花園小區(qū)管理制度的制定

　　（一）公眾制度

　　1 物業(yè)管理?xiàng)l例

　　總則

　　（1）為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　（2）本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　（3）國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　（4）國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　（5）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　前期物業(yè)管理

　　（1）在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　（2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　（4）國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　（5）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　（6）前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　（7）業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　（8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　（9）在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　（10）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　（11）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　2 裝修管理

　　（1）住宅房屋外觀方案

　　房屋外觀完整統(tǒng)一 ；統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣；空調(diào)安裝定點(diǎn)定位；露臺(tái)不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統(tǒng)一管理；防盜窗安裝嚴(yán)格按形象工程的要求執(zhí)行。

　　（2）周邊店鋪的裝修管理

　　A、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，對燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

　　B、實(shí)行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。

　　（3）裝修管理措施

　　為維護(hù)雅芙花園項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全，保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，著重抓住戶入住前的準(zhǔn)備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時(shí)處理、裝修驗(yàn)收六個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

　　（4）住戶入住前裝修管理準(zhǔn)備工作

　　裝修前準(zhǔn)備工作是為了更好地保證裝修管理的開展，主要準(zhǔn)備為：裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備，特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上，準(zhǔn)備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實(shí)，如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。對所有審批裝修和查驗(yàn)人員進(jìn)行裝修管理

規(guī)定培訓(xùn)。

　　（5）裝修期間管理，確保無一例違章裝修

　　在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時(shí)，我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建，不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。裝修審批，嚴(yán)格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實(shí)細(xì)則執(zhí)行。辦理裝修審批時(shí)，審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案，對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當(dāng)場指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給住戶造成損失。

　　（6）建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

　　工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，并把施工進(jìn)度上墻記錄，通過現(xiàn)場巡查及時(shí)與住戶溝通，了解施工方案變動(dòng)，把違章裝修消滅在初始階段。

　　A違章處理手段

　　業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理服人，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解。

　　B行政手段

　　在業(yè)主不愿整改的情況下，向上級(jí)機(jī)關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。

　　C經(jīng)濟(jì)手段

　　根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定，對嚴(yán)重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為，提請房屋管理行政 執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰，已維護(hù)其他業(yè)主的利益。

　　D法律手段

　　業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)，對小區(qū)裝修進(jìn)行法制管理 。

　　（二）內(nèi)部制度

　　員工考勤和休假的規(guī)定

　　員工辦公制度

　　接待來訪設(shè)訴工作制度

　　用戶投訴處理制度

　　業(yè)主投訴處理和分析制度

　　業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度

　　管理處接待來訪投訴定期固訪制度

　　回訪工作制度

　　保安員獎(jiǎng)懲規(guī)定

　　保安員儀容儀表規(guī)定

　　清潔部日常作業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)

　　清潔部保潔員守則

　　綠化管理工作手冊

　　電工主管崗位職責(zé)

篇2：淺析美國物業(yè)小區(qū)管理制度

　　淺析美國物業(yè)小區(qū)管理制度

　　一、業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)力

　　美國物業(yè)小區(qū)的管理和我國不同之處在于，就是物業(yè)小區(qū)實(shí)行自治管理。凡是購買小區(qū)房屋單元的業(yè)主，都自動(dòng)成為小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的成員。

　　從法律上來說，物業(yè)小區(qū)共有部分的共有產(chǎn)權(quán)的主體是全體業(yè)主，而不是物業(yè)協(xié)會(huì)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，任何一個(gè)單獨(dú)的業(yè)主都無法代替其他業(yè)主，對共有部分享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，而必須要有一個(gè)能夠集中業(yè)主統(tǒng)一意志的業(yè)主組織對物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理。美國賦予業(yè)主協(xié)會(huì)以法人的地位，并同時(shí)規(guī)定了類似于公司的法人治理結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)?nèi)管理小區(qū)共有部分的事務(wù)，對外享有與其它自然人或法人簽訂合同的權(quán)利，以及作為訴訟主體的起訴和應(yīng)訴的權(quán)利。

