濱海新城小區(qū)物業(yè)管理特點

　　1.1項目概況

　　"**·濱海新城"座落于晉江市金井鎮(zhèn)，是以資金和技術密集型的出口加工、臺商投資和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達的商貿(mào)旅游的晉南出口加工區(qū)的重要生活基地，"**·濱海新城"是金井鎮(zhèn)第一個真正意義上的商品樓盤，其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)模化建設用地的困難，要求兼顧經(jīng)濟性、社會性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設理念，形成融居住、商業(yè)、商務及多種混合功能的理想社區(qū)，同時在晉江城市的沿海地帶，締造新的"類都心"生活空間，從而加強對周邊市鎮(zhèn)的號召力

　　"**·濱海新城"占地面積約233278㎡，總建筑面積55.99萬㎡（不含C地塊）。擬建成根據(jù)已有規(guī)劃的城市道路網(wǎng)劃分，由別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會所、商業(yè)等7個組團組成的相對獨立的，綜合性建筑群體的住宅區(qū)。整體規(guī)劃錯落有致。小區(qū)共有4360戶人家，人性化的設計使得家家戶戶自然融入山水景觀，無限延伸視野空間。

　　本項目公共配套設施設備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。低層住宅1--2輛/戶；高層、小高層及多層住宅區(qū)0.5輛/戶；商業(yè)0.5輛/100m2。小區(qū)還配置了完善的智能化管理系統(tǒng)，包含了電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、出入口車輛管理系統(tǒng)等，是一個現(xiàn)代化的智能小區(qū)。

　　小區(qū)景觀綠化系統(tǒng)由公共綠地、社區(qū)中心綠地、組團中心綠地、宅前綠地和保護性綠地組成。公共綠地主要集中在政府中心與商業(yè)中心之間，以城市公園、公共停車場、大型公建前廣場和的形式出現(xiàn)；社區(qū)中心綠地由景觀功能帶組成，這里將容納服務于區(qū)域內(nèi)主要公建和主要的步行休息活動。引導和組織本區(qū)與周邊城市空間的聯(lián)接。組團綠地的設置考慮到服務半徑，塑造容易記憶的空間，空間節(jié)點設計標志性的景觀元素，形成鮮明的地標。

　　1.2業(yè)主群體分析

　　從本項目特有的地理位置和樓盤體量來看，本項目的定位應是"滿足不同階層市民及城市發(fā)展的需求"。選擇在此居住的人們除了具備較強的經(jīng)濟實力外，不可缺少的是他們共同對山水表現(xiàn)出來的同衷的熱愛。因此，我們設想"**·濱海新城"的消費群體更多是集中在以下幾方面的人士：

　　●晉江本土高薪階層及商界成功人士。"**·濱海新城" 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優(yōu)勢，合理的容積率、匠心獨具的戶型設計以及無遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。無一不對成功人士充滿誘惑，必將成為晉江乃至泉州市區(qū)、石獅等周邊縣市成功人士二次置業(yè)者的首選，會成為他們和商業(yè)伙伴休閑度假的好去處。

　　●周邊地區(qū)的財富階層。"**·濱海新城"獨特的地理位置和開發(fā)商所倡導的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私營企業(yè)者、富裕的中產(chǎn)階層等前來置業(yè)。

　　●快節(jié)奏的年輕白領階層。"**·濱海新城"另一重要使用者應該是年輕白領一族。其主要特征是生活節(jié)奏較快，追求輕松簡單的生活，希望能夠提供更多的服務。

　　1.3物業(yè)管理規(guī)劃定位

　　業(yè)主群體分析所得出的結論，是我們設定管理模式、設計服務項目、確定服務及收費標準的客觀依據(jù)。

　　根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗結合本項目的建筑特點、客戶群體特點等，我司擬將"**·濱海新城"打造成為晉江市中高檔物業(yè)管理的精品社區(qū)。我們著重在本項目營造一個"安全、舒適、優(yōu)雅、尊貴"的居家環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)保值、增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度融合。

　　為全面提升"以客為尊"的服務理念，我們將在本項目的管理中實施"貼心管家式"物業(yè)管理服務模式，為業(yè)主提供專業(yè)化的設施管理，細致周詳、個性化的服務，創(chuàng)造一個自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，讓業(yè)主倍感便利和尊貴。

