接管驗收工作內容和程序1--物業管理的驗收內容

　　1驗收項目：

　　驗收接收：項目批準文件、用地批準文件、開發許可證、建筑許可證、房地產平面圖、房屋建筑合格證，并填寫《接管項目資料記錄》。

　　1.1物業的竣工資料，設計變更，中間驗收，設備出廠合格證、竣工圖、單體設備試運轉記錄等技術檢驗資料的驗收。

　　1.2移交設備清單的要求包括設備規格型號、容量等按照設計要求驗收，對設備的數量、安裝位置的核對。

　　1.3按運行系統對物業竣工工程（樓宇）的驗收包括：對講系統、公共天線系統、給排水系統、強電系統、弱電系統、空調系統、消防系統、電梯系統、自控系統等。

　　2物業驗收的基本要求

　　2.1物業預驗收

　　2.1.1驗收組分專業系統，依據設備圖紙的要求，參考設備變更，對竣工圖、設備清單進行預驗收。

　　2.1.2驗收組依據《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》對物業的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠家、安裝位置、并清點數量。

　　2.1.3在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目，提出書面的《驗收整改報告》退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據報告整改。

　　2.1.4對預驗收的單體設備進行試運轉驗收，主要驗收設備安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合的技術指標，及時提出書面整改意見，要求設備制造廠家或施工單位進行重新整改并達到規定的要求。

　　2.1.5預驗收后需形成一份綜合性報告報總經理審查。

　　2.2物業驗收

　　2.2.1在預驗收的《驗收整改報告》落實實施后，驗收組進行驗證并在《驗收整改報告》中記錄結果，整改合格后，進行正式驗收。

　　2.2.2對移交單位移交的竣工圖，設備出廠合格證，建筑主材合同中間驗收的試驗報告單，設備的調試記錄等進行驗收并在《設備驗收交接記錄》中記錄。

　　2.2.3物業的實施驗收做到三符合：一是圖紙與設備規格型號數量符合，二是工程的主要設備的安裝要求與安裝質量符合，三是設備包括設備聯接的整個系統的技術性能應與設計功能符合，驗收結果記錄在《設備、設施驗收交接記錄》。特殊設備須經政府有關部門檢驗合格頒發合格證才有效，電梯需有勞動局合格證，消防設備須有市消防局合格證，鍋爐需有壓力容器合格證。

　　2.2.4對公共配套設備進行驗收，將結果記錄在《物業驗收交接記錄》中，各項指標應符合設計功能要求，建筑物、設備、設施單項驗收由主管部門主管簽字認可。

　　2.3驗收后的工作

　　2.3.1各專業根據驗收后的情況，由各職能部門寫出各《單項工程驗收報告》。

　　2.3.2驗收組根據單項工程驗收報告，作出綜合性驗收評定并將驗收報告交總經理。

　　2.3.3竣工驗收要填寫《竣工工程資料驗收記錄》，填寫《物業驗收交接記錄》。

　　2.3.4業主代表接管單位，同物業的移交單位進行正式移交，交接手續需經業主代表、施工單位、施工監理、物業管理公司簽字后方可生效。

　　2.3.5驗收完畢，驗收組負責將各類資料搜集整理后移交設備部存檔專人保管。

　　3資料的移交接管

　　3.1產權資料

　　3.1.1項目批準文件

　　3.1.2用地批準文件

　　3.1.3建筑執照

　　3.2技術資料

　　3.2.1竣工圖包括：

　　3.2.1.1總平面圖

　　3.2.1.2建筑圖

　　3.2.1.3結構圖

　　3.2.1.4水電安裝圖

　　3.2.1.5設備圖

　　3.2.1.6附屬工程圖

　　3.2.1.7隱蔽管線圖

　　3.2.2沉降、變形、位移觀測記錄及觀察點布置圖

　　3.2.3地質勘測報告

　　3.2.4圖紙會審記錄

　　3.2.5永久性水準點位置及基礎埋深

　　3.2.6設備合格證、設備使用說明書

　　3.2.7工程設計變更通知及技術核定單(包括質量、事故記錄)

　　3.2.8隱蔽工程驗收簽證

　　3.2竣工驗收合格證書

　　3.2.1市建設工程竣工驗收證書

　　3.2.2市建筑消防驗收合格證

　　3.2.3鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

　　3.2.4新材料、構配件的鑒定證書

　　3.2.5水、電、采暖、衛生器具、電梯、消防設備檢驗合格證書

　　3.2.6電話工程竣工驗收證書

　　3.2.7有線電視施工合格證書

　　3.2.8用電話許可證

　　3.2.9用水許可證

　　3.2.10供電協議書

　　3.2.11用氣協議書

　　3.2.12砂漿、混凝土塊試壓報告

　　3.2.13供水、供暖試管道壓報告

　　3.2.14燃氣管道工程驗收表

　　3.3其它

　　3.3.

