區(qū)行政中心項目物業(yè)工作重點

　　深圳**物業(yè)管理有限公司長沙分公司組織各類專業(yè)技術骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了行政中心這一極具時代意義的高科技建筑，并從業(yè)主（用戶）的角度出發(fā)，分析了行政中心物業(yè)管理的重點，經(jīng)歸納整理 ，行政中心的物業(yè)管理工作重點體現(xiàn)在以下五個方面。

　　1、整體形象

　　**區(qū)行政中心是建設在長沙市**區(qū)的一顆璀璨明珠，它不僅僅是一座社會公開建筑物，更是**區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)辦公的場所，是黨和政府形象的外化和延伸，是外事活動、公眾禮儀接待的場所。所以，其形象直接代表著**區(qū)的形象，針對行政中心物業(yè)的特點，我們確立了行政中心整體形象定位--開放、高效、親和。

　　· 開放--體現(xiàn)**區(qū)委、區(qū)政府改革的思想和與國際接軌的政府辦公方式。

　　·高效--展示**區(qū)委、區(qū)政府工作的高效率。

　　·親和--象征**區(qū)委、區(qū)政府為人民服務的宗旨和親近民眾，與民同樂的政府公仆形象。

　　2、安全防衛(wèi)

　　**區(qū)行政中心集區(qū)委、區(qū)政府、人大、政協(xié)等辦公、會堂和公眾禮儀活動等功能于一體，且采用開放式設計，進出中心的車輛和人員很多，成分復雜，涵蓋有參觀、辦事、開會、*等，行政中心是某某區(qū)的首腦機關，市領導和公務人員除正常辦公外，還有很多事務活動和接待來自中央及各省市的領導、黨和國家領導人及外國友人、社團的來訪，因此，**區(qū)行政中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。

　　3、保密

　　**區(qū)行政中心作為某某區(qū)的首腦機關，保密等級高，作為**區(qū)行政中心的物業(yè)管理人員，須具備安全保密的基本知識，按國家保密方面的有關法規(guī)，做好保密工作。

　　4、設施設備

　　**區(qū)行政中心物業(yè)是現(xiàn)代高新技術的結合體，是一座超大型的智能化建筑、機電設備系統(tǒng)不僅裝機容量大、復雜，而且進口設備多、技術先進。設備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為政府物業(yè)，其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設施設備的管理顯得尤為重要。

　　5、建筑物

　　行政中心建設形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對維護管理要求高。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護的重要內(nèi)容。與此同時，建筑物的外觀又是某某區(qū)行政中心的形象。所以，建筑物的管理十分重要。

篇2：物業(yè)管理立法重點和難點的思考

　　物業(yè)管理立法重點和難點的思考

　　－－以《江蘇省物業(yè)管理條例》為例

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》（下稱條例）已由江蘇省人大常委會通過，自20**年3月1日起正式施行。這是江蘇省第一部物業(yè)管理不地方性法規(guī)。

　　我省制定物業(yè)管理條例面臨的大體形勢為：第一，與全國發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理立法相比，與建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求相比，我省物業(yè)管理立法相對滯后；第二，全省大部分地區(qū)已初步建立了具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理正逐漸被廣大消費者所接受，發(fā)展形勢良好，社會效益日益體現(xiàn)；第三，具有一定的管理實踐和立法經(jīng)驗。建設部已制定了一批有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，初步形成了物業(yè)管理政策及技術標準的框架體系。1998年9月，江蘇省政府發(fā)布的141號令《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，初步構成我省物業(yè)管理體制的框架。隨后省物業(yè)管理行政主管部門加強調(diào)研，與有關部門積極研究，反復協(xié)調(diào)，形成了一系列規(guī)范性文件。各省轄市在物業(yè)管理建章立制方面也進行了積極的探索和實踐，取得了較好的經(jīng)驗；第四，全省各地區(qū)物業(yè)管理起步及發(fā)展不平衡。經(jīng)濟發(fā)達與欠發(fā)達地區(qū)，大城市與中小城市，在物業(yè)管理起步時間、市場發(fā)育程度、行業(yè)規(guī)模、發(fā)展水平、覆蓋面、從業(yè)人員素質(zhì)、服務意識、服務水準等方面，差異較大，短時間內(nèi)難以平衡，給物業(yè)管理立法帶來一定困難。

