濱海新城小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)

　　1.1項(xiàng)目概況

　　"**·濱海新城"座落于晉江市金井鎮(zhèn)，是以資金和技術(shù)密集型的出口加工、臺(tái)商投資和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的商貿(mào)旅游的晉南出口加工區(qū)的重要生活基地，"**·濱海新城"是金井鎮(zhèn)第一個(gè)真正意義上的商品樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無(wú)法提供規(guī)模化建設(shè)用地的困難，要求兼顧經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)洋溢著時(shí)代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設(shè)理念，形成融居住、商業(yè)、商務(wù)及多種混合功能的理想社區(qū)，同時(shí)在晉江城市的沿海地帶，締造新的"類都心"生活空間，從而加強(qiáng)對(duì)周邊市鎮(zhèn)的號(hào)召力

　　"**·濱海新城"占地面積約233278㎡，總建筑面積55.99萬(wàn)㎡（不含C地塊）。擬建成根據(jù)已有規(guī)劃的城市道路網(wǎng)劃分，由別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等7個(gè)組團(tuán)組成的相對(duì)獨(dú)立的，綜合性建筑群體的住宅區(qū)。整體規(guī)劃錯(cuò)落有致。小區(qū)共有4360戶人家，人性化的設(shè)計(jì)使得家家戶戶自然融入山水景觀，無(wú)限延伸視野空間。

　　本項(xiàng)目公共配套設(shè)施設(shè)備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車(chē)、地下停車(chē)、首層架空停車(chē)及地面停車(chē)。低層住宅1--2輛/戶；高層、小高層及多層住宅區(qū)0.5輛/戶；商業(yè)0.5輛/100m2。小區(qū)還配置了完善的智能化管理系統(tǒng)，包含了電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、出入口車(chē)輛管理系統(tǒng)等，是一個(gè)現(xiàn)代化的智能小區(qū)。

　　小區(qū)景觀綠化系統(tǒng)由公共綠地、社區(qū)中心綠地、組團(tuán)中心綠地、宅前綠地和保護(hù)性綠地組成。公共綠地主要集中在政府中心與商業(yè)中心之間，以城市公園、公共停車(chē)場(chǎng)、大型公建前廣場(chǎng)和的形式出現(xiàn)；社區(qū)中心綠地由景觀功能帶組成，這里將容納服務(wù)于區(qū)域內(nèi)主要公建和主要的步行休息活動(dòng)。引導(dǎo)和組織本區(qū)與周邊城市空間的聯(lián)接。組團(tuán)綠地的設(shè)置考慮到服務(wù)半徑，塑造容易記憶的空間，空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)志性的景觀元素，形成鮮明的地標(biāo)。

　　1.2業(yè)主群體分析

　　從本項(xiàng)目特有的地理位置和樓盤(pán)體量來(lái)看，本項(xiàng)目的定位應(yīng)是"滿足不同階層市民及城市發(fā)展的需求"。選擇在此居住的人們除了具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，不可缺少的是他們共同對(duì)山水表現(xiàn)出來(lái)的同衷的熱愛(ài)。因此，我們?cè)O(shè)想"**·濱海新城"的消費(fèi)群體更多是集中在以下幾方面的人士：

　　●晉江本土高薪階層及商界成功人士。"**·濱海新城" 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優(yōu)勢(shì)，合理的容積率、匠心獨(dú)具的戶型設(shè)計(jì)以及無(wú)遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。無(wú)一不對(duì)成功人士充滿誘惑，必將成為晉江乃至泉州市區(qū)、石獅等周邊縣市成功人士二次置業(yè)者的首選，會(huì)成為他們和商業(yè)伙伴休閑度假的好去處。

　　●周邊地區(qū)的財(cái)富階層。"**·濱海新城"獨(dú)特的地理位置和開(kāi)發(fā)商所倡導(dǎo)的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進(jìn)的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私營(yíng)企業(yè)者、富裕的中產(chǎn)階層等前來(lái)置業(yè)。

　　●快節(jié)奏的年輕白領(lǐng)階層。"**·濱海新城"另一重要使用者應(yīng)該是年輕白領(lǐng)一族。其主要特征是生活節(jié)奏較快，追求輕松簡(jiǎn)單的生活，希望能夠提供更多的服務(wù)。

　　1.3物業(yè)管理規(guī)劃定位

　　業(yè)主群體分析所得出的結(jié)論，是我們?cè)O(shè)定管理模式、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目、確定服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客觀依據(jù)。

　　根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)、客戶群體特點(diǎn)等，我司擬將"**·濱海新城"打造成為晉江市中高檔物業(yè)管理的精品社區(qū)。我們著重在本項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)"安全、舒適、優(yōu)雅、尊貴"的居家環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)保值、增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度融合。

　　為全面提升"以客為尊"的服務(wù)理念，我們將在本項(xiàng)目的管理中實(shí)施"貼心管家式"物業(yè)管理服務(wù)模式，為業(yè)主提供專業(yè)化的設(shè)施管理，細(xì)致周詳、個(gè)性化的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，讓業(yè)主倍感便利和尊貴。

　　同時(shí)，針對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)主"社會(huì)優(yōu)越感強(qiáng)、受尊重"的需求特點(diǎn)，我們要求每一位員工都要做到服務(wù)熱情、工作細(xì)致，以滿足客戶追求自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。我們將在工作中實(shí)施"微笑服務(wù)"、"敬禮服務(wù)"等。

　　1.4項(xiàng)目的管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析

　　我們認(rèn)為，每個(gè)項(xiàng)目都有它獨(dú)特的規(guī)劃特點(diǎn)，因此，從"**·濱海新城"整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)分析，我們認(rèn)為其具有"戶型大、店面多、地面車(chē)位分布廣、配套設(shè)施完善"等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也決定了小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察以及應(yīng)用多年來(lái)積累的管理經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為"**·濱海新城"具有以下五大特點(diǎn)及難點(diǎn)，具體闡述如下：

