外包政府機關物業(yè)管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會化，于專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)和政府機關本身都提出了新的挑戰(zhàn)，這是社會發(fā)展的必然。

　　中國政府機關樓的物業(yè)服務，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設立后勤編制，對辦公用房進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業(yè)服務工作納入政府機關事務的行政管理之中，這是建國后數(shù)十年來計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機關對后勤編制實施改革，引入企業(yè)化管理，制定責任目標和檢驗標準，使后勤服務工作向規(guī)范化、標準化邁進。

　　倡導后勤保障能力和市場競爭意識，這是先期導入專業(yè)化物業(yè)服務的有益嘗試，但是面對基本的成本效益沖突、產(chǎn)權與使用權沖突和維修養(yǎng)護上的種種弊端，仍然有其無法解脫的痼疾；在這種情況下，產(chǎn)生了第三種模式，如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機關樓宇及深圳海關所屬全部物業(yè)、萬科物業(yè)接管國家建設部大院為代表，這是一種由政府機關全權委托專業(yè)化物業(yè)服務公司管理政府機關物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)服務企業(yè)針對政府機關樓宇及相關物業(yè)的實際情況，量體裁衣地準備物業(yè)服務實施方案，合理議價，財務公開，為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業(yè)服務，通過物業(yè)服務企業(yè)本身的管理綜合服務和文化背景，給機關工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)服務在新形勢下外延拓展的標志，同時也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問題。在很多情況下，這種“完全”社會化的機關辦公樓物業(yè)服務模式也遇到了質(zhì)疑:首先，因為物業(yè)服務工作如保安、清潔、維修等事務的外包，黨政機關辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過硬的監(jiān)控措施，會導致責任糾紛；然后，現(xiàn)代公務員與作為物業(yè)服務操作層人員的一線員工距離感太大，給事實上的責任物業(yè)服務單位增添了難度，形成了風險；再者，如果在后勤--物業(yè)服務外包過程當中存在暗箱操作，也容易產(chǎn)生腐敗的溫床，一旦質(zhì)次價高的物業(yè)服務介入，將有損于納稅人對政府的信心。

　　然而，從近年實踐的效果看，機關后勤社會化外包物業(yè)服務仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關而言，利在當前，功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個公務員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應甚至更高的回報，但是，以往約占國家機關人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本--包括諸如車隊、衛(wèi)生所、機關幼兒園這樣的一些組織--相對于他們實際創(chuàng)造的經(jīng)濟、社會效益來說，則顯得極不相稱，國家相對緊張的事業(yè)經(jīng)費用來養(yǎng)活政府機關的冗員，在今天是于情不符，在將來則是于法不容，所以，無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)服務模式，都無法規(guī)避財政負擔過重這一現(xiàn)實問題。如其通過公開招投標或者邀標方式，讓實力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)介入，依照契約為政府機關樓宇提供高效、優(yōu)價的物業(yè)服務服務，充分關注政府機關樓宇的節(jié)能降耗及其設施設備的生命周期規(guī)劃，以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求，這無疑是一種革命。當前政府機關外包物業(yè)服務，已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個重要環(huán)節(jié)，同時也為后勤社會化的發(fā)展指明了方向。

　　通過現(xiàn)代物業(yè)服務所體現(xiàn)出的一些基本特征，如清新優(yōu)雅的環(huán)境、方便迅捷的維修和規(guī)范服務、健全的信息接收與反饋機制，政府機關工作人員將在實際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務，提高其工作效率；同時，物業(yè)服務的外包在某種角度上使國家機關工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

　　而對物業(yè)服務企業(yè)而言，雖說有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先，政府機關的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)服務項目優(yōu)良的現(xiàn)金流，這是提供了一個極好的舞臺供物業(yè)服務企業(yè)盡展所長，持續(xù)改進自身的管理水準；其次，“服務于為公眾服務的人”，接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度，在當?shù)厥袌龈偁幹腥〉弥聘唿c；最后，政府機關物業(yè)的接管，將帶給該物業(yè)服務企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持，使之得到實質(zhì)上的新的發(fā)展契機。這里作為物業(yè)服務企業(yè)應當充分研究政府機關物業(yè)的特殊性，在嚴格依照合同約定規(guī)范服務的同時，應當學習相關的行政管理知識，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業(yè)使用人的信任與支持，在這一基礎上大膽創(chuàng)新、提升服務質(zhì)量。通過專業(yè)化物業(yè)服務的全新定位，將由此塑造出風格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機關形象。