　　根據(jù)江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號令為基礎，借鑒外省市先進的物業(yè)管理立法經(jīng)驗和技術，總結各地立法實踐的經(jīng)驗，充分考慮全省各地區(qū)的實際情況，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，確定物業(yè)管理的基本原則，體現(xiàn)立法的實踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業(yè)管理規(guī)章和政策的銜接，保持法規(guī)政策的連續(xù)性。

　　江蘇省人大常委會在涉及千家萬戶的條例制定過程中，指導思想明確。依據(jù)國家一系列現(xiàn)行法律法規(guī)，充分注意廣泛聽取全社會的意見，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽取意見，并在全省20多年立法史上首次召開立法聽證會，圍繞諸多焦點問題充分聽取各方意見，使條例從起草到定稿日趨成熟。

　　條例對物業(yè)管理活動中的法律關系進行調(diào)整，重點對適用范圍、業(yè)主參與自治管理的形式及權利的義務、物業(yè)管理服務與收費、物業(yè)的使用與維護、法律責任等作出了明確規(guī)定。

　　在條例的制定過程中，深感物業(yè)管理活動的復雜性，地方立法要規(guī)范的內(nèi)容也具有特殊性。重點是：

　　一、擴大適用范圍，明確發(fā)展方向

　　江蘇省物業(yè)管理自90年代初起步以來，經(jīng)過十年的探索和實踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機的行業(yè)，物業(yè)管理已從城市走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，物業(yè)類型不僅涉及各類住宅物業(yè)，還涉及大廈、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院等物業(yè)，已從過去單純的居住服務領域向生產(chǎn)服務、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等后勤保障領域延伸。首先是制定住宅區(qū)物業(yè)管理條例、還是制定江蘇省物業(yè)管理條例問題上，意見由不一致到一致，確定本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例；同時規(guī)定新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，由當?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。配套設施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理；還明確逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平的發(fā)展方向。

　　二、重點規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利義務和議事規(guī)則

　　物業(yè)管理中業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作模式，是我國引入的一種先進方式。主要是借鑒香港業(yè)主立案法團對業(yè)主委員會管理物業(yè)的做法。因香港與內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展及法制化、物業(yè)私有化程度的差距，在多年實踐中，業(yè)主及業(yè)主委員會的作用遠沒發(fā)揮。

　　依據(jù)產(chǎn)權理論，業(yè)主是物業(yè)的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進，互不認識的業(yè)主因購買同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋而從“五湖四海”走到一起來了。由于居住或工作在一起，個別業(yè)主的個體利益和群體利益的沖突難以一致論點別業(yè)主無法對物業(yè)區(qū)域內(nèi)就業(yè)主共同利益的共同事務進行管理。因為業(yè)主各自的權利義務平等，那么就需要一個第三方來管理，即物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生自已組織--業(yè)主委員會，來代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，委托物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的事務性工作進行管理。物業(yè)管理企業(yè)則依據(jù)自身的專業(yè)水平和合同約定，對涉及公共利益的事務性工作進行有償管理和服務。從法律關系上說，業(yè)主委員會的締約權是全體業(yè)主的管理權力，如果業(yè)主不選舉，業(yè)主委員會就無法行使締約權。業(yè)主委員會應當是代表和維護全體業(yè)主合法權益的非法人性質(zhì)組織。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方的活動應是民事活動，雙方是平等的民事主體。