　　1.4.1根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與定位，決定了"**·濱海新城"主要是大戶型業(yè)主，其對(duì)服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)要求較高，因此，如何在日常管理服務(wù)中，針對(duì)這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到的服務(wù)內(nèi)容是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之一；

　　1.4.2"**·濱海新城"地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身?yè)碛休^多的商業(yè)店鋪，同時(shí)又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求"靜"，商鋪求"旺"的情況下，容易產(chǎn)生需求差異的投訴，是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之二；

　　1.4.3"**·濱海新城"除擁有大型地下停車(chē)場(chǎng)外，小區(qū)半地下、獨(dú)立車(chē)庫(kù)也設(shè)置了停車(chē)位，根據(jù)這樣的情況，車(chē)輛的進(jìn)出將不可避免的影響到了小區(qū)業(yè)主的出行。因此，如何通過(guò)合理的管理措施，減少人流與車(chē)流的交匯，是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之三；

　　1.4.4由于"**·濱海新城"周邊人流量大，人員及環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，屬案件多發(fā)地段，同時(shí)，本小區(qū)戶數(shù)多，可能存在部分的出租客戶，多方面原因加大了小區(qū)安全管理的難度。因此，如何加大管理監(jiān)控力度，做好社區(qū)的治安防范工作是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之四；

　　1.4. 5"**·濱海新城"除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配置了IC卡門(mén)禁、攝像監(jiān)控、可視對(duì)講等智能系統(tǒng)。對(duì)這樣一個(gè)設(shè)備數(shù)量眾多、智能化程度較高的社區(qū)，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機(jī)，無(wú)疑將會(huì)對(duì)業(yè)主的日常起居造成嚴(yán)重的影

響。如何消除維修養(yǎng)護(hù)上的管理盲點(diǎn)，確保共享設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行，將是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之五。

　　1.4.6"**·濱海新城"是分期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5、6年，是一個(gè)龐大的造鎮(zhèn)計(jì)劃，是金井鎮(zhèn)第一實(shí)際意義的商品樓盤(pán)，當(dāng)?shù)厝说奈飿I(yè)管理概念幾乎為零，需要培植他們的物業(yè)管理觀念，且在2、3年的時(shí)間里面將是小區(qū)和工地并存的局面，存在極大安全、衛(wèi)生隱患。將是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之六。

　　1.5解決上述管理難點(diǎn)的措施

　　"**·濱海新城"既有一般高層住宅區(qū)的共性，又有其自身的特殊性。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，并結(jié)合實(shí)地考察和調(diào)研，我們提出如下管理措施，以求針對(duì)性地解決上述的各項(xiàng)問(wèn)題。

　　1.5.1針對(duì)大戶型客戶群體將是成功人士、商業(yè)人士、白領(lǐng)居多，年齡層居中，"上有老、下有小"的特點(diǎn)，對(duì)服務(wù)品質(zhì)及服務(wù)多樣性的需求，提供不間斷、細(xì)致周全、熱情親切的"管家式"服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)戶的個(gè)性化需求，體現(xiàn)出"物業(yè)公司貼心、業(yè)戶生活放心"這種周到的"管家"風(fēng)范，使其感受到關(guān)愛(ài)和愉悅。

　　a.小區(qū)設(shè)立客戶服務(wù)中心：住戶只需要撥打客戶服務(wù)中心24小時(shí)熱線電話或管家（客戶服務(wù)助理）的聯(lián)系電話即可解決涉及物業(yè)管理服務(wù)的一切瑣事或獲取相關(guān)的信息。無(wú)須找其它部門(mén)或記住其它電話。

　　b.客戶服務(wù)中心實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制：客戶服務(wù)中心的任何工作人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)，必須承擔(dān)起接受業(yè)主反饋信息的職責(zé)，記錄下來(lái)由專人進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主，接到業(yè)主投訴的第一個(gè)人須跟蹤到事件完結(jié)，或由管家（客戶服務(wù)助理）負(fù)責(zé)到底。首問(wèn)責(zé)任制的實(shí)施，可以使業(yè)主反映的問(wèn)題及所需的幫助、服務(wù)及時(shí)完整的解決，提高效率。

　　c.服務(wù)設(shè)計(jì)多樣化：由于小區(qū)業(yè)主的年齡、生活習(xí)慣不同決定了對(duì)服務(wù)內(nèi)容的不同。因此，為滿足小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求，我們擬在進(jìn)駐管理時(shí)，進(jìn)行全面的詳盡的服務(wù)調(diào)查，并有針對(duì)性地設(shè)計(jì)各種各樣的服務(wù)過(guò)程。通過(guò)這些特約服務(wù)和特色服務(wù)來(lái)滿足業(yè)主的個(gè)性化需求。以下舉例：

　　（1）"四點(diǎn)半學(xué)校"： 這是針對(duì)那些既要工作又要帶小孩的家庭而設(shè)立的專項(xiàng)服務(wù)，將四點(diǎn)半放學(xué)后的孩子們集中起來(lái)，（我們將與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，如條件允許，可在會(huì)所內(nèi)辟出一塊地方專用）組織他們學(xué)習(xí)、游樂(lè)，既豐富了孩子們的課余生活，又解除了家長(zhǎng)的后顧之憂。

　　（2）陪伴服務(wù)：對(duì)與老人同住或家里有需要照顧的殘疾人、病患者，只要業(yè)主有需要，我們將及時(shí)提供服務(wù)，為業(yè)主和住戶提供方便，減輕負(fù)擔(dān)。

　　（3）代辦服務(wù)：如代寄信函、代訂報(bào)刊雜志及收發(fā)、代訂鮮花、生日蛋糕等。

　　（4）商務(wù)服務(wù)：提供中英文打字、傳真等。

　　（5）醫(yī)療服務(wù)：定期為小區(qū)業(yè)主聯(lián)系健康檢查的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，開(kāi)展專家咨詢、坐診服務(wù)等；

