業(yè)主資源的經(jīng)營

　　文 / 王荷

　　業(yè)主擁有極其豐富的資源，如物業(yè)、社會關(guān)系、知識、各種層次各種內(nèi)容的需求，等等。這些資源都可以通過有效的經(jīng)營活動帶來收益。物業(yè)管理要想成為產(chǎn)生“超級富豪”的行業(yè)，必須也必然要走業(yè)主資源經(jīng)營這條光明大道。

　　業(yè)主資源的分類業(yè)主資源可分為需求資源、固定財產(chǎn)與流動財產(chǎn)資源(僅用其字面意義)、貨幣資源、無形資產(chǎn)資源(可分為知識資源與社會關(guān)系資源)等。其中，業(yè)主在日常生活、健康、娛樂、教育等方面的需求，構(gòu)成了社會消費(fèi)的基礎(chǔ)，業(yè)主需求資源是最為廣泛也最為物業(yè)管理經(jīng)營實用的資源，是業(yè)主資源經(jīng)營中可獲取最大收益的部分。

　　業(yè)主資源經(jīng)營的方式

　　滿足個別業(yè)主的需求可以由少數(shù)人甚至個體完成，若要滿足業(yè)主群體的需求，則必須有一個嚴(yán)密科學(xué)的組織。這個組織既可由物業(yè)管理提供，也可由其他社會商業(yè)機(jī)構(gòu)提供。以下3種是物管行業(yè)熟知的業(yè)主資源經(jīng)營方式。

　　1.特約服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外，受業(yè)主委托，物業(yè)管理為業(yè)主個體提供服務(wù)，并收取約定費(fèi)用。這種服務(wù)也被稱為“綜合經(jīng)營”、“增值服務(wù)”、“專項服務(wù)”、“特色服務(wù)”等。

　　2.社區(qū)商業(yè)。各類經(jīng)濟(jì)組織看到了業(yè)主群體巨大的消費(fèi)潛力，開始在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)活動，其經(jīng)營不僅面向業(yè)主、物業(yè)使用人群體，并向周邊非業(yè)主群體輻射。

　　3.服務(wù)集成商。物業(yè)管理在滿足業(yè)主需求資源的過程中，不涉及具體的產(chǎn)品或者商業(yè)，而是搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺，讓業(yè)主的需求與社會服務(wù)資源的提供在這個平臺上實現(xiàn)對接。物業(yè)管理做社會服務(wù)資源的搜集者、統(tǒng)籌者和組織者。物業(yè)管理的電子商務(wù)可以理解為服務(wù)集成商的一種外在表現(xiàn)形式。目前，服務(wù)集成商僅限于概念范圍。

　　業(yè)主需求資源經(jīng)營之一：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營

　　社區(qū)承擔(dān)著最基層的全部社會功能，業(yè)主/物業(yè)使用人對商業(yè)、經(jīng)營、娛樂等方面的社區(qū)需求愈來愈多。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)到一定階段的必然產(chǎn)物，同時也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮。

　　社區(qū)商業(yè)經(jīng)營項目十分豐富，它幾乎包含了商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的所有內(nèi)容。如衣物、裝扮、居住、文化、教育、看護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、購物、娛樂、體育、lT服務(wù)、理財服務(wù)、經(jīng)紀(jì)中介、禮儀、安全、情感類服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等。其中每一項都可細(xì)分出數(shù)十、上百種業(yè)務(wù)。

　　社區(qū)商業(yè)擁有穩(wěn)定的客源，管理費(fèi)用不高，能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營內(nèi)容，故經(jīng)營成本及經(jīng)營風(fēng)險隨之降低。物業(yè)管理進(jìn)行社區(qū)商業(yè)經(jīng)營享有得天獨(dú)厚的條件:一是非常熟悉社區(qū)內(nèi)的情況，二是物業(yè)管理擁有豐富的人力資源。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相當(dāng)普遍，其運(yùn)作也基本成熟，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進(jìn)一步提高。

　　物業(yè)管理進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營必須正確處理兩者之間的關(guān)系。物業(yè)管理是主業(yè)、是生存的根本;不能因經(jīng)營商業(yè)而對物業(yè)管理主業(yè)有所損害。

　　在資金、組織、商業(yè)人才、經(jīng)營場所、調(diào)研、項目等社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的要素中.物業(yè)管理首先要關(guān)注的是建立企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)組織，切忌由各項目管理處單獨(dú)操作。其次是詳細(xì)準(zhǔn)確的調(diào)研，如了解社區(qū)內(nèi)以及社區(qū)周邊同類型商業(yè)的基本狀況，對已經(jīng)經(jīng)營成熟且較有實力的項目則須謹(jǐn)慎介入，一般情況下.以小區(qū)為中心半徑500m左右的服務(wù)范圍內(nèi)，如果有大型的有實力的商業(yè)網(wǎng)點，則小區(qū)內(nèi)的商業(yè)就不再經(jīng)營同類型項目。再次是精心選擇項目，可遵循如下原則：日常生活類優(yōu)先、消費(fèi)周期短的優(yōu)先、易損易耗品優(yōu)先、優(yōu)勢特色項目優(yōu)先、中介服務(wù)項目優(yōu)先等。但最根本的原則是消費(fèi)者需求優(yōu)先。

