組織理論與顧問物業公司組織設計概論

　　一、概述

　　1、組織的概念：

　　組織是一個有共同目標和一定邊界的社會實體和活動過程及活動系統，是人們為了達到某種共同的目標而結成的統一體。

　　組織由四個層次組成，即個體、群體、組織、組織的社會環境。組織成員雖各有自己的個人目標，但他們作為組織成員之一，在組織內部相互聯系和協作配合，因此還必須具有共同的組織目標。

　　2、組織成長發展的主要動機：

　　1)自我實現，組織的管理者自身必須具有較強的自我實現的信念，它將有力地推動組織的發展。

　　2)留住優秀人才，能否吸引并保住具有高水平的管理人員和工程技術人員，對組織的發展成長關系甚大。

　　3)追求經濟效益。

　　3、組織的發展階段：

　　組織的不同發展階段，其組織結構、管理方式、領導作風和管理體制等方面，都有較大的差異，每個階段均有特殊的需求和要解決的問題。一般的組織的成長發展，大體上都要經歷創業、聚合、規范化和成熟這四個主要階段：

　　1）創業階段：組織的建立是創業者全力進行開拓性活動的結果，屬

　　于集權階段。

　　特點：組織處于幼年時期，規模小，個人決策指揮，高層管理者直接

　　設計組織結構和控制系統，為爭取生存發展單一的產品和勞務是組織的目標。

　　2）聚合階段：組織的迅速發展階段，引進具有管理才能的人才，開

　　始確立新的組織發展目標，按照權利等級、工作設計、初步分工等原則，建立起各個部門。

　　特點：組織處于發展的青年時期，發展迅速，員工對組織有很強的歸

　　屬感和使命感，大部分組織結構和信息溝通是非正式的，由具有很高權威的領導者為組織指明方向和目標。同時，基層的管理人員要求有更多的自主權，而高層領導者又不愿放棄對下層的管理權，從而產生了上下級之間在自主權上的矛盾。

　　3）規范化階段：這個階段要設置和使用控制系統和信息系統，通過

　　制度、條例、計劃等規范化體系解決上下級的矛盾。

　　特點：組織處于發展的中年時期，出現行政等級制結構，工作分工明

　　確并制定了規范化、程序化的各種規章制度，高層管理者和管理部門進行了分權，但同時又進一步完善了正式控制系統。

　　4）成熟階段：進入成熟階段，要通過加強協作和配合、管理人員的

　　碰頭會和組織任務小組等形式，來克服文牘主義，精簡體制，對原有組織進行一次更新變革。

　　特點：組織規模大，有很強的行政等級組織結構，有大量的控制系統、

　　嚴格的規章制度、條例和程序，高層管理者對于組織的社會地位和聲譽極為重視。

　　4、組織結構設計的基本原則：

　　為了發揮物業公司組織機構的整體功能，實現公司的總目標，組織機構的設置應遵循以下原則：

　　1）目標原則

　　公司有自己的經營發展目標，組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據。從某種意義上講，組織機構的設置是實現公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構，因機構設職設人，這是組織機構設置的目標原則。

　　2）統一領導與層次管理原則

　　公司的經營戰略和重大決策權應集中在高層領導手中，而日常工作的管理與經營權力則逐級授權，實行層次化管理。統一領導是各項工作協調進行和實現總目標的決策保證，分級層次管理則是充分發揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業逐漸失去長遠的戰略目標，甚至迷失發展方向。這是企業逐漸步入正軌的情況下，高層領導尤應注意的層次化管理問題。

　　3）分工協作原則

　　分工協作是社會發展進步的標志，它不僅能提高勞動生產率，而且能發揮整體效益。公司能否最大程度地發揮出整體效益，取決于組織機構的專業分工與相互協調。公司總的目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協作，目標也就不難實現了。

　　4）責權對應原則

　　整個公司的責任和權力是對等的，委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權，不僅不能調動管理人員的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司任務的完成；有權無責，必然助長官僚主義，導致權力濫用。

　　5）有效管理幅度原則

　　管理層次：用來描述組織縱向結構特征的一個概念。如果以構成企業

　　縱向結構的各級管理組織來定義，管理層次就是指從組織最高一層管理組織到最低一級管理組織的各個組織等級。一個企業的管理層次的多少表明其組織結構的縱向復雜程度。

　　管理幅度：指一名領導者直接領導的下級人員的數量。管理幅度的大

　　小往往反映上級領導人直接控制和協調的業務活動量的多少。

　　管理層次和管理幅度，在組織結構中成反比關系。即管理層次越多，管理幅度越小；管理層次越少，管理幅度越大。管理層次和管理幅度要根據工作性質、工作復雜程度、工作條件、領導及部屬能力大小而定。