　　（6）家政服務(wù)：如住宅保潔服務(wù)、住宅小型設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)等。

　　1.5.2針對(duì)小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來(lái)方便業(yè)主、住戶的日常生活。根據(jù)店面多的情況，加強(qiáng)商業(yè)氛圍的營(yíng)造及物流、客流的管理，確保小區(qū)"動(dòng)、靜"有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏的局面。對(duì)于小區(qū)店面的管理，我們的目標(biāo)是："盡最大的努力，創(chuàng)造有利條件，提供各種便利，讓居住在"**·濱海新城"的業(yè)戶以及在店面經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商家分別享受到"生活的方便、經(jīng)營(yíng)的實(shí)惠與投資的回報(bào)"。我司擬采取以下措施：

　　●積極配合商店開(kāi)業(yè)的后勤保障工作：水、電等機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，治安、消防安全的維護(hù)，按照法律法規(guī)以及管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商店的裝修進(jìn)行監(jiān)控，做到不破壞房屋結(jié)構(gòu)，不影響建筑

　　安全，不出現(xiàn)違法經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)的違章現(xiàn)象等。

　　● 根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，小區(qū)商店的經(jīng)營(yíng)很大部分是以租售形式零散經(jīng)營(yíng)方式，在這種情況下，為了維護(hù)小區(qū)的整體形象和品質(zhì)，根據(jù)業(yè)主的層次和消費(fèi)需求，我們將征求商家的意見(jiàn)，提出我們的設(shè)想，在管理中積極引導(dǎo)。業(yè)主在對(duì)外招商時(shí)，積極引導(dǎo)業(yè)主或租戶引進(jìn)那些具有較高檔次的品牌商家，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以"便利店服裝、飾品、運(yùn)動(dòng)休閑品、家用裝飾、鮮花"等內(nèi)容為主，引進(jìn)環(huán)境好、污染小、有品味的咖啡廳；把好裝修關(guān)，統(tǒng)一門(mén)面格調(diào)，創(chuàng)造精品氛圍；同時(shí)，積極創(chuàng)造各種有利條件，營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛，促進(jìn)商業(yè)場(chǎng)所的建設(shè)。

　　●商業(yè)場(chǎng)所安全及物流、客流的管理。在營(yíng)造繁華、熱鬧的商業(yè)氣氛，又要保持安全、舒適、有序的購(gòu)物環(huán)境，在為業(yè)戶提供便利，又保護(hù)業(yè)主的生活不被打擾，同時(shí)保證購(gòu)物環(huán)境的安全。因此，針對(duì)這些特點(diǎn)，我們擬定了如下管理措施：

　　a、一旦商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、條件成熟時(shí)，與各商戶達(dá)成共識(shí)，協(xié)助組建商鋪管理委員會(huì)，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的各種問(wèn)題制定管理辦法，并與各商戶簽訂管理責(zé)任書(shū)。

　　b、將對(duì)商場(chǎng)消防通道的檢查列入日常巡查的工作計(jì)劃當(dāng)中，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)格控制消防方案隱患。c、嚴(yán)格管控商場(chǎng)與小區(qū)出入口的安全，協(xié)助各商戶共同做好治安防范。

　　d、做好客流的引導(dǎo)，在節(jié)假日及特惠折扣等客流高峰期，安排保安員加強(qiáng)巡視，協(xié)助商戶維護(hù)購(gòu)物秩序，合理引導(dǎo)客流；規(guī)定統(tǒng)一的上下貨通道，做好物流的管理。

　　e、對(duì)于合理規(guī)范商家的促銷(xiāo)行為，因此產(chǎn)生的噪音污染、亂投垃圾等現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)管理，避免因客流量大造成小區(qū)外圍雜亂無(wú)章，影響業(yè)戶的正常生活。

　　f、做好商業(yè)公共區(qū)域的

保潔，我們將配備專職商場(chǎng)保潔員，除了按常規(guī)要求認(rèn)真做好日常保潔外，還將根據(jù)商場(chǎng)的實(shí)際情況，在客流高峰期加大保潔的頻度，如遇疾病流行期，還應(yīng)做好公共場(chǎng)所的消毒滅菌工作；積極配合居委會(huì)和環(huán)保部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)各商家門(mén)前"三包"及 "三廢"排放的監(jiān)督，保持商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生。

　　1.5.3針對(duì)小區(qū)地面車(chē)位分布廣的特點(diǎn)，利用智能化管理系統(tǒng)，采用內(nèi)外有別，分區(qū)停車(chē)管理方式，確保小區(qū)最大限度的人車(chē)分流。根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，"**·濱海新城" D、F、G三個(gè)地塊設(shè)置首層架空車(chē)庫(kù)，駛?cè)胄^(qū)的車(chē)輛直接進(jìn)入車(chē)庫(kù)，對(duì)組團(tuán)環(huán)境無(wú)影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內(nèi)停車(chē)；B、H地塊設(shè)置地下停車(chē)庫(kù)。因此，我司擬在進(jìn)駐管理之時(shí)便設(shè)計(jì)合理科學(xué)的停車(chē)方式，最大限度的規(guī)劃車(chē)輛的行走路線，以確保小區(qū)人行安全，并有效降低車(chē)輛噪音對(duì)小區(qū)的影響。我們擬采取內(nèi)外有別，分區(qū)停車(chē)的管理方式，住戶的車(chē)輛按區(qū)分別停放，外來(lái)車(chē)輛全部集中在外圍臨時(shí)停車(chē)位停放，不允許外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)隨意停放，在A地塊要確保路面不亂停出。如此規(guī)范車(chē)輛的進(jìn)出與停放，保證車(chē)輛"行其道，停其位"，確保業(yè)戶的固定車(chē)位不被占用，按指定位置停放，引導(dǎo)車(chē)輛按規(guī)范行駛，同時(shí)，有效地確保了中庭花園的完整性。