1建筑位置、建筑面積清單

篇2：物業公共設施、機電設備接管驗收重點內容

　　物業公共設施、機電設備接管驗收重點內容

　　1、機電設備驗收需要哪些資料？

　　答：機電設備驗收時需驗證機電設備出廠合格證、機電設備使用說明書（要求中文版本）、機電設備安裝，調試報告、設備保修卡、保修協議等資料。

　　2、機電設備接管驗收都有那些項目?

　　答：可分為電梯、發電機、中央空調、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統、消防系統、閉錄監控系統、對講報警系統、防越界攀爬遠紅外報警系統、公共天線系統等。

　　3、接管驗收時供配電系統有哪些注意事項？

　　答：接管驗收時供配電系統要注意，各開關柜容量及母排聯絡是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開關柜專用操作工具是否齊全、配電柜前后有無絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開關柜出線有無表明去向的標牌、計量電表有無漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房內消防系統是否配備合理（例如：煙感數量、分布情況等）；電容柜自動，手動是否工作正常，面版顯示與實際是否相符，有無過補或滯后現象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管驗收時應注意那些問題？

　　答：搖測水泵絕緣電阻最低不小于0.5兆歐、手動盤車要靈活輕快、核驗水泵的使用說明書、出廠合格證等第1題中所列資料；手動、自動啟、停水泵，控制部分無雜音，無接觸不良現象；啟動水泵仔細傾聽有無雜音，有無震動；測量空載電流和滿載電流是否與說明書相符、檢查泵體有無滲漏、填料槽是否漏水是否符合標準。

　　5、干式變壓器驗收時要注意哪些問題？

　　答：驗收時要注意：核驗說明書與變壓器型號、規格是否相符及耐壓實驗報告等其他文字資料；保護圍欄是否符合標準、護欄內有無雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密牢固、通風散熱情況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進線有無安全隱患、空載時的聲音是否正常、電流，電壓與說明書是否相符、有無溫度測量裝置使用是否正常等。

　　6、有線電視、寬頻網絡、燃氣部分由誰驗收？

　　答：由市政相關專業部門或公司驗收。

　　7、公共給水管道驗收時應注意什么問題?

　　答：驗收時注意與市政管道接駁處接口是否牢固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實有無滲漏現象、是否與竣工圖紙相符等。

　　公共排水管道驗收時要采用《乒乓球試驗法》。

　　8、室內公共設施包括哪些內容？

　　答：室內公共實施包括：所有的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開關、電氣插座、門窗、防盜網、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動報警按鈕、煙感等消防設施單獨核驗）

　　9、內墻飾面驗收時應注意什么問題?

　　答：內墻飾面驗收時要注意：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無明顯裂縫、無污漬等。

　　10、瓷磚飾面驗收時應注意什么問題？

　　答：瓷磚飾面驗收時要注意：瓷片粘貼牢固、無缺楞掉角、面層無裂紋、無損傷、無空鼓、色澤一致、對縫砂漿飽滿、線條順直。

　　11、頂棚抹灰面驗收時注意哪些問題？

　　頂棚抹灰面要平整、面層涂料均勻、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡。

　　12、公共門窗驗收時應注意什么問題？

　　答：公共門、窗驗收時應注意：門開啟自如、無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確、無翹曲變形；門鎖、窗鉸鏈開啟靈活、窗銷連接牢固；玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡無損傷；油漆均勻、色澤光亮新鮮；不銹鋼門表面光亮、無刮花、變形。

　　13、公共樓梯扶手驗收時應注意什么問題？

　　答：樓梯、扶手驗收時應注意：鋼木樓梯安裝牢固，無腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤均勻表面平滑。