　　物業(yè)服務屬于“勞動密集型”產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將有效地緩解社會就業(yè)的壓力，在政治哲學當中，“功利主義”學派認為政府應當選擇使社會上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學派認為政府的目標應該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關外包物業(yè)服務，實際上有利于每個人(政府公務員和物業(yè)服務工作人員)發(fā)揮其地位上的相對優(yōu)勢，通過交易使社會勞動成果總和上升；它同時又是一個“收入再分配”的過程，既節(jié)約了國家經(jīng)費，又滿足了最底層勞動者的工作需求，所以從大范圍和長遠來看，利在于民，功在國家。

　　總而言之，政府機關樓外包物業(yè)服務，對兩方(政府和企業(yè))所存在的風險都是潛在的，隱性的，需要認真加以對待，而其好處則是現(xiàn)實的，長遠的--且都是經(jīng)濟效益可觀，而所得到社會效益又更過之。這種利害關系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!

篇2：探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　物業(yè)管理是我國gg開放以后出現(xiàn)的一個新興產(chǎn)業(yè)，從其服務對象上可分為幾大類：住宅類、寫字樓和商廈類、工業(yè)類。筆者所在的天津市榮罡物業(yè)管理有限公司管理著擁有22萬平方米工業(yè)廠房的兩個鑫茂民營科技園，園內(nèi)已進駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收入40億元人民幣。20**年，鑫茂民營科技園被國家科技部中國民營科技促進會和天津市政府分別命名為“中國天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業(yè)鑫茂示范小區(qū)”。公司在五年多的工業(yè)物業(yè)管理服務實踐中，不斷探索著工業(yè)物業(yè)的管理模式。

　　一、從工業(yè)物業(yè)發(fā)展看其管理服務業(yè)的前景

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，民營經(jīng)濟異軍突起，中小民營企業(yè)需要一個安身立命之所，一些外資中小企業(yè)也同樣需求一個好的生存環(huán)境，從而推動了以多元化資金投入開發(fā)建設各類工業(yè)園、科技園、孵化器等物業(yè)項目。這些物業(yè)成為各類經(jīng)濟實體的載體，是中小民營企業(yè)的聚集地，是區(qū)域政府稅源的涵養(yǎng)地，也促進了物業(yè)管理服務領域向工業(yè)物業(yè)的拓寬。能否建立一套適應企業(yè)群體生存環(huán)境需求的管理模式，為入園企業(yè)營造一個良好的發(fā)展空間，直接關系著這些物業(yè)項目的招商和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，也催生了物業(yè)管理行業(yè)的又一個潛在市場。

　　二、從工業(yè)物業(yè)需求探索其管理服務模式

　　工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個舒適的生活空間，而法人代表著企業(yè)，尋求的是一個適應其生產(chǎn)經(jīng)營和辦公的公共空間。物業(yè)管理工作要順應這些特殊要求，方能使工業(yè)物業(yè)管理有的放矢。我們在實踐中了解到，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務、物價等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、后勤服務、社會公共事務等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎服務、延伸服務和小區(qū)企業(yè)文化建設服務三大需求。基礎服務除住宅物業(yè)服務內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡等設施、設備的維護；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)碓L人員的嚴格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運、書刊信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務包括根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務服務、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關事務的協(xié)調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營實體，有企業(yè)宣傳、擴大業(yè)務、與其他企業(yè)交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。

　　以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務，更重要的是通過服務去支持服務對象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會效益。基于這一認識，公司圍繞以上三大服務內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。

　　為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營，公司主動與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務、公安、電力、消防、環(huán)保等相關部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府職能部門的委托，將與企業(yè)相關的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時傳達給企業(yè)。作為物業(yè)服務的延伸，小區(qū)內(nèi)引進銀行、郵局、倉儲運輸、商務中心、會務中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務業(yè)，還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔保、參股合作、企劃、孵化等配套服務。公司和業(yè)主委員會在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴大了物業(yè)管理服務內(nèi)容和業(yè)主委員會的工作職能。公司和業(yè)主委員會定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會、企業(yè)發(fā)展研討會、經(jīng)貿(mào)洽談會、安全生產(chǎn)培訓班等活動，加強企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請專家、教授、相關部門領導等為企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業(yè)文化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營和發(fā)展中遇到的實際困難。