　　根據(jù)美國各州區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)力如下：

　　第一，審議和修改業(yè)主協(xié)會(huì)章程以及業(yè)主協(xié)會(huì)的其他有關(guān)規(guī)定；

　　第二，審議和修改有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)的收入、支出及維修準(zhǔn)備金的財(cái)務(wù)預(yù)算方案，并有權(quán)向業(yè)主收取用于小區(qū)共同支出的管理費(fèi)，以及用于大修的維修準(zhǔn)備金。

　　第三，聘請或解聘物業(yè)管理公司及提供各種其它服務(wù)的服務(wù)提供者；

　　第四，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義起訴和應(yīng)訴；

　　第五，以負(fù)責(zé)對小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)和更新改造的管理；

　　第六，負(fù)責(zé)對小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理；

　　第七，負(fù)責(zé)對共有部分的改建和擴(kuò)建；

　　第八，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義獲得和轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)益；

　　第九，以業(yè)主協(xié)會(huì)的名義負(fù)責(zé)小區(qū)共有部分的出租或允許他人使用；

　　第十，負(fù)責(zé)指定小區(qū)共有部分的使用或出租的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)收取租金和使用費(fèi)；

　　第十一，負(fù)責(zé)制定管理費(fèi)滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)及收取滯納金；

　　第十二，為小區(qū)購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、意外事故責(zé)任保險(xiǎn)及管委會(huì)成員的民事責(zé)任保險(xiǎn)；

　　第十三，在法律允許定額范圍內(nèi)，行使任何對業(yè)主協(xié)會(huì)的管理和運(yùn)作是必要的和適當(dāng)?shù)钠渌麢?quán)力。

　　物業(yè)小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)主要有三個(gè)功能：一是使物業(yè)保值；二是保持小區(qū)良好的居住環(huán)境；三是保持小區(qū)內(nèi)業(yè)主和鄰居關(guān)系的和諧。其中前兩個(gè)功能就是物業(yè)管理，是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，是審慎的財(cái)務(wù)管理。從某種意義上來說，業(yè)主協(xié)會(huì)就是一個(gè)經(jīng)營實(shí)體，只不過它的經(jīng)營不是為了營利，而是為了物業(yè)的保值和增值，以及小區(qū)營造一個(gè)良好的居住環(huán)境。業(yè)主協(xié)會(huì)會(huì)在銀行建立專門的帳戶，負(fù)責(zé)管理相應(yīng)的財(cái)物，包括預(yù)算方案、會(huì)計(jì)和審計(jì)。在美國業(yè)主協(xié)會(huì)可以采取非公司法人團(tuán)體的組織形式，也可以采取非營利公司法人的形式。在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大多數(shù)的業(yè)主都會(huì)選擇后者。

　　二、業(yè)主協(xié)會(huì)的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的組織機(jī)構(gòu)一般是由：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)和業(yè)主協(xié)會(huì)的專門委員會(huì)構(gòu)成。

　　（一）業(yè)主大會(huì)

　　作為業(yè)主協(xié)會(huì)的成員，業(yè)主在業(yè)主協(xié)會(huì)的重大事務(wù)上享有投票表決的權(quán)利。所謂重大事務(wù)的表決權(quán)：投票表決任命管委會(huì)成員；通過財(cái)務(wù)預(yù)算方案和修改物業(yè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的治理文件的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主協(xié)會(huì)的決策和最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。一般業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作方式如下：

　　（1）年度業(yè)主大會(huì)和特別業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少舉行一次。除了每年必須召開的業(yè)主大會(huì)外，還可以根據(jù)管委會(huì)或管委會(huì)多數(shù)成員，或者20%的業(yè)主的提議，或者業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的較低比例的業(yè)主的提議，召開特別業(yè)主大會(huì)。

