物業(yè)管理公司的多種經(jīng)營項目

　　物業(yè)管理作為一項多功能、全方位的來務(wù)，其涉及的范圍相當廣泛。在實踐中，一個物業(yè)管理公司能承攬多少業(yè)務(wù)，提供怎樣的服務(wù)，取決于物業(yè)公司本身的業(yè)務(wù)能力和用房的要求。

　　物業(yè)管理的業(yè)務(wù)

　　完整意義上的物業(yè)管理業(yè)務(wù)可劃分為三大類。

　　第一大類是物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)，它包括：

　?。ㄒ唬┙ㄖ芾?。這是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，包括各類、各種用途房屋的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的可使用狀態(tài)。

　?。ǘ┰O(shè)備管理，這是指對供水、供電、空調(diào)、通訊、然料等設(shè)施進行保養(yǎng)、維修，使之良好的使用狀態(tài)。

　?。ㄈ┐髽呛托^(qū)內(nèi)的交通管理。這是指對小區(qū)內(nèi)的平行交通和大樓內(nèi)的垂直交通（電梯和人行扶梯）的管理，包括通道、屋頂?shù)瓤臻g的清理、路燈的保養(yǎng)等。

　?。ㄋ模┫拦芾怼＿@是指消防制度的建立和執(zhí)行，消防器材的設(shè)置、消防隊伍的管理等。

　?。ㄎ澹┌脖９芾怼Ｋù髽呛托^(qū)范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，還可延伸為排除各種干擾，保持居住區(qū)的安靜。

　　（六）綠化管理。這是指"物業(yè)"轄區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)和保養(yǎng)，提供良好的生態(tài)環(huán)境。

　?。ㄆ撸┣鍧嵐芾?。它包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排瀉、清除等，以求保持一個清靜、衛(wèi)生的環(huán)境。

　　第二大類是屬于物業(yè)管理同社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，它包括：

　?。ㄒ唬┘覄?wù)總攬。它包括各項家務(wù)代辦，如搬場、代聘保姆、代付各種公用事業(yè)費用、代訂報刊等。

　?。ǘ┙逃l(wèi)生。它包括照料病人，舉辦物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的托兒所、幼兒園、小學(xué)校、地區(qū)診療所、保健站等。

　?。ㄈ┪幕瘖蕵?。如舉辦各種小型、地區(qū)性的文化娛樂、體育設(shè)施，如俱樂部、文如活動室、小型健身房、舞廳、有線電視臺等。

　?。ㄋ模┥虡I(yè)網(wǎng)點。如開辦物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品、公用電信服務(wù)、家電維修，以方便用戶。

　　（五）社會福利。如舉辦老年活動室，照顧區(qū)域內(nèi)孤寡老人等。

　　以上這些項目，大都要與街道、居委和有關(guān)下令部門，如教育、文化、衛(wèi)生、民政、商業(yè)等機構(gòu)聯(lián)合舉辦，或接受指導(dǎo)。物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相配合，為用戶提供物質(zhì)的和精神的雙向服務(wù)，在一定意義上說，是可以創(chuàng)造一種舒適、寧靜、典雅、安逸的現(xiàn)代生活方式。

