佳苑廣場(chǎng)收支測(cè)算及依據(jù)

　　服務(wù)費(fèi)收入：

　　一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入為：

　　住宅物業(yè)服務(wù)收入：（建筑面積約14105平方米）

　　14105平方米×0.60元/平方米. 月＝8463元/月

　　二、露天車位：（約39個(gè)）

　　按租金及服務(wù)維護(hù)費(fèi)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)5比5分成，分成用于補(bǔ)充服務(wù)經(jīng)費(fèi)，此地段月平均租為50元計(jì)算，露面停車場(chǎng)服務(wù)收入為：

　　39個(gè)×50元×50%＝975元/月

　　三、地下停車場(chǎng)：（約50個(gè)）

　　室內(nèi)車庫(kù)未出售部分的租金及服務(wù)維護(hù)費(fèi)收取，本作有利調(diào)動(dòng)極積性提高收費(fèi)率觀點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主３比７分成，分成用于補(bǔ)充服務(wù)經(jīng)費(fèi)，此地段月平均100元及車位逐步遞減綜合測(cè)算，地下停車場(chǎng)服務(wù)收入為：

　　12個(gè)×50%×100元×30%=180元/月

　　總收入為以上三項(xiàng)目之和：

　　8463元+975元+180元=9618元/月

　　測(cè)算依據(jù)

　　一、員工工資根據(jù)勞動(dòng)法最低工資標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我公司工資發(fā)放情況及成都地區(qū)周邊縣同行業(yè)水平計(jì)算。

　　二、崗位人員配置，是依照招標(biāo)文件要求，服務(wù)的工作量，需要達(dá)到的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而制定。

　　三、經(jīng)濟(jì)參數(shù)，以招標(biāo)文件提供的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為計(jì)算依據(jù)，部分未能確定的指標(biāo)，是根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)合理測(cè)算。

　　四、法律依據(jù)，國(guó)務(wù)院第379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》;《四川省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)細(xì)則》（川價(jià)費(fèi)〔20**]294號(hào)文件及即將出臺(tái)的《物權(quán)法》等。

　　投標(biāo)人將在后期的管理服務(wù)中，本著厲行節(jié)約的原則，努力節(jié)省相關(guān)費(fèi)用開(kāi)支

　　五、增收節(jié)支措拖

　　1、日常生活

　　1.1衣物方面：為住戶收洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。

　　1.2居住方面：為住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、室內(nèi)裝飾裝修、搬家、管道疏通、更換門鎖心、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)移機(jī)、安裝家庭報(bào)警裝置、屋頂及私家花園的設(shè)計(jì)施工養(yǎng)護(hù)、租擺室內(nèi)植物，扶老托幼等。

　　1.3出行方面：代購(gòu)代訂車票、飛機(jī)票、火車票、國(guó)內(nèi)旅游、機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。

　　1.4商務(wù)服務(wù)：打印、復(fù)印、傳真、電了郵件、商務(wù)會(huì)議、產(chǎn)品展示、網(wǎng)頁(yè)廣告等。

　　1.5 金融服務(wù)：代辦各種保險(xiǎn)；設(shè)立銀行代辦點(diǎn)。

　　1.6經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)：房屋代售代銷、二手房買賣、租賃、室內(nèi)裝飾裝修、建筑材料代購(gòu)代銷、廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布、置業(yè)咨詢等。

　　1.7委托性的特約特色服務(wù)：根據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)。如家庭醫(yī)療保健、各種培訓(xùn)服務(wù)、個(gè)人網(wǎng)頁(yè)制作、美容健身咨詢、婚慶禮儀等。

　　2、服務(wù)部節(jié)約措施

　　2.1嚴(yán)格控制各種費(fèi)用支出，能回收使用的要反復(fù)利用，不能使用后，盡量回收殘值。

　　2.2對(duì)服務(wù)中的水、電、氣等能原的消耗制定嚴(yán)格的節(jié)能降耗措施，杜決一切浪耗。

　　2.3教肓員工熱愛(ài)公司，團(tuán)結(jié)互助樂(lè)觀的團(tuán)隊(duì)精神，愛(ài)護(hù)公物，正確使用各類辦公設(shè)備用具，防止物品人為損壞，增加物品使用壽命。

　　3、建立長(zhǎng)效的監(jiān)督機(jī)制，確保增收節(jié)支落實(shí)到位。

篇2：小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算制度

　　小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算制度

　　第一部分 財(cái)務(wù)管理

　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的"生命線"。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。

　　一、財(cái)務(wù)管理模式（附圖七）

　　二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系

　　1、根據(jù)"zz小區(qū)"的實(shí)際情況，制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。

　　3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取

　　1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。

　　2、在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)，且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。

　　3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。

　　第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算

　　一、物業(yè)資金的籌措與使用

　　管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒(méi)有規(guī)定及招標(biāo)書沒(méi)有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。

　　二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總

　　(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明

　　1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法)；

　　2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定；

　　3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn)；

　　4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算；

　　5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃；

　　6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。

　　7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支，以后逐年折舊收回。

　　(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖（附圖八）

　　第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃

　　維修基金的管理

　　1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。

　　2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交管委會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。

　　3、管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)管委會(huì)審批。

　　4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

　　5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次，年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。