　　同時，針對本項目的業(yè)主"社會優(yōu)越感強、受尊重"的需求特點，我們要求每一位員工都要做到服務熱情、工作細致，以滿足客戶追求自身價值的實現(xiàn)。我們將在工作中實施"微笑服務"、"敬禮服務"等。

　　1.4項目的管理特點及難點分析

　　我們認為，每個項目都有它獨特的規(guī)劃特點，因此，從"**·濱海新城"整體規(guī)劃設計來分析，我們認為其具有"戶型大、店面多、地面車位分布廣、配套設施完善"等特點，這些特點也決定了小區(qū)物業(yè)管理的特點及難點，經(jīng)過現(xiàn)場勘察以及應用多年來積累的管理經(jīng)驗，我司認為"**·濱海新城"具有以下五大特點及難點，具體闡述如下：

　　1.4.1根據(jù)項目的設計與定位，決定了"**·濱海新城"主要是大戶型業(yè)主，其對服務內(nèi)容、品質(zhì)要求較高，因此，如何在日常管理服務中，針對這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到的服務內(nèi)容是本項目的管理特點與難點之一；

　　1.4.2"**·濱海新城"地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業(yè)店鋪，同時又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求"靜"，商鋪求"旺"的情況下，容易產(chǎn)生需求差異的投訴，是本項目的管理特點與難點之二；

　　1.4.3"**·濱海新城"除擁有大型地下停車場外，小區(qū)半地下、獨立車庫也設置了停車位，根據(jù)這樣的情況，車輛的進出將不可避免的影響到了小區(qū)業(yè)主的出行。因此，如何通過合理的管理措施，減少人流與車流的交匯，是本項目的管理特點與難點之三；

　　1.4.4由于"**·濱海新城"周邊人流量大，人員及環(huán)境相對復雜，屬案件多發(fā)地段，同時，本小區(qū)戶數(shù)多，可能存在部分的出租客戶，多方面原因加大了小區(qū)安全管理的難度。因此，如何加大管理監(jiān)控力度，做好社區(qū)的治安防范工作是本項目的管理特點與難點之四；

　　1.4. 5"**·濱海新城"除設有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配置了IC卡門禁、攝像監(jiān)控、可視對講等智能系統(tǒng)。對這樣一個設備數(shù)量眾多、智能化程度較高的社區(qū)，一旦出現(xiàn)設備故障或停機，無疑將會對業(yè)主的日常起居造成嚴重的影

響。如何消除維修養(yǎng)護上的管理盲點，確保共享設施設備的良好運行，將是本項目的管理特點與難點之五。

　　1.4.6"**·濱海新城"是分期開發(fā)，開發(fā)周期長達5、6年，是一個龐大的造鎮(zhèn)計劃，是金井鎮(zhèn)第一實際意義的商品樓盤，當?shù)厝说奈飿I(yè)管理概念幾乎為零，需要培植他們的物業(yè)管理觀念，且在2、3年的時間里面將是小區(qū)和工地并存的局面，存在極大安全、衛(wèi)生隱患。將是本項目的管理特點與難點之六。

　　1.5解決上述管理難點的措施

　　"**·濱海新城"既有一般高層住宅區(qū)的共性，又有其自身的特殊性。根據(jù)對項目管理特點及難點的分析，并結合實地考察和調(diào)研，我們提出如下管理措施，以求針對性地解決上述的各項問題。

　　1.5.1針對大戶型客戶群體將是成功人士、商業(yè)人士、白領居多，年齡層居中，"上有老、下有小"的特點，對服務品質(zhì)及服務多樣性的需求，提供不間斷、細致周全、熱情親切的"管家式"服務，盡可能地滿足業(yè)戶的個性化需求，體現(xiàn)出"物業(yè)公司貼心、業(yè)戶生活放心"這種周到的"管家"風范，使其感受到關愛和愉悅。

　　a.小區(qū)設立客戶服務中心：住戶只需要撥打客戶服務中心24小時熱線電話或管家（客戶服務助理）的聯(lián)系電話即可解決涉及物業(yè)管理服務的一切瑣事或獲取相關的信息。無須找其它部門或記住其它電話。