　　（2）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議通知

　　業(yè)主協(xié)會(huì)召開任何會(huì)議，一般都必須在發(fā)出大會(huì)通知10日之后60日之前召開。大會(huì)通知應(yīng)當(dāng)按照每個(gè)房屋單元的地址，或者業(yè)主書面指定的地址，由管委會(huì)秘書或者業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的其他負(fù)責(zé)人派人送達(dá)，或者采用美國預(yù)付郵資郵寄方式送達(dá)。任何業(yè)主大會(huì)的通知都應(yīng)當(dāng)寫明召開大會(huì)的時(shí)間與地點(diǎn)，以及大會(huì)的主要議程，包括對設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書，和業(yè)主協(xié)會(huì)章程的修改提案、預(yù)算方案的表決提案以及撤銷管委會(huì)成員的提案。

　　（3）業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)

　　根據(jù)美國各州的法律規(guī)定，除了業(yè)主協(xié)會(huì)章程另有規(guī)定外，如果有代表20%表決權(quán)的業(yè)主或者業(yè)主的委托投票人出席大會(huì)，應(yīng)視為該業(yè)主大會(huì)達(dá)到法定人數(shù)。根據(jù)美國和一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，每次出席業(yè)主大會(huì)的人數(shù)都不足50%。因此允許業(yè)主大會(huì)規(guī)定低于法定比例的較低比例人數(shù)，一般為10%。同時(shí)法律有嚴(yán)格的規(guī)定，會(huì)議通知必須在開會(huì)之前按規(guī)定的時(shí)間送達(dá)，而且必須說明會(huì)議要討論的主要內(nèi)容，讓那些相信其他業(yè)主會(huì)做出符合自己利益決策的業(yè)主，以及對決策結(jié)果無所謂的業(yè)主，都能夠有另外一種選擇，即不出席會(huì)議。

　　（4）投票和委托投票

　　在一套單元有多個(gè)業(yè)主共有的情況下，如果只有一個(gè)共有人出席業(yè)主大會(huì)，該共有人有權(quán)行使該房屋單元所擁有的投票權(quán)，而該房屋單元的其他人沒有提出異議的情況下，視為共有人的投票已經(jīng)取得其他投票人的同意。

　　房屋單元業(yè)主的投票權(quán)，也可以由業(yè)主簽署授權(quán)委托書，委托他人行使。如果一個(gè)房屋有多個(gè)業(yè)主共有，每個(gè)業(yè)主都有權(quán)簽署授權(quán)委托書，委托他人行使投票權(quán)，或?qū)Ψ课輪卧钠渌麡I(yè)主行使投票權(quán)提出異議。業(yè)主一旦簽署了授權(quán)委托書之后，除非向大會(huì)主持人明確提出撤銷的通知，否則不得撤銷其授權(quán)委托書。沒有寫明授權(quán)日期的，視為無效授權(quán)委托書。如果沒有寫明授權(quán)的期限，那么該授權(quán)委托書則于簽字之日起1年內(nèi)有效。

　　（5）業(yè)主大會(huì)的議程

　　所有年度業(yè)主大會(huì)的議程如下：點(diǎn)名--確認(rèn)會(huì)議通知有效--宣讀前次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄--物管經(jīng)理報(bào)告--專門委員會(huì)報(bào)告--選舉委員會(huì)成員--其他未盡事宜。

　　（6）業(yè)主大會(huì)的主持

　　業(yè)主大會(huì)一般由管委會(huì)主持，業(yè)主委員會(huì)的秘書負(fù)責(zé)記錄，并將所有大會(huì)的決議保存在業(yè)主協(xié)會(huì)的會(huì)議記錄檔案當(dāng)中。

　　三、業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)

　　（一）管委會(huì)的職責(zé)范圍

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)處理業(yè)主協(xié)會(huì)日常事務(wù)的管理機(jī)構(gòu)或執(zhí)行機(jī)構(gòu)。管委會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。管委會(huì)負(fù)責(zé)管理物業(yè)小區(qū)的日常事務(wù)，可分為財(cái)務(wù)管理、行政管理、小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和維修管理等三方面。