　　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作方式，同樣也類似我國的人民代表大會制度。立法明確其權利和義務及議事規(guī)則的自治管理形式，應當是物業(yè)管理民主化管理進程的一大進步。多年來在物業(yè)管理推行的初級階段，業(yè)主委員會的作用還遠沒規(guī)范，運作中也出現(xiàn)偏差，形成物業(yè)管理中的最大難點，這是因為政府忽略了對業(yè)主、業(yè)主委員會的教育和行為規(guī)范。立法應賦與它多大的權利和義務，調(diào)整業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)，建設單位、行政部門之間的法律關系是立法的實質(zhì)。條例與原物業(yè)管理政策規(guī)定所不同的主要是：

　　1、業(yè)主委員會的管理形式并非是物業(yè)管理中業(yè)主必須選擇的唯一形式。單一產(chǎn)權的物業(yè)、業(yè)主較少的物業(yè)可以由業(yè)主自主決定自治管理方式。

　　2、業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。這是因為業(yè)主委員會的權力是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并就關系業(yè)主公共利益作出決定后，委托業(yè)主委員會執(zhí)行的。因此，業(yè)主委員會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，動用維修基金等重大事項，應由業(yè)主大會審議批準。避免業(yè)主委員會因權力過于集中，行使不當造成過失行為的現(xiàn)象。

　　3、業(yè)主投票權數(shù)應考慮可操作性和兼顧小業(yè)主的利益。住宅區(qū)一戶一票具可操作性，其它物業(yè)按建筑面積計算投票權數(shù)較為合理。同時規(guī)定了已交付使用物業(yè)建筑面積達百分之五十以上要召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。針對物業(yè)積壓、長期達不到百分之五十，小業(yè)主的權益得不到主張和維護的情況。規(guī)定已交付使用建筑面積達百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　4、業(yè)主公約應對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約是全體業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，體現(xiàn)了每個業(yè)主應遵守社會公德，其行為不得損害社會公共利益的法律規(guī)定。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)應真正成為法人企業(yè)

　　物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中的市場主體。受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，是從事以有償為目的地為業(yè)主共同利益的公共事務進行管理或服務的行為，同時也應承擔相應的民事責任，應成為自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的法人組織。條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應具法人營業(yè)執(zhí)照是對某些建設單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責任不清的狀況作出的規(guī)定。引導物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，向服務社會化、管理專業(yè)化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理方向發(fā)展。

　　物業(yè)管理企業(yè)不是政府部門，不具備一般意義的上的執(zhí)法權。對于破壞房屋結構、共用設施設備、違章搭建等行為，沒有行政執(zhí)法權。但是對于違章搭建或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，條例明確了具有制止權，直至向人民法院起訴。這是因為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會之間是契約關系，業(yè)主將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備等涉及到全體業(yè)主共同利益的事務委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理，同時業(yè)主們又約定共同遵守的業(yè)主公約，作為每一個業(yè)主來說，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，就是在履約責任。個別業(yè)主為個人利益而損害大多數(shù)業(yè)主利益，其實質(zhì)就是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理企業(yè)不予制止或進行規(guī)范，長此以往，將導致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化。相應地，物業(yè)管理企業(yè)因不履行責任，成為“收錢不服務或少服務”，是姑息縱容侵犯大部分業(yè)主利益的行為，業(yè)主、業(yè)主委員會完全有理由認為，物業(yè)管理企業(yè)不履約或不作為而解聘物業(yè)管理企業(yè)或追究其責任。

　　四、服務費確定堅持市場化方向

　　1、規(guī)定物業(yè)管理服務費確定原則。由于人們長期受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，居民習慣于政府定價，在物業(yè)管理服務費的標準上，政府也較多地進行干預。同時業(yè)主的觀念及某些物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范原因，全省物業(yè)管理服務費標準普通偏低，且收繳率低。物業(yè)管理企業(yè)虧損面達60%-70%，住宅區(qū)尤為明顯，對行業(yè)的發(fā)展極為不利。

