如何利用物業(yè)資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

　　物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域無限廣闊。但很多企業(yè)認(rèn)識(shí)不足，沒有合理發(fā)揮物業(yè)資源的應(yīng)有作用 ,嚴(yán)重浪費(fèi)了資源；也有企業(yè)沒有充分認(rèn)識(shí)物業(yè)資源的屬性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)中侵犯了業(yè)主的權(quán)益，引發(fā)了很多矛盾。因此，對(duì)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行研究，對(duì)企業(yè)、行業(yè)均大有裨益。

　　物業(yè)資源的界定

　　物業(yè)是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場(chǎng)地。

　　物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)有兩重含義：一是在物業(yè)的所有構(gòu)成內(nèi)容中，除充分發(fā)揮它民原有設(shè)計(jì)功能外，還可通過經(jīng)營(yíng)及其他方式產(chǎn)生新的價(jià)值；二是物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備在流通過程中產(chǎn)生價(jià)值。前者如電梯廣告，后者如物業(yè)銷售和租賃。有些物業(yè)資源受限于時(shí)代、環(huán)境、現(xiàn)實(shí)條件、業(yè)主狀況等多種因素的制約，不能實(shí)現(xiàn)資源經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，可排除在有效資源之外。

　　物業(yè)資源從所有權(quán)角度可分為兩類：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)物業(yè)（如國(guó)有產(chǎn)權(quán)的政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所、自建自用辦公樓及住宅等 )；共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如兩個(gè)或兩個(gè)以上所專權(quán)人共同居住的小區(qū)等）。共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)包括業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分；共用物業(yè)可細(xì)分為單獨(dú)物業(yè)共用和所有物業(yè)共用。如從物業(yè)的屬性角度劃分，共用部分也可細(xì)分為公共設(shè)施、公共部位、公共場(chǎng)地、公共空間等。

　　經(jīng)營(yíng)原則

　　物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)原則重點(diǎn)有：一是不侵犯所有權(quán)人的利益，在取得相關(guān)權(quán)益人的授權(quán)后再進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。二是不違背物業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展，不能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)物業(yè)資源而忽略了對(duì)業(yè)主的服務(wù)和對(duì)物業(yè)的管理。三是規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。四是經(jīng)營(yíng)要符合物業(yè)的整體風(fēng)格及業(yè)主群體的特征。五是企業(yè)對(duì)物業(yè)資源進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理，切實(shí)避免小區(qū)管理處因分心經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。六是我國(guó)物業(yè)管理存在著很多的不確定性和標(biāo)準(zhǔn)的模糊性：如業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性；前期物業(yè)管理階段的特殊性等。在經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源時(shí)，要充分認(rèn)識(shí)這些特征所隱含的意義。

　　停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)

　　停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理中的焦點(diǎn)之一。其中，車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)及收益歸屬問題、經(jīng)營(yíng)中的責(zé)任大小問題，一直在發(fā)展商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間爭(zhēng)論不休。

　　車輛停放管理經(jīng)營(yíng)要特別關(guān)注三類風(fēng)險(xiǎn)：一是車輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)者須重點(diǎn)防范；二是車輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)；三是小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)。防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完全而忠實(shí)地履行職責(zé)將是風(fēng)險(xiǎn)免責(zé)的重要因素；要高度重視各類事故隱患，將之消失在萌芽狀態(tài)是最好的防范；將車場(chǎng)交由專業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理，可將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，但也轉(zhuǎn)移了豐厚的利潤(rùn)。

　　物業(yè)管理經(jīng)常面臨車位緊張的矛盾，解決的方法靈活多樣。例如，重新劃定停車位；將利用效率不高的公共場(chǎng)地劃定為停車位（不得占用消防通道和綠化用地 )；改造設(shè)計(jì)不合理的車場(chǎng)增加車位；將公共場(chǎng)地的作為夜間臨時(shí)停車場(chǎng)等。

　　目前，停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本上局限在車輛的停放管理上；部分企業(yè)涉及到無水洗車、汽車美容業(yè)務(wù)。實(shí)際上，停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有極其豐富的資源可以開發(fā)，如二手汽車、汽車精品、汽車業(yè)務(wù)代理、汽車養(yǎng)護(hù)、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經(jīng)營(yíng)還很少有物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐。

篇2：業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)

　　業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)

　　文 / 王荷

　　業(yè)主擁有極其豐富的資源，如物業(yè)、社會(huì)關(guān)系、知識(shí)、各種層次各種內(nèi)容的需求，等等。這些資源都可以通過有效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來收益。物業(yè)管理要想成為產(chǎn)生“超級(jí)富豪”的行業(yè)，必須也必然要走業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)這條光明大道。

　　業(yè)主資源的分類業(yè)主資源可分為需求資源、固定財(cái)產(chǎn)與流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源(僅用其字面意義)、貨幣資源、無形資產(chǎn)資源(可分為知識(shí)資源與社會(huì)關(guān)系資源)等。其中，業(yè)主在日常生活、健康、娛樂、教育等方面的需求，構(gòu)成了社會(huì)消費(fèi)的基礎(chǔ)，業(yè)主需求資源是最為廣泛也最為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)實(shí)用的資源，是業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)中可獲取最大收益的部分。

　　業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的方式

　　滿足個(gè)別業(yè)主的需求可以由少數(shù)人甚至個(gè)體完成，若要滿足業(yè)主群體的需求，則必須有一個(gè)嚴(yán)密科學(xué)的組織。這個(gè)組織既可由物業(yè)管理提供，也可由其他社會(huì)商業(yè)機(jī)構(gòu)提供。以下3種是物管行業(yè)熟知的業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)方式。

