“業(yè)主決策”共管模式---市場化物業(yè)管理新舉措

　　用市場思維，倡導(dǎo)遵循清晰、明確的責(zé)、權(quán)、利前提下，將業(yè)主、物業(yè)公司、發(fā)展商三方整合為“一個統(tǒng)一體”的物業(yè)管理新模式“共管模式”，已經(jīng)被確認(rèn)為當(dāng)代較為先進(jìn)“管家”新體系。“共管模式”情、法兼容，解除了最令人頭痛的利益與維權(quán)成本的糾結(jié)癥，得到了眾多業(yè)主的關(guān)注和接受。該模式創(chuàng)建者‘城市展望物業(yè)管理有限公司’，始創(chuàng)于新加坡，被眾多市場經(jīng)濟(jì)國家的物業(yè)管理部門確定為，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)運行方式的一種物業(yè)管理模式。

　　目前，這種模式正在為30萬平方米面積提供服務(wù)。‘城市展望’已被眾業(yè)內(nèi)人士和業(yè)主稱為“當(dāng)代社區(qū)的大管家”。說到這種“共管模式”，家住昌平區(qū)橘郡花園的業(yè)主顧孝賢(化名)先生對此感慨萬千。顧先生介紹到，以往物業(yè)和業(yè)主完全是對立的，業(yè)主希望通過小的支出換取管家式的服務(wù)，而物業(yè)則希望以最小的勞動，獲取到最大收益。這種期望值上的對立，是目前各大社區(qū)的通病。而他當(dāng)入住橘郡花園以后，感覺到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他們與物業(yè)的對立情緒，他們非常樂意地把錢掏了出來。對于他們而言，這種樂意源自于一種理念。這理念就是：共管模式倡導(dǎo)責(zé)、權(quán)、利明晰針對“共管模式”給業(yè)主帶來觀念性的變化，進(jìn)而改變了以往物業(yè)與業(yè)主之間的對立關(guān)系這一問題。與‘城市展望’合作的業(yè)委會負(fù)責(zé)人張新（化名）先生介紹了這種“共管模式”的內(nèi)涵。所謂“共管”就是業(yè)委會參與物業(yè)管理體系，進(jìn)而達(dá)到共同管理，此為責(zé)。所涉及的內(nèi)容包括物業(yè)費管理，項目運營管理，服務(wù)品質(zhì)管理等項內(nèi)容，此為權(quán)。共同管理的目的就是通過“共管”來解決發(fā)展商遺留的問題，進(jìn)而最大限度地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，此為利。

　　在共同管理社區(qū)文明的倡導(dǎo)下，在每個業(yè)主心里豎立起：“文明為大家的信念”，進(jìn)而提升社區(qū)的文明程度。共管就要共知，物業(yè)公司只與包括有懂法律、悉財務(wù)、知企業(yè)管理的專業(yè)人員所組成的業(yè)委會合作。其原由就是由這些人員所組成的業(yè)委會，實際上就是一個有“企業(yè)性質(zhì)的組織”。與一個組織合作，平等性、權(quán)威性以及優(yōu)質(zhì)服務(wù)性才能充分地體現(xiàn)出來。共管要透明，物業(yè)管理中心的財務(wù)由雙方共掌，出納由業(yè)主委員會委派，記賬會計由城市展望物業(yè)管理有限公司委派，財務(wù)預(yù)算及審批流程由雙方共同制定，就連銀行支票蓋章也要求物業(yè)管理公司的財務(wù)章和業(yè)主委員會主任的人名章。業(yè)主委員會成員每月都會收到財務(wù)報表，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會委員查詢各類資金使用情況，此為透明。共管項目運營，物業(yè)管理中心編制的年度財務(wù)預(yù)算、運營計劃，需提交業(yè)委會討論審議，進(jìn)行相關(guān)的修訂，雙方簽署確認(rèn)后方可執(zhí)行；日常運營服務(wù)務(wù)必嚴(yán)格按照財務(wù)預(yù)算及運營計劃執(zhí)行，預(yù)算外支出則需雙方另行商榷。每個議題交由業(yè)主大會，必須聽取三方聲音（業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商），公開則透明，權(quán)益必自保。共管模式聚合業(yè)主整體維權(quán)意識在談及“共管模式”和業(yè)主之間關(guān)系上時，張新（化名）先生介紹到；“共管模式”就是在確立于業(yè)主第一利益的前提下，將沉浸在發(fā)展商整合開發(fā)平臺內(nèi)利益陰暗角落里的遺留癥暴露在陽光下，讓業(yè)主看清遺留問題的本質(zhì)，將業(yè)主的指責(zé)變?yōu)榕c物業(yè)攜手，共同參與到鏟除遺留事件的過程中去。用市場經(jīng)營思維的力量將業(yè)主聚合成一個維護(hù)自身權(quán)利的整體，維權(quán)力度自然便大。