　　物業(yè)管理服務費的標準應是雙方當事人根據(jù)內(nèi)容與質(zhì)量而確定的。鑒于當前物業(yè)管理市場還不成熟，業(yè)主普遍對物業(yè)管理有個認識、接受的過程，中低收入的普通業(yè)主仍是主要服務對象，因此規(guī)定了對普通住宅的物業(yè)管理公共服務費由當事人在合同中協(xié)商確定。并明確政府指導價以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算確定。特約服務費和代辦服務費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。堅持物業(yè)管理服務費逐步向市場化過渡，保護行業(yè)的發(fā)展。

　　2、競爭是物業(yè)管理市場化的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高管理服務質(zhì)量。目前物業(yè)管理仍處于發(fā)展初期，物業(yè)管理的市場培育剛剛開始，物業(yè)的實行情況千差萬別，房管體制還沒有完全轉換，業(yè)主所需的服務內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務收費水平普通較低，如有的地區(qū)每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，一些物業(yè)管理還需要建設單位或其它來源的經(jīng)費補貼。物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制，鼓勵建設單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。不強制要求建設單位或業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、物業(yè)管理近發(fā)全防范責任等服務事項應在協(xié)議或合同中特別約定。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔責任？如果不承擔，業(yè)主感到難以接受，交了錢請你從事物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務，其中也包括安全防范，一旦出事又不負責任，這于情于理都說不過去物業(yè)管理企業(yè)往往認為所收費用低微，不能保證業(yè)主期望的安全要求，企業(yè)無能力承擔安全責任，低收費和承擔安全防范責任之間是不平等的關系。

　　物業(yè)管理活動中的安全防實質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在沒有行政權、更無司法權的情況下，只是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事協(xié)助公安部門安全防范、維持公共秩序等協(xié)助權。如果業(yè)主或者業(yè)主委員會有需要特別約定服務事項，雙方當事人應以特別約定的方式在合同或協(xié)議中明確，否則就不承擔責任。這就要求雙方當事人認真地簽訂合同或協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)在承諾有關事項時，要考慮：一、物業(yè)區(qū)域是否具備管理條件的設施；二、企業(yè)有無管理能力；三、業(yè)主所交費用能否承擔業(yè)主特別約定的服務事項。否則，隨意承諾，將要承擔相應的責任。

　　五、前期建設應與后期管理相銜接，明確使用和維護的規(guī)定

　　1、物業(yè)管理在建設上“先天不足、后天難補”的問題，是物業(yè)管理中的主要矛盾之一。在建設單位與物業(yè)管理的比較中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是“弱勢群體”，兼顧公平的原則，規(guī)定新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收。建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。無償性及比例的提出是針對一些建設單位在物業(yè)建設時只建不管，將配套用房據(jù)為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業(yè)交付使用后的管理創(chuàng)造了條件。

　　2、共用部位經(jīng)營收益分配明確。利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施如何處理分配，是業(yè)主與物來管理企業(yè)所關心的問題。根據(jù)產(chǎn)權理論，物業(yè)共用部位應屬業(yè)主共同所有，如某一業(yè)主想利用共用部位經(jīng)營，首先應當征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)付諸實施。經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，部分收益用于補貼物業(yè)管理公共服務費、部分收益納入維修基金，由于具體活動情況的千差萬別，具體實施中可以合同約定。條例同樣對此作出原則性規(guī)定。

　　3、維修基金管理需要進一步細化。維修基金牽涉到千家萬戶，同樣也關系到物業(yè)管理的前途。由于全省各地執(zhí)行維修基金管理情況不一。條例規(guī)定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業(yè)主物業(yè)使用。

　　六、法要責眾

　　在規(guī)定對物業(yè)管理活動當事人各法律責任中，對業(yè)主不交服務費作出了規(guī)定。這是由于多年來受住房傳統(tǒng)計劃消費方式的影響，業(yè)主對“花錢買服務”還有一個適應的過程。突出問題在業(yè)主能否自愿交納物業(yè)管理服務費，如不交，則按每日萬分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責任中，是最低的比例，該條款是針對相當數(shù)量的業(yè)主而言，涉及“法要責眾”。“中國的問題是教育問題。”提高國民的素質(zhì)還有個較長的過程。低微的滯納金是要告訴不交服務費，同樣也在享受物業(yè)管理服務的業(yè)主，不交費是違約的行為，同時也侵占了其他業(yè)主的利益，你有責任，也有義務交納物業(yè)管理服務費。如業(yè)主無正當理由，在催交無效的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)《民法通則》規(guī)定，向人民法院提出訴訟或申請，可采取操作簡便的支付令形式，處理小額款欠交的問題。

