物業(yè)服務(wù)糾紛成因與對策建議

　　本文就滬上某中級法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的基本情況和糾紛成因進行了具體地研究，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的建議和對策。

　　一、糾紛的總體態(tài)勢

　　(一)案件數(shù)量分析

　　20**年，該院共受理物業(yè)服務(wù)糾紛案件150件。與20**全年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件相比，上升了25%。與20**年全年受理的94件物業(yè)服務(wù)糾紛案件相比。上升了近60%，案件數(shù)量呈逐年遞增的態(tài)勢。同近年來住宅商品化進程迅速推進、物業(yè)服務(wù)活動的日益頻繁和深化密切相關(guān)。

　　(二)案件主體分析

　　1、業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛數(shù)占絕大多數(shù)

　　從涉案主體分析，20**年受理的150件物業(yè)服務(wù)糾紛案件中。業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛約占71%，居首位。業(yè)主與物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中權(quán)利和義務(wù)的享有人和承受者，產(chǎn)生的糾紛往往是最為直接和突出的。其中又以因物業(yè)服務(wù)費的收取和交納產(chǎn)生的糾紛最為突出。

　　2、房產(chǎn)商在某些情形下可成為訴訟主體

　　房產(chǎn)商作為住宅小區(qū)的開發(fā)商和建設(shè)單位。其主要目的是通過商品房的開發(fā)和銷售獲取利益。房產(chǎn)商并不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人。但在特定情況下，其也可以成為物業(yè)服務(wù)糾紛的當事人。例如在為物業(yè)服務(wù)中的資料、物業(yè)用房移交出現(xiàn)的矛盾，或者為小區(qū)設(shè)施的權(quán)屬發(fā)生爭執(zhí)等情況。

　　3、業(yè)委會作為訴訟主體現(xiàn)象普遍

　　在上述物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，業(yè)委會作為訴訟主體的約占20%，居于業(yè)主與物業(yè)公司之后列第三位。除了上面提到的業(yè)委會與房產(chǎn)商之間的糾紛外，還表現(xiàn)為業(yè)委會與物業(yè)公司之間的糾紛，涉及物業(yè)資料和物業(yè)用房的移交、物業(yè)資金的使用和管理等方面；此外。業(yè)委會與業(yè)主之間的糾紛也時有發(fā)生，如業(yè)主與業(yè)委會間因選任、罷免代表。起訴、選聘物業(yè)公司等事項而產(chǎn)生糾紛。

　　(三)糾紛類型分析

　　1、物業(yè)服務(wù)費的收取與交納

　　因物業(yè)服務(wù)費的收取與交納引發(fā)的糾紛約占總數(shù)的70%，主要分為兩類:

　　關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的糾紛數(shù)量一直居高不下，約占物業(yè)服務(wù)糾紛案件收案總數(shù)的67%。這類案件中，物業(yè)公司大多為一審原告。其通過起訴向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費及滯納金。業(yè)主通常以物業(yè)公司未履行職責或履行職責有瑕疵、滯納金標準過高為由進行抗辯。以達到拒交或減交物業(yè)服務(wù)費的目的。

　　此外，因同一小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)房屋收費標準不一引發(fā)的糾紛也時有發(fā)生，其數(shù)量雖少，但矛盾較為突出，表現(xiàn)為在同一小區(qū)內(nèi)既有商品住宅，又有售后產(chǎn)權(quán)住宅，物業(yè)公司要求業(yè)主按商品房標準支付物業(yè)服務(wù)費。由于二者的收費標準差異較大。觸及的焦點較為敏感，該問題已經(jīng)引起有關(guān)部門的高度重視。

　　2、業(yè)委會與業(yè)主的權(quán)責劃分

　　主要表現(xiàn)為業(yè)主與業(yè)委會間對將物業(yè)交于何人管理意見不一，大多涉及選任、罷免業(yè)主代表，起訴、選聘物業(yè)公司等內(nèi)部事項。此類案件集中體現(xiàn)了業(yè)主與業(yè)委會在行使小區(qū)自治管理權(quán)方面因權(quán)責、手續(xù)等不明確引發(fā)的矛盾。

　　3、物業(yè)公司的行為構(gòu)成違約或侵權(quán)

