景洲大廈業(yè)主大會執(zhí)行委員會職責
深圳景洲大廈業(yè)主大會執(zhí)行委員會是景洲大廈業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：
一、組織召開業(yè)主大會，選聘、解聘物業(yè)管理公司，簽訂物管服務合同;
二、監(jiān)督和協助物業(yè)管理公司履行物管服務合同;
三、協調業(yè)主同物業(yè)管理公司的矛盾糾紛;
四、負責大廈公共物業(yè)維護改造項目的立項審批;
五、定期公布大廈公共維修專項基金和本體維修基金的收支賬目;
六、定期組織召開業(yè)主會議，通報物業(yè)管理實施情況;
七、及時了解收集業(yè)主、物業(yè)使用人對物管工作的意見和建議;
八、組織開展社區(qū)普法教育，制定業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
九、負責景洲大廈博客信息的發(fā)布監(jiān)管，做到辦事公開，信息透明;
十、負責業(yè)主大會賦予的其它職責。
篇2：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(2010年)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護業(yè)主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利,履行相應的義務。
第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助,負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主大會根據物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求(來自:m.dewk.cn),及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的,區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協調解決。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權數由專有部分面積和業(yè)主人數確定。
第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會決定以下事項:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定:
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權的行使;
(六)業(yè)主應盡的義務;
(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定:
(一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權數的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需
投票表決的,表決意見應由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。
第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數,可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數:
(一)業(yè)主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
(二)總人數,按照前項的統計總和計算。
第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業(yè)主人數為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使投票權。
第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
未參與表決的業(yè)主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數 三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
第三章 業(yè)主委員會
第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,并符合下列條件:
(一) 具有完全民事行為能力;
(二) 遵守國家有關法律、法規(guī);
(三) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務;
(四) 熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;
(五) 具有一定的組織能力;
(六) 具備必要的工作時間。
第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。
第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內,備案內容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維 護和管理產生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。
第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會議的內容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同;
(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;
(五)專項維修資金籌集及使用賬目;
(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;
(七)業(yè)主的意見和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會印章,應當根據業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應當根據業(yè)主委員會會議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告,接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會委員資格自行終止:
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第四十六條 業(yè)主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉業(yè)主委員會。
第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業(yè)主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第四章 指導和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的指導和監(jiān)督下組織召開。
第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應當召開業(yè)主 委員會會議的,業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè) 主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第五十三條 召開業(yè)主大會會議,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協助。
第五十四條 召開業(yè)主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。
第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協助移交。
業(yè)主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內,可以召開物業(yè)管理聯席會議。物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集,由區(qū)、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加,共同協調解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第五章 附 則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè),成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會的,可參照執(zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自20**年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》(建住房[20**]131號)同時廢止。
篇3：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(2007年)
江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(20**)
第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定，制定本工作指引。
第二條 本市范圍內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本工作指引。
第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利，承擔相應義務。
業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會依法選舉產生。
第四條 市（區(qū)）房產管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立（換屆選舉）進行業(yè)務指導，并對依法產生的業(yè)主委員會進行登記備案。
第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區(qū)內的業(yè)主召開業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動，并負責協調處理本轄區(qū)內的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關事務，并對依法產生的業(yè)主委員會進行登記備案。
第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關的活動。
第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業(yè)主組織召開業(yè)主大會，重新選舉產生業(yè)主委員會：
（1）業(yè)主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的；
（2）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。
第八條 業(yè)主大會的組成和職責
（一）業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
（二）業(yè)主大會的主要職責如下：
（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）制定和修改管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（5）籌集和使用專項維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備
（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。
（二）籌備組成員名單確定后，應當書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區(qū)居民委員會工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長由業(yè)主擔任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會推薦產生。
籌備組主要負責業(yè)主大會籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業(yè)主應配合籌備組開展工作。
（三）籌備組的主要職責如下：
（1）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；
（2）確定業(yè)主委員會委員的人數；
（3）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；
（
4）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；（5）根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計票人和監(jiān)票人各若干名。
（四）業(yè)主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
（五）業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。
（六） 籌備組應當依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應當寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。
選舉證用于業(yè)主大會事務中核實業(yè)主身份。
（七） 業(yè)主大會投票權數按物業(yè)的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。
（八） 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯名推薦的，應在籌m.dewk.cn備組規(guī)定的時間內完成，逾期推薦的無效。
（九） 籌備組應當將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間為7日：
（1）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；