　　從廣泛意義上講，這種模式提高了社會的市場化進(jìn)程。而在這一點上，他們那里的業(yè)主就經(jīng)歷了一個真實版的維權(quán)經(jīng)歷。一次社區(qū)內(nèi)的電梯出現(xiàn)故障，物業(yè)公司技術(shù)排查后決定立即與發(fā)展商進(jìn)行交涉。電梯修好后，物業(yè)公司向業(yè)主公示了解決電梯問題的全部過程。張新（化名）表示，起初他們也覺得修理電梯需要大筆錢，啟動大修基金的周期性又長，物業(yè)和很多業(yè)主覺得讓自己出不公平。認(rèn)為這是開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題，欲追訴開發(fā)商。正在業(yè)主們左右為難時，物業(yè)公司的工作人員帶著他們一起找到發(fā)展商。經(jīng)過商討分析后，他們才知道，這種問題應(yīng)由電梯生產(chǎn)廠家出面解決。有效的解決難題，維護(hù)了業(yè)主的利益。而這種事情在其他模式的物業(yè)管理中，是看不到的。共管模式業(yè)主成立公益發(fā)展基金“成立社區(qū)公益發(fā)展基金，是變通維權(quán)途徑，先行解決業(yè)主難題，是共管模式更為顯著的特點。

　　”張新（化名）先生開心地講道。這個基金的實質(zhì)就是，物業(yè)公司通過物業(yè)公司，開發(fā)商以及業(yè)主各方出手相助，匯集一股公益服務(wù)基金。在替業(yè)主維權(quán)時未果的情況下，先解決業(yè)主面臨的難題，清除了社區(qū)內(nèi)遺留問題，為進(jìn)一步解決遺留問題爭得了業(yè)主的支持。張新（化名）先生表示，社區(qū)入住兩年后，一段道路還沒有鋪好，業(yè)主進(jìn)出很不方便，要想修好這條“窩心路”，資金成了難題。以往這種事情肯定會成為社區(qū)內(nèi)的遺留癥。而物業(yè)則利用公益發(fā)展基金先行鋪路，解決了業(yè)主眼前的難題，隨后物業(yè)公司與開發(fā)商進(jìn)行了多次溝通。最終物業(yè)公司為業(yè)主爭得了利益，這樣公益發(fā)展基金便發(fā)揮出意想不到的作用。共管模式標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)換人心“該運營網(wǎng)絡(luò)化管理模式，開發(fā)設(shè)計客戶服務(wù)體系管理系統(tǒng)，與業(yè)主建立共同的服務(wù)平臺，使業(yè)主隨時可以了解服務(wù)需求處理進(jìn)度。

　　”是“共管模式”通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督服務(wù)服務(wù)的一種新的方式。張新（化名）先生認(rèn)為，物業(yè)公司以身作則，通過自律行為感化業(yè)主，是‘城市展望’感化業(yè)主行為的“內(nèi)功式”做法。經(jīng)過6年物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊堅持不懈的撿“煙頭”行動，使業(yè)主們深知隨地扔煙頭是一件丑陋的事情，同時感動了每名業(yè)主的內(nèi)心，從此不再亂扔煙頭了，與物業(yè)為對立情緒也看不到了，物業(yè)收費收取率從51%提高到了99.4%。目前已有兩個使用“共管模式”管理的社區(qū)，分別被評為“最清潔社區(qū)”以及“北京優(yōu)秀住宅社區(qū)”的稱號。