　　b.客戶服務中心實行首問責任制：客戶服務中心的任何工作人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時，必須承擔起接受業(yè)主反饋信息的職責，記錄下來由專人進行處理，并將處理結果反饋給業(yè)主，接到業(yè)主投訴的第一個人須跟蹤到事件完結，或由管家（客戶服務助理）負責到底。首問責任制的實施，可以使業(yè)主反映的問題及所需的幫助、服務及時完整的解決，提高效率。

　　c.服務設計多樣化：由于小區(qū)業(yè)主的年齡、生活習慣不同決定了對服務內(nèi)容的不同。因此，為滿足小區(qū)業(yè)主的服務需求，我們擬在進駐管理時，進行全面的詳盡的服務調(diào)查，并有針對性地設計各種各樣的服務過程。通過這些特約服務和特色服務來滿足業(yè)主的個性化需求。以下舉例：

　　（1）"四點半學校"： 這是針對那些既要工作又要帶小孩的家庭而設立的專項服務，將四點半放學后的孩子們集中起來，（我們將與開發(fā)商進行溝通，如條件允許，可在會所內(nèi)辟出一塊地方專用）組織他們學習、游樂，既豐富了孩子們的課余生活，又解除了家長的后顧之憂。

　　（2）陪伴服務：對與老人同住或家里有需要照顧的殘疾人、病患者，只要業(yè)主有需要，我們將及時提供服務，為業(yè)主和住戶提供方便，減輕負擔。

　　（3）代辦服務：如代寄信函、代訂報刊雜志及收發(fā)、代訂鮮花、生日蛋糕等。

　　（4）商務服務：提供中英文打字、傳真等。

　　（5）醫(yī)療服務：定期為小區(qū)業(yè)主聯(lián)系健康檢查的醫(yī)療機構，開展專家咨詢、坐診服務等；

　　（6）家政服務：如住宅保潔服務、住宅小型設備設施維修養(yǎng)護服務等。

　　1.5.2針對小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網(wǎng)點來方便業(yè)主、住戶的日常生活。根據(jù)店面多的情況，加強商業(yè)氛圍的營造及物流、客流的管理，確保小區(qū)"動、靜"有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏的局面。對于小區(qū)店面的管理，我們的目標是："盡最大的努力，創(chuàng)造有利條件，提供各種便利，讓居住在"**·濱海新城"的業(yè)戶以及在店面經(jīng)營活動的商家分別享受到"生活的方便、經(jīng)營的實惠與投資的回報"。我司擬采取以下措施：

　　●積極配合商店開業(yè)的后勤保障工作：水、電等機電設備的維修養(yǎng)護，治安、消防安全的維護，按照法律法規(guī)以及管理標準對商店的裝修進行監(jiān)控，做到不破壞房屋結構，不影響建筑

　　安全，不出現(xiàn)違法經(jīng)營餐飲活動的違章現(xiàn)象等。

　　● 根據(jù)小區(qū)特點，小區(qū)商店的經(jīng)營很大部分是以租售形式零散經(jīng)營方式，在這種情況下，為了維護小區(qū)的整體形象和品質(zhì)，根據(jù)業(yè)主的層次和消費需求，我們將征求商家的意見，提出我們的設想，在管理中積極引導。業(yè)主在對外招商時，積極引導業(yè)主或租戶引進那些具有較高檔次的品牌商家，經(jīng)營項目以"便利店服裝、飾品、運動休閑品、家用裝飾、鮮花"等內(nèi)容為主，引進環(huán)境好、污染小、有品味的咖啡廳；把好裝修關，統(tǒng)一門面格調(diào)，創(chuàng)造精品氛圍；同時，積極創(chuàng)造各種有利條件，營造良好的商業(yè)氣氛，促進商業(yè)場所的建設。