　　通過公司的這些服務，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科技園如同一條船，園區(qū)每個企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。”

　　三、從工業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀看其對規(guī)范服務標準的要求

　　在幾年的實踐中，我們看到了工業(yè)物業(yè)管理的廣闊前景，同時也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對性地制定工業(yè)物業(yè)管理服務標準、如何制定科學合理的工業(yè)物業(yè)管理收費標準等等。

　　任何一個行業(yè)要實現(xiàn)健康發(fā)展，都需要遵循一定的市場規(guī)律和行業(yè)規(guī)范。20**年9月1日，國家《物業(yè)管理條例》的頒布實施，將物業(yè)管理推向健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā)展的法制化軌道，但目前各地區(qū)行業(yè)主管部門制定的管理服務標準均以住宅類物業(yè)為主，其它類物業(yè)為參照執(zhí)行，這不利于工業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)有諸多不同點，實踐中表現(xiàn)在供電、供水、郵政等部門不把工業(yè)小區(qū)與住宅小區(qū)同等對待，不實行向最終用戶收費的政策；物業(yè)管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費時無法為企業(yè)開具增值稅發(fā)票，導致企業(yè)（業(yè)主）與物業(yè)管理公司的矛盾；對科技園工業(yè)廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規(guī)定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺一套適應工業(yè)物業(yè)管理的服務標準和收費原則，是關系著工業(yè)物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的重大問題，是應當引起各級政府主管部門、專家學者和從事工業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)共同探討和研究的重要課題。

　　作者系天津市榮罡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/蘇艷輝

篇3：物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權

　　物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權

　　近10年來，隨著我國經(jīng)濟建設的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市物業(yè)管理行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，到2000年底，全國有物業(yè)企業(yè)近15000家，從業(yè)人員近200萬。北京市現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)1270家，從業(yè)人員約5萬余人。物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，并且取得了很大成績。但是，由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，在它的發(fā)育成長過程中不可避免地會出現(xiàn)一些問題。目前，由于物業(yè)收費引起部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的尖銳矛盾就是一個突出的問題。而引起這類矛盾的根源，則是物業(yè)管理模式的單一化和業(yè)主沒有得到應有的選擇權。

　　本文僅就物業(yè)管理模式與業(yè)主的的選擇權問題，談一些粗淺的看法，不妥之處，歡迎業(yè)內(nèi)人士批評指正。

　　一、什么是物業(yè)和物業(yè)管理

　　談物業(yè)管理模式，首先要弄清什么是物業(yè)和物業(yè)管理，然后才好談物業(yè)管理模式。根據(jù)權威人士的解釋，物業(yè)，是指不動產(chǎn)而言，而不動產(chǎn)，就是房地產(chǎn)。我國香港特區(qū)稱房屋和土地為物業(yè)，我國臺灣地區(qū)稱房屋和土地為不動產(chǎn)，我國內(nèi)地稱房屋和土地為房地產(chǎn)。物業(yè)、不動產(chǎn)、房地產(chǎn)，均是指房屋和土地而言，基本涵義是相同的。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托或者業(yè)主自己對房屋（一棟或若干棟）和房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設施設備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、保安等實施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護和管理，為全體業(yè)主和使用人服務。

　　物業(yè)管理通過組織業(yè)主委員會來實施。

　　二、為什么要實行物業(yè)管理

　　在城市住宅區(qū)實行物業(yè)管理主要有兩個目的，一是為了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是為城市居民創(chuàng)造整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境，使居民安居樂業(yè)。

　　三、物業(yè)管理的內(nèi)容

　　為了達到物業(yè)管理的目的，保持住宅區(qū)物業(yè)自身的整潔與完好，讓居民生活在良好的居住環(huán)境之中，物業(yè)管理的內(nèi)容應當包括以下幾項：

　　1．對住宅區(qū)內(nèi)房屋的共用部位和共用設施設備進行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理；