　　5萬~10萬人以上的大型社區(qū)，其商業(yè)經(jīng)營最有潛力，因為人口眾多而消費(fèi)能力十分強(qiáng)大。一些高檔社區(qū)雖然人口較少，但業(yè)主有較高的經(jīng)濟(jì)收入，其消費(fèi)能力相對較強(qiáng)，所以也能夠保持足夠的消費(fèi)量。有些社區(qū)的居民不一定很多，但該社區(qū)位于城市規(guī)劃的商圈之內(nèi)，能夠輻射到周邊很多消費(fèi)群體，這類項目的經(jīng)營也十分有價值。

　　業(yè)主需求資源經(jīng)營之二：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)

　　物業(yè)管理作為社區(qū)的管理和服務(wù)提供方，完全可以利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到服務(wù)目的和商業(yè)目的。

　　電子商務(wù)早已是先進(jìn)國家商品交易的一個不可或缺的渠道，國內(nèi)電子商務(wù)也在近幾年取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。網(wǎng)上購物已經(jīng)形成了與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)相抗衡的力量。據(jù)新華社報道，20**年eBay易趣全年的交易額超過20億元人民幣，相當(dāng)于10家國內(nèi)沃爾瑪門店20**年全年的營業(yè)額。

　　雖然社區(qū)外的電子商務(wù)網(wǎng)站非常成熟，但它仍然要解決貨物的配送問題。配送的貨物最終都要被消費(fèi)者拿回家中(辦公、服務(wù)體驗等類除外)，則配迭的終端最為有效的目的地就是社區(qū)，而社區(qū)的管理者和服務(wù)者是物業(yè)管理。至此，物業(yè)管理與電子商務(wù)進(jìn)行了交叉，兩者聯(lián)姻就有了現(xiàn)實需求的基礎(chǔ)支撐。

　　物業(yè)管理可介入電子商務(wù)網(wǎng)站的經(jīng)營。

篇2：學(xué)校總務(wù)處物業(yè)主任、生活指導(dǎo)工作職責(zé)

　　學(xué)校總務(wù)處物業(yè)主任、生活指導(dǎo)職責(zé)

　　物業(yè)主任職責(zé)

　　1、在總務(wù)處的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)國家有關(guān)法規(guī)和政策，全面執(zhí)行學(xué)校各項規(guī)章制度。落實學(xué)校各項工作計劃，協(xié)調(diào)物業(yè)、食堂、政教處、團(tuán)委、各年級部以及其他相關(guān)部門間的關(guān)系。重大問題向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示、匯報;

　　2、主持物業(yè)管理的全面工作;

　　3、負(fù)責(zé)組織制定、實施物業(yè)發(fā)展規(guī)劃，年度計劃和工作目標(biāo);

　　4、完善各項規(guī)章制度和考核制度;

　　5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

　　生活指導(dǎo)職責(zé)

　　1、建立和核實學(xué)生基本信息;

　　2、掌握學(xué)生思想動態(tài)，做好學(xué)生思想政治工作;

　　3、負(fù)責(zé)實施“星級宿舍評比辦法”;

　　4、負(fù)責(zé)實施對各年級部學(xué)生公寓區(qū)操行量化考核;

　　5、指導(dǎo)寢室長工作;

　　6、指導(dǎo)各年級部公寓文化建設(shè);

　　7、做好安全、衛(wèi)生、紀(jì)律的檢查工作;

　　8、日常工作處理規(guī)范、能形成閉環(huán);

　　9、能與總務(wù)處定期交流、溝通;

　　10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

篇3：北京市關(guān)于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區(qū)房屋管理局關(guān)于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強(qiáng)對住宅專項維修資金的管理，規(guī)范辦理專項維修資金的劃轉(zhuǎn)，根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉(zhuǎn)適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規(guī)定，朝陽區(qū)房屋管理局(以下簡稱“區(qū)房管局”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

　　第五條 業(yè)主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續(xù)時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區(qū)住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業(yè)主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區(qū))辦事處關(guān)于業(yè)主大會表決事項的確認(rèn)意見;

　　4.業(yè)主委員會管轄范圍內(nèi)的小區(qū)產(chǎn)權(quán)清冊及相關(guān)情況說明;

　　5.業(yè)主委員會備案表;

　　6.業(yè)主委員會主任、副主任及經(jīng)辦人身份證明(原件及復(fù)印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業(yè)主委員會授權(quán)經(jīng)辦人的委托書;

　　9.業(yè)主委員會及業(yè)主委員會主任、副主任和經(jīng)辦人的預(yù)留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經(jīng)區(qū)房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局與業(yè)主大會新選定的開戶銀行及業(yè)主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監(jiān)管協(xié)議。

　　第七條 專項維修資金監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，業(yè)主委員會可辦理銀行開戶手續(xù)。銀行開戶手續(xù)辦好后，由區(qū)房管局制作可以劃轉(zhuǎn)專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業(yè)主委員會經(jīng)辦人持區(qū)房管局出具的專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　第九條 業(yè)主委員會將專項維修資金劃轉(zhuǎn)到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規(guī)定的程序辦理支付手續(xù)。

　　第十條 業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)及時報區(qū)房管局，由區(qū)房管局書面告知開戶銀行業(yè)主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉(zhuǎn)后應(yīng)保持相對的穩(wěn)定性，若業(yè)主委員會成員發(fā)生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業(yè)主委員會均須按本意見履行變更手續(xù)。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區(qū)房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執(zhí)行。

　　朝陽區(qū)房屋管理局

　　20**年7月30日