　　主要表現(xiàn)為兩方面:一方面是物業(yè)公司未履行義務(wù)，業(yè)主要求其應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，如業(yè)主以物業(yè)公司未履行社區(qū)安全管理等義務(wù)，致其人身或財產(chǎn)受損為由。要求認定物業(yè)公司構(gòu)成違約并提出賠償主張。另一方面是由于業(yè)主搭建或改變房屋結(jié)構(gòu)時。物業(yè)公司超越范圍行使職權(quán)。對業(yè)主的人身或財產(chǎn)造成了損害，業(yè)主據(jù)此起訴。認為物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán)，要求其承擔侵權(quán)損害賠償責任。

　　4、相關(guān)物業(yè)設(shè)施的歸屬與利用

　　第一類涉及物業(yè)用房的提供，是物業(yè)服務(wù)中產(chǎn)生的新問題。隨著國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》和《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》的實施，糾紛數(shù)量有上升趨勢:如新規(guī)定實施前，法院經(jīng)業(yè)委會訴訟已判令房產(chǎn)商交付物業(yè)用房。《物業(yè)服務(wù)條例》及上海市的實施意見出臺后，業(yè)委會又以面積未達標準為由再次起訴，要求房產(chǎn)商按新規(guī)定的標準提供物業(yè)用房。

　　第二類涉及小區(qū)設(shè)施的權(quán)屬。關(guān)于小區(qū)地下車庫等設(shè)施的權(quán)屬、性質(zhì)及收益歸屬問題，因關(guān)系到附屬設(shè)施結(jié)構(gòu)功能、建筑物區(qū)分共有等多種經(jīng)濟因素和法律因素。已成為當前物業(yè)服務(wù)糾紛中的熱點和難點問題。如業(yè)委會成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司依據(jù)合同對地下停車庫進行管理并收取停車費，將收益劃入業(yè)委會；，房產(chǎn)商起訴認為其系車庫所有人，要求判令物業(yè)公司與業(yè)委會停止侵權(quán)并賠償損失。

　　5、物業(yè)資金的使用和管理

　　該類案件所占比例較小。表現(xiàn)為業(yè)主與業(yè)委會因物業(yè)服務(wù)資金及維修基金的使用和管理存有分歧。如業(yè)主代表大會通過決議，認為原業(yè)委會成員以活動費和獎勵費名義領(lǐng)取維修基金的行為未經(jīng)業(yè)主代表大會決議通過，故應(yīng)予退還，遂向原業(yè)委會成員要求退還該獎勵費，據(jù)此產(chǎn)生糾紛。

　　二、裁判結(jié)果分析

　　法院20**年審結(jié)的二審物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，維持原判的比例約占67%；當事人撤回上訴的比例占16%；二審改判的比例占1 3%；二審調(diào)解的比例占4%。物業(yè)服務(wù)糾紛案件雖然標的額不大，但由于涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益，且個案的裁判對同一小區(qū)類似的情形有示范作用，故當事人大多要求法院作出明確的裁判結(jié)果，與其他類型案件相比較，其調(diào)解難度較大。

　　(一)案件覆蓋面廣，矛盾容易激化

　　物業(yè)服務(wù)涉及干家萬戶，處理不當容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化。如在審理小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費的案件中，物業(yè)公司在起訴的同時主張滯納金，由于一些業(yè)主欠費時間較長，如按日干分之三計算，滯納金數(shù)額較高，往往超過本金加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)客觀上存在一些服務(wù)上的瑕疵，簡單下判極易引起眾多業(yè)主的強烈不滿。且有些案件雖為個案，但同一小區(qū)內(nèi)欠費業(yè)主人數(shù)較多，其大多處于觀望態(tài)勢，極有可能因不滿裁判結(jié)果上告*。并形成大規(guī)模的群體訴訟。

　　(二)法律關(guān)系眾多，權(quán)責界定模糊

　　目前，物業(yè)服務(wù)糾紛已突破了原先類似業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用等法律關(guān)系單一，權(quán)利義務(wù)明確的特點，單個案件涉及眾多法律關(guān)系，各主體的權(quán)責界定成為審案關(guān)鍵。如在房產(chǎn)商訴被告物業(yè)公司、第三人業(yè)委會一案中，房產(chǎn)商以建設(shè)了專門的物業(yè)用房為由，要求退還原先作為物業(yè)辦公的房屋。該案涉及房產(chǎn)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，業(yè)委會與物業(yè)公司的物業(yè)合同關(guān)系，房產(chǎn)商與業(yè)委會之間、業(yè)委會與物業(yè)公司之間的物業(yè)用房配置和移交關(guān)系、房產(chǎn)商與物業(yè)公司的遷讓關(guān)系等等，各法律關(guān)系之間具有明顯的關(guān)聯(lián)性和承繼性。

