居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源與測算

　　一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源

　　居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費行為，維護(hù)正常收費秩序，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，國家計委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細(xì)則》和具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費用，特別是我國長期實行住宅福利制度，一些居民對收取多項的管理費用，心理準(zhǔn)備不足。因此，居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復(fù)雜的問題。一方面，它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題，另方面，又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此，制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，確保穩(wěn)定的資金來原，是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。

　　要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有：

　　1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　　2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金；

　　3.一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；

　　4.依靠政府的政策和一定資金的扶持；

　　5.開發(fā)單位給予一定的支持。

　　現(xiàn)簡單分述為下：

　　1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費。經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費。

　　物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

　　在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。

　　2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費無法負(fù)擔(dān)。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。

　　維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：

　　(1)公有住房出售后維修基金的收取

　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

　　①由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。

　　②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金，其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定，1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。

　　(2)商品房出售后維修基金的收取

　　商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

　　①在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％。

　　②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1％或建筑成本價的1.5％每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費，然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15％)提取并歸集到維修基金中去。

　　不管是公有住房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。

　　(3)維修基金的使用與管理

　　維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此，必須加強對維修基金使用的管理。

　　維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前，可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中，接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是，一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全，必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用，做到專款專用，防止挪作他用。

　　維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費用的不足。

　　3.一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢，不增加居民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)

情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況，積極開辦多種經(jīng)濟實體，開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊，完善住宅小區(qū)配套建設(shè)，建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路，建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù)，也向社會承接業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，彌補管理經(jīng)費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

　　物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時，其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意，只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一，主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善，從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā)，而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強過渡色彩的措施。

　　4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負(fù)擔(dān)，尚有較大困難。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。

　　目前，政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持，包括：

　　1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費方法和標(biāo)準(zhǔn)，加強對收費的管理。

　　2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)和更新等費用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。

　　3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。

　　4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定，小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施，由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定，由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費用。

　　5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式：

　　按成本價出售。如有的城市規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5％～1%作為商業(yè)網(wǎng)點房，按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。

　　6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法，物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用，再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出，其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。

　　隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善，以及人民群眾收入水平的逐步提高，政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度，但在現(xiàn)階段，這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下，由于住宅帶有社會保障性的特點，對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持；而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益，對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。

　　二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費原則

　　《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定：物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出，國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況，分別實行政府一定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

　　1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

　　其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。

　　實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。

　　實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

　　特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費用的收取應(yīng)該按“誰受益，誰付錢”的原則。其收費標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬，各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，難以統(tǒng)一。

　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法

　　(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成

　　“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成，作了如下的規(guī)定：

　　1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

　　2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

　　3.綠化管理費；

　　4.清潔衛(wèi)生費；

　　5.保安費；

　　6.辦公費；

　　7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。

　　8.法定稅費；

　　其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。

　　此外，對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。

　　(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同，其收費標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合，共同做好“

暫行辦法”的實施工作。

　　“暫行辦法”第七條指出：物價部門在核定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。對核定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進(jìn)行調(diào)整。

篇2：談物業(yè)管理費測算

　　談物業(yè)管理費測算

　　恰逢《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費的構(gòu)成分三個部份：

　　一)開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；

　　二)業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲備金；

　　三)業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。

　　第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據(jù)項目費用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費用，費用的來源會有所不同。現(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經(jīng)濟組織。”為此物業(yè)管理費在定價、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。

　　物業(yè)管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。

　　二)估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費用。

　　三)考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。

　　按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費用分別設(shè)為：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛(wèi)生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費有兩項，即營業(yè)稅和城建教育附加費。 由于住宅區(qū)內(nèi)不同類型建筑，建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、檔次、配套設(shè)施不同，如住宅、大廈等。因此分?jǐn)偟侥硞€建筑單體根據(jù)管理檔次要求發(fā)生費用不同，所以物業(yè)管理還要根據(jù)不同建筑物功用不同，管理標(biāo)準(zhǔn)、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費用所相應(yīng)的經(jīng)營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業(yè)管理費分?jǐn)偟礁鱾€單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業(yè)管理費，以年為限則太長了，一般認(rèn)為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經(jīng)營額落實到每月應(yīng)為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標(biāo)數(shù)。按某單位面積分?jǐn)偟矫總€單體公共性服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關(guān)系推論結(jié)果看出，標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y，只是反映物業(yè)管理服務(wù)收費的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應(yīng)達(dá)到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務(wù)費分?jǐn)偟絾误w，某單體業(yè)主應(yīng)該繳納的公共性服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，反映物業(yè)管理公共性服務(wù)于某單體業(yè)主管理服務(wù)水平的高低。應(yīng)當(dāng)指出，上述指標(biāo)只是反映同一時空，相同條件物業(yè)管理的管理服務(wù)水平，但是兩個住宅區(qū)不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區(qū)管理服務(wù)水平，要比較只是相對而言，還因為物業(yè)管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學(xué)的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，估算所發(fā)生的各類各種費用，還需一定的物業(yè)管理經(jīng)驗積累，才能比較準(zhǔn)確的確定，或者物業(yè)管理成為一門行業(yè)，專業(yè)部門對各項工作及設(shè)備等發(fā)生的費用，依據(jù)管理檔次，專門確定出行業(yè)的費用標(biāo)準(zhǔn)，這樣就較為規(guī)范，如果由于通漲等原因，造成費用標(biāo)準(zhǔn)的變動，可以由行業(yè)部門公布調(diào)整系數(shù)加以調(diào)整，當(dāng)然其最后體現(xiàn)的各種價格，還需有關(guān)部門審批，至此也有根有據(jù)，合情合理。

篇3：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費與測算

　　物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費與測算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會--深圳市物業(yè)管理協(xié)會。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出:"住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費機制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有:

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部價格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進(jìn)行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對外出租或自己經(jīng)營。這些經(jīng)濟實體既為住宅區(qū)住用人服務(wù)，也向社會承擔(dān)業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢資產(chǎn)和精兵強將已到改制企業(yè)，作為各級領(lǐng)導(dǎo)要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護(hù)大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算

　　(一)住宅區(qū)公共服務(wù)收費的費用構(gòu)成

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保護(hù)費;

　　3、綠化管理費;

　　4、清潔衛(wèi)生費;

　　5、保安費;

　　6、辦公費;

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;

　　8、法定稅金。

　　此外，對實行物業(yè)保險的住宅區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的支出。

　　(二)住宅區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　住宅區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由所在地綜合服務(wù)項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三)住宅區(qū)公共服務(wù)收費的測算方法

　　公共服務(wù)收費的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數(shù);

　　∑:表示對各分項費用算術(shù)求和。

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費

　　該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關(guān)規(guī)定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費該項費用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費;各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\行維修及保養(yǎng)費;區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費用;電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用;共用天線保養(yǎng)維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進(jìn)行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。

　　3、綠化管理費、保安費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、利潤及法定稅率等應(yīng)進(jìn)行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費的收繳不可能達(dá)到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費的收交率;同時在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費財務(wù)預(yù)算時要注意留有一定的余地。