　　1.5.4針對(duì)小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對(duì)復(fù)雜、案件多發(fā)地段的特點(diǎn)，嚴(yán)密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。我們擬采取以下措施：

　　A．保證周邊環(huán)境安全的措施：

　　a.24小時(shí)安全巡邏：充分運(yùn)用開(kāi)發(fā)商配備的監(jiān)控系統(tǒng)，以"技防為主，人防為輔"為工作方針。應(yīng)用物業(yè)公司配置的電子巡更系統(tǒng)，有效保證保安員巡邏時(shí)的時(shí)效性與完整性，及時(shí)掌握小區(qū)的動(dòng)態(tài)，保證小區(qū)的安全。

　　b.嚴(yán)密的防范體系：堅(jiān)持"人防、技防、物防三結(jié)合"的原則，在確保24小時(shí)無(wú)間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對(duì)講、電子巡更、家居安防等智能系統(tǒng)的作用，建立立體交叉的安全防范體系。

　　c.嚴(yán)密的應(yīng)急處理措施：鑒于小區(qū)地理位置特殊，我們擬定了有針對(duì)性的《應(yīng)急措施管理預(yù)案》，如《與政府相關(guān)部門(mén)的應(yīng)急聯(lián)動(dòng)措施》，最大限度地防患于未然。

　　B．保證人身財(cái)產(chǎn)及車(chē)輛安全的措施：

　　a.嚴(yán)格的來(lái)訪登記制度：保安員彬彬有禮，對(duì)訪客實(shí)行登記，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后放行并加以引導(dǎo)。為保證工作的嚴(yán)密性，保安員須及時(shí)的跟蹤來(lái)訪人員在小區(qū)內(nèi)的動(dòng)態(tài)，如確定出小區(qū)的時(shí)間。b. 識(shí)別業(yè)主：所有客服中心員工要求熟記轄區(qū)業(yè)主及其家庭成員的情況。

　　c.加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目車(chē)輛的管理。同時(shí)針對(duì)車(chē)位及道路分布來(lái)看，無(wú)法較好的實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，因此，健全各種交通標(biāo)識(shí)及設(shè)置車(chē)輛減速帶、反觀鏡和各類交通禁停標(biāo)志等顯得更加重要，一可提醒行人與司機(jī)提高安全警惕，二可防止發(fā)生意外事故。

　　C.消防安全

　　a、工作方針：堅(jiān)持"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立"全員防消"的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。

　　b、防火宣傳：我們將在小區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；

　　c、培訓(xùn)演練：實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的"自救"意識(shí)和能力，防患于"未燃"；

　　d、加強(qiáng)二次裝修的消防管理：對(duì)裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開(kāi)工。在入住期間，我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車(chē)樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題，保證消防通道的順暢；

　　e．建立"**濱海新城"消防快速反應(yīng)分隊(duì)及擬定應(yīng)急處理措施。

　　1.5.5因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)

　　堅(jiān)持"因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)"的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我們擬采取以下措施：

　　●技術(shù)力量配備。在前期介入階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程師充實(shí)到"**濱海新城"客戶服務(wù)中心，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需要。同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過(guò)開(kāi)展長(zhǎng)期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；

　　●制度保證。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制《共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)定》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等文件，作為作業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。

　　●建立和完善共享部位、共享設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對(duì)物業(yè)的共享部位、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳（包括登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總臺(tái)帳），并通過(guò)輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備的使用（運(yùn)行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供參考；

　　●定期開(kāi)展物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)工作，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。

　　1.5.6加強(qiáng)對(duì)業(yè)主安全宣傳，增強(qiáng)巡邏力度，建立群防

群治機(jī)制。

　　首先明確儲(chǔ)藏間的用途，是用于堆放一些不常用的，價(jià)值不高的物品。不能對(duì)外出租，更不可當(dāng)房屋出租或自住。加強(qiáng)安全巡邏頻次，確保儲(chǔ)藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時(shí)開(kāi)關(guān)，以保證業(yè)主進(jìn)出方便。

篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　本文旨在通過(guò)分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點(diǎn)

　　要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，因?yàn)橹挥姓J(rèn)識(shí)其特點(diǎn)后，我們才能有針對(duì)性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。

　　舊城區(qū)是城市在長(zhǎng)期發(fā)展和演變過(guò)程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對(duì)應(yīng)于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點(diǎn)。

　　第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。

　　解放以后，我國(guó)陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開(kāi)放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對(duì)居住條件改善的需要越來(lái)越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時(shí)代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關(guān)方面估計(jì)，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。

　　一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯(cuò)，而且居住和經(jīng)營(yíng)交織。

　　第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。

　　就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時(shí)間至少是2至20年不等，有的時(shí)間甚至還要久遠(yuǎn)，舊城區(qū)由于歷史原因，沒(méi)有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。

　　第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀(jì)90年代后才比較深入地開(kāi)展的，實(shí)行住房社會(huì)化、商品化、私有化的時(shí)間不長(zhǎng)。在這之前，我國(guó)一直實(shí)行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國(guó)家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)，福利性住房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的一個(gè)社會(huì)顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價(jià)出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時(shí)，即使沒(méi)有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達(dá)到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說(shuō)具有福利性。

　　第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。

　　舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門(mén)的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國(guó)家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費(fèi)觀念陳舊。

　　舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當(dāng)多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費(fèi)觀念比較滯后，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱。

　　二、現(xiàn)狀

　　舊區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴(yán)重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見(jiàn)較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對(duì)整個(gè)居住環(huán)境進(jìn)行管理，既不適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的、改善居住條件的要求，也不適應(yīng)兩個(gè)文明建設(shè)的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，同時(shí)物業(yè)管理還可以把整個(gè)城市的管理水平帶動(dòng)起來(lái)，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)。