　　●商業(yè)場所安全及物流、客流的管理。在營造繁華、熱鬧的商業(yè)氣氛，又要保持安全、舒適、有序的購物環(huán)境，在為業(yè)戶提供便利，又保護業(yè)主的生活不被打擾，同時保證購物環(huán)境的安全。因此，針對這些特點，我們擬定了如下管理措施：

　　a、一旦商鋪的經(jīng)營規(guī)模、條件成熟時，與各商戶達成共識，協(xié)助組建商鋪管理委員會，對經(jīng)營管理相關的各種問題制定管理辦法，并與各商戶簽訂管理責任書。

　　b、將對商場消防通道的檢查列入日常巡查的工作計劃當中，吸取教訓，嚴格控制消防方案隱患。c、嚴格管控商場與小區(qū)出入口的安全，協(xié)助各商戶共同做好治安防范。

　　d、做好客流的引導，在節(jié)假日及特惠折扣等客流高峰期，安排保安員加強巡視，協(xié)助商戶維護購物秩序，合理引導客流；規(guī)定統(tǒng)一的上下貨通道，做好物流的管理。

　　e、對于合理規(guī)范商家的促銷行為，因此產(chǎn)生的噪音污染、亂投垃圾等現(xiàn)象進行重點管理，避免因客流量大造成小區(qū)外圍雜亂無章，影響業(yè)戶的正常生活。

　　f、做好商業(yè)公共區(qū)域的

保潔，我們將配備專職商場保潔員，除了按常規(guī)要求認真做好日常保潔外，還將根據(jù)商場的實際情況，在客流高峰期加大保潔的頻度，如遇疾病流行期，還應做好公共場所的消毒滅菌工作；積極配合居委會和環(huán)保部門，加強對各商家門前"三包"及 "三廢"排放的監(jiān)督，保持商場的清潔衛(wèi)生。

　　1.5.3針對小區(qū)地面車位分布廣的特點，利用智能化管理系統(tǒng)，采用內(nèi)外有別，分區(qū)停車管理方式，確保小區(qū)最大限度的人車分流。根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，"**·濱海新城" D、F、G三個地塊設置首層架空車庫，駛入小區(qū)的車輛直接進入車庫，對組團環(huán)境無影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內(nèi)停車；B、H地塊設置地下停車庫。因此，我司擬在進駐管理之時便設計合理科學的停車方式，最大限度的規(guī)劃車輛的行走路線，以確保小區(qū)人行安全，并有效降低車輛噪音對小區(qū)的影響。我們擬采取內(nèi)外有別，分區(qū)停車的管理方式，住戶的車輛按區(qū)分別停放，外來車輛全部集中在外圍臨時停車位停放，不允許外來車輛進入小區(qū)隨意停放，在A地塊要確保路面不亂停出。如此規(guī)范車輛的進出與停放，保證車輛"行其道，停其位"，確保業(yè)戶的固定車位不被占用，按指定位置停放，引導車輛按規(guī)范行駛，同時，有效地確保了中庭花園的完整性。

　　1.5.4針對小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對復雜、案件多發(fā)地段的特點，嚴密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點。我們擬采取以下措施：

　　A．保證周邊環(huán)境安全的措施：

　　a.24小時安全巡邏：充分運用開發(fā)商配備的監(jiān)控系統(tǒng)，以"技防為主，人防為輔"為工作方針。應用物業(yè)公司配置的電子巡更系統(tǒng)，有效保證保安員巡邏時的時效性與完整性，及時掌握小區(qū)的動態(tài)，保證小區(qū)的安全。

　　b.嚴密的防范體系：堅持"人防、技防、物防三結合"的原則，在確保24小時無間斷監(jiān)控和巡邏的基礎上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對講、電子巡更、家居安防等智能系統(tǒng)的作用，建立立體交叉的安全防范體系。

　　c.嚴密的應急處理措施：鑒于小區(qū)地理位置特殊，我們擬定了有針對性的《應急措施管理預案》，如《與政府相關部門的應急聯(lián)動措施》，最大限度地防患于未然。

　　B．保證人身財產(chǎn)及車輛安全的措施：

　　a.嚴格的來訪登記制度：保安員彬彬有禮，對訪客實行登記，經(jīng)業(yè)主確認后放行并加以引導。為保證工作的嚴密性，保安員須及時的跟蹤來訪人員在小區(qū)內(nèi)的動態(tài)，如確定出小區(qū)的時間。b. 識別業(yè)主：所有客服中心員工要求熟記轄區(qū)業(yè)主及其家庭成員的情況。

　　c.加強對本項目車輛的管理。同時針對車位及道路分布來看，無法較好的實現(xiàn)人車分流，因此，健全各種交通標識及設置車輛減速帶、反觀鏡和各類交通禁停標志等顯得更加重要，一可提醒行人與司機提高安全警惕，二可防止發(fā)生意外事故。

