zz出口加工區(qū)物業(yè)管理建議
一、工程維修管理
1、建議將上下水管線路，各類設(shè)備電氣控制原理圖，通迅線路圖，監(jiān)控線路圖，綜合布線圖等常用圖紙，復(fù)制一份存放在物業(yè)，以便發(fā)生緊急情況時(shí)物業(yè)能夠及時(shí)搶修，或?qū)p失降到最低。
2、由于水泵房設(shè)在地下室，建議安裝漏水報(bào)警裝置，防止水閥失靈，造成意外事故發(fā)生。
3、園區(qū)中公共照明，高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制，在目前園區(qū)入駐客戶不是很多的情況下，可減少電費(fèi)的支出。
4、根據(jù)對(duì)園區(qū)夜間檢查，園區(qū)內(nèi)有不少入駐企業(yè)開班生產(chǎn)，建議物業(yè)維修人員進(jìn)行夜間值班，防止水、電、電梯突發(fā)事故發(fā)生，或在發(fā)生突發(fā)事件后物業(yè)能有快速解決反應(yīng)能力。
二、防鼠管理
1、預(yù)防老鼠對(duì)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線造成損害，建議辦公樓采用適當(dāng)?shù)臏缡蟠胧?/P>
2、在水泵房等要害部位，可設(shè)置防鼠板，防止死鼠污染水源。
三、公共秩序及防范管理
1、由于園區(qū)范圍較大，固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實(shí)施犯罪，建議根據(jù)管理要求，可設(shè)置多條巡邏路線，并由物業(yè)經(jīng)理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線，保安當(dāng)班領(lǐng)班執(zhí)行。
2、對(duì)于上下班高峰時(shí)段的卡口管理，除物業(yè)增加必要的疏導(dǎo)人員外，建議采取上下班人員、非機(jī)動(dòng)車分道進(jìn)出的管理措施；建議協(xié)調(diào)海關(guān)對(duì)出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車，在上下班高峰段不使用左邊第一根車道，可開啟左邊第二根車道，避免非機(jī)動(dòng)車流、上下班人員占用出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車道，而發(fā)生意外事故。
3、對(duì)于非機(jī)動(dòng)車管理，標(biāo)準(zhǔn)廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施，（一端出口封閉，用鏈鎖）但給停車人出行帶來不便，由于標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域較大，但只有一個(gè)停車棚，將給距停車棚較遠(yuǎn)的客戶員工停放帶來不便，也給非機(jī)動(dòng)車停放管理帶來難點(diǎn)。建議：
a、對(duì)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的非機(jī)動(dòng)車管理，除對(duì)車棚的停放車輛進(jìn)行鏈鎖外，建議對(duì)車棚的另
一端出口采取安裝能進(jìn)出個(gè)人，不能出車的裝置，減少給停放人帶來的不便。
b、在相對(duì)中心區(qū)域建立較大規(guī)模的非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)，實(shí)行收費(fèi)管理。
c、在標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域增建非機(jī)動(dòng)車停車棚。
四、采購管理
建議中轉(zhuǎn)倉庫能封閉管理，采購的維修材料和物品能在入庫時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，既可避免不合格采購物品入庫，又能確保維修服務(wù)質(zhì)量。
五、通用廠房內(nèi)服務(wù)中心的設(shè)立
由于園區(qū)較大，現(xiàn)服務(wù)中心離通用廠房有段距離，不利于貼近客戶服務(wù)，建議及時(shí)在通用廠房設(shè)立服務(wù)中心。
六、合理制定質(zhì)量目標(biāo)
建議浦江物業(yè)管理部對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同中承諾的質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行梳理，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是衡量物業(yè)管理中每項(xiàng)重要工作的量化指標(biāo)，具有可計(jì)量性，可統(tǒng)計(jì)性，可控性。
如配套設(shè)備設(shè)施完好率：由于是泛指，將無法統(tǒng)計(jì)或統(tǒng)計(jì)結(jié)果失真；
維修工程回訪驗(yàn)收率：質(zhì)量目標(biāo)不明確，是控制驗(yàn)收還是控制回訪；
保潔檢查合格率：保潔檢查的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是次數(shù)；
道路完好率：道路完好的標(biāo)準(zhǔn)如何是什么，應(yīng)予以明確。
公共燈具設(shè)備完好率與公共燈具亮燈率是重復(fù)設(shè)立目標(biāo)。
篇2：盟物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)
盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)
編號(hào)：z局物業(yè)字GW--ZJ--HC--(20**)--004號(hào)
致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生
抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生
由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問咨詢組
時(shí)間：二〇一三年十二月五日
主題：《關(guān)于z城工程的建議函》
主題（盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函）
z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司：
為使產(chǎn)品日臻完善，我們從物業(yè)人與使用人的角度，針對(duì)z城工程方面提出如下建議，供貴司產(chǎn)品、服務(wù)在不同形態(tài)時(shí)參考使用。
詳細(xì)內(nèi)容見正文：《關(guān)于z城工程的建議函》。
z局物業(yè)管理有限公司
z城項(xiàng)目顧問咨詢組