　　(三)各類法規(guī)眾多，帝有轉(zhuǎn)型痕跡

　　從物業(yè)服務(wù)的成長發(fā)展和過程來看，其作為一項獨立的行業(yè)，出現(xiàn)在20世紀80年代，與我國住房制度改革及地方政策關(guān)系密切，帶有較為明顯的歷史轉(zhuǎn)型特征。如關(guān)于同一小區(qū)內(nèi)商品住宅和售后產(chǎn)權(quán)住宅的物業(yè)服務(wù)費收取標準不同，就涉及《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》、原《上海市居住物業(yè)服務(wù)條例》及上海市行政職能部門頒布的《關(guān)于調(diào)整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》等多個規(guī)定。又如上述法規(guī)中雖均對業(yè)委會的性質(zhì)和職責作了規(guī)定，但前后規(guī)定的內(nèi)容截然不同，使得法院對業(yè)委會能否成為訴訟主體的問題難以明確。

　　(四)區(qū)域分布不均，市區(qū)多于郊縣

　　分析該院轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)糾紛案件的遍布區(qū)域。依此由內(nèi)環(huán)線周邊區(qū)域、市中心區(qū)域向郊縣區(qū)域遞減。其原因是內(nèi)環(huán)線周邊地區(qū)經(jīng)過近幾年大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，大批業(yè)主已入住。在物業(yè)服務(wù)中各類糾紛正處于高發(fā)期；市中心的樓盤開發(fā)較早，物業(yè)服務(wù)相對成熟；而郊縣區(qū)域正處于房產(chǎn)開發(fā)階段，物業(yè)服務(wù)矛盾尚未顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，20**年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，中心城區(qū)的此類糾紛約占85%，而郊區(qū)和邊遠城區(qū)此類糾紛僅為15%。

　　(五)個案標的額小，均為二審案件

　　由于物業(yè)服務(wù)糾紛中涉及費用的交納占了絕大多數(shù)，且物業(yè)服務(wù)大多涉及普通服務(wù)，因此個案涉及訴訟標的金額不大。此外，所受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件均為二審案件。

　　三、糾紛的成因分析

　　(一) 行業(yè)尚未完全市場化、規(guī)范化

　　從行業(yè)角度而言，物業(yè)服務(wù)在我國屬于新興行業(yè)，還未形成制度化、規(guī)范化。舊小區(qū)的物業(yè)公司主要由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，新成立的小區(qū)大多由房產(chǎn)商自己成立物業(yè)公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于該行業(yè)發(fā)展速度較快，物業(yè)服務(wù)隊伍迅速膨大，其中服務(wù)質(zhì)量高低有別。從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，又加之轉(zhuǎn)型期中相應(yīng)的行業(yè)標準不完善，致使服務(wù)和管理比較混亂。容易導(dǎo)致糾紛的形成。

　　(二)相關(guān)的民事立法仍不完善

　　隨著國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》和《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》的頒布，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動提供了了相關(guān)依據(jù)。但畢竟行政立法難以對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的民事糾紛提供直接的、操作性強的法律依據(jù)，且法規(guī)固有的滯后性決定了其難以解決新產(chǎn)生的矛盾，因此審判人員在審理案件中仍會感到有些糾紛的解決無章可循，難以駕馭。例如關(guān)于業(yè)主大會作為代表和維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中的合法權(quán)益的代表，對外如何行使權(quán)利，與業(yè)委會的內(nèi)外關(guān)系如何區(qū)分、界定，在理論界和審判實務(wù)中存在多種不同觀點，難以統(tǒng)一。又如由物業(yè)服務(wù)衍生的地下車庫權(quán)屬及使用收益等問題，由于我國立法中缺乏建筑物區(qū)分所有規(guī)定，沒有相應(yīng)的理論體系支撐，使此類糾紛難以處理。由于上述原因，導(dǎo)致裁判結(jié)果的差異較大。該類糾紛的處理亦成為新聞媒介和社會廣泛關(guān)注的熱點。

　　(三)示范文本內(nèi)容過于概括

　　現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同示范文本對物業(yè)公司的義務(wù)約定較為概括，同時因為示范文本的存在，使合同雙方的訂約自由受到較大限制，易發(fā)生糾紛。如原《上海市居住物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定。業(yè)主或使用人未繳納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按日加收應(yīng)繳納費用千分之三的滯納金。而“示范文本“約定，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司可從逾期之日起按應(yīng)繳費用千分之三加收滯納金。案件審理中有業(yè)主提出，因兩者規(guī)定的滯納金計算標準不一，其不愿按日千分之三的標準支付滯納金。