　　C.消防安全

　　a、工作方針：堅持"預防為主，防消結合"的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立"全員防消"的管理觀念，實施全員義務消防員制。

　　b、防火宣傳：我們將在小區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點服務，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；

　　c、培訓演練：實施全方位消防管理，定期檢查消防設施，保持良好運作。同時，重點加強護衛(wèi)員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務消防隊員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的"自救"意識和能力，防患于"未燃"；

　　d、加強二次裝修的消防管理：對裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。對經(jīng)營場所要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢；

　　e．建立"**濱海新城"消防快速反應分隊及擬定應急處理措施。

　　1.5.5因地制宜，科學管養(yǎng)，消除設備設施管理養(yǎng)護盲點

　　堅持"因地制宜，科學管養(yǎng)"的方針，編制科學的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，力求達到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟負擔。我們擬采取以下措施：

　　●技術力量配備。在前期介入階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包括土建、機電、智能化等專業(yè)的工程師充實到"**濱海新城"客戶服務中心，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護的需要。同時，加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設施設備維修養(yǎng)護的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標準等；

　　●制度保證。我們將結合實際情況編制《共享設施設備維護管理規(guī)定》、《設施設備維修養(yǎng)護工作流程》等文件，作為作業(yè)維修養(yǎng)護的制度保證。

　　●建立和完善共享部位、共享設施設備的維修檔案。我們將對物業(yè)的共享部位、共享設施設備進行統(tǒng)一編號，建立相應的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握共享部位、共享設施設備的使用（運行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供參考；

　　●定期開展物業(yè)共享部位、共享設施設備完好率的統(tǒng)計工作，作為物業(yè)維修養(yǎng)護的工作導向。

　　1.5.6加強對業(yè)主安全宣傳，增強巡邏力度，建立群防

群治機制。

　　首先明確儲藏間的用途，是用于堆放一些不常用的，價值不高的物品。不能對外出租，更不可當房屋出租或自住。加強安全巡邏頻次，確保儲藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時開關，以保證業(yè)主進出方便。

篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點、現(xiàn)狀及問題

　　舊城區(qū)物業(yè)管理特點、現(xiàn)狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點、現(xiàn)狀及問題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點

　　要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。

　　舊城區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對應于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點。

　　第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。

　　解放以后，我國陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關方面估計，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。

　　一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經(jīng)營交織。

　　第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。

　　就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區(qū)由于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設備、各種質(zhì)量指標遠遠不到規(guī)范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設施。

　　第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護，福利性住房是我國計劃經(jīng)濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權性質(zhì)多樣化。

　　舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費觀念陳舊。

　　舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費觀念比較滯后，對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱。

　　二、現(xiàn)狀

　　舊區(qū)由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對整個居住環(huán)境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，同時物業(yè)管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進兩個文明建設。

　　從20世紀80年代初，我國物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來的優(yōu)越性越來越明顯，這對舊城區(qū)居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務。 　　同時，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統(tǒng)一經(jīng)營管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權多元化態(tài)勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，走向市場化的物業(yè)管理提供了良好機遇。

　　由此可見，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經(jīng)驗。深圳在全國舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會招標物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會各界的關注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競標活動，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經(jīng)費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區(qū)進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風新村管理處對舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。

　　東風新村管理處從強化舊城區(qū)的物業(yè)管理實際出發(fā)，對原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進行重新規(guī)劃，分割為若干個便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經(jīng)營機制，多渠道籌措資金對安康小區(qū)進行綜合恢復整治，對小區(qū)實行封閉管理，整治車柵、路，開展優(yōu)質(zhì)的有償服務，經(jīng)過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因為該小區(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開始對舊區(qū)實施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環(huán)境美化綠化、服務優(yōu)質(zhì)及時，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經(jīng)過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個，占應改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。

