船廠職工住宅小區物業管理整體方案策劃思路

　　針對本物業小區的自然條件和住戶構成特點，按照相關物業管理規定和物業管理行業服務標準，本公司準備對**船廠職工住宅小區采取的總體管理思路為：以創建船廠文明宿舍樓區為宗旨，依照廠方企業文化對宿舍區公眾部位采取統一有效的日常物業管理工作，結合駐宿舍區域船廠職工樓層分單元自管、評級體系（推選宿舍區職工代表--樓長）。

　　（一）、安全管理

　　安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為住戶所關注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出小區的人嚴格實施"來訪登記"的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的"記憶＋規范"法，對小區住戶的車輛粘帖有本小區標志的準停卡，標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的"安全預案制"、"巡樓制""不均衡管理法"也將全面應用于小區，以確保本小區在安全管理上的萬無一失。

　　保安人員素質要求：采用復員軍人，采取每周六天制準軍事化管理、培訓；所有服務于本小區的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務，統一著裝，配飾"人性化"服飾。

　　（二）、公共事務管理與人性化服務

　　針對本小區的實際情況，本公司準備在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式，特別措施有：

　　1、設定小區服務中心。采取酒店式一站式服務的方法，只需住戶打一個熱線服務電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。

　　2、"時效制"所有物業服務管理中心的對外服務工作均采用限時工作制，在對住戶公開承諾的時間內完成。

　　3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業享有盛譽的人性化服務制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業管理的服務水平。

　　4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節奏設計的，均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標。

　　（三）、消防管理

　　對做好本物業小區的消防工作我們將采取以下措施：

　　1、嚴格按照有關消防法規的要求，協助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。

　　2、建立防火規章制度，由物業服務管理中心與小區住戶簽定《消防責任書》，并實施必要的獎懲措施。

　　3、建立一支由物業服務管理中心全體員工及部分住戶（樓長）共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系。

　　4、經常進行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消除住戶辦公區域內的火險隱患。

　　5、定期檢測消防設施，器材的安全系數，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設施時刻處于很好狀態。

　　（四）環境服務管理

　　環境服務是形象工程。針對環境管理這類工作的特點，本公司準備采用如下管理方式：

　　1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據本公司長年積累下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環境服務質量。

　　2、按照國際環境質量體系的要求全面管理小區的生活環境，將環境服務控制擴大至小區噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的住戶一個寧靜、優雅、滯凈、安詳的生活環境。

　　3、所有服務于本小區的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務意識強，無不良習慣。

　　4、建議將物業管理整合該項目配套餐飲、娛樂、休閑場所進行統一管理，與駐宿舍區職工日常生活緊密聯系，便于實施一體化管理模式，組成完整架構的船廠企業文化。具體相關管理細則待商榷后制訂。

　　（五）社區文化

　　為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區文化氛圍，寓教育于社區文化活動之中，創建高品位的人文環境，活躍轄區氣氛，增強業住戶參與意識，使物業服務管理中心工作的得到住戶及住房及社會各界的支持和理解，建立良好的社會公共關系，我公司將在本小區開展豐富多彩的社區文化活動。

　　首先，在物業入駐時，望能得到廠方大力支持，開展一次主題為"愛我家園"的喜慶活動（旨在為船廠宿舍區域職工住戶"喬遷"新居的慶祝活動，借此機會加強各方溝通及宣傳企業文化）。

　　其次，在日常管理服務期間，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節日還將舉行小型慶祝活動；在小區顯眼處設置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區住戶共同參加學習交流，每月更換社區宣傳欄，讓住戶了解物業服務管理中心，信任物業服務管理中心，支持物業服務管理中心的工作。

　　本公司的內部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區，我們公司將全面推行一套成熟的標準作業規程，規范化管理，規范化服務。

篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發。回去以后，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