御景灣小區工程管理策劃

　　一、管理重點

　　1、驗收跟進

　　竣工驗收資料的管理：本著維護**集團的利益，仔細閱讀圖紙、資料，并按市優標準做好歸檔工作，辦理規范、完善的交接驗收手續。

　　設施設備的驗收：在竣工驗收合格基礎上，對設施設備數量進行清點，建立完整準確的設備履歷，同時選派專業人員進行系統檢查、試運行和測試。

　　備忘記錄：工程設備的交接應制定嚴格的質量記錄，并將系統缺陷、質量問題、故障情況、遺留工程做出詳細備忘錄，以便隨時跟進**集團和施工單位完善工作。

　　反饋意見：就己形成的工程或試運行的設備和系統缺陷從物業管理角度給予合理的改善意見。

　　2、房屋整改

　　問題收集：包括：物業驗收、工作巡視、業主提出、空房管理等。

　　問題確認：如現場確認程度、位置、時間要求，并采取適當預防措施。

　　問題分類：可劃分為：施工質量、設計規劃、服務品質、承諾對現等問題。

　　問題通啟：包括：書面呈送、共同協商、確定工期。

　　問題督檢：如進度、質量、操作程序、安全規范等。

　　問題驗收：包括：施工驗收、物業驗收、住戶驗收。

　　3、空房的管理

　　空房鑰匙接管并統一編號、分類、保管，使用確認并登記，確保受控。

　　保持空房衛生與房間狀態，定期清潔、通風等。

　　確保空房設施完好和安全。

　　巡視管理，對發現問題及時解決。

　　4、日常運行管理

　　設備日常操作

　　運行記錄

　　巡視檢查

　　其它管理要求

　　5、維修保養計劃

　　日常保養：主要是對設備進行清潔、潤滑、緊固聯接件，一般情況下由設備操作人員當班單獨完成。

　　一級保養：設備每運行500小時，根據設備的使用情況，對部分零配件進行拆卸、調整、清潔。這項工作可在班組范圍內集體完成。

　　二級保養：設備運行每累計2500小時，要對設備使用的部分主要部件進行解體檢查、清洗、調整、修復（如油泵、水泵、減速箱、曲軸等）。

　　這項工作由工程監理承擔，操作人員協助進行。

　　三級保養：由以上保養組成。應由部門審批上報，直接參與進行（如主機的大修）。

　　強制保養：對每臺設備運轉到規定時限，不管設備的技術狀況好壞，任務輕重，都必須按照規定的作業范圍和要求進行檢查和保養，不得拖延（如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強檢、配備設備保養等）。

　　這項工作由勞動安全專業部門進行，主管局參與，部門協助進行。

　　各級保養工作中，日常保養是基礎，并要編制好設備的保養計劃，實施前后的原始記錄，存案備查，做好保養班組自檢自控，部門總檢總控。

　　6、二次裝修監管

　　裝修范圍的確認

　　業主（住戶）應嚴格按照國家建設部46號令《建筑裝飾裝修管理規定》及20**.3.5頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中規定的裝修范圍和要求進行室內裝修。

　　裝修隊伍的選擇

　　**物業推薦實力較強、信譽較好的施工單位。

　　業主自選具有裝修資格的施工隊伍。

　　施工隊伍培訓并承諾遵守國家規范和小區辦法。

　　裝修申請的提出

　　業主（住戶）在規定范圍進行裝修，應提前申請，并辦理有關手續。

　　裝修內容的評審

　　客戶中心就裝修范圍、施工資質等進行初審。

　　工程部對裝修結構進行評審。

　　保安部對裝修安全進行評審。

　　環境部對裝修衛生進行評審。

　　管理部經理進行核準、放行。

　　裝修協議的簽訂

　　簽訂施工管理協議和消防責任書。

　　收取裝修保證金、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。

　　設置安全防范措施和器具。

　　辦理裝修施工出入證件。

　　張貼施工通啟，合理安排就近業主生活和休息。

　　裝修過程的管理

　　定期巡視，檢查施工用電、用水、質量、防火安全情況，對發現問題及時處理。

　　接待和處理因裝修而產生的投訴和違章行為，并做好記載。

　　對客戶和施工單位提供各類服務。

　　裝修驗收的控制

　　裝修完畢后，由工程部進行安全和結構初驗。

　　3個月后，進行復驗，復驗無誤后退還保證金。

　　裝修半年內，由裝修戶承擔因裝修問題對外部影響的修復和賠償。

裝修資料規范存檔。

　　7、節能

　　能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節減管理開支中，節能便是最有效的方法。具體節能方法需根據現場實際和安排成立專題小組研究及監管，由物業公司統一協調。

　　監督日常運作，制定每月工作進度表，確保指定的工作如期完成

篇2：基建工程管理過程公開措施制度

　　基建工程管理過程公開措施

　　為加強對校園、基礎設施、建筑物及附屬系統(水、電、暖管網)的規劃、新建、擴建、改建、維修和裝飾的管理工作，對管理過程實行如下公開措施：

　　一.公開基建工程有關法律法規公開國家和北京市關于建設工程有關法律、法規。

　　二.規劃設計階段

　　校園規劃、重大建設工程規劃方案予以公示。校園規劃重大建設工程設計方案報送市規劃部門審批前，經過學校規劃與建設委員會或校長辦公會審議批準后，要以文字和規劃圖形式在校園網向全校教職工公開規劃草案，充分聽取廣大教職工的意見。北京市規劃局審批通過后，要通過校園網及時向全體師生員工公布。

　　三.招標投標階段

　　設計、建設施工及監理招投標結果予以公布，設計單位、施工單位、監理公司招標要向社會公開。公開標的、招標和評標辦法。招標結束后要通過校園網向全校教職工公開投標單位，中標單位及合同主要內容。