　　2．對違反《住戶公約》和管理制度的行為予以制止和糾正；

　　3．審核業(yè)主或使用人提出的房屋裝修方案，制止私自裝修活動；

　　4．對住宅區(qū)內(nèi)的車輛進出、停放進行管理，維護正常生活秩序；

　　5．負責住宅區(qū)內(nèi)的防火防盜，保護人身、財產(chǎn)安全；

　　6．負責清運垃圾，搞好環(huán)境衛(wèi)生，保持墻面、庭院整潔；

　　7．根據(jù)合同約定或業(yè)主委員會決定，向各戶業(yè)主收取物業(yè)服務與管理費用；

　　8．編制物業(yè)管理收支與房屋維修預決算，向全體業(yè)主公布賬目。

　　為了做好物業(yè)管理工作，住宅區(qū)的開發(fā)建設單位必須按照規(guī)劃要求配套建設公共服務設施，經(jīng)過有關部門綜合驗收以后，才能安排居民入住，在購房人辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商一定要向購房人明示由政府主管部門制定的《住戶公約》，由購房人簽訂履行《住戶公約》承諾書。

　　四、物業(yè)管理的模式

　　這里應當首先明確一個問題，即住宅區(qū)的物業(yè)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主是住宅區(qū)的主人。既然業(yè)主是物業(yè)的主人，那么對物業(yè)采取哪種模式進行管理，就應該由全體業(yè)主說了算，由全體業(yè)主決定，不能由開發(fā)商（它只是業(yè)主之一）決定，也不能由其他部門決定。否則，便是對業(yè)主的侵權，即侵犯了業(yè)主的選擇權與決策權。

　　從現(xiàn)實情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。

　　我國內(nèi)地城市的物業(yè)管理是從香港特區(qū)引進來的。香港特區(qū)的住宅均采用物業(yè)公司管理模式。香港的物業(yè)公司非常尊重業(yè)主的權利。物業(yè)公司要增加管理費，必須通過一定的程序，經(jīng)業(yè)主委員會同意，不能私自做主。物業(yè)公司如欲動用維修基金，必須提前14天書面通知業(yè)主委員會，講清使用意圖、金額及有關情況，得到書面批復后，方可動用維修基金。物業(yè)公司要將每年的收支賬目及資產(chǎn)負債表交給業(yè)主代表審閱，并在樓宇大堂顯眼地方張貼公布。臺灣地區(qū)則與香港特區(qū)相反，它們的住宅一般采用業(yè)主自營管理模式。所謂業(yè)主自營管理模式，就是住宅區(qū)的物業(yè)由業(yè)主自己管理。他們把住宅區(qū)的物業(yè)分為兩部分，一部分是屬于業(yè)主個人所有的單元房，由業(yè)主自己管理；另一部分是住宅區(qū)的庭院和各種公建配套設施，歸住宅區(qū)全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理。業(yè)主委員會通過選舉產(chǎn)生，委員任期一年，每月開會一次，討論決定住宅區(qū)物業(yè)管理的重大問題。

　　臺灣自營式物業(yè)管理人員非常精干，專職人員只有兩個人，一位是干事，另一位是會計。另外，從退休人員中聘用少量的臨時工，作保安、保潔和維修工作。業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點是，可以從共有房屋的出租收入中支付工作人員的工資、獎金和設備費、衛(wèi)生費及6年一度的樓面清洗費等公共開支，不向業(yè)主收取費用或者收取很少的費用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了住宅區(qū)生活的安定和有序。

　　此外，臺灣地區(qū)的住宅均實行住戶公約制度。公約中明確規(guī)定：所有住戶都要愛護使用房屋及設施，維護環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守。如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，從而為搞好自營式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。

　　美國的公寓樓采用業(yè)主自管的方式管理。紐約州的《公寓法》明文規(guī)定：購買住宅后的業(yè)主應當自動組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主管理委員會雇傭管理人員，按照《公寓法》和公寓章程進行管理。意大利的公寓樓通常采用業(yè)主共管的方式管理。通常的作法是，業(yè)主們購買房屋后一起開個會，決定整棟樓房的管理辦法，最受歡迎的方法便是業(yè)主共同管理。業(yè)主們做出決定后，通過會計師協(xié)會聘用一位會計師作管理人。管理人的職責主要有兩項，一是管理財務，二是調(diào)解鄰里糾紛。