　　第三大類是履于一業(yè)為主、多種經(jīng)營的項目。它包括：

　　（一）不動產(chǎn)投資咨詢、中介、動拆遷，住戶置換、交換，房屋改建、更新，室內(nèi)裝潢、設(shè)備安裝，經(jīng)營建材等。

　?。ǘ┙?jīng)營旅游、餐飲、商場，如"如服務(wù)性住宅"、旅游房地產(chǎn)"等。

　　當然，多種經(jīng)營應(yīng)當從屬于主業(yè)，不能因此而淡化主業(yè)。

　　從以上物業(yè)管理所涉及的范圍來看，體現(xiàn)了"物業(yè)管理"是融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體的服務(wù)性行業(yè)。所以，物來管理的宗旨或指導(dǎo)思想應(yīng)該是，第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。物業(yè)管理的實質(zhì)是一種經(jīng)營性服務(wù)，所以，物業(yè)公司應(yīng)以自己的高質(zhì)、高效服務(wù)來取得用戶信任，進入市場，參與競爭，從而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　在實踐中，以上三大類業(yè)務(wù)項目具有相互促進、相互補充的內(nèi)在有機聯(lián)系。其中，第一大類是基本的，也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，一切物業(yè)管理單位首先應(yīng)做好第一大類的工作，樹立起良好的管理服務(wù)形象。第二大類是業(yè)務(wù)的拓展，是服務(wù)廣度和深度的拓展。第三大類則可根據(jù)各個物業(yè)管理單位的實際情況來安排

　　?？傊?，物業(yè)管理單位必須以物業(yè)管理基礎(chǔ)工作為主，在此基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)，切不可本末倒置，以副代正。

篇2：物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的多種經(jīng)營

　　物業(yè)管理在中國經(jīng)過30年的發(fā)展，雖然取得了—定成績，但行業(yè)已逐漸發(fā)展成為競爭白熱化的“紅?！保瑸閵Z標低價讓利者比比皆是。更讓人憂慮的是，隨著物業(yè)費的不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“不變”的物業(yè)費與“一直上漲”的運營成本面前捉襟見肘。

　　環(huán)境不能改變，只能適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在當前擺脫“紅?！?，尋找一片“藍海”呢?筆者認為，多種經(jīng)營是一條破冰通往“藍?！敝?。物業(yè)管理多種經(jīng)營兼顧服務(wù)業(yè)主和企業(yè)贏利，就算本小利微，只要百花齊放，一樣會有發(fā)展。其實“保本微利”并不可十白，我們可以從沃爾瑪?shù)某晒χ蝎@取信息和勇氣。沃爾瑪1962年創(chuàng)立，靠那些利潤微薄的零售商品，20**年全球銷售額達到4082．14億美元，在全球多個國家被評為“最受贊賞的企業(yè)”和“最適合工作的企業(yè)”。良好的多種經(jīng)營是財富積累的有效方式，充裕的資金將激活物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力架構(gòu)優(yōu)化、管理技術(shù)革新、經(jīng)營戰(zhàn)略升級，同時改變社會對物業(yè)管理的看法。

　　多種經(jīng)營的基礎(chǔ)理念

　　做好物業(yè)管理多種經(jīng)營，要以做好物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營為前提。對小區(qū)房屋和配套設(shè)備設(shè)施進行維修、保養(yǎng)，對道路和場地進行管理、維護，對業(yè)戶報修及時響應(yīng)、措施得當，小區(qū)環(huán)境安全有序、整潔美觀，當這些基礎(chǔ)管理服務(wù)到位之后，物業(yè)服務(wù)公司才能贏得業(yè)戶的信任和支持，為開展多種經(jīng)營打下基礎(chǔ)。

　　其次要實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大市場效應(yīng)和市場信譽。物業(yè)管理由于涉及面較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實施較困難，尤其特殊的是，業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時候，非常注意其信譽。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽的集中體現(xiàn)，所以物業(yè)服務(wù)公司的品牌是開拓多種經(jīng)營市場的關(guān)鍵因素。有關(guān)統(tǒng)計資料表明：在各領(lǐng)域前十大品牌的市場份額占有率超過70％，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象，其發(fā)展空間將受到很大限制。