　　四.施工階段

　　重大項目變更情況要及時向校領導匯報，工程施工中的重大設計(功能、結構及提高建設標準)變更、增加投資、超工期，要及時向校領導匯報，必要時須舉行聽證會。同時與審計監察處及時溝通情況。

　　五.工程竣工階段

　　公布工程驗收結果，公開驗收組成員名單，政府有關部門對工程質量的認證結果。

　　六.審計階段

　　審計結果予以公布，公開施工單位竣工結算，基建處預算科審定金額、審減金額、審計部門復審金額審計結果。

　　七.工程建設中違紀違規問題的處理結果予以通報或公式對工程管理違規、工程質量不合格、經濟上浪費責任人的處理結果，校黨委、行政和紀檢委分別按規定范圍和形式予以通報或公告。

篇3：房地產集團公司業務控制：工程管理類

　　業務控制指公司總部各職能部門根據自身專業系統的特點和業務需要，制定各項業務管理規章、超作流程和崗位手冊，以及針對各個風險點制定必要的控制程序等。本制度所規定的業務控制包括：工程管理類、項目發展類、集團辦公類和其它。

　　工程管理類：主要包括工程的招標管理、材料設備采購管理、工程管理和項目管理規范、項目開發計劃管理等內容。包括以下三個主要環節：

　　1、設計工程管理

　　公司實行嚴格的設計工程管理，在項目管理和工程管理方面均形成了較為完善的管理規范，其中項目管理規范主要包括項目設計管理程序、項目設計技術指引、設計信息收集管理程序、萬科南方地區住宅品部標準、新技術新材料認證及執行程序、住宅智能化性能標準、材料設備采購規定等;工程管理規范主要包括萬科企業股份有限公司及地區項目工程業務對接關系、項目經理部設立與撤消程序、項目報批報建管理程序、項目施工過程管理程序、工程管理部對工程質量及安全檢查管理程序、專業圖設計審查管理程序、工程質量檢查管理程序、項目中間驗收管理程序、工程竣工驗收管理程序、工程檔案管理程序等。

　　2、目標成本管理

　　公司推行目標成本管理，建立了成本管理責任體系，制定了目標成本管理實施細則，開發了成本管理軟件。

　　目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據聽證會通過的目標定位報告中的預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。目標成本制定后，由成本管理部編制《目標成本控制責任書》，將成本目標分解到項目開發的各個環節和各個責任部門，在經由各部門第一負責人簽字確認后由各單位總經理簽發執行。在項目實施過程中，為及時反映項目成本的動態情況，各公司每月編制成本信息月報，對實際成本與目標成本之間的差異進行分析，說明原因并提出成本控制的建議，以便采取措施加以糾正，從而達到控制成本的目的。

　　施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在《項目動態成本月評估》中反映即可。工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發生較大變化時，應對目標成本進行修訂，并報公司總經理批準，同時上報公司財務部成本審算中心備案。

　　3、過程控制制度

　　針對房地產開發全過程的各個環節，公司制訂了相應的成本控制制度，包括設計變更、現場簽證、工程招標、工程合同、工程預結算等各項管理辦法。

　　對于金額(工程造價)在5萬元以上(含5萬元)的工程施工項目和所有工程監理、工程造價咨詢委托必須實行招標選擇合作單位。工程招標應采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標單位參與競標。

　　合格承包商是經各相關部門推薦，并經公司招標工作小組審查合格的工程施工、監理、造價咨詢單位，工程管理部主持合格承包商相關資料的收集、整理，并建立合格承包商數據庫，所有項目的招標都需從合格承包商數據庫中選擇投標單位。合格承包商資格(并非終身制)，每隔一定時間應對其進行重新評審、調整。

　　評標、定標應按照貨比三家的原則進行充分、科學的比較和論證，中標單位應滿足招標文件的實質性要求，并且投標價格是合理低價;對于技術簡單、規模不大的施工招標原則上應按合理最低投標價法確定中標單位。

　　對于工程進度，公司有嚴格的控制程序。公司運作的所有新項目，均需編制項目開發規劃計劃表，并由公司總經理簽批執行。項目開發計劃具有嚴肅性，確定后不可隨意變更。確因經營需要，擬對項目開發計劃作出重大變更，必須視情況報公司總部審批或備案。各子公司必須針對已有項目，動態編制最近24個月項目分期開發計劃匯總表，該表包括所有已確定的、計劃在最近24個月內進行開發活動的分期開發項目。各公司每月至少對該報表進行一次審查，監控項目進度，及時更新進度差異，并報送總部。

　　公司對工程款的支付有嚴格的審批程序，首先由采購管理部、項目經理部等相關部門填寫項目工程付款審批表，寫明項目完成情況，并附上所有相關資料，在工程部、外部監理人員、成本管理部、財務部審核簽字后，報分管副總或總經理審批。財務部在上述手續完備之后進行付款。

　　工程竣工驗收合格，由項目、工程、成本及財務部門統一意見后，發給施工單位《工程結算通知書》。承包單位將整理齊全的工程結算資料報送項目部，監理公司對其進行審核并簽字后，由成本管理部進行復審。如果工程結算并非在施工圖總價包干的基礎上進行，須選擇確定造價咨詢機構進行審核，外審結果經成本管理部復查，財務管理部復核后，由主管副總

　　簽署意見，報公司總經理批示。最后由成本管理部組織甲乙雙方根據工程合同簽署竣工結算價款協議書，并核對已付金額、應扣金額、保修款、余款等。

　　工程管理類管理制度由總部工程管理部和項目開發計劃管理委員會制定，并負責落實和修訂。(具體內容見附件3"業務控制"中的3-1-1--3-1-5)