物業管理服務企業的多種經營

　　物業管理在中國經過30年的發展，雖然取得了—定成績，但行業已逐漸發展成為競爭白熱化的“紅海”，為奪標低價讓利者比比皆是。更讓人憂慮的是，隨著物業費的不斷上漲，物業服務企業在“不變”的物業費與“一直上漲”的運營成本面前捉襟見肘。

　　環境不能改變，只能適應。物業服務企業如何在當前擺脫“紅海”，尋找一片“藍海”呢?筆者認為，多種經營是一條破冰通往“藍海”之道。物業管理多種經營兼顧服務業主和企業贏利，就算本小利微，只要百花齊放，一樣會有發展。其實“保本微利”并不可十白，我們可以從沃爾瑪的成功中獲取信息和勇氣。沃爾瑪1962年創立，靠那些利潤微薄的零售商品，20**年全球銷售額達到4082．14億美元，在全球多個國家被評為“最受贊賞的企業”和“最適合工作的企業”。良好的多種經營是財富積累的有效方式，充裕的資金將激活物業服務企業人力架構優化、管理技術革新、經營戰略升級，同時改變社會對物業管理的看法。

　　多種經營的基礎理念

　　做好物業管理多種經營，要以做好物業管理常規經營為前提。對小區房屋和配套設備設施進行維修、保養，對道路和場地進行管理、維護，對業戶報修及時響應、措施得當，小區環境安全有序、整潔美觀，當這些基礎管理服務到位之后，物業服務公司才能贏得業戶的信任和支持，為開展多種經營打下基礎。

　　其次要實施品牌戰略，有計劃、有步驟，積極穩妥地建立企業的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大市場效應和市場信譽。物業管理由于涉及面較廣，影響服務質量的因素較多，質量保證的實施較困難，尤其特殊的是，業戶對物業管理服務質量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業服務公司的時候，非常注意其信譽。而優質的品牌是良好信譽的集中體現，所以物業服務公司的品牌是開拓多種經營市場的關鍵因素。有關統計資料表明：在各領域前十大品牌的市場份額占有率超過70％，物業服務企業如果不能樹立自身的品牌形象，其發展空間將受到很大限制。

　　第三，多種經營要注重戰略和策略。經營的本質是交換。交換只有是雙贏的、愉悅的，才可能長久持續。因此，物業管理多種經營的主旨必須清晰，戰略上以“業戶需求”為中心，向前后左右輻射擴展。同時“業戶需求”一直在不斷發展變化，因此物業管理多種經營也要與時俱進。比如隨著時代進步和科技發展，各種信息傳媒速度加快，工作節奏日趨緊張，人們越來越感到時間的寶貴，“花錢買時間”已成為人們的共識。物業服務公司即可圍繞為業戶“不出宅門，能辦天下事”開動腦筋開展多種經營。而在經營策略上—方面要注重宣傳，另—方面要注重內部管理。宣傳不僅能提高企業的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場，減少與業主的爭議。內部管理上要重視財務管理，加強工程管理，節能降耗，有效控制或降低成本，為經營產生良好的經濟效益打好基礎。

　　多種經營的方式方法

　　多種經營除了要把握業戶需求，了解市場以外，還應掌握經營方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業戶的優勢，才能取得好的效果。一般來說，有以下幾類方式方法：

　　第一類，以物業本身為中心開展多種經營。這種經營是對物業管理主業的輔助和補充，由于物業服務企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以—旦經營得當，會得到很好的回報。比如針對業戶提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等；針對物業管理行業和其它相關需求的專業化服務。如專業清潔服務和機電設備維保服務；房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。如代理業主進行房屋出租；為物業管理或房地產業提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。對公共場所或其它場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

　　第二類，專項經營。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規模的系統性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營要圍繞物業本身開展。比如開辦幼兒園、學校、餐廳、超市、網吧、裝飾裝修公司、搬家公司和禮儀服務公司等。

　　第三類，與房地產相掛鉤的經營。通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環境上的配套，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高經營性物業的贏利能力，而使物業服務企業獲得回報，這種經營在商場、寫字樓及工業區等物業種類上有很大的機會。比如通過對電梯進行技術改造，美化環境，建立起多媒體導購系統，再加上適當的輔助宣傳和活動，使所管理的商業物業客流量和營業額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；通過改善工業園區的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便客戶廠家，改善工業區的投資環境。

　　多種經營中要注意的幾個問題

　　物業管理多種經營開展好了，會促進企業的發展；相反若經營不力，則會對企業造成傷害。筆者概括了多種經營開展過程中要注意的幾個問題，謹備參考。

　　首先要防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經營項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真

的評估并制定可行的實施方案，這樣才能促進企業的健康發展。而盲目開展多種經營致使企業虧損的案例近幾年在行業內并不鮮見，這提醒物業服務企業在開展多種經營時要保持清醒的頭腦。

　　其次要避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業經營為基礎。物業服務企業的經營如果脫離本業，優勢就沒有了。這種經營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業服務企業在資金、技術和經驗上都處于劣勢，經營風險將大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業管理有所幫助，反而由于資源和精力的大量被占用，勢必對物業管理主業產生不利的影響。這樣會使物業服務公司喪失基礎，是不可取的。