　　總的說來，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區(qū)建成時間較長，而且環(huán)境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區(qū)規(guī)模或者太大，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變

　　由于舊城區(qū)多年來一直實行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計劃經(jīng)濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業(yè)管理收費采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。

　　第二，舊城區(qū)基礎工作差，實施物業(yè)管理難度大

　　舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎設施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎工作差，致使物業(yè)管理實施難度大。

　　第三，群眾對舊城區(qū)物業(yè)管理意見多

　　業(yè)主對物業(yè)服務要求越來越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點，而且物業(yè)公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區(qū)物業(yè)管理意見大。

　　第四，物業(yè)管理經(jīng)費缺乏

　　新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費困難的問題，舊城區(qū)在這方面的問題更加嚴重。舊城區(qū)有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟隨能力相當有限，政府在制定物業(yè)管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務費，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費少之又少，對物業(yè)管理公司而言無疑是雪上加霜，經(jīng)營舉步維艱，虧損嚴重。

　　第五，業(yè)主自治自律意識不強，業(yè)主委員會制度不健全

　　雖然按規(guī)定，實施物業(yè)管理的小區(qū)應該成立業(yè)主委員會，但由于業(yè)主自身意識不強，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業(yè)主委員會制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權利得不到保障。

　　三、發(fā)展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動，而且對社區(qū)的服務和管理、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區(qū)建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據(jù)舊城區(qū)的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和優(yōu)點，結合城市社區(qū)建設，探索適應舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。

　　第一，領導重視，政府真抓實干

　　舊城區(qū)物業(yè)管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉換管理體制

　　首先要加強思想宣傳工作。舊城區(qū)因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經(jīng)濟體制的物業(yè)管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經(jīng)濟觀念深入人心增強群眾物業(yè)管理消費意識，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認可、理解、支持物業(yè)管理。 　　其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉換為實行企業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。

　　第三，加強舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件

　　針對舊城區(qū)普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協(xié)調(diào)，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區(qū)新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區(qū)。

　　第四，理順關系，規(guī)范業(yè)主委員會制度

　　舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設施，社區(qū)文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業(yè)管理公司實施統(tǒng) 一的社會化、專業(yè)化經(jīng)營管理。

　　同時，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過業(yè)主委員會選聘，實行一個小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業(yè)管理主管部門應當及時協(xié)調(diào)，指導建立業(yè)主委員會。"在舊區(qū)的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選 聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機制

　　舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對小區(qū)的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區(qū)原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔。可以采取"政府優(yōu)惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟承受能力收一部分。

　　同時，物業(yè)公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區(qū)，面向社會的經(jīng)營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發(fā)服務。通過開發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設的再次投入，以彌補舊區(qū)設計的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務，增強了穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　第六，逐步推行適應社會主義市場經(jīng)濟的舊城區(qū)物業(yè)管理模式

　　要根據(jù)舊城區(qū)實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。

　　一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請社會上的專業(yè)公司，并按市場經(jīng)濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產(chǎn)權人與經(jīng)營者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競爭中提高質(zhì)量水準和服務水準。

　　二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式。

　　三是對條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會主義市場經(jīng)濟競爭中去。

　　第七、結合社區(qū)建設，促進舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展

　　要抓住目前社區(qū)建設大力發(fā)展的時機，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務；另一方面為促進社區(qū)建設作出自己應有的貢獻。

　　總的說來，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區(qū)特點的物業(yè)管理模式。

篇3：物業(yè)管理顧問的工作特點

　　物業(yè)管理顧問的工作特點

　　物業(yè)管理作為目前中國的新興行業(yè)，隨著市場經(jīng)濟的逐步完善而得到了長足的進步。然而，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異以及人們對物業(yè)管理各不相同的認識，物業(yè)管理公司服務的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國的物業(yè)管理整體服務水平有較快的進步，并順應各類物業(yè)業(yè)主和使用人對服務的要求，物業(yè)管理顧問方式不失為一種較先進的“拿來主義”。這里對物業(yè)管理顧問工作的特點做出簡要分析。

　　從專業(yè)分工的角度來看，物業(yè)管理顧問是提供知識產(chǎn)品的服務性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點。然而，物業(yè)管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問服務卻是幫助組建一個新的物業(yè)管理公司的全過程；第二、咨詢的對象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問項目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級關系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對應的。