（2）業(yè)主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業(yè)主委員會選票票樣、業(yè)主大會會議議程。
業(yè)主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。
（十） 籌備組應當于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業(yè)主：
（1）當面遞交書面通知，業(yè)主簽名確認；
（2）掛號信郵寄或通過媒體公告。
此外，會議通知還應當在小區(qū)公告欄公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第十條 首次業(yè)主大會會議的召開
（一）首次業(yè)主大會會議的內容包括：
（1）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（2）選舉產生業(yè)主委員會；
（3）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。
（二） 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護人行使投票權。
業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。
業(yè)主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業(yè)主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。
（三）單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
（四）業(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，依次當選為首屆業(yè)主委員會委員，產生業(yè)主委員會。
（五） 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。
（六）回收時限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業(yè)主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權數達到業(yè)主大會總票權數法定比例。
前款“與會業(yè)主總票權數”指與會的業(yè)主所持票權數的累計之和。
（七）籌備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布選舉結果。
（八） 籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會委員推選產生業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名。
首次業(yè)主委員會會議結束后，籌備組自行解散。
第十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。
第十二條 《管理規(guī)約》應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第十三條 業(yè)主大會定期會議和臨時會議
（一）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
（二） 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應召開一次。
經業(yè)主提議，且提議業(yè)主達到物業(yè)管理區(qū)域內20%以上的，業(yè)主委員會應當依法召集業(yè)主大會臨時會議。
提議應附上提議業(yè)主本人的簽名、聯系電話、物業(yè)名稱、投票權數、會議內容等。
業(yè)主委員會有權核實提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。
（三）業(yè)主委員會逾期不召開業(yè)主大會會議的，行主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業(yè)主提請該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會協助組織召開。
（四）業(yè)主大會定期會議和臨時會議應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，可以邀請物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會參加。
（五）因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區(qū)居民委員會組織召集。
（六）有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（1）20％以上業(yè)主提議的；
（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。
（七） 除業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。
第十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：
（1）業(yè)主委員會備案登記申請表；
（2）《管理規(guī)約》；
（3）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（4）選舉和表決結果統計表；
（5）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)。
第十六條 業(yè)主委員會的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規(guī)定重新備案。
行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)。
第十七條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：
（1）具有完全民事行為能力；
（2）遵紀守法；
（3）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)服務費、專項維修基（資）金等；
（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有社會公信力；
（5）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時間不少于十個月；
（6）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其上級或下屬企業(yè)內任職。
第十八條 業(yè)主委員會委員應履行下列職責：
（一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)管理服務費、專項維修基（資）金；
（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；
（三）向業(yè)主委員會報告業(yè)主的意見和建議。
第十九條 業(yè)主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。
第二十條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：
（1）各類會議記錄、紀要；
（2）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；
（3）各屆業(yè)主委員會選舉產生、備案的材料；
（4）業(yè)主名冊；
（5）物業(yè)服務合同；
（6）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；
（7）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；
（8）維修資金收支情況；
（9）其他書面和實物資料。
第二十一條 業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。
業(yè)主委員會召開會議時，可邀請物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會派員列席會議。
第二十二條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。執(zhí)行秘書的津貼數額由業(yè)主大會確定。
第二十三條 業(yè)主委員會的任期為2年或3年。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，業(yè)主委員會應當書面報告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。
業(yè)主委員會委員的津貼數額由業(yè)主大會確定。
第二十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門責令該業(yè)主委員會組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協助業(yè)主組織換屆選舉工作。
因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產生為止。
第二十五條 新一屆業(yè)主委員會產生后15日內，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。
第二十六條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業(yè)主大會增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協助業(yè)主組織增補工作。
第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經已入住的過半數投票權的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。
增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推m.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.
增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總人數不宜超過17人。
增補工作完成后，原臨時業(yè)主委員會經報經物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業(yè)主委員會。
第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
（1）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；
（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
（3）拒不履行業(yè)主義務的；
（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；
（5）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
（6）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
（7）在物業(yè)管理項目所聘請的物業(yè)服務企業(yè)工作的。
其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業(yè)主大會備案。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協助移交。
第二十九條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業(yè)主：
（1）關于專項基（資）金的使用的建議；
（2）關于調整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；
（3）根據業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；
（4）對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；
（5）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；
（6）關于罷免委員的建議；
（7）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第三十條 業(yè)主委員會超越職權作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。
第三十一條 業(yè)主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由m.dewk.cn責任人承擔相應的法律責任。
第三十二條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。
有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：
（1）關于專項基（資）金的使用的建議；
（2）關于調整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；
（3）根據業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；
（4）對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；
（5）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；
（6）關于罷免委員的建議；
（7）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；
（8）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。
第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三十五條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。
第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。
江門市房產管理局
二○○七年十二月二十七日