　　財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理包括：向業(yè)主收取管理費(fèi)；對欠費(fèi)者進(jìn)行催收，直至采取法律行動(dòng)；批準(zhǔn)開支日常項(xiàng)目并負(fù)責(zé)支付；向物業(yè)管理服務(wù)公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；編制小區(qū)財(cái)務(wù)報(bào)告；編制小區(qū)年度預(yù)算方案并送業(yè)主大會(huì)審查批準(zhǔn)；確定維修準(zhǔn)備金的數(shù)額并送業(yè)主大會(huì)審查批準(zhǔn)；負(fù)責(zé)維修準(zhǔn)備金的收取、保管和使用。

　　行政管理。行政管理包括：召集和召開管委會(huì)會(huì)議；召集和召開業(yè)主大會(huì)；向業(yè)主發(fā)出和送達(dá)業(yè)主大會(huì)的開會(huì)通知；負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)場的計(jì)票工作；負(fù)責(zé)管委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄；負(fù)責(zé)小區(qū)的檔案管理；按時(shí)編制小區(qū)情況管理編制報(bào)告；負(fù)責(zé)小區(qū)購買各項(xiàng)保險(xiǎn)；負(fù)責(zé)小區(qū)或者業(yè)主協(xié)會(huì)的對外聯(lián)絡(luò)。

　　小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和維修管理包括：保安管理；一般性管道維修；一般性電器維修；油漆養(yǎng)護(hù)；對小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行定期的檢查，于各種服務(wù)承包商進(jìn)行聯(lián)系；保潔管理；園林綠地維護(hù)管理。

　　（二）業(yè)主協(xié)會(huì)的專門委員會(huì)

　　在美國，規(guī)模稍大一些的物業(yè)小區(qū)的業(yè)主協(xié)會(huì)往往設(shè)有一些專門的委員會(huì)。專門的委員會(huì)一般分成兩類：常設(shè)專門委員會(huì)和臨時(shí)專門委員會(huì)。常設(shè)的專門委員會(huì)主要有：財(cái)務(wù)和預(yù)備委員會(huì)主要是為了完成具體任務(wù)而設(shè)定的，任務(wù)一旦完成，委員會(huì)即告終止。專門委員會(huì)的成員一般是4-9人。一般來說，必須具備某一方面專長或經(jīng)驗(yàn)、熱心并受其他業(yè)主信賴的業(yè)主中產(chǎn)生的。專門委員會(huì)的主席有領(lǐng)導(dǎo)能力并對其他業(yè)主有一定號(hào)召力的成員充任。專門委員會(huì)的成員有利于業(yè)主的參與，有利于提高管委會(huì)的工作效率和有利于管維護(hù)做出正確的決策。

　　四、有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理的法律與法律文件

　　業(yè)主協(xié)會(huì)是法律和合同的產(chǎn)物。美國各州的物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的內(nèi)容大概可以分成三部分：第一部分是總則和定義部分；第二部分是關(guān)于小區(qū)的設(shè)立、變更和終止；第三部分是關(guān)于物業(yè)小區(qū)的管理制度，即業(yè)主協(xié)會(huì)該如何治理。

　　有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理的法律文件，是指設(shè)立和治理物業(yè)小區(qū)的合同或契約性質(zhì)的法律文件。包括設(shè)立物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書，業(yè)主協(xié)會(huì)章程和業(yè)主協(xié)會(huì)的各種決議。這些契約性文件統(tǒng)稱物業(yè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的治理文件。這些治理文件的主要作用包括：界定業(yè)主協(xié)會(huì)和業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)；在業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)之間建立一種具有法律約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；確定業(yè)主協(xié)會(huì)的決策機(jī)制和保障其資金來源的機(jī)制；確定必要的內(nèi)部規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到保護(hù)業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)在法律上的權(quán)利或權(quán)力，有利于物業(yè)的保值，并創(chuàng)造一個(gè)和諧的生活環(huán)境。