篇2：學(xué)校總務(wù)處物業(yè)主任、生活指導(dǎo)工作職責(zé)

　　學(xué)校總務(wù)處物業(yè)主任、生活指導(dǎo)職責(zé)

　　物業(yè)主任職責(zé)

　　1、在總務(wù)處的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)國家有關(guān)法規(guī)和政策，全面執(zhí)行學(xué)校各項規(guī)章制度。落實學(xué)校各項工作計劃，協(xié)調(diào)物業(yè)、食堂、政教處、團(tuán)委、各年級部以及其他相關(guān)部門間的關(guān)系。重大問題向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示、匯報;

　　2、主持物業(yè)管理的全面工作;

　　3、負(fù)責(zé)組織制定、實施物業(yè)發(fā)展規(guī)劃，年度計劃和工作目標(biāo);

　　4、完善各項規(guī)章制度和考核制度;

　　5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

　　生活指導(dǎo)職責(zé)

　　1、建立和核實學(xué)生基本信息;

　　2、掌握學(xué)生思想動態(tài)，做好學(xué)生思想政治工作;

　　3、負(fù)責(zé)實施“星級宿舍評比辦法”;

　　4、負(fù)責(zé)實施對各年級部學(xué)生公寓區(qū)操行量化考核;

　　5、指導(dǎo)寢室長工作;

　　6、指導(dǎo)各年級部公寓文化建設(shè);

　　7、做好安全、衛(wèi)生、紀(jì)律的檢查工作;

　　8、日常工作處理規(guī)范、能形成閉環(huán);

　　9、能與總務(wù)處定期交流、溝通;

　　10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

篇3：北京市關(guān)于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區(qū)房屋管理局關(guān)于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強(qiáng)對住宅專項維修資金的管理，規(guī)范辦理專項維修資金的劃轉(zhuǎn)，根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉(zhuǎn)適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規(guī)定，朝陽區(qū)房屋管理局(以下簡稱“區(qū)房管局”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

　　第五條 業(yè)主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續(xù)時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區(qū)住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業(yè)主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區(qū))辦事處關(guān)于業(yè)主大會表決事項的確認(rèn)意見;

　　4.業(yè)主委員會管轄范圍內(nèi)的小區(qū)產(chǎn)權(quán)清冊及相關(guān)情況說明;

　　5.業(yè)主委員會備案表;

　　6.業(yè)主委員會主任、副主任及經(jīng)辦人身份證明(原件及復(fù)印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業(yè)主委員會授權(quán)經(jīng)辦人的委托書;

　　9.業(yè)主委員會及業(yè)主委員會主任、副主任和經(jīng)辦人的預(yù)留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經(jīng)區(qū)房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局與業(yè)主大會新選定的開戶銀行及業(yè)主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監(jiān)管協(xié)議。

　　第七條 專項維修資金監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，業(yè)主委員會可辦理銀行開戶手續(xù)。銀行開戶手續(xù)辦好后，由區(qū)房管局制作可以劃轉(zhuǎn)專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業(yè)主委員會經(jīng)辦人持區(qū)房管局出具的專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　第九條 業(yè)主委員會將專項維修資金劃轉(zhuǎn)到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規(guī)定的程序辦理支付手續(xù)。

　　第十條 業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)及時報區(qū)房管局，由區(qū)房管局書面告知開戶銀行業(yè)主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉(zhuǎn)后應(yīng)保持相對的穩(wěn)定性，若業(yè)主委員會成員發(fā)生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業(yè)主委員會均須按本意見履行變更手續(xù)。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區(qū)房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執(zhí)行。

　　朝陽區(qū)房屋管理局

　　20**年7月30日