　　專業(yè)服務性

　　專業(yè)服務性是物業(yè)管理顧問最基本的特點。物業(yè)管理的專業(yè)化導向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問只針對物業(yè)管理企業(yè)，也就是說，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務系統(tǒng)為主軸。

　　物業(yè)管理顧問的整個過程，是運用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來進行檢查、測定和分析各個服務流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過程。物業(yè)管理顧問工作針對每一物業(yè)的不同特性開展。

　　物業(yè)管理服務的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業(yè)性，顧問人員應充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務意識、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延--物業(yè)的外在特點，即物業(yè)管理的服務對象特點，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務的對象等，幫助公司展開對業(yè)主、使用人及其他顧客服務要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅持一切憑實踐和數(shù)據(jù)說話的專業(yè)、職業(yè)的務實精神。

　　物業(yè)管理顧問工作的整個過程都建立在科學流程的基礎上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過多年工作，分析不同顧客需求，結合當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，并用科學的理論、知識和方法總結出來的一整套工作流程。

　　創(chuàng)新性

　　富有創(chuàng)造性是各類服務業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問也不例外。物業(yè)管理顧問工作將面對不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經(jīng)驗將不能適應新的形勢的要求，顧問服務也將得不到顧客的支持。

　　每一個物業(yè)都有其不可重復性，每一項物業(yè)管理的服務都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業(yè)的相同性和不同性，針對物業(yè)管理服務內(nèi)容，面對當?shù)氐奈飿I(yè)管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學求實精神和創(chuàng)造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設計和推行公司全新的管理機構及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設計和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設計和開創(chuàng)新的培訓體制，培育新型的人際關系等等。

　　物業(yè)管理顧問的目的在于幫助公司提高經(jīng)營管理水平和競爭能力，為達到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問題及原因，也表現(xiàn)在以科學的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設計切實可行又有所突破的顧問服務計劃。

　　系統(tǒng)性

　　物業(yè)管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應以提高公司服務過程的規(guī)范性和服務能力為出發(fā)點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進行系統(tǒng)分析和思考的能力。

　　對物業(yè)管理公司進行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營成本、流程制定、設施和設備、資金管理、人員招聘和培訓等）構成的有機整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問公司的內(nèi)、外條件，以求達到整體物業(yè)管理服務水平和經(jīng)營手段的最優(yōu)化。

　　從系統(tǒng)的觀點來分析，一個物業(yè)管理公司經(jīng)營的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個部門能夠各自正常地工作和運轉，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級單位的變動等）。因此，在物業(yè)管理顧問活動中，顧問工作要用系統(tǒng)的觀點去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個部門之間的關系，力求達到公司服務水平、經(jīng)營能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個物業(yè)管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內(nèi)部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質(zhì)的基本要求。

　　在整個物業(yè)管理顧問服務過程中，顧問項目組成員必須相互協(xié)作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營過程中的各類相關資料提供給顧問項目組；顧問人員則應本著高度負責的精神，深入地進行調(diào)查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應該發(fā)揮主要作用，并對所提建議的有效性負主要責任；公司則對落實顧問人員所提建議負主要責任。公司的領導人必須認識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標準進行運作是衡量物業(yè)管理顧問工作成效的根本標準。

　　（1）顧問人員和公司人員的合作

　　顧問項目組與公司不是單純的、短暫的交易活動，而是一種連續(xù)的、長期的、互利、互促的伙伴關系。

　　顧問項目組人員要在較短的時間內(nèi)針對公司所在地的法律、法規(guī)、市場需求以及委托方的要求，提出并實施切實可行的顧問計劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實踐經(jīng)驗的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點：

　　①顧問人員要具有謙虛謹慎的品質(zhì)和作風。顧問項目組和公司雖然是互相平等的關系，但作為顧問人員來說，應主動多和公司各級人員進行有效的溝通，要有意識地使公司人員感受到：每一個正確的觀點都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務一旦成功，是雙方共同努力的結果。這樣，他們就會像愛惜自己的勞動成果一樣來珍惜顧問項目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實施。