　　七、立法難點

　　1、業(yè)主委員會民事責任問題。由于國家物業(yè)管理條例尚未出臺，我國的物權法理論尚薄弱，給地方立法帶來一定難度。因業(yè)主委員會無財產(chǎn)，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，實際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業(yè)主委員會因違約，民事責任由全體業(yè)主承擔。一些業(yè)主可能因不滿意業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的合同內(nèi)容而拒絕承擔民事責任。實踐結果可能是誰也不承擔，無操作性而言。

　　2、業(yè)主能否自治。由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，業(yè)主觀念上適應物業(yè)管理還有一個過程，習慣上還依賴政府的“他治”。由于業(yè)主委員會成員工作屬一般義務性的工作。首先是業(yè)主大會難開；二是相當一些人不愿當選業(yè)主委員會成員；三是成立業(yè)主委員會后不愿履行職責；四是相當數(shù)量的業(yè)主還無法制化的自治意識。如果業(yè)主具有自治權，將有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的立“法”權，業(yè)主委員會也將有執(zhí)“法”權，現(xiàn)行規(guī)定的自治管理，應當說還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織還缺乏保障機制。

　　3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標準，還是以房屋價格或享受國家購房優(yōu)惠政策而定？

　　物業(yè)管理地方立法，是根據(jù)本地區(qū)的實際情況，在階段性的時間里，調(diào)整和規(guī)范當事人的行為準則，保障當事人的合法權益，促進行業(yè)的健康發(fā)展。條例的內(nèi)容一時還不能做到涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切矛盾，還須制定具體的實施細則和配套文件，更重要的是要在物業(yè)管理活動的實踐中，不斷探索，完善條例的各項規(guī)定。

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》的頒布實施，為全省從事物業(yè)管理活動提供了法規(guī)保障，將推進全省物業(yè)管理走上法制化軌道，再創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。

篇3：物業(yè)服務公司會計核算重點

　　物業(yè)服務公司會計核算重點

　　一、會計科目制定

　　一九九八年四月十一日，國家公布了物業(yè)服務行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的條例。因此，在制定一級會計科目時，必須遵照國家規(guī)定，但子細目卻可按實際的需要增減。現(xiàn)就物業(yè)服務行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。

　　二、成本核算

　　每一獨立的物業(yè)，按其功能不同，可分為不同的"部分"，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場、停車場、會所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同"部分"分別獨立核算，則在建賬時應給予充分考慮。大部分的《財務軟件》已備有輔助核算功能，財務管理部應盡量加以利用。

　　建賬后，日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用及收入的歸屬，按其所歸屬的"部分"準確核算。正確的"部分"分類能準確反映各"部分"的經(jīng)營損益情況，對了解各"部分"的財務狀況，改進管理極其重要。對于無法明確識別及界定其歸屬的費用，則稱之為"公攤費用"或"待攤費用"，對于這些"待攤費用"應在各會計期間歸集后，合理分攤至各"部分"。分攤的方法有多種，如：面積、管理份額、該項費用總額、人員工資總額等，發(fā)生的費用類型不同，選用的分攤辦法也有所不同，但最基本的原則是合理性。必要時，分攤辦法的選用應征求有關部門意見，取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認可。

　　三、應收賬管理

　　對于物業(yè)服務行業(yè)來說，應收賬管理是其財務管理的重點之一，工作較為繁重。財務管理部須計算每一個業(yè)戶應繳納的各種費用，如水、電費等，亦要定期清理、核對和報告各項費用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書、催款通知書、對賬通知書，定期進行銀行委托付款的劃款工作等。