　　從20世紀(jì)80年代初，我國(guó)物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來(lái)的優(yōu)越性越來(lái)越明顯，這對(duì)舊城區(qū)居民帶來(lái)較大的影響和沖擊力，居民的消費(fèi)及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，另方面，居民的技資意識(shí)增強(qiáng)，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來(lái)越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務(wù)。 　　同時(shí)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立，以前政府對(duì)城市房屋實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來(lái)了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢(shì)逐漸形成，這也為房管部門(mén)逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理提供了良好機(jī)遇。

　　由此可見(jiàn)，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開(kāi)放的需要，也是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。深圳在全國(guó)舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過(guò)慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會(huì)招標(biāo)物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會(huì)各界的關(guān)注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬(wàn)多平米，建筑面積11萬(wàn)平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時(shí)間長(zhǎng)，房屋設(shè)施老化、配套不齊，管理費(fèi)低，經(jīng)費(fèi)少，管理難度較大，住戶意見(jiàn)多。1997年元旦，萬(wàn)科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行全面的整治，加強(qiáng)各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號(hào)。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實(shí)效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風(fēng)新村管理處對(duì)舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。

　　東風(fēng)新村管理處從強(qiáng)化舊城區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際出發(fā)，對(duì)原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，分割為若干個(gè)便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來(lái)的管理體制，運(yùn)作新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，多渠道籌措資金對(duì)安康小區(qū)進(jìn)行綜合恢復(fù)整治，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理，整治車(chē)柵、路，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，一個(gè)寧?kù)o、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因?yàn)樵撔^(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評(píng)為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開(kāi)始對(duì)舊區(qū)實(shí)施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達(dá)到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設(shè)備設(shè)施完好，環(huán)境美化綠化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)及時(shí)，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達(dá)5500萬(wàn)平米，市政府撥款達(dá)4000多萬(wàn)元。遼寧省經(jīng)過(guò)1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個(gè)，占應(yīng)改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。

　　總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績(jī)和突破，但由于舊區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，而且環(huán)境較差，設(shè)施設(shè)備不完善并且年久失修，同時(shí)由于舊區(qū)規(guī)模或者太大，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問(wèn)題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問(wèn)題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個(gè)突出問(wèn)題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變

　　由于舊城區(qū)多年來(lái)一直實(shí)行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩重，福利性思想、濃。在開(kāi)展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時(shí)難以接受"自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)"的方式，認(rèn)為幾十年來(lái)都是政府出錢(qián)維修，而現(xiàn)在自己要出錢(qián)，觀念一時(shí)難以較變過(guò)來(lái)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務(wù)者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務(wù)不到位。

　　第二，舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，實(shí)施物業(yè)管理難度大

　　舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴(yán)重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，致使物業(yè)管理實(shí)施難度大。

　　第三，群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)多

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求越來(lái)越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點(diǎn)，而且物業(yè)公司服務(wù)往往又不到位，這就使得居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，致使群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)大。

　　第四，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺乏

　　新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)困難的問(wèn)題，舊城區(qū)在這方面的問(wèn)題更加嚴(yán)重。舊城區(qū)有相當(dāng)多的居民將居住的公房購(gòu)為私有，但購(gòu)房過(guò)程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金往往也是由原有的房屋管理部門(mén)注入，資金也不多。同時(shí)由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟(jì)隨能力相當(dāng)有限，政府在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)少之又少，對(duì)物業(yè)管理公司而言無(wú)疑是雪上加霜，經(jīng)營(yíng)舉步維艱，虧損嚴(yán)重。

　　第五，業(yè)主自治自律意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)制度不健全

　　雖然按規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)，但由于業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來(lái)的房屋管理部門(mén)替代，至于是否成立業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)如何組建等都是由原來(lái)的房屋管理部門(mén)說(shuō)了算。業(yè)主委員會(huì)制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國(guó)監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。

　　三、發(fā)展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關(guān)系愈來(lái)愈密切。他們不僅關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動(dòng)，而且對(duì)社區(qū)的服務(wù)和管理、居住環(huán)境、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機(jī)遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當(dāng)大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。我們應(yīng)該根據(jù)舊城區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合城市社區(qū)建設(shè)，探索適應(yīng)舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。

　　第一，領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干

　　舊城區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，普通群眾密切相關(guān)的工作。領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干是關(guān)鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績(jī)，很大程度上在于領(lǐng)導(dǎo)重視，親自抓。因?yàn)橹挥蓄I(lǐng)導(dǎo)重視，才有利于政策的制定和落實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動(dòng)舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實(shí)處。同時(shí)由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領(lǐng)導(dǎo)在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制

　　首先要加強(qiáng)思想宣傳工作。舊城區(qū)因?yàn)橐郧耙恢睂?shí)行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理，難度相當(dāng)大。要多渠道、多形式、多角度的開(kāi)展宣傳活動(dòng)，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心增強(qiáng)群眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。 　　其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)，要明白管理與服務(wù)是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應(yīng)新的形勢(shì)的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實(shí)行企業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺(tái)階。

　　第三，加強(qiáng)舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件

　　針對(duì)舊城區(qū)普遍存在基礎(chǔ)差、配套設(shè)施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對(duì)房屋進(jìn)行更新改造，對(duì)房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務(wù)設(shè)施的完善，道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施相協(xié)調(diào)，進(jìn)行綜合治理。政府要制定出臺(tái)舊城區(qū)新的實(shí)施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實(shí)施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)。

　　第四，理順關(guān)系，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

　　舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項(xiàng)，包括治安、車(chē)輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設(shè)施，社區(qū)文化、有償服務(wù)、裝修管理等，全部交由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施統(tǒng) 一的社會(huì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。

　　同時(shí)，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘，實(shí)行一個(gè)小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度。建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華曾在1999年5月 份"全國(guó)的物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)。"在舊區(qū)的公有住宅出售達(dá)到309毛-509b比 例后，政府有關(guān)部門(mén)(特別是房管所)要指導(dǎo)居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選 聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開(kāi)展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機(jī)制