　　②顧問人員要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認真地驗證核實。對公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點尚未成熟，則不宜過早地發(fā)表對公司的評價，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點和結論。

　　③顧問人員要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠懇、耐心、熱情的態(tài)度去調(diào)查和解決問題，把提高公司的物業(yè)管理服務水平和經(jīng)營管理能力作為己任，負責到底。

　　（2）顧問項目組內(nèi)部的合作

　　顧問人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調(diào)查，是指顧問項目組成員在顧問項目組組長的統(tǒng)一布置下，應充分發(fā)揮自己獨立工作的能力，按照組長的要求制訂出各自詳細的工作計劃進行實際的調(diào)查工作。

　　匯合求證，是指把顧問項目組成員分頭調(diào)查的結果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數(shù)據(jù)，通過匯總分析，互相對照，結合顧問項目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長決策，是指對顧問課題的結論和建議書，應在組內(nèi)民主討論的基礎上，最后由組長做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協(xié)同作戰(zhàn)，指揮員的權威很重要。全體顧問人員應懂得維護組長信譽與維護全組（直至每個組員本人）信譽的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項必要措施。

　　物業(yè)管理顧問是一項獨立的服務工作。顧問的獨立性是其重要特點，它是物業(yè)管理顧問工作贏得顧客信任和好評的重要原因。

　　物業(yè)管理顧問工作的獨立性，是指顧問人員遇事要獨立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨立思考，應貫穿于物業(yè)管理顧問的全過程，尤其在調(diào)查研究和分析問題原因的時候，顧問人員應通過自己認真的獨立思考，觀點鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。

　　真正的獨立思考，應當在深入調(diào)查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關人員意見的基礎上進行。顧問人員根據(jù)自己的知識和經(jīng)驗，結合當?shù)氐奈飿I(yè)管理法律、法規(guī)，廣泛搜集公司有關人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領導人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預而輕易地改變，通過獨立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價值的靠得住的觀點和結論。因此，顧問人員的獨立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領導人的意圖，迎合個別領導人的口味，而是根據(jù)公司整體的經(jīng)營管理和發(fā)展的要求出發(fā)。

　　藝術性

　　顧問項目組要了解公司領導管理風格，在從物業(yè)管理服務的角度幫助其建立起公司自己的企業(yè)文化的基礎上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。

　　物業(yè)管理顧問介入深度的把握，是每一個顧問項目組需要面對的難題。新組建的物業(yè)管理公司一般都相對較缺乏物業(yè)管理的經(jīng)驗，他們非常渴求顧問人員幫助公司建立一支成熟的隊伍，幫助建立自己的服務流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項目組人員有根據(jù)自己的工作經(jīng)驗藝術性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業(yè)管理服務技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業(yè)管理顧問的又一顯著特點。管理顧問之所以艱苦，是因為這一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動。不論是長期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時間里對不太熟悉的地方、不太熟悉的物業(yè)管理市場、不同的物業(yè)以及陌生的公司和人員進行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務方案，必然要付出辛勤的勞動。

　　在物業(yè)管理顧問期間，顧問人員應經(jīng)常深入到物業(yè)現(xiàn)場，親自去聽、看、問、測、試，完成對重要數(shù)據(jù)的測定或分析。每一項物業(yè)管理顧問項目，往往是物業(yè)沒有完全建成或即將建成之時進入，物業(yè)的施工現(xiàn)場相當混亂，顧問人員首先要有較高的職業(yè)安全意識，并針對物業(yè)的不同特性，了解物業(yè)的使用方向和物業(yè)管理要求，有針對性和建設性地找到顧問服務的結合點。

　　管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個富有創(chuàng)造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質(zhì)、充沛的精力和高度的事業(yè)心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問建議的有效性，是物業(yè)管理顧問的基本職責。一次物業(yè)管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質(zhì)量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會得到實施（因為這主要取決于公司領導人員），但必須保證建議一旦付諸實施，將是有效的。

　　改善意見的有效性具體地體現(xiàn)在：建議應以內(nèi)涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經(jīng)濟實惠；建議應適合公司的現(xiàn)有財力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內(nèi)容的經(jīng)濟、合理、可行，而且還應做到提建議的方式對頭，改善措施得當，使效果和動機統(tǒng)一。