　　進行應收賬款管理，需先行收集以下數(shù)據(jù)：

　　1.各項收費標準。

　　2.該物業(yè)所有單位的編號及面積。

　　3.每一個單位的管理費起計日期。

　　4.各單位每月應付各項費用(如管理費)的金額。

　　5.業(yè)戶／用戶／使用人的數(shù)據(jù)，如姓名、聯(lián)絡地址、電話、所擁有的單位編號。

　　6.空置單位的界定標準，收費項目及標準。

　　7.滯納金有關規(guī)定，如起計日期、利率等。

　　8.由管理處代收水電費時，水電費的抄表日期、收費標準等。

　　四、注意事項

　　1.收樓時應注意事項

　　(1)用戶付款的方法

　　用戶在支付每月費用時，可采用多種方法，如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票，或采用委托銀行自動轉賬付款。財務人員應在用戶收樓時，準備一份詳細的付款方法說明書，并連同委托銀行自動轉賬授權書交予用戶。付款方法說明書上應列明：

　　①管理處的地址及辦公時間。

　　②以支票付款時，支票抬頭的名稱。

　　③辦理銀行轉賬的手續(xù)及各項須知。

　　(2)業(yè)主收樓時繳交的各項費用及押金的賬務處理

　　通常業(yè)主在收樓前或收樓時已按發(fā)展商或物業(yè)服務公司的要求，預付了數(shù)月管理費及各種押金、初裝費等。其中部分款項，如預付管理費、管理費按金等應由管理處收取，電話、煤氣初裝費等應由發(fā)展商收取。當財務管理部由開發(fā)商或物業(yè)部取得有關收費資料，并收到已出售單元的數(shù)據(jù)時，應及時與開發(fā)商財務管理部溝通，明確各項收費的歸屬及時入賬及時對賬。

　　(3)預收管理費的處理

　　對于用戶于收樓時預繳的管理費，應自交納管理費起計日起按月結轉收入。財務管理部應對管理費的起計日期的確定標準及特殊情況下的批準程序有明確的了解，并以此標準為依據(jù)，確定統(tǒng)一的起計當月的管理費計算方法。以免計算方法不統(tǒng)一引致的應收賬混亂，以及與業(yè)主間的糾紛。

　　2.每月應注意的事項

　　(1)繳款通知書

　　①發(fā)出日期及截止日期

　　物業(yè)服務公司的經(jīng)費，主要是來自管理費收入。為確保有充裕的流動資金，財務管理部必須在每月一號(或按公約規(guī)定的日期)前發(fā)出繳款通知，使業(yè)戶能按時付款。由于打印通知書需時間，為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通知書，必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付款，公司發(fā)出的通知書上將不會反映該項付款。為避免誤會，所有通知書須注明發(fā)出日期和截止日期，并明確告知用戶在該日期后支付的款項沒有包含滯納金在內(nèi)。

　　②水、電費

　　如各單位的水、電費是由管理處負責收取，管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數(shù)，然后按照每度的收費及最低消費計算應收款項，并將各單位應付的水電費用和管理費在每月付款通知書中分項，要求各單位在繳付管理費時一并繳付。

　　因抄讀各儀表需時，財務管理部應與有關部門訂定一個固定抄讀日期，并把結果在付款通知書截止日前交予財務管理部。

　　③繳費通知書的管理

　　繳款通知書最少要有兩聯(lián)，一聯(lián)給客戶，另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外，還有其它機構負責收款，便需要多一聯(lián)，供對方存檔作為收費依據(jù)。

　　（2）催款通知書

　　業(yè)主公約通常對業(yè)戶繳納管理費等的義務有詳細規(guī)定，管理處應制定可操作的催款流程。對未按期付款單位，便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書，直至采取截停水、電供應及發(fā)出律師信，進行法律訴訟。財務管理部有責任定期將各單位的各項收費情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)理，待其決定采取適當措施。