　　舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理就是承擔(dān)了政府的一部分責(zé)任，小區(qū)原有的建筑 和配套設(shè)施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設(shè)施等，這些費(fèi)用原本應(yīng)由政府補(bǔ)貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔(dān)。可以采取"政府優(yōu)惠一點(diǎn)，向住戶收一點(diǎn)"的方式，一方面政府在稅費(fèi)等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟(jì)承受能力收一部分。

　　同時(shí)，物業(yè)公司可以開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)，多層次，多角度滿足并服務(wù)于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機(jī)制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等基礎(chǔ)設(shè)施等資源，開(kāi)辦一些立足小區(qū)，面向社會(huì)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在為居民提供方便搞好服務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開(kāi)展以改造改善舊有房屋為主體的危改開(kāi)發(fā)服務(wù)。通過(guò)開(kāi)發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設(shè)的再次投入，以彌補(bǔ)舊區(qū)設(shè)計(jì)的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務(wù)，增強(qiáng)了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　第六，逐步推行適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舊城區(qū)物業(yè)管理模式

　　要根據(jù)舊城區(qū)實(shí)際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。

　　一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和動(dòng)作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)公司，并按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求建立合同關(guān)系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務(wù)，真正實(shí)施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中提高質(zhì)量水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)。

　　二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對(duì)公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務(wù)于住戶，對(duì)私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式。

　　三是對(duì)條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過(guò)整治，完善基礎(chǔ)工作，采取招投標(biāo)形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中去。

　　第七、結(jié)合社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展

　　要抓住目前社區(qū)建設(shè)大力發(fā)展的時(shí)機(jī)，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)；另一方面為促進(jìn)社區(qū)建設(shè)作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實(shí)際情況，逐漸探索出一套適應(yīng)舊城區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式。

篇3：物業(yè)管理顧問(wèn)的工作特點(diǎn)

　　物業(yè)管理顧問(wèn)的工作特點(diǎn)

　　物業(yè)管理作為目前中國(guó)的新興行業(yè)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善而得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異以及人們對(duì)物業(yè)管理各不相同的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理公司服務(wù)的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國(guó)的物業(yè)管理整體服務(wù)水平有較快的進(jìn)步，并順應(yīng)各類物業(yè)業(yè)主和使用人對(duì)服務(wù)的要求，物業(yè)管理顧問(wèn)方式不失為一種較先進(jìn)的“拿來(lái)主義”。這里對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)工作的特點(diǎn)做出簡(jiǎn)要分析。

　　從專業(yè)分工的角度來(lái)看，物業(yè)管理顧問(wèn)是提供知識(shí)產(chǎn)品的服務(wù)性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點(diǎn)。然而，物業(yè)管理顧問(wèn)和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點(diǎn)不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運(yùn)行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)卻是幫助組建一個(gè)新的物業(yè)管理公司的全過(guò)程；第二、咨詢的對(duì)象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問(wèn)項(xiàng)目的委托方和被顧問(wèn)公司（下稱“公司”）大都存在著上下級(jí)關(guān)系，也就是說(shuō)，委托方和被顧問(wèn)方不是一一對(duì)應(yīng)的。

　　專業(yè)服務(wù)性

　　專業(yè)服務(wù)性是物業(yè)管理顧問(wèn)最基本的特點(diǎn)。物業(yè)管理的專業(yè)化導(dǎo)向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對(duì)不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問(wèn)只針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，也就是說(shuō)，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務(wù)系統(tǒng)為主軸。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)的整個(gè)過(guò)程，是運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來(lái)進(jìn)行檢查、測(cè)定和分析各個(gè)服務(wù)流程的過(guò)程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過(guò)程。物業(yè)管理顧問(wèn)工作針對(duì)每一物業(yè)的不同特性開(kāi)展。

　　物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問(wèn)工作的專業(yè)性，顧問(wèn)人員應(yīng)充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務(wù)意識(shí)、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延--物業(yè)的外在特點(diǎn)，即物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的對(duì)象等，幫助公司展開(kāi)對(duì)業(yè)主、使用人及其他顧客服務(wù)要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅(jiān)持一切憑實(shí)踐和數(shù)據(jù)說(shuō)話的專業(yè)、職業(yè)的務(wù)實(shí)精神。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)工作的整個(gè)過(guò)程都建立在科學(xué)流程的基礎(chǔ)上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過(guò)多年工作，分析不同顧客需求，結(jié)合當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，并用科學(xué)的理論、知識(shí)和方法總結(jié)出來(lái)的一整套工作流程。

　　創(chuàng)新性

　　富有創(chuàng)造性是各類服務(wù)業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問(wèn)也不例外。物業(yè)管理顧問(wèn)工作將面對(duì)不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問(wèn)咨詢要求，如果只抱著過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)將不能適應(yīng)新的形勢(shì)的要求，顧問(wèn)服務(wù)也將得不到顧客的支持。

　　每一個(gè)物業(yè)都有其不可重復(fù)性，每一項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)都有其獨(dú)特性。顧問(wèn)人員需要針對(duì)各個(gè)物業(yè)的相同性和不同性，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，面對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理市場(chǎng)水平和市場(chǎng)需求以及客戶的需要，以高度的科學(xué)求實(shí)精神和創(chuàng)造精神，謀求切實(shí)可行的顧問(wèn)方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問(wèn)方案包括：針對(duì)被顧問(wèn)公司的實(shí)際需要，設(shè)計(jì)和推行公司全新的管理機(jī)構(gòu)及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設(shè)計(jì)和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設(shè)計(jì)和開(kāi)創(chuàng)新的培訓(xùn)體制，培育新型的人際關(guān)系等等。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)的目的在于幫助公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)能力，為達(dá)到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點(diǎn)去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問(wèn)題及原因，也表現(xiàn)在以科學(xué)的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設(shè)計(jì)切實(shí)可行又有所突破的顧問(wèn)服務(wù)計(jì)劃。