　　再次是要在經營中堅持以內涵為立足之本，強化內部建設。只重視對外拓展，忽視內部建設的現象也應引起業內人士的注意。要在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養人才，總結經驗，才能使企業的多種經營得到穩健發展。比如對房屋中介代理、洗車、餐飲等經營形式，管理和從業人員僅知道物業管理方面的知識經驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大規模的人才培訓和儲備，如果不具備人力資源的支撐，也可委托專業服務商開展具體操作。

　　最后是要注意經營和收益的合法性，不侵害業主權益。依靠物業本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規的要求進行，分清物業服務企業和業主的利益，其中哪些收益屬于業主(收入用于補貼管理費)，哪些屬于發展商或物業服務公司，這些問題在開展多種經營之前就應該明確。一般擁有產權的單位、個人或組織才擁有經營權和收益權(如地下停車場，戶外廣告及公共場地等)，所以物業服務公司利用自己不擁有產權的物業或公共場所、設施等進行經營，應先獲得產權人的同意，并就經營內容、方式及收益分配等方面的問題與產權人達成協議。

　　多種經營是一片深沉而豐沃的土地，筆者僅在此拋磚引玉，相信憑借我們物業管理人的智慧和勇氣、創新和實踐，物業管理行業—定會從“紅海”中搏擊而出，尋找到那片離我們并不遙遠的藍海。

篇2：物業服務企業多種經營的方式

　　物業服務企業多種經營的方式

　　一、從經營原理的角度看，經營的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類資源。物業服務企業要實現多種經營方式，可以從自身現有的兩種資源著手。

　　1.整合自身技術、技能資源，通過產業化發展獲取利潤。

　　為了避免物業服務企業利潤的外溢和流失，有實力、有條件的物業服務企業可以成立電梯維保機構、清潔服務機構、綠化服務機構、機電管理機構等專業服務機構。這些專業服務機構一方面承包自己公司的服務外包業務，另一方面，合法參與專業市場競爭，外拓專業服務市場，為企業獲得更多利潤。不少早期大型物業服務企業都采取了這種盈利模式。

　　同樣，物業服務企業可以利用自身的資源優勢，向房地產業產業鏈條的上游和下游延伸業務，從而達到整合經營、獲取利潤的目的。例如許多物業服務企業在地產策劃代理、物業租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產開發、園林施工、建筑監理等產業鏈條環節都有所作為。

　　2.利用所服務樓宇及業主資源，獲取附加利潤。

　　物業服務企業由于服務于物業項目而具有獨特的社區經營資源。其多種經營便可以利用這些資源，開展多種社區經營活動，為企業獲取附加利潤。如很多物業服務企業引入家電維修機構、家政服務機構、垃圾回收機構等社會服務機構，以管理處為中心，在這個社區平臺上，從這些服務機構的整合和經營中獲取利潤。

　　富有新意的是，筆者曾聽聞深圳某物業服務企業，利用自己平時工作中所掌握的業主資料，開展了婚介和旅游“業務”。他們聯合旅行社精心設計旅*程，邀請部分業主參加，在這個過程中成全了一些有緣之人，也服務了業主、獲取了利潤。

　　二、針對不同業態形式的物業來講，業主和商戶的需求以及所擁有的資源也不盡相同，所以，對于不同種類的物業，物業服務企業可以選擇不同的方式進行經營。

　　對酒店和寫字樓，除了開展優質的物業服務，亦可從事與物業管理本身沒有直接關聯的其他產業的經營，如餐飲經營、超市經營、股票投資、置業投資等等。另外，物業本身也需要一些諸如電話、衛星會議、商務活動策劃等專業化商務服務，這無疑也是物業服務公司可以開拓的利潤點。這也符合物業服務企業的產業化發展趨勢，同時還可以促進物業服務企業與國際接軌的進程。

　　在進行商業物業的管理和服務中，物業服務企業還可以為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施提供一些委托、代辦服務，以獲取利潤。

　　當然，產業化的經營，對企業提出了更高的要求，唯其提高自身的專業科技水平，改善服務態度，才能獲利，同時得到業主(商戶)的肯定，實現名利雙收。

　　三、從具體項目上講，物業服務企業的經營方式大致有以下幾類：

　　商業餐飲類--便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場、茶室、特色餐館、咖啡廳;

　　生活服務類--干洗店、服裝加工點、美容美發、代聘家教、洗車、食品配送等;

　　文化娛樂類--書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、活動室;

　　醫療教育類--社區醫療門診、幼兒園、老年學校、托兒所;

　　商務類--商務中心，代購車、船、機票，代辦住戶委托事項;

　　房地產中介類--代辦房屋買賣、轉讓、租賃業務，室內裝飾、裝修;

　　家政類--代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物;

　　金融類--與有關部門合作開辦銀行分理處;

　　環保物資回收類--物資回收站、舊報紙書刊回收銷售。

　　在項目的選擇和組合上，物業服務企業需根據自身管理物業的特點和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿意、優質高效、企業盈利的原則。

篇3：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。