　　設(shè)立物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書，也成為物業(yè)小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓契書，或稱為主契書。這也是業(yè)主協(xié)會(huì)最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，規(guī)定和界定小區(qū)中專有部分與全體業(yè)主共有部分的范圍和界限；第二，確立業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主協(xié)會(huì)之間相互的法律關(guān)系，以利于物業(yè)小區(qū)的管理、維護(hù)并保障小區(qū)的資金來源；第三，對物業(yè)小區(qū)專有部分和共有部分的使用作必要的規(guī)定，以避免業(yè)主在使用過程中發(fā)生沖突，保障物業(yè)小區(qū)生活的和諧；第四，規(guī)定或確定業(yè)主的組織結(jié)構(gòu)和治理的基本框架；第五，規(guī)定或確立通過向業(yè)主收取管理費(fèi)和共同之處分擔(dān)費(fèi)，來解決業(yè)主協(xié)會(huì)資金來源的財(cái)務(wù)收費(fèi)機(jī)制；第六，規(guī)定物業(yè)小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)由開發(fā)商控制到由業(yè)主控制的過渡。

　　開發(fā)商在售樓的時(shí)候，必須向消費(fèi)者提供能夠一份設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件。凡認(rèn)可或接受物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書條款，并與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的購房者，便在法律上自動(dòng)成為設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件的締約方或簽約方。未經(jīng)購房者同意，開發(fā)商不得對物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書和附件進(jìn)行任何修改。當(dāng)開發(fā)商將全部的房屋出售完畢之后，設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件便成為物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主之間的主協(xié)議書或合同。全體業(yè)主有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定的程序和設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書所規(guī)定的程序，對設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書作必要的修改。

　　美國所有州的區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，物業(yè)小區(qū)總平面圖與房屋單元平面圖及剖面圖，必須作為物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的附件，與物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書一并送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)備案并辦理登記手續(xù)之后，開發(fā)商才能對外銷售。這些平面圖和剖面圖的作用就是界定業(yè)主對物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　業(yè)主協(xié)會(huì)的章程，是一整套有關(guān)業(yè)主協(xié)會(huì)治理和管理的規(guī)則。美國各州的區(qū)分所有產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，在開發(fā)商對外銷售之前，必須完成設(shè)立業(yè)主協(xié)會(huì)的一切法律手續(xù)，包括編制業(yè)主協(xié)會(huì)的章稱，在業(yè)主協(xié)會(huì)由開發(fā)商控制過渡到由業(yè)主控制之后，業(yè)主可以根據(jù)法律來修改章程。

　　業(yè)主協(xié)會(huì)管委會(huì)的決議，是一種固定格式的提案或者建議，經(jīng)管委會(huì)正式審議并通過后，成為有約束力的文件。一般來說，小區(qū)內(nèi)管委會(huì)的決議有四種：政策性決議，一般對業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響；行政性決議，涉及業(yè)主協(xié)會(huì)的內(nèi)部運(yùn)作；特別決議，一般來說是管委會(huì)針對某一具體情況所作的具體決策；一般性決議，涉及業(yè)主協(xié)會(huì)某些例行的事務(wù)。

　　五、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　（一）業(yè)主的權(quán)利

　　業(yè)主的一般性權(quán)利，包括業(yè)主對房屋單元的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；業(yè)主在業(yè)主協(xié)會(huì)享有的成員權(quán)；業(yè)主享有免費(fèi)使用小區(qū)共有部分的權(quán)利；業(yè)主、業(yè)主的家庭成員及邀請的客人有權(quán)使用小區(qū)的共有部分及娛樂設(shè)施。

　　業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)包括：凡進(jìn)行委員會(huì)成員的選舉，業(yè)主有權(quán)提前60天收到選舉日期的通知，同時(shí)可郵寄送達(dá)，也可以由選舉委員會(huì)派人送達(dá)。業(yè)主有權(quán)在選舉日前至少提前40天，以書面方式提名作為管委會(huì)成員的候選人。如果自己提名自己作為管委會(huì)的候選人，至少應(yīng)當(dāng)在選舉日之前35天提交自己的簡歷或作為候選人的其他人的資料。