　　系統(tǒng)性

　　物業(yè)管理顧問(wèn)人員在考慮問(wèn)題特別是醞釀并提出顧問(wèn)書(shū)和建議函的時(shí)候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說(shuō)，主要是在分析問(wèn)題和提出改善建議時(shí)，應(yīng)以提高公司服務(wù)過(guò)程的規(guī)范性和服務(wù)能力為出發(fā)點(diǎn)，兼顧公司的局部利益和整體利益、長(zhǎng)期利益和近期利益。為了做到這一點(diǎn)，顧問(wèn)人員必須注意提高自己對(duì)公司進(jìn)行系統(tǒng)分析和思考的能力。

　　對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個(gè)互相獨(dú)立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務(wù)要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營(yíng)成本、流程制定、設(shè)施和設(shè)備、資金管理、人員招聘和培訓(xùn)等）構(gòu)成的有機(jī)整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問(wèn)公司的內(nèi)、外條件，以求達(dá)到整體物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)手段的最優(yōu)化。

　　從系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)分析，一個(gè)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個(gè)部門(mén)能夠各自正常地工作和運(yùn)轉(zhuǎn)，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應(yīng)公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場(chǎng)需求變化、管理體制及上級(jí)單位的變動(dòng)等）。因此，在物業(yè)管理顧問(wèn)活動(dòng)中，顧問(wèn)工作要用系統(tǒng)的觀點(diǎn)去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問(wèn)題原因時(shí)，充分注意各方面的相互關(guān)系；在提出建議時(shí)，充分考慮到某一方面改進(jìn)對(duì)其他方面乃至整個(gè)公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，力求達(dá)到公司服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個(gè)物業(yè)管理顧問(wèn)的過(guò)程，既是顧問(wèn)人員和公司人員密切配合的過(guò)程，也是顧問(wèn)項(xiàng)目組內(nèi)部融洽合作的過(guò)程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問(wèn)工作取得成功的必要前提，也是對(duì)顧問(wèn)人員素質(zhì)的基本要求。

　　在整個(gè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)過(guò)程中，顧問(wèn)項(xiàng)目組成員必須相互協(xié)作，同時(shí)也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各類相關(guān)資料提供給顧問(wèn)項(xiàng)目組；顧問(wèn)人員則應(yīng)本著高度負(fù)責(zé)的精神，深入地進(jìn)行調(diào)查研究。公司的干部和顧問(wèn)人員之間要推心置腹，以誠(chéng)相見(jiàn)，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟(jì)效益而共同努力。在分析公司存在的問(wèn)題及其原因和提出建議的過(guò)程中，顧問(wèn)人員應(yīng)該發(fā)揮主要作用，并對(duì)所提建議的有效性負(fù)主要責(zé)任；公司則對(duì)落實(shí)顧問(wèn)人員所提建議負(fù)主要責(zé)任。公司的領(lǐng)導(dǎo)人必須認(rèn)識(shí)到：顧問(wèn)人員所提的建議能否得到實(shí)施，最終取決于自己能否采取切實(shí)有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作是衡量物業(yè)管理顧問(wèn)工作成效的根本標(biāo)準(zhǔn)。

　　（1）顧問(wèn)人員和公司人員的合作

　　顧問(wèn)項(xiàng)目組與公司不是單純的、短暫的交易活動(dòng)，而是一種連續(xù)的、長(zhǎng)期的、互利、互促的伙伴關(guān)系。

　　顧問(wèn)項(xiàng)目組人員要在較短的時(shí)間內(nèi)針對(duì)公司所在地的法律、法規(guī)、市場(chǎng)需求以及委托方的要求，提出并實(shí)施切實(shí)可行的顧問(wèn)計(jì)劃書(shū)，必須緊緊地依靠公司招聘的有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的各類人員與他們密切合作，否則將一事無(wú)成。顧問(wèn)人員必須注意做好以下幾點(diǎn)：

　　①顧問(wèn)人員要具有謙虛謹(jǐn)慎的品質(zhì)和作風(fēng)。顧問(wèn)項(xiàng)目組和公司雖然是互相平等的關(guān)系，但作為顧問(wèn)人員來(lái)說(shuō)，應(yīng)主動(dòng)多和公司各級(jí)人員進(jìn)行有效的溝通，要有意識(shí)地使公司人員感受到：每一個(gè)正確的觀點(diǎn)都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問(wèn)服務(wù)一旦成功，是雙方共同努力的結(jié)果。這樣，他們就會(huì)像愛(ài)惜自己的勞動(dòng)成果一樣來(lái)珍惜顧問(wèn)項(xiàng)目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實(shí)施。

　　②顧問(wèn)人員要耐心傾聽(tīng)公司員工所反映的意見(jiàn)，哪怕是明顯的偏見(jiàn)，也要認(rèn)真地驗(yàn)證核實(shí)。對(duì)公司人員提出的問(wèn)題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點(diǎn)尚未成熟，則不宜過(guò)早地發(fā)表對(duì)公司的評(píng)價(jià)，或作不確切的回答。顧問(wèn)人員要善于利用眾人之見(jiàn)，修正、完善自己尚未成熟的觀點(diǎn)和結(jié)論。

　　③顧問(wèn)人員要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠(chéng)懇、耐心、熱情的態(tài)度去調(diào)查和解決問(wèn)題，把提高公司的物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)管理能力作為己任，負(fù)責(zé)到底。

　　（2）顧問(wèn)項(xiàng)目組內(nèi)部的合作

　　顧問(wèn)人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調(diào)查，是指顧問(wèn)項(xiàng)目組成員在顧問(wèn)項(xiàng)目組組長(zhǎng)的統(tǒng)一布置下，應(yīng)充分發(fā)揮自己獨(dú)立工作的能力，按照組長(zhǎng)的要求制訂出各自詳細(xì)的工作計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查工作。