　　在處理管理幅度與管理層級的關系時，一般情況下應盡量減少管理層級，盡可能地擴大管理幅度；否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會影響公司的經營效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經營效率。

　　5、組織結構的主要形式

　　1）直線制

　　這是最簡單的企業組織管理形式。特點是企業各級領導者親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，不設專門職能機構。其優點是集指揮和職能與一身，命令統一，責權分明，指揮及時。缺點是要求領導者通曉各種專業知識，具備多方面的

知識和技能。因此這種組織形式適用于業務量較小的小型企業的初期管理，不能適應較大規模和較復雜的業務管理。

　　2）職能制

　　在直線制組織基礎上為各級領導者相應地設置職能機構或專職人員。他們既能在各自的職能范圍內有權直接指揮下屬單位，又能協助領導工作。其優點是能適應企業管理復雜的特點，可以減輕領導人的工作負擔；缺點是容易形成多頭領導，造成職能人員和部門都有指揮權，不利于健全責任制。這種組織形式適合于業務比較復雜、服務項目較多的企業，但現在已很少采用。

　　3）直線-職能制

　　這是在職能制和直線制的基礎上，把垂直指揮職能與職能部門的專業管理職能結合起來，即可保持直線的統一領導和指揮，又發揮職能部門作用的一種組織形式。它的特點是在各級領導者之下設置相應的職能機構或人員，并將管理人員分成兩類；一類是行政指揮人員，對下級進行指揮；一類是職能管理人員，是各級領導的參謀和助手，對下級沒有指揮的權力，但如果受行政負責人委托，可在自己主管的業務范圍內負責某方面的管理工作。其優點是既能發揮職能機構專業管理的作用，又便于領導統一指揮。缺點是橫向協調配合困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要向直線領導機構和人員請示報告后才能處理，影響工作效率。它適合于中等規模的企業，是目前較多采用的組織形式。

　　4）事業部制

　　按照"集中決策、分散經營"的原則，在總公司下設事業部。各事業部則在總公司制定的政策、目標、計劃的指導和控制下，根據經營管理的需要設置組織機構。它的特點是，根據經營管理活動內容和專業的不同，建立獨立的事業部。每個事業部在總公司的領導下，實行獨立核算，獨立經營，都對公司負有完成利潤計劃的責任。同時在經營管理上擁有相應的權利。這是目前大型企業比較適合的一種組織形式。

　　事業部的主要優點是：各事業部在容許的范圍內獨立經營，提高了管理的靈活性和對市場的適應性，又具有較高的穩定性，有利于最高管理機構的擺脫日常事務工作，能夠集中精力作好決策和大政方針的研究；有利于建立考核管理人員業績的標準。事業部部制的主要缺點是機構重疊，管理人員浪費；易于造成各事業部之間的本位主義 ，影響事業部之間的合作。

　　5）矩陣制

　　這是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上，又按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統，縱橫交叉，構成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統，參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組領導。

　　它是優點是：有利于加強各職能部門之間的協作配合；各項目組可以根據特定的任務和目標靈活變化，組織結構適應性強；有利于根據性質把具有有關各種專業知識和技能的人員結合起來，充分發揮他們的積極和創造性。缺點是：組織結構的穩定性較差，人員經常變動；需要增加項目經理，人員較多。機構臃腫；容易形成多頭領導，部門之間關系復雜，職責不清。矩陣制組織結構適用于規模較大、業務種類繁多、綜合經營較強，專業服務組較多的企業。