　　業(yè)主有權(quán)至少提前14天收到選舉大會(huì)的正式通知，包括各候選人的資料，通知可郵寄送達(dá)，也可以由管委會(huì)派人送達(dá)。如果候選人的人數(shù)超過了管委會(huì)規(guī)定的人數(shù)，選舉應(yīng)當(dāng)采取不記名投票表決的方式。如果管委會(huì)的人數(shù)沒有達(dá)到規(guī)定的管委會(huì)人數(shù)，所有的候選人全部自動(dòng)當(dāng)選，不再進(jìn)行投票表決。

　　投票表決權(quán)包括：出席業(yè)主大會(huì)并根據(jù)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及業(yè)主協(xié)會(huì)章程規(guī)定的程序?qū)徸h并表決通過對設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及業(yè)主協(xié)會(huì)章程的修改。出席業(yè)主大會(huì)，審議并通過物業(yè)小區(qū)年度預(yù)算方案。修改房屋單元業(yè)主對小區(qū)共有部分所享有的共有產(chǎn)權(quán)份額的投票表決權(quán)。如果業(yè)主本人不能親自到場表決，可以授權(quán)他人到會(huì)并代表自己行使表決權(quán)。業(yè)主有權(quán)在業(yè)主大會(huì)上投票，以簡單多數(shù)表決通過撤銷任何一名管委會(huì)成員，也有權(quán)與半數(shù)以上的業(yè)主達(dá)成書面協(xié)議，撤銷任何一名管委會(huì)成員。

　　有關(guān)參加會(huì)議和及時(shí)得到會(huì)議通知方面的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)列席物業(yè)小區(qū)管委會(huì)會(huì)議，但因法律訴訟管委會(huì)聽取律師有關(guān)法律意見的會(huì)議除外。業(yè)主有權(quán)提前48小時(shí)得到物業(yè)小區(qū)管委會(huì)召開管委會(huì)會(huì)議的通知，會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)張貼在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的通知欄或其他明顯的位置。凡是物業(yè)小區(qū)管委會(huì)召開討論專項(xiàng)收費(fèi)問題或修改房屋單元使用規(guī)劃的問題，業(yè)主有權(quán)至少提前14日收到會(huì)議通知。業(yè)主有權(quán)至少提前14日收到召開業(yè)主大會(huì)的通知，包括大會(huì)的議程。凡是召集表決通過物業(yè)小區(qū)年度預(yù)算方案的業(yè)主大會(huì)，業(yè)主有權(quán)至少提前14日受到大會(huì)的通知，包括待審議的年度預(yù)算方案。業(yè)主有權(quán)按照業(yè)主協(xié)會(huì)規(guī)定的程序在業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)的會(huì)議上發(fā)表自己的意見和看法。業(yè)主有權(quán)對管委會(huì)會(huì)議和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行錄音和錄像。凡因違反設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書和業(yè)主協(xié)會(huì)章程的規(guī)定而遭到罰款處理的業(yè)主，有權(quán)向物業(yè)小區(qū)管委會(huì)申辯。

　　對管委會(huì)和業(yè)主協(xié)會(huì)的監(jiān)督權(quán)：業(yè)主有權(quán)了解業(yè)主協(xié)會(huì)在過去12個(gè)月的財(cái)務(wù)狀況和資金使用情況。業(yè)主有權(quán)受到審議小區(qū)預(yù)算方案的業(yè)主大會(huì)的書面通知，包括管委會(huì)建議的預(yù)算方案草案。業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主協(xié)會(huì)制定的規(guī)則查閱業(yè)主協(xié)會(huì)的各種檔案或資料，包括財(cái)務(wù)檔案或資料。如果業(yè)主通過掛號(hào)信給管委會(huì)寫信，請求管委會(huì)對某事做出答復(fù)或解釋，管委會(huì)應(yīng)當(dāng)以下列方式予以答復(fù)：第一，在受到業(yè)主掛號(hào)信30日內(nèi)予以答復(fù)；30日內(nèi)給予初步答復(fù)，并在60日內(nèi)給予正式答復(fù)，即將有關(guān)部門和律師的法律意見轉(zhuǎn)達(dá)給業(yè)主；3日內(nèi)給予初步答復(fù)，并在咨詢有關(guān)主管部門之后，10內(nèi)將該一件送達(dá)業(yè)主。如果業(yè)主協(xié)會(huì)遇到法律訴訟可能是業(yè)主協(xié)會(huì)承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主有權(quán)收到有關(guān)訴訟的通知。如果業(yè)主協(xié)會(huì)未能補(bǔ)充管委會(huì)成員，而管委會(huì)成員達(dá)不到法定的人數(shù)，業(yè)主有權(quán)向法院提起法律訴訟。業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)的某些糾紛，可以采取仲裁或調(diào)解的方式解決，但是必須以業(yè)主自愿為前提。如果業(yè)主協(xié)會(huì)、小區(qū)管委會(huì)或其他業(yè)主違反與物業(yè)小區(qū)的規(guī)定或物業(yè)小區(qū)法律問津的規(guī)定，并給業(yè)主造成損害的，業(yè)主有權(quán)提起法律訴訟，要求賠償損失或要求法院制止侵權(quán)行為。

