等提示標志。

　　（8）保安員以禮待人，給進出大門的司機敬禮，見到客人上、下車主動上前開門迎送。

　　（9）向住（用）戶分派報紙、電信等，接待來訪者并指點引路；

　　（10）火災、刑事和交通事故發生率不得超過1%。

　　3、管理處負責協助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產權證、報戶口、暫住證等手續。

　　4、物業公司在"一業為主，多種經營"宗旨下，接受住用戶的委托，搞好家政服務，代搞家庭衛生、代暫管小孩、代接送小孩上學、代辦保險、代洗衣服（或開自助洗衣中心），設置家庭星期肉菜供應，代買代送，做到收費合理，價格公平、公開。

篇2：舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉變

　　多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產權形式多樣

　　舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。

　　四、存在多頭物業管理的現象

　　產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。

　　五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

　　六、物業管理收費困難

　　已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進一步發揮

　　實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區管理與物業管理存在矛盾

　　社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:

　　一、加快、加強物業管理的立法工作

　　當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

　　二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

　　三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃

　　針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

　　房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

　　五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。

　　六、加強實施物業管理的正面宣傳

　　一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　七、處理好社區管理與物業管理的關系

　　物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

　　為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。

篇3：《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　本人通過兩年的物業管理工作總結和學習，和近期閱讀了一本《物業管理實物》從中得到很多啟示并深刻的認識到，服務處的現場管理是物業公司“生產的主要產品”，“產品”只有滿足“客戶”需求才能贏得市場。物業公司必須針對業主小區現場管理服務的需求，讓物業管理人員做好小區現場管理服務，持續滿足業主的需求。對如何做住宅現場管理做以下分析。

　　一、現場服務處主任必須逐步打造一支具有務實、整合、控制、遵從和協作精神的管理服務團隊，使管理人員能夠貼近現場、貼近業主、貼近員工。

　　二、正確分析現實中，住宅小區現場管理存在的問題及反復發生的原因，基本分為兩塊：

　　1、管理人員服從標準的意識淡薄，使已有的管理制度失去制約作用，導致解決過的問題又反復發生；

　　2、不排除小區部分住戶（業主、租戶）、裝修工人的素質確實較低，不文明、不規范行為反復發生。

　　針對以上兩塊主要問題采取以下方式：

　　1、“五按五干五檢查”，即按程序、按路線、按標準、按時間、按協作指令；干什么、怎么干、什么時間干、按什么流程干、干到什么程度；由誰來檢查、什么時間檢查、檢查什么內容、檢查的標準是什么、檢查的結果由誰來落實。

　　2、狠抓基礎管理，持續滿足業主的基本需求，將例行工作做好，用常規的制度來解決經常出現的問題。物業管理企業還必須克服管理人員驕傲自滿的情緒，不斷提出新的奮斗目標，不斷增加前進的動力，需要通過日常管理的長效機制來抓標準的執行。

　　三、做好小區內每一件事情，要堅決樹立一種對一件事一抓到底的韌勁，一件事從頭到尾抓出一個模式來，再把這個模式推廣。

　　四、建立優良的內部工作流程，增加各職能部門協調配合能力，力爭工作不走彎路，盡量減少解決問題的時間，提高工作效率。

　　以上四點是本人對現場管理的認識，并會逐步運用到實際的工作中，我相信只要將以上五點認真落實到實處，用積極向上的服務意識，對待業主和使用人，堅持“服務質量是物業管理企業的生命線”為第一宗旨，定能將星海云頂花園管理好、服務好。