　　我國內(nèi)地城市住宅區(qū)物業(yè)管理有三種模式，一種是由物業(yè)公司管理，另一種是由業(yè)主委員會自己管理，第三種是由住宅合作社自主管理。由于有關部門強調(diào)實行專業(yè)化、社會化、市場化管理，所以目前由物業(yè)公司管理的住宅區(qū)占的比重很大，由業(yè)主委員會自己管理和住宅合作社自主管理的住宅區(qū)所占比重很小。正因為如此，所以在物業(yè)管理中出現(xiàn)了許多問題，如業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突糾紛多，物業(yè)收費難，虧損企業(yè)多，服務不到位，業(yè)主怨言多，投訴率高，等等。據(jù)中國社會調(diào)查事務所對京、滬、穗500名公眾進行的調(diào)查統(tǒng)計，有68％的人對物業(yè)管理不滿意。中國消費者協(xié)會20**年3月15日公布，物業(yè)管理是消費者最不滿意的五大服務行業(yè)之一。

　　上述三種管理模式，實質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情和北京市的市情，這兩種管理模式應當同時并存。專業(yè)管理模式如果服務的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業(yè)主負擔得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業(yè)管理應當由業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務項目和收費標準，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務項目與收費標準，然后強加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。

　　業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發(fā)一些補貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。對此，應引起主管部門高度重視。

　　基于上述情況和理由，我們認為，城市物業(yè)管理的兩種模式應當同時存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消業(yè)主自營管理模式，繼續(xù)推行單一的物業(yè)企業(yè)管理模式，不僅嚴重違背廣大業(yè)主意愿，侵害業(yè)主的選擇權，而且嚴重脫離國情市情，實際上也行不通。

　　五、物業(yè)管理收費標準

　　這里著重談住宅區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的收費標準。

　　我們認為，確定物業(yè)服務企業(yè)的收費標準，應當遵循下列原則：

　　1．業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商定價的原則。每個住宅區(qū)的服務項目與收費標準，只能由業(yè)主委員會與物業(yè)公司以平等協(xié)商的方式確定，不能由任何一方單獨決定。

　　2．按照服務項目與服務質(zhì)量定價的原則。服務項目多、服務質(zhì)量好的企業(yè)，收費可以高一些；反之，服務項目少、服務質(zhì)量低的企業(yè)，收費應當?shù)鸵恍?/p>

　　3．依據(jù)業(yè)主經(jīng)濟承受能力定價的原則。大部分業(yè)主收入高、經(jīng)濟承受能力強的住宅區(qū)，服務項目可以多一些，服務收費可以高一些；反之，大部分業(yè)主收入不高。經(jīng)濟承受能力弱的住宅區(qū)，服務項目應當少一些，服務收費應當?shù)鸵恍?/p>

　　4．本著收支平衡、略有節(jié)余定價的原則。負責普通住宅（包括經(jīng)濟適用住房）物業(yè)服務的企業(yè)，只能做到收支平衡、略有節(jié)余，不能追求高利潤。這是因為，普通住宅區(qū)的業(yè)主絕大部分是中低收入者，他們沒有能力支付較多的物業(yè)管理（有不少業(yè)主反映，他們已將全部積蓄購買了住房，沒有錢交物業(yè)管理費），不可能從他們身上獲取較多的利潤。

　　根據(jù)上述原則，結合北京市大多數(shù)中低收入者的經(jīng)濟承受能力，目前普通住宅區(qū)的物業(yè)收費標準定在每建筑平方米房屋月收費0.5－1元較為適宜。

　　下面附帶談一下業(yè)主委員會自營管理的收費問題。業(yè)主委員會自己管理的住宅區(qū)，應當采用收支相抵、實報實銷的辦法收取物業(yè)管理費。實報實銷的原則是：保安、保潔、綠化和垃圾處理費，按戶分攤；房屋的共用面積及共用設施設備的維修、養(yǎng)護和更新費用，按各戶業(yè)主占有房屋面積的不同比例分攤。