二〇一三年十二月五日
乙方簽發(fā)甲方簽收
時(shí)間時(shí)間
附件：關(guān)于z城工程的建議函
由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問咨詢組
致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生
抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生
事宜：z城工程建議函
《關(guān)于z城工程的建議函》
一、綠化景觀
1、會(huì)所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；
2、關(guān)注高端社區(qū)的生態(tài)文明、人與自然的和諧共生：1）可在產(chǎn)品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設(shè)計(jì)耐腐蝕、耐風(fēng)化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區(qū)增添盎然生機(jī)。2）建議在小區(qū)景觀隱蔽處設(shè)寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設(shè)置洗手取水點(diǎn)。3）z氣候濕熱，小區(qū)綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設(shè)計(jì)安裝若干滅蚊設(shè)施；
3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地?zé)舻确致吩O(shè)置開關(guān)，以方便在不同的時(shí)間段控制各回路照明，達(dá)到節(jié)能目的；
4、設(shè)計(jì)階段，園區(qū)景觀應(yīng)盡量避免有棱角的構(gòu)筑物或做圓弧處理；
5、踏步道路石材之間的空隙對(duì)老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養(yǎng)護(hù)，建議做硬化處理；
6、下圖中左邊的園區(qū)水景周圍應(yīng)采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；
7、園林道路應(yīng)設(shè)置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；
8、園區(qū)道路未設(shè)置殘疾人通道設(shè)置不夠人性化；
9、園區(qū)內(nèi)管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對(duì)以后的檢修造成不便；
10、樓頂?shù)木坝^燈安裝位置不利于檢修，且在大風(fēng)的季節(jié)可能會(huì)有燈罩被吹落，造成安全隱患；
11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；
12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會(huì)造成石材有銹跡，影響景觀品質(zhì)；
13、會(huì)所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；
14、消毒池深度達(dá)到40公分，造成客人進(jìn)出消毒池不便，建議將深度改到20公分；
15、園區(qū)草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎(chǔ)高出回填土；
二、電梯系統(tǒng)
1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設(shè)10°左右反坡，防止溢水進(jìn)入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應(yīng)考慮此建議；
2、電梯廳及電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)置到站提醒；以便提醒等候的客戶；
3、電梯轎頂上電子板應(yīng)有防水浸保護(hù)措施，防止電子板浸水損壞；
4、因本項(xiàng)目樓層較高建議設(shè)電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；
5、監(jiān)控中心應(yīng)安裝有電梯監(jiān)控屏，上有電梯的運(yùn)行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；
6、設(shè)電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監(jiān)控圖像中迭加電梯運(yùn)動(dòng)方向的箭頭指示、樓層層數(shù)數(shù)字顯示，還可顯示物業(yè)管理信息，并配編輯功能，方便現(xiàn)場監(jiān)控以及日后有需要調(diào)取錄像時(shí)能很方便查看電梯運(yùn)行方向、樓層，方便產(chǎn)品后期的管理與使用；
7、z地區(qū)多雨多臺(tái)風(fēng)，電梯機(jī)房的應(yīng)具有防水和散熱功能，建議做雙層，內(nèi)層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；
三、供配電系統(tǒng)
1、配電房內(nèi)只安裝了一個(gè)小型軸流風(fēng)機(jī)，不能滿足夏季高溫時(shí)期設(shè)備房的散熱效果，影響設(shè)備運(yùn)行安全，建議增加強(qiáng)制排風(fēng)設(shè)備；
2、發(fā)電機(jī)房內(nèi)沒有設(shè)置強(qiáng)制送、排風(fēng)，只有自然進(jìn)風(fēng)，建議增加強(qiáng)制送、排風(fēng)設(shè)備；
3、發(fā)電機(jī)房內(nèi)墻上未安裝接地母排，不符合相關(guān)規(guī)范，需增加；并把發(fā)電機(jī)基座、燃油箱、油管、門等設(shè)備與接地母排連接；
4、發(fā)電機(jī)儲(chǔ)油室內(nèi)照明燈具不是防爆燈具，需更換；
5、建議強(qiáng)、弱電井內(nèi)設(shè)置工作插座和工作開關(guān)，以方便設(shè)備檢修及滿足臨時(shí)用電需求；
6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時(shí)間段控制各回路照明；
7、設(shè)備房門安裝防鼠板，電纜進(jìn)線口加防火泥等材料密封，防鼠進(jìn)入設(shè)備房咬斷線路；
8、電纜線槽在連接處應(yīng)做等電位連接，以策安全；
9、建議在非機(jī)動(dòng)車庫內(nèi)增加充電插座并計(jì)量電表；
10、電源線路應(yīng)穿線管，不應(yīng)該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護(hù)；