　　（二）業(yè)主的義務(wù)

　　業(yè)主有義務(wù)按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定和設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的規(guī)定，分擔(dān)物業(yè)小區(qū)的共同支出，即交納管理費(fèi)用。不按時(shí)繳納費(fèi)用的，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)對其房屋單元設(shè)定法定抵押權(quán)，并有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，將其房屋單元拍賣，優(yōu)先受償。

　　業(yè)主在使用小區(qū)共有部分時(shí)，不得妨害和損害其他業(yè)主使用共有部分的權(quán)利。

　　業(yè)主有義務(wù)在下列情況下，允許業(yè)主協(xié)會(huì)授權(quán)的人員在合理的時(shí)候進(jìn)入到房屋單元：一是對共有部分進(jìn)行維護(hù)和修理；二是采取必要措施方式給共有部分或其他單元造成損害；三是按照設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書規(guī)定的要求對房屋單元進(jìn)行維護(hù)。業(yè)主在裝修自己房屋時(shí)，不得對共有部分的安全性和完好性造成不利的影響。

　　業(yè)主有義務(wù)遵守區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法及設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書、業(yè)主協(xié)會(huì)章程及業(yè)主協(xié)會(huì)制定的各種內(nèi)部規(guī)定。

　　六、美國物業(yè)小區(qū)必須購買的保險(xiǎn)

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)及管委會(huì)最為重要的管理職責(zé)之一，是物業(yè)小區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)管理。小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)所報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，是建筑物及附屬設(shè)施和設(shè)備的直接毀損，包括火災(zāi)保險(xiǎn)和自然災(zāi)害保險(xiǎn)。由于房屋單元和整個(gè)樓房在結(jié)構(gòu)上是連為一體的，因而小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍包括房屋單元的墻體和樓板。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，使房屋單元的墻體和樓板毀損，應(yīng)屬于索賠的范圍，但是房屋單元內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)和業(yè)主對房屋進(jìn)行的裝修除外。在美國物業(yè)小區(qū)的總協(xié)議書表明，通常均要求該項(xiàng)保險(xiǎn)的賠償金，只能用于小區(qū)建筑物及各種附屬設(shè)施和設(shè)備的修復(fù)。如果達(dá)到規(guī)定的數(shù)量的業(yè)主不同意修復(fù)，按照業(yè)主在區(qū)分小區(qū)共有部分中所占有的共有產(chǎn)權(quán)的份額，將保險(xiǎn)賠償金分配給每一個(gè)業(yè)主。如果全體業(yè)主同意修復(fù)，但是保險(xiǎn)賠償金不足以支付全部的修復(fù)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主在小區(qū)共有部分中所占有的公有產(chǎn)權(quán)份額，補(bǔ)齊不足的部分。

　　在美國物業(yè)小區(qū)購買的保險(xiǎn)當(dāng)中，一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保費(fèi)最高，保費(fèi)在業(yè)主繳納的管理費(fèi)中也占有明顯的比重。據(jù)《芝加哥商報(bào)》報(bào)道，在“9·11”恐怖襲擊之后，由于擔(dān)心發(fā)生恐怖襲擊活動(dòng)，20**年物業(yè)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)保費(fèi)增加40%-100%。其中，高層住宅樓的保費(fèi)增幅最大，芝加哥豪華高層物業(yè)小區(qū)的保費(fèi)由原來的15萬美元增加到100萬美元之上，由于物業(yè)小區(qū)保安措施加強(qiáng)及保費(fèi)的提高，20**年美國物業(yè)小區(qū)的管理費(fèi)比20**年提高了20%。