　　六、業(yè)主與業(yè)主委員會的權利與職責

　　先談業(yè)主的權利和義務

　　所謂業(yè)主，顧名思義，就是住宅區(qū)物業(yè)的主人。業(yè)主的權利主要有兩條，一是對自己單獨擁有所有權的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權利；二是對本住宅區(qū)的物業(yè)管理有監(jiān)督、批評、建議的權利。業(yè)主的義務也有兩條，一是有遵守物業(yè)管理法規(guī)及《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度的義務；二是有服從業(yè)主委員會的決議決定和物業(yè)企業(yè)的正當管理和按時交納物業(yè)服務費用的義務。

　　在此需要特別強調(diào)的是，在業(yè)主入住樓房時，必須簽訂每戶業(yè)主都要嚴格遵守的《住戶公約》，為物業(yè)管理工作打下良好基礎。《住戶公約》應當涵蓋的主要內(nèi)容是：每戶業(yè)主都要遵守社會公共道德，愛護使用房屋及設施設備；不對房屋結構。外觀和設施、設備進行拆改，不占用共用面積堆放物品；不隨地吐痰，不亂扔雜物；不在墻面上亂寫亂畫，不在墻體上挖溝鑿洞；不以高音或噪聲干擾四鄰休息，不從樓上拋擲廢棄物；要與街坊四鄰團結友好，和睦相處；由于自己的過錯造成地面漏水，要負責修復，并賠償給樓下戶主造成的損失；要按時交納物業(yè)服務與管理費用。如果每戶業(yè)主都能自覺遵守《住戶公約》，住宅區(qū)的全體居民都將生活在既文明和睦又溫馨舒適的環(huán)境里，他們該有多么幸福啊！

　　再談業(yè)主委員會的權利與職責

　　業(yè)主委員會，是根據(jù)政府有關規(guī)定、經(jīng)過住宅區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。業(yè)主委員會的組織和日常工作受所在區(qū)（縣）國土房管局的監(jiān)督和指導。業(yè)主委員會應當在市、區(qū)（縣）國土房管局指導下由業(yè)主自己遷頭組建，不應當由開發(fā)公司出面組建。美國紐約州的《公寓法》規(guī)定，當新建公寓出售的面積達到15％以上的時候，購房業(yè)主應當自動組建業(yè)主管理委員會，然后聘用管理人員對自己的物業(yè)進行管理。在新建公寓出售量未達到15％以前，開發(fā)商只能將公寓暫時出租給購買人，待出售量達到15％以上能夠組建業(yè)主管理委員會的時候，開發(fā)商才能將公寓出售給購房人。在這里，業(yè)主購買住房與成立業(yè)主管理委員會是同時進行的。業(yè)主買了住房以后，立即組建業(yè)主管理委員會，然后由業(yè)主委員會雇傭管理人員管理自己的住房，而不是聘用物業(yè)公司管理。

　　為了改變目前由開發(fā)商遷頭組建業(yè)主委員會（很多開發(fā)商并不按時組建）、由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)企業(yè)，并單方面決定服務項目與收費標準這種不正常的狀況，我們可以借鑒美國的作法，由市主管部門規(guī)定：在住宅樓出售數(shù)量達到30％以前，由開發(fā)商為業(yè)主提供物業(yè)服務，收取少量費用。待出售數(shù)量達到30％以后，即由業(yè)主自己遷頭組建業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理模式。如果聘用物業(yè)公司管理，由業(yè)主委員會自己選聘，服務項目與付費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定；如果由業(yè)主自己管理，業(yè)主委員會可以聘用精干的管理人員負責具體管理工作。這樣，就把業(yè)主的選擇權與決策權還給了業(yè)主。在此基礎上，政府主管部門加強指導和監(jiān)督，運用兩種管理模式，努力把住宅區(qū)的物業(yè)管理工作做好。

　　業(yè)主委員會的權利和職責是：代表全體業(yè)主確定本住宅區(qū)的物業(yè)管理模式；選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)及自聘的管理人員；簽訂物業(yè)服務合同，確定服務項目和收費標準；審定物業(yè)維修方案和預決算；管理住宅樓共用部位、共用設施設備維修基金；確定本住宅區(qū)的公建配套用房出租和停車位的收費標準；全面實施《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度，對違反《住戶公約》和管理制度的行為進行勸阻、制止和糾正；調(diào)解鄰里糾紛；支持物業(yè)公司的正常管理活動，支持物業(yè)公司依據(jù)合同約定向業(yè)主收取服務、管理和維修費用；對物業(yè)公司的收支帳目進行監(jiān)督、檢查。