　　(四)物業(yè)服務(wù)行為仍不規(guī)范

　　由于體制轉(zhuǎn)型的原因，目前部分物業(yè)公司由原房管所轉(zhuǎn)變而來，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要。因此出現(xiàn)了大量不規(guī)范的管理方式，如收費標準和服務(wù)質(zhì)價嚴重不符等，有些物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系出現(xiàn)錯位，無視甚至侵害業(yè)主的權(quán)益。如物業(yè)公司以公約規(guī)定陽臺封閉應(yīng)選用無框玻璃為由，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自闖入業(yè)主家中:將其裝修使用的塑鋼窗強行拆下取走。該行為明顯超越了其職權(quán)范圍。侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，引起業(yè)主的強烈不滿。

　　(五)業(yè)主缺乏；消費理念，業(yè)委會缺少相應(yīng)制約

　　首先，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，其大多希望得到最好的物業(yè)服務(wù)，卻只愿支付最少的物業(yè)服務(wù)費，小區(qū)內(nèi)物業(yè)欠費現(xiàn)象嚴重，給物業(yè)服務(wù)帶來困難。其次，業(yè)委會 權(quán)利過大，缺乏必要的監(jiān)管，在重大事項的決定上，業(yè)委會往往未經(jīng)業(yè)主大會合法表決自行作出決定。 再次，部分小區(qū)業(yè)委會成員素質(zhì)不 高，財務(wù)制度和管理缺乏專業(yè)性，加之維修基金的使用管理存有漏洞，導(dǎo)致違規(guī)使用資金的現(xiàn)象屢見不鮮。

　　(六)房產(chǎn)商先期遺留問題未 能有效解決

　　在物業(yè)服務(wù)糾紛中，有70%是因房產(chǎn)商遺留問題引發(fā)的。房產(chǎn)商作為城市住宅小區(qū)的開發(fā)商和建設(shè)單位，就最初意義而言，是城市住 宅小區(qū)的第一產(chǎn)權(quán)人。也確立了其應(yīng)履行一定的義務(wù)，如須留有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)場所和物業(yè)服務(wù)設(shè)施，繳納維修基金，不得將房屋共用部位、共用設(shè)備或共用設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，向業(yè)委會移交相關(guān)資料等。但有些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段就先天不足，造成建設(shè)與管理脫節(jié)，房產(chǎn)商在房屋出售后一走了之；且在前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)公司多從屬于房產(chǎn)商，決定了物業(yè)服務(wù)依附、受制于 房產(chǎn)商，故在驗收和接管過程中，物業(yè)公司無法為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。

　　四、相關(guān)的對策及建議

　　(一)行政部門加強行業(yè)管理

　　行政主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化管理。首先對物業(yè)公司的設(shè)立資質(zhì)，對從業(yè)人員條件等予以明確的規(guī)范，要使之適應(yīng)開 放的市場要求，滿足多元化的社會需求，形成梯層檔次，盡可能實行規(guī)模化管理。其次創(chuàng)造維護公平競爭的市場環(huán)境，以公開招標形式保證業(yè)主自主選擇物業(yè)公司，盡量避免房產(chǎn)商自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況。再次，通過行政手段督促房產(chǎn)商及時召開首屆業(yè)主大會。對房產(chǎn)商故意拖延不設(shè)立的情形，以事先設(shè)立保證金制度的方式予以制裁。此外。對物業(yè)公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據(jù)考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，以提升物業(yè)服務(wù)的服務(wù)層次。

　　(二)完善立法

　　國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》出臺后，建議有關(guān)部門繼續(xù)加強調(diào)研，應(yīng)當盡快制定相應(yīng)的實施細則，并對各地方現(xiàn)有的規(guī)定進行補充和修改，使《物業(yè)服務(wù)條例》真正適用于全國不同地域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的實際情況。把物業(yè)服務(wù)納入民法的基本理論范疇，盡快完善物權(quán)法理論體系，條件成熟時可由全國人大制定法律。在立法中應(yīng)當明確:建筑物區(qū)分所有制度及地下車庫等設(shè)施的權(quán)屬；物業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)；業(yè)主大會與業(yè)委會的關(guān)系及其訴訟主體地位:物業(yè)服務(wù)責、權(quán)、利的范圍和標準；物業(yè)服務(wù)糾紛的民事救濟手段等。在司法中要研究實施中出現(xiàn)的迫切需要解決的難題，以利于司法統(tǒng)一。