11、按照國家規(guī)范每個(gè)接線點(diǎn)不應(yīng)超過2組線，存在安全隱患和以后的維護(hù)保養(yǎng)；
12、按照國家施工規(guī)范，開關(guān)的進(jìn)線端和出線端應(yīng)做好線路的來自某個(gè)開關(guān)箱和到某個(gè)配電線路；
13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護(hù)，存在安全隱患；
14、避雷帶連接點(diǎn)應(yīng)做防銹處理；
15、樓頂風(fēng)機(jī)底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會(huì)進(jìn)入線槽，存在安全隱患；
16、樓頂?shù)姆汗鉄綦娫淳€路應(yīng)使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；
17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；
18、所有的設(shè)備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；
19、發(fā)電機(jī)房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；
20、發(fā)電機(jī)油箱未做沙池，存在消防隱患；
四、給排水
1、水泵房地面應(yīng)鋪設(shè)瓷磚；
2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內(nèi)設(shè)有單獨(dú)的房間；
3、消防水池水箱設(shè)透明水位標(biāo)識(shí)，設(shè)檢修爬梯，同時(shí)需設(shè)計(jì)護(hù)攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；
4、建議在水泵房內(nèi)設(shè)置跑水聲光報(bào)警設(shè)備，報(bào)警信號(hào)連接至監(jiān)控中心；
5、消防泵風(fēng)葉防護(hù)罩凹陷，對(duì)消防泵的運(yùn)作存在安全隱患；
6、消防泵房內(nèi)的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數(shù)；
7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；
8、消防管道支架未做減震處理；
9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時(shí)雨水會(huì)飄到控制柜，存在安全隱患；
10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；
11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；
五、其它
1、消防箱報(bào)警線路應(yīng)做暗埋或穿硬質(zhì)線管，不應(yīng)該明裝使用軟管；
2、非機(jī)動(dòng)車庫下地下室通道樓梯應(yīng)做護(hù)欄；
3、大堂天花裝修未預(yù)留檢修通道口；
4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強(qiáng)度不夠，容易破損；
5、地下室消防箱未做防撞處理，應(yīng)做防撞護(hù)欄；
z城項(xiàng)目顧問咨詢組
顧問項(xiàng)目經(jīng)理（簽署）：
二〇一三年十二月五日
篇3：舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議
舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議
物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變
多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。
二、硬件條件相對(duì)落后
舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣
舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象
產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。
五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大
舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。
六、物業(yè)管理收費(fèi)困難
已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮
實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:
一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作
當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。
二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境
1、城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。
2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。
三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
針對(duì)沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分
房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與
物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系
商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系"的觀念。
六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。
七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。
八、確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。
為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí)，對(duì)新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。