　　第三，多種經(jīng)營要注重戰(zhàn)略和策略。經(jīng)營的本質(zhì)是交換。交換只有是雙贏的、愉悅的，才可能長久持續(xù)。因此，物業(yè)管理多種經(jīng)營的主旨必須清晰，戰(zhàn)略上以“業(yè)戶需求”為中心，向前后左右輻射擴展。同時“業(yè)戶需求”一直在不斷發(fā)展變化，因此物業(yè)管理多種經(jīng)營也要與時俱進。比如隨著時代進步和科技發(fā)展，各種信息傳媒速度加快，工作節(jié)奏日趨緊張，人們越來越感到時間的寶貴，“花錢買時間”已成為人們的共識。物業(yè)服務(wù)公司即可圍繞為業(yè)戶“不出宅門，能辦天下事”開動腦筋開展多種經(jīng)營。而在經(jīng)營策略上—方面要注重宣傳，另—方面要注重內(nèi)部管理。宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費，拓展市場，減少與業(yè)主的爭議。內(nèi)部管理上要重視財務(wù)管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效控制或降低成本，為經(jīng)營產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益打好基礎(chǔ)。

　　多種經(jīng)營的方式方法

　　多種經(jīng)營除了要把握業(yè)戶需求，了解市場以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。一般來說，有以下幾類方式方法：

　　第一類，以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營。這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)的輔助和補充，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以—旦經(jīng)營得當，會得到很好的回報。比如針對業(yè)戶提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等；針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機電設(shè)備維保服務(wù)；房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進行房屋出租；為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。對公共場所或其它場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

　　第二類，專項經(jīng)營。專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風險，這類經(jīng)營要圍繞物業(yè)本身開展。比如開辦幼兒園、學(xué)校、餐廳、超市、網(wǎng)吧、裝飾裝修公司、搬家公司和禮儀服務(wù)公司等。

　　第三類，與房地產(chǎn)相掛鉤的經(jīng)營。通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會。比如通過對電梯進行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購系統(tǒng)，再加上適當?shù)妮o助宣傳和活動，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；通過改善工業(yè)園區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便客戶廠家，改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境。

　　多種經(jīng)營中要注意的幾個問題

　　物業(yè)管理多種經(jīng)營開展好了，會促進企業(yè)的發(fā)展；相反若經(jīng)營不力，則會對企業(yè)造成傷害。筆者概括了多種經(jīng)營開展過程中要注意的幾個問題，謹備參考。

　　首先要防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經(jīng)營項目之前，應(yīng)該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真

的評估并制定可行的實施方案，這樣才能促進企業(yè)的健康發(fā)展。而盲目開展多種經(jīng)營致使企業(yè)虧損的案例近幾年在行業(yè)內(nèi)并不鮮見，這提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展多種經(jīng)營時要保持清醒的頭腦。

　　其次要避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營如果脫離本業(yè)，優(yōu)勢就沒有了。這種經(jīng)營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗上都處于劣勢，經(jīng)營風險將大為增加。同時，這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源和精力的大量被占用，勢必對物業(yè)管理主業(yè)產(chǎn)生不利的影響。這樣會使物業(yè)服務(wù)公司喪失基礎(chǔ)，是不可取的。

　　再次是要在經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強化內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。比如對房屋中介代理、洗車、餐飲等經(jīng)營形式，管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識經(jīng)驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大規(guī)模的人才培訓(xùn)和儲備，如果不具備人力資源的支撐，也可委托專業(yè)服務(wù)商開展具體操作。

　　最后是要注意經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，分清物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益，其中哪些收益屬于業(yè)主(收入用于補貼管理費)，哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)公司，這些問題在開展多種經(jīng)營之前就應(yīng)該明確。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個人或組織才擁有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)(如地下停車場，戶外廣告及公共場地等)，所以物業(yè)服務(wù)公司利用自己不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場所、設(shè)施等進行經(jīng)營，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營內(nèi)容、方式及收益分配等方面的問題與產(chǎn)權(quán)人達成協(xié)議。

　　多種經(jīng)營是一片深沉而豐沃的土地，筆者僅在此拋磚引玉，相信憑借我們物業(yè)管理人的智慧和勇氣、創(chuàng)新和實踐，物業(yè)管理行業(yè)—定會從“紅海”中搏擊而出，尋找到那片離我們并不遙遠的藍海。