　　業(yè)主委員會的成立、改選以及做出的重要決定，均應向所在區(qū)（縣）國土房管局登記備案，接受國土房管局的指導和監(jiān)督。市、區(qū)（縣）國土房管局對業(yè)主委員會做出的違反法規(guī)、規(guī)章及政策的決定，有權要求業(yè)主委員會糾正。

　　七、物業(yè)公司的性質(zhì)和業(yè)務范圍

　　物業(yè)公司是什么性質(zhì)的企業(yè)，是管理性質(zhì)的，還是服務性質(zhì)的，亦或兼而有之。筆者認為，物業(yè)公司是服務性質(zhì)的企業(yè)，它的基本業(yè)務是為住宅區(qū)的全體業(yè)主服務，并根據(jù)業(yè)主委員會的授權，對住宅區(qū)的物業(yè)進行管理，但是這種管理是根據(jù)業(yè)主委員會的委托，代表全體業(yè)主行使管理權，而不是物業(yè)公司本身的職能。

　　物業(yè)公司的具體業(yè)務有以下幾項：

　　1．對住宅樓的共用部位和共用設施設備進行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理，編制預決算，報業(yè)主委員會審定。

　　2．根據(jù)北京市住宅樓裝飾裝修管理規(guī)定和《住戶公約》的約定，對業(yè)主或使用人裝修房屋的方案進行審查，對符合規(guī)定者，予以批準，并進行驗收；對不符合規(guī)定者，不予批準；對私自裝修者，予以制止，并要求恢復原狀或賠償經(jīng)濟損失。

　　3．劃定住宅區(qū)車輛的停放位置，建立車輛出入登記制度，維護正常秩序。

　　4．負責住宅區(qū)的保安和車輛看管工作，保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

　　5．負責住宅區(qū)的公共衛(wèi)生，清運垃圾，清掃樓梯、樓道和院落，保持環(huán)境整潔。

　　6．負責住宅區(qū)的綠地、樹木、花草和其他設施的維護、保養(yǎng)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　7．對業(yè)主自有自用房屋及設施設備的維修提供預約服務，按規(guī)定收取合理的費用。

　　8．按照物業(yè)服務合同約定的收費標準，向各戶業(yè)主收取服務費用。

　　9．依據(jù)業(yè)主委員會授予的權利，對住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房進行經(jīng)營管理。

　　個別業(yè)主拒絕交納有關費用，物業(yè)公司應向業(yè)主委員會報告，并請求業(yè)主委員會幫助解決，直至向法院起訴。在解決過程中，物業(yè)公司無權對業(yè)主斷水斷電。

　　上述具體業(yè)務說明，物業(yè)公司是服務企業(yè)，不是管理機構，其名稱應當叫物業(yè)服務公司或物業(yè)公司，不應當稱物業(yè)管理公司。這樣，才能還物業(yè)公司以本來面目，讓它認真負責地為廣大業(yè)主服務，不再以管理者的身份對業(yè)主發(fā)號施令，為所欲為；才能理順廣大業(yè)主與物業(yè)公司的關系，為搞好物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。市、區(qū)（縣）國土房管局應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的執(zhí)法檢查，對達不到《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求》、群眾反映強烈、投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，要從嚴查處。

　　八、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關系

　　筆者認為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關系，應當是委托與被委托的關系，是聘用與被聘用的關系，是主人與管家的關系。業(yè)主委員會是委托者、聘用者、物業(yè)主人。物業(yè)公司是接受業(yè)主委員會的委托和聘用、做全體業(yè)主的管家人。作為被委托人來說，委托人委托你做什么，不委托你做什么，這是委托人的權利，當然要由委托人決定，而不能由被委托人決定。目前的物業(yè)管理體制則與此相反。現(xiàn)行的作法是，先由開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)公司或委托物業(yè)公司進行管理，管理內(nèi)容和收費標準均由物業(yè)公司決定。然后由業(yè)主被動接受。這里，完全取消了業(yè)主對自有物業(yè)管理模式的選擇權和決策權，混淆了業(yè)主與物業(yè)公司之間委托與被委托的關系。現(xiàn)行的政策規(guī)定給了物業(yè)公司過多的權利，甚至把某些本來屬于業(yè)主的權利也給了物業(yè)公司。例如，對住宅區(qū)的物業(yè)采用哪種模式管理，應當由業(yè)主選擇決定，有關部門卻把這個權利給了開發(fā)商和物業(yè)公司。