　　14、木裝修工程驗收時注意什么問題？

　　答：木裝修工程驗收要注意：表面光潔五毛刺、線條順直、色澤均勻、無起泡、開裂現象、油漆完好。

　　15、公共電氣部分驗收時應注意什么問題？

　　答：電氣部分驗收時應注意：電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定、電源接通正常、接地線連接良好；開關安裝牢固，完好無損、開關靈活、接觸良好；燈具安裝牢固、完好無損、反應靈敏、發光正常。

　　16、防盜網驗收時應注意什么問題？

　　答：防盜網驗收時注意：安裝要牢固、焊接密實無虛焊、無扭曲變形。

　　17、室外給排水驗收是可分為幾部分？

　　答：可分為化糞池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面圖等。

　　18、業主室內給水管道驗收時的注意事項？

　　答：室內給水管道驗收時注意屋內各種設施安裝是否牢固、管道有無滲漏有無銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。

　　19.設備機房接管驗收要注重的事項：

　　1、電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，符合專業及運行管理要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。

　　2、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。

　　3、中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、防潮良好，符合專業及運行管理要求，設備表面油漆完好，無損傷。

　　4、發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，符合專業及運行管理要求，防護設置完好，通風，采光良好，消防設施齊全。

　　5、消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業及運行管理要求。

　　6、給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現象；機房配置完整，符合專業及運行管理要求，通風、采光、防潮良好。

　　7、智能化系統與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應雷）措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業及運行管理要求。

　　20公共配套設施接管驗收標準

　　1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

　　2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。

　　3、屋面避雷設施連接牢固，油漆完好。

　　4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；

　　2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　　3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　4）交通標識線、路牌設置規范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內清潔干凈；

　　2）消防設施配件齊全，擺放整齊；

　　3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

　　8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　9、垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。

　　10、保安崗亭安裝完好無損，配件齊全，標識清晰。

　　11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設施齊全，排水設施良好。

　　13、車棚安裝牢固，交通標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

　　17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　18、水池、水箱內壁光滑平整，衛生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。

　　19、信報箱安裝牢固，完好完損，標識清楚，表面平整光潔。

篇3：X商住小區前期介入接管驗收工作內容

　　某商住小區前期介入及接管驗收工作內容

　　前期介入服務

　　要使**今后的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用，將根據施工進度的實際情況，制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1.1規劃設計階段

　　對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　1）監控和消控中心的設置；

　　2）小區人車分流的設計；

　　3）公共照明開關設置位置；

　　4）公共照明開關開閉形式；

　　5）物業管理用房的位置設計；

　　6）小區垃圾房的設置；

　　7）公共洗手間的設置；

　　8）信報箱的設立；

　　9）公共告示欄的配置；

　　10）家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留。

　　1.2建設施工階段

　　建設過程中，物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，逐步對物業的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

　　1）提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　2）分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　3）配合審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；

　　4）提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

　　5）提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

　　6）幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　7）提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　8）檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　9）檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　10）配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

　　11）提出遺漏工程項目的建議；

　　12）對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　1.3竣工驗收階段

　　物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護地產公司利益和保證施工質量的意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。

　　1）參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　2）發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　3）參與重大設備的調試和驗收；

　　4）制訂物業驗收流程；

　　5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　1.4項目的接管驗收

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，這樣可以保證在上房時向業主交付一件盡量少瑕疵的作品，有利于樹立開發企業的形象；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由地產公司負責保修，或由物業管理公司負責保修，地產公司一次性撥付保修費用；

　　4）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　1.5業主入伙后

　　進入全面管理階段后，物業管理處將以公司企業標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）：

　　1）房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養、維修；

　　2）裝修管理：監督產權人根據物業的裝修管理規定進行房屋裝修；

　　3）設備設施管理；對物業范圍內的共用設備設施日常的運行、保養、維修；

　　4）清潔服務：加強清潔員工的管理，維護物業范圍內的清潔衛生；

　　5）綠化服務：物業范圍內的綠化建設和養護；

　　6）消防管理：建立消防隊伍，對物業范圍內消防器材、消防設施等管理；

　　7）安全管理；加強保安隊伍的建設管理，確保物業內安全、舒適；

　　8）車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；

　　9）產籍管理：指對產權登記過程中所產生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產籍的完整、準確、與實際相符；

　　10）財務管理：對物業管理資金運作和管理；