　　6、組織結構設計的程序（略）

篇2：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。

篇3：師大后勤物業公司監控條例

　　師大后勤集團物業公司監控條例

　　為加強公司管理，明確責任，促進管理制度化、規范化、不斷提高服務質量，特制定本條例：

　　第一條監控機構：承總公司監控機構后物業管理公司專人負責全面監控。

　　第二條監控范圍：物業公司全部員工。

　　第三條監控原則：堅持公正、公開、公平原則。

　　第四條監控責任：違反條例規定，除直接負責人之外，各級負責人承擔連帶責任，領導責任到經理。

　　一、工作紀律

　　第五條上班時不按公司規定，不掛工號牌，不掛服務證，每次扣責任人1分和10元。

　　第六條上班時精神不振、儀容不整、穿拖鞋，每次扣負責人1分和10元。

　　第七條上班時間打牌、閑聊、干私活，每次扣責任人1分和10元。

　　第八條私自挪用公司未用易耗品或送與他人。每次扣責任人1分和10元。并按所送價值3倍罰款。

　　第九條擅自離開工作崗位、串崗、無故不參加會議每次扣負責人1分和10元。

　　第十條工作中弄虛作假、隱瞞實情、毀壞公司形象，每次扣負責人1分和10元。

　　第十一條無故遲到早退10分鐘，每次扣責任人1分和10元，累計三次以上按曠工一天記。

　　第十二條未按手續辦理請假或擅自換班，每次扣負責人1分和10元。

　　第十三條未按規定時間和要求完成工作任務，每次扣負責人2分和20元，

　　第十四條違反承諾服務規定，服務不規范的。每次扣負責人1分和10元。

　　第十五條大型綠化或維修工具等未經領導同意，私自外出作業。每次扣責任人2分和20元。

　　二、崗位職責

　　綠化及花房管理

　　第十四條花房及相關區域內隨意晾曬衣物。亂放工具及設備、影響花房整體美觀，每次扣責任人1分和10元。

　　第十五條花卉培育中發生非正常死亡在10%以上，每次扣責任人3分和30元。

　　第十六條綠化養護責任區未及時清除雜草，未及時修剪，未及時防病除蟲，每次扣責任人2分和20元。

　　第十七條綠化養護不當造成喬木、灌木草坪等死亡。每次扣責任人3分和30元。

　　第十八條花卉栽培中，未完成規定產量，按情況扣責任人2-5分，和20元-50元。

　　第十九條觀賞植物管理不當，私自外借，送人。每次扣責任人2分和20元。

　　第二十條擅自同意私人花卉植物擺放在花房，每次扣責任人1分和10元。

　　環境及校園管理

　　第二十一條校園內張貼物和窨井等未及時清理和解決的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十二條未及時處理亂晾曬衣物，私拉繩子等的，每次扣負責人1分和10元。

　　第二十三條未能及時完成包干區衛生，影響校容的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十四條校園垃圾箱未及時清理、及時關閉，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十五條垃圾未按規定倒放規定區域，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十六條垃圾房四周不整潔，垃圾房頂有雜草，雜物的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十七條清掃衛生清潔時間內有明顯垃圾超過20分鐘未清理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十八條轄區自行車停放不整齊，未及時整理的，每次扣責任人1分和10元。

　　樓群管理

　　第二十八條大樓內走廊、樓梯等公共場所堆放量物品未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十九條大樓周圍非自行車、機動車停放點發生停放車輛的每次扣責任人1分和10元。

　　第三十條大樓周圍堆放物品對觀瞻有明顯影響，未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十一條懸掛彩旗、橫幅不及時不規范，每次扣責任人2分和20元。

　　第三十二條上課教室未及時開關的，影響正常教學秩序，每次扣責任人4分和40元。

　　第三十三條上課教室未及時配備教學用具、每次扣責任人2分和20元。

　　第三十四條包干區衛生未及時清理，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十五條教室內課桌發現有明顯刻畫未及時處理，扣責任人1分和10元。

　　第三十六條未及時報修水電設施、教學設施的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十七條浴室管理不嚴，違反浴室管理制度、每項每次扣責任人1分和10元。

　　維修、水電管理

　　第三十八條一般水電維修因主觀原因未能當天完成的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十九條維修服務中，未能到工完場清，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十條維修過程中，操作馬虎，引起故障問題，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十一條遇搶修時未按通知規定時間到達，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十二條高配值班人員未按有關安全操作規程而發生錯誤工作指令而造成損失，視情節輕重每次扣責任人1-10分和10-100元。

　　第四十三條查詢電話，24小時維修值班電話振鈴三次響未接聽不詳，未及時上報，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十四條水電操作過程未遵守有關規程，產生安全隱患，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十五條水電收費未按規定，視情

　　節輕重，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　文印管理

　　第四十六條考試期間違反規定擅自允許他人進入文印作業場所的，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十七條未在規定時間內未及時完成打印、膠印、復印任務的，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十八條打印資料差錯率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十九條紙張損耗率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第五十條私用文印消耗材料，視情節輕重，每次扣責任人1分或10元。

　　第五十一條造成保密資料泄密，每次扣責任人10分和100元以上，視情節輕重予以解職，直至追究刑事責任。

　　三、財務紀律

　　第五十二條在權限范圍內采購過程中不堅持原則，違反規定，收取人情貨、關系貨的，每次扣2-10分和20-100元以上。

　　第五十三條出現質次價高，造成經濟損失，酌情賠償，情節嚴重調度崗位，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十四條違反規定，私自采購物品，一切貨款自理，每次扣責任人1-5分和10--50元。

　　第五十五條未經領導同意，私自出售物品，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　第五十六條不遵守現金收支規定、未及時上交現金款的，每次扣責任人2分和20元。

　　第五十七條私分現金，追回所有現金，情節嚴重調離崗位、

　　直至解職，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十八條采購和銷售物品應計數物資和錢款，必須兩人以上同時在場，并作詳細記錄，違反規定每次責任人扣2分和20元。

　　四、安全生產

　　第五十九條發生安全事故，知情不報或不及時匯報，每次扣責任人5分?