　　又如，住宅區(qū)物業(yè)的服務項目與收費標準本應由業(yè)主率先提出，然后與物業(yè)公司協(xié)商確定，目前卻完全由開發(fā)商與物業(yè)公司決定。再如，住宅區(qū)內(nèi)院落土地的使用權和已經(jīng)列入建設成本的公建配套用房的所有權應當屬于全體業(yè)主，其出租收入（包括停車位的收入）亦應歸全體業(yè)主。然而，目前的出租收入?yún)s全部歸物業(yè)公司。這對廣大業(yè)主來說是不公平、不合理的。也許有人會說，物業(yè)公司收了這筆錢可以折抵一部分物業(yè)服務費。筆者認為，這種說法是站不住腳的。因為物業(yè)服務費已在物業(yè)服務合同中作了約定，業(yè)主該交多少就得交多少，一點也不能少交。住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房和地上停車位的出租價格應當由業(yè)主委員會決定，其出租收入應當按照業(yè)主占有房屋所有權面積的比例，將租金收入分配給每戶業(yè)主所有，并根據(jù)每戶業(yè)主應得金額折抵其應繳納的物業(yè)服務費。只有這樣，才能讓業(yè)主行使自己的收益權，使共有收入得到合理分配。現(xiàn)行的做法既侵害業(yè)主的收益權，又無法做到公平合理，因而是應當改變的。

　　這里順便談一下地下停車位的漲價問題。首先需要指出的是，在住宅區(qū)建設一定數(shù)量的車位，規(guī)劃部門是有明確規(guī)定的（目前的要求是普通住宅區(qū)每兩戶設一個停車位），開發(fā)商若不按規(guī)定建設停車位，其規(guī)劃設計方案就不會得到批準。規(guī)劃部門要求開發(fā)商建設停車位的目的，就是保證住宅區(qū)居民的轎車有地方停放。也就是說，這些停車位是供本住宅區(qū)的居民使用的。這一點必須肯定。然后再談地下停車位應當歸誰所有。如果地下停車位的建設費已經(jīng)列入開發(fā)成本或分攤面積之中，也就是開發(fā)商已從售房款中收回了地下停車位的建設費用，那么，地下停車位的所有權就應當屬于全體業(yè)主，其租金收入亦應歸全體業(yè)主分配。如果地下停車位的建設費用未列入開發(fā)成本和分攤面積出售給購房人，那么，地下停車位所有權應當屬于開發(fā)商所有。

　　開發(fā)商擁有所有權是否可以隨意漲價呢？筆者認為是不可以的。理由是：開發(fā)商出售商品房時，已經(jīng)向購房人承諾了停車位的出租價格，購房人也接受了這個價格，那就應該承認出租價格是雙方商定的，任何一方均無權私自變更。如果開發(fā)商出售商品房時，確實對出租價格定的偏低，無法收回建設成本，應當先與業(yè)主委員會協(xié)商，征得業(yè)主委員會同意，然后再提高出租價格。否則，業(yè)主完全有理由不予接受。從國家的價格政策角度來講，停車位是擁有轎車業(yè)主的生活必需品，居民的生活必需品是不能隨意漲價的，只有在本市的物價指數(shù)全面上揚，停車位的租賃價格確實偏低的情況下，經(jīng)過與使用人協(xié)商和物價部門批準，方可提高出租價格。由此可見，開發(fā)商隨意提高停車位出租價格是不合法的。

　　九、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系

　　物業(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護、鄰里關系等，雙方的目標和任務是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應當協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責之一，是對社區(qū)的社會生活進行必要的管理，保護居民的合法權益，為廣大居民服務，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理特別是業(yè)主自營式物業(yè)管理，應當主動接受居委會的指導和監(jiān)督，在實施《住戶公約》與住宅區(qū)管理制度方面尤其需要居委會的大力支持與幫助。社區(qū)居委會應當結合社區(qū)建設，加強對物業(yè)管理工作的指導，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展。