　　1.特約服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外，受業(yè)主委托，物業(yè)管理為業(yè)主個(gè)體提供服務(wù)，并收取約定費(fèi)用。這種服務(wù)也被稱為“綜合經(jīng)營(yíng)”、“增值服務(wù)”、“專項(xiàng)服務(wù)”、“特色服務(wù)”等。

　　2.社區(qū)商業(yè)。各類經(jīng)濟(jì)組織看到了業(yè)主群體巨大的消費(fèi)潛力，開始在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，其經(jīng)營(yíng)不僅面向業(yè)主、物業(yè)使用人群體，并向周邊非業(yè)主群體輻射。

　　3.服務(wù)集成商。物業(yè)管理在滿足業(yè)主需求資源的過程中，不涉及具體的產(chǎn)品或者商業(yè)，而是搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺(tái)，讓業(yè)主的需求與社會(huì)服務(wù)資源的提供在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接。物業(yè)管理做社會(huì)服務(wù)資源的搜集者、統(tǒng)籌者和組織者。物業(yè)管理的電子商務(wù)可以理解為服務(wù)集成商的一種外在表現(xiàn)形式。目前，服務(wù)集成商僅限于概念范圍。

　　業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)

　　社區(qū)承擔(dān)著最基層的全部社會(huì)功能，業(yè)主/物業(yè)使用人對(duì)商業(yè)、經(jīng)營(yíng)、娛樂等方面的社區(qū)需求愈來愈多。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)到一定階段的必然產(chǎn)物，同時(shí)也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮。

　　社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目十分豐富，它幾乎包含了商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的所有內(nèi)容。如衣物、裝扮、居住、文化、教育、看護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、購(gòu)物、娛樂、體育、lT服務(wù)、理財(cái)服務(wù)、經(jīng)紀(jì)中介、禮儀、安全、情感類服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等。其中每一項(xiàng)都可細(xì)分出數(shù)十、上百種業(yè)務(wù)。

　　社區(qū)商業(yè)擁有穩(wěn)定的客源，管理費(fèi)用不高，能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，故經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隨之降低。物業(yè)管理進(jìn)行社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)享有得天獨(dú)厚的條件:一是非常熟悉社區(qū)內(nèi)的情況，二是物業(yè)管理?yè)碛胸S富的人力資源。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相當(dāng)普遍，其運(yùn)作也基本成熟，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進(jìn)一步提高。

　　物業(yè)管理進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須正確處理兩者之間的關(guān)系。物業(yè)管理是主業(yè)、是生存的根本;不能因經(jīng)營(yíng)商業(yè)而對(duì)物業(yè)管理主業(yè)有所損害。

　　在資金、組織、商業(yè)人才、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、調(diào)研、項(xiàng)目等社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要素中.物業(yè)管理首先要關(guān)注的是建立企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)組織，切忌由各項(xiàng)目管理處單獨(dú)操作。其次是詳細(xì)準(zhǔn)確的調(diào)研，如了解社區(qū)內(nèi)以及社區(qū)周邊同類型商業(yè)的基本狀況，對(duì)已經(jīng)經(jīng)營(yíng)成熟且較有實(shí)力的項(xiàng)目則須謹(jǐn)慎介入，一般情況下.以小區(qū)為中心半徑500m左右的服務(wù)范圍內(nèi)，如果有大型的有實(shí)力的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，則小區(qū)內(nèi)的商業(yè)就不再經(jīng)營(yíng)同類型項(xiàng)目。再次是精心選擇項(xiàng)目，可遵循如下原則：日常生活類優(yōu)先、消費(fèi)周期短的優(yōu)先、易損易耗品優(yōu)先、優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先、中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先等。但最根本的原則是消費(fèi)者需求優(yōu)先。

　　5萬(wàn)~10萬(wàn)人以上的大型社區(qū)，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)最有潛力，因?yàn)槿丝诒姸喽M(fèi)能力十分強(qiáng)大。一些高檔社區(qū)雖然人口較少，但業(yè)主有較高的經(jīng)濟(jì)收入，其消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，所以也能夠保持足夠的消費(fèi)量。有些社區(qū)的居民不一定很多，但該社區(qū)位于城市規(guī)劃的商圈之內(nèi)，能夠輻射到周邊很多消費(fèi)群體，這類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也十分有價(jià)值。

　　業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之二：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)

　　物業(yè)管理作為社區(qū)的管理和服務(wù)提供方，完全可以利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到服務(wù)目的和商業(yè)目的。

　　電子商務(wù)早已是先進(jìn)國(guó)家商品交易的一個(gè)不可或缺的渠道，國(guó)內(nèi)電子商務(wù)也在近幾年取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。網(wǎng)上購(gòu)物已經(jīng)形成了與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)相抗衡的力量。據(jù)新華社報(bào)道，20**年eBay易趣全年的交易額超過20億元人民幣，相當(dāng)于10家國(guó)內(nèi)沃爾瑪門店20**年全年的營(yíng)業(yè)額。

　　雖然社區(qū)外的電子商務(wù)網(wǎng)站非常成熟，但它仍然要解決貨物的配送問題。配送的貨物最終都要被消費(fèi)者拿回家中(辦公、服務(wù)體驗(yàn)等類除外)，則配迭的終端最為有效的目的地就是社區(qū)，而社區(qū)的管理者和服務(wù)者是物業(yè)管理。至此，物業(yè)管理與電子商務(wù)進(jìn)行了交叉，兩者聯(lián)姻就有了現(xiàn)實(shí)需求的基礎(chǔ)支撐。

　　物業(yè)管理可介入電子商務(wù)網(wǎng)站的經(jīng)營(yíng)。