　　匯合求證，是指把顧問(wèn)項(xiàng)目組成員分頭調(diào)查的結(jié)果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對(duì)于顧問(wèn)課題，盡可能地找到原始資料和數(shù)據(jù)，通過(guò)匯總分析，互相對(duì)照，結(jié)合顧問(wèn)項(xiàng)目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長(zhǎng)決策，是指對(duì)顧問(wèn)課題的結(jié)論和建議書(shū)，應(yīng)在組內(nèi)民主討論的基礎(chǔ)上，最后由組長(zhǎng)做出決斷。顧問(wèn)工作猶如打仗一樣，要協(xié)同作戰(zhàn)，指揮員的權(quán)威很重要。全體顧問(wèn)人員應(yīng)懂得維護(hù)組長(zhǎng)信譽(yù)與維護(hù)全組（直至每個(gè)組員本人）信譽(yù)的一致性，并把此看成是促使顧問(wèn)成功的一項(xiàng)必要措施。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)是一項(xiàng)獨(dú)立的服務(wù)工作。顧問(wèn)的獨(dú)立性是其重要特點(diǎn)，它是物業(yè)管理顧問(wèn)工作贏得顧客信任和好評(píng)的重要原因。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)工作的獨(dú)立性，是指顧問(wèn)人員遇事要獨(dú)立思考，這是顧問(wèn)人員取得工作成效的基本功。獨(dú)立思考，應(yīng)貫穿于物業(yè)管理顧問(wèn)的全過(guò)程，尤其在調(diào)查研究和分析問(wèn)題原因的時(shí)候，顧問(wèn)人員應(yīng)通過(guò)自己認(rèn)真的獨(dú)立思考，觀點(diǎn)鮮明地談出自己的見(jiàn)解，做出正確判斷。

　　真正的獨(dú)立思考，應(yīng)當(dāng)在深入調(diào)查、廣泛而虛心地聽(tīng)取公司主管單位及公司有關(guān)人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。顧問(wèn)人員根據(jù)自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理法律、法規(guī)，廣泛搜集公司有關(guān)人員的見(jiàn)解與智慧，通過(guò)加工提煉，深入思考。不為公司領(lǐng)導(dǎo)人的意見(jiàn)或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預(yù)而輕易地改變，通過(guò)獨(dú)立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價(jià)值的靠得住的觀點(diǎn)和結(jié)論。因此，顧問(wèn)人員的獨(dú)立性并不是閉門(mén)造車(chē)，更不是遷就某些公司領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，迎合個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)人的口味，而是根據(jù)公司整體的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展的要求出發(fā)。

　　藝術(shù)性

　　顧問(wèn)項(xiàng)目組要了解公司領(lǐng)導(dǎo)管理風(fēng)格，在從物業(yè)管理服務(wù)的角度幫助其建立起公司自己的企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，慎選顧問(wèn)的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問(wèn)意見(jiàn)被公司理解和接受。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)介入深度的把握，是每一個(gè)顧問(wèn)項(xiàng)目組需要面對(duì)的難題。新組建的物業(yè)管理公司一般都相對(duì)較缺乏物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，他們非常渴求顧問(wèn)人員幫助公司建立一支成熟的隊(duì)伍，幫助建立自己的服務(wù)流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問(wèn)人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問(wèn)項(xiàng)目組人員有根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)藝術(shù)性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業(yè)管理服務(wù)技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業(yè)管理顧問(wèn)的又一顯著特點(diǎn)。管理顧問(wèn)之所以艱苦，是因?yàn)檫@一工作要求顧問(wèn)人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動(dòng)。不論是長(zhǎng)期顧問(wèn)還是短期顧問(wèn)，顧問(wèn)人員在公司工作的時(shí)間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時(shí)間里對(duì)不太熟悉的地方、不太熟悉的物業(yè)管理市場(chǎng)、不同的物業(yè)以及陌生的公司和人員進(jìn)行深刻地分析，并提出行之有效的顧問(wèn)服務(wù)方案，必然要付出辛勤的勞動(dòng)。

　　在物業(yè)管理顧問(wèn)期間，顧問(wèn)人員應(yīng)經(jīng)常深入到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，親自去聽(tīng)、看、問(wèn)、測(cè)、試，完成對(duì)重要數(shù)據(jù)的測(cè)定或分析。每一項(xiàng)物業(yè)管理顧問(wèn)項(xiàng)目，往往是物業(yè)沒(méi)有完全建成或即將建成之時(shí)進(jìn)入，物業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)混亂，顧問(wèn)人員首先要有較高的職業(yè)安全意識(shí)，并針對(duì)物業(yè)的不同特性，了解物業(yè)的使用方向和物業(yè)管理要求，有針對(duì)性和建設(shè)性地找到顧問(wèn)服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。

　　管理顧問(wèn)工作的艱苦性，要求顧問(wèn)人員不僅有一個(gè)富有創(chuàng)造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質(zhì)、充沛的精力和高度的事業(yè)心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問(wèn)建議的有效性，是物業(yè)管理顧問(wèn)的基本職責(zé)。一次物業(yè)管理顧問(wèn)的成功，雖然有賴于顧問(wèn)人員和公司人員的共同努力，但顧問(wèn)人員必須確保提出建議的質(zhì)量和有效性。雖然顧問(wèn)人員并不能保證建議一定會(huì)得到實(shí)施（因?yàn)檫@主要取決于公司領(lǐng)導(dǎo)人員），但必須保證建議一旦付諸實(shí)施，將是有效的。

　　改善意見(jiàn)的有效性具體地體現(xiàn)在：建議應(yīng)以內(nèi)涵挖潛為主，少花錢(qián)，多辦事，辦好事，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；建議應(yīng)適合公司的現(xiàn)有財(cái)力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見(jiàn)的有效性，顧問(wèn)人員不僅要考慮建議內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)、合理、可行，而且還應(yīng)做到提建議的方式對(duì)頭，改善措施得當(dāng)，使效果和動(dòng)機(jī)統(tǒng)一。