　　根據(jù)美國和其他國家的法律，凡是在私人所有的不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)發(fā)生的意外事故，責(zé)任原則是“誰的財(cái)產(chǎn)，誰負(fù)責(zé)”。如果在物業(yè)小區(qū)共有部分的范圍內(nèi)發(fā)生意外事故，例如小區(qū)電梯或者游泳池地面有水造成人員滑倒摔傷，小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主必須對此承擔(dān)共同的賠償責(zé)任。因此，美國的業(yè)主協(xié)會(huì)為小區(qū)的為業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)購買了統(tǒng)一的意外事故責(zé)任保險(xiǎn)。所報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)包括在小區(qū)共有部分發(fā)生的以及共有部分使用和維護(hù)過程中引起的人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失。

　　物業(yè)小區(qū)管委會(huì)成員在履行其職責(zé)的過程中，可能發(fā)生民事賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，大概有如下幾方面的問題：因被指控誹謗他人而引起的民事責(zé)任；因管理不當(dāng)造成損失而引起的民事責(zé)任；因決策失誤而引起的民事責(zé)任；因?qū)彶橘~目或財(cái)務(wù)記錄不細(xì)致或疏忽而引起的民事責(zé)任；在簽訂正式法律文件時(shí)，因?yàn)閷彶椴粐?yán)所引起的民事責(zé)任；因違反物業(yè)小區(qū)整理文件的規(guī)定而引起的民事責(zé)任；因?yàn)槭韬鲇嘘P(guān)法律的規(guī)定或要求而引起的民事責(zé)任。

　　因?yàn)榇嬖谏鲜龇N種可能發(fā)生的問題，所以美國各州都要求物業(yè)管理委員會(huì)的成員強(qiáng)制性的保險(xiǎn)，即使在個(gè)別的州沒有要求，小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)一般也都主動(dòng)地為其購買此類民事責(zé)任保險(xiǎn)。購買此類保險(xiǎn)的目的就是要在管委會(huì)成員不受其在代表業(yè)主協(xié)會(huì)履行職責(zé)的過程中，由于行為不當(dāng)或疏忽而引起的法律訴訟傷害。經(jīng)過多年的司法實(shí)踐，美國法院總結(jié)或創(chuàng)造了一種稱之為“商業(yè)判斷原則”的審判原則。根據(jù)這一原則，如果管委會(huì)被起訴，美國法院一般只調(diào)查管委會(huì)是否履行了受托誠信義務(wù)，是否具有應(yīng)有的謹(jǐn)慎。原告承擔(dān)證明管委會(huì)為不當(dāng)行為的舉證責(zé)任。管委會(huì)只要能夠證明其履行了受托誠信義務(wù)，法院便不追究管委會(huì)的責(zé)任。

篇3：小區(qū)房屋本體維修基金管理制度

　　小區(qū)房屋本體維修基金管理制度

　　zz家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn)，為加強(qiáng)**家園房屋本體維修基金（以下簡稱“本體基金”）的管理，保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱“共用部位”），保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅（房屋）本體維修基金問題的通知》及有關(guān)規(guī)定，特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。

　　一、zz家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門，負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

　　二、管理處必須配備專業(yè)財(cái)務(wù)人員，對小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算，并按每個(gè)單位登記專帳，設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)委會(huì)審議通過。

　　四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長共同簽證后支付，并作為本體基金支出記帳憑證；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用，并出具“施工項(xiàng)目清單”，由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長（或20%以上業(yè)主）、管理處負(fù)責(zé)人簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意，可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)。

　　六、管理處使用本體基金實(shí)施對房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門，接受福田區(qū)住宅管理部門對本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。