　　(三)修改和完善示范合同條款

　　物業(yè)服務(wù)合同不是一個單一的合同，而是由一系列合同構(gòu)成的一個合同鏈。這些合同前后相繼，互相配合，共同調(diào)整著物業(yè)服務(wù)不同階段中各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，明確物業(yè)公司的管理服務(wù)職責，就需要將物業(yè)服務(wù)合同具體化，在示范合同文本的基礎(chǔ)上細化、量化，避免發(fā)生糾紛時缺乏合同依據(jù)。《物業(yè)服務(wù)條例》和《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)定》實施后，原先的《上海市居住物業(yè)服務(wù)條例》已廢止，作為其配套使用的示范文本應(yīng)由相關(guān)職能部門做出相應(yīng)的改動，以不斷適應(yīng)新情況。此外，還可通過《業(yè)主公約》和相關(guān)的租賃合同確立業(yè)主和物業(yè)使用人的義務(wù)，使其與物業(yè)服務(wù)合同共同調(diào)整各類主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強化自律意識

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過加強宣傳和教育，轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)意識，樹立市場意識和服務(wù)理念。要從完善收費標準，具體服務(wù)內(nèi)容，提高管理水平三方面加以改善，增強物業(yè)服務(wù)隊伍的整體素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(五)業(yè)主轉(zhuǎn)變消費觀念、強化契約意識

　　一方面，應(yīng)當通過宣傳等手段在業(yè)主中普及市場經(jīng)濟時代的消費觀念，消除其頭腦中的計劃經(jīng)濟因素，樹立起權(quán)利和義務(wù)對等、接受服務(wù)就應(yīng)付費的意識。另一方面，業(yè)主應(yīng)強化契約意識，將完善合同條款作為保障其權(quán)利的首要方式。依照物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主有交納物業(yè)服務(wù)費和遵守業(yè)主公約等公共契約的義務(wù)，同時業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的最終受益人。也有權(quán)依照合同約定參與物業(yè)服務(wù)，有權(quán)對業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當行為行使監(jiān)督權(quán)，并可以提議召開業(yè)主會議或臨時業(yè)主會議。

　　(六)建立和完備對物業(yè)服務(wù)費、維修基金的監(jiān)督機制等

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費和維修基金的管理和使用應(yīng)遵循以下原則:

　　1、出售人和買受人按法定比例提取，所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有；

　　2、資金及增值部分專款專用，嚴禁挪作他用；

　　3、資金的使用嚴格依照規(guī)定的筍進行，并經(jīng)相關(guān)部門審核

　　4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)。此外，還可以設(shè)立專項

　　5、監(jiān)查管理團體的運行情況、財產(chǎn)狀況；將物業(yè)服務(wù)費與物業(yè)服務(wù)費與物業(yè)公司的財務(wù)分離。以避免二者混淆；完善資金的運行規(guī)則，對資金的支出實行嚴格的分級審核制，防止個別管理人員利用手中的職權(quán)侵害業(yè)主利益。

　　(七)正確樹立審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的價值取向

　　物業(yè)服務(wù)方面的相關(guān)常識缺乏，因此，法院在現(xiàn)階段審理此類案件應(yīng)樹立一定的價值取向。諸如:保護業(yè)主的合法權(quán)益；維護物業(yè)服務(wù)合同的嚴肅性；權(quán)利義務(wù)的對價意識；所有權(quán)與管理權(quán)相分離；具體業(yè)主與抽象業(yè)主利益的有機整合等等。只有在遵循正確價值理念的前提下，才能正確認定事實和適用法律，妥善處理各類物業(yè)服務(wù)糾紛案件。

　　(八)簡化物業(yè)收費案件訴訟程序

　　物業(yè)服務(wù)實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主拒交管理費的情況，我國目前對業(yè)主無合法理由欠交物業(yè)費用的行為尚無及時有效的措施。因此，是否可借鑒國外立法及實踐經(jīng)驗，增加一些有效的手段，對這類糾紛的訴訟采取更為簡便的程序。如將這類案件交專門法庭審理。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當事人的利益。

篇2：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：淺談物業(yè)服務(wù)合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業(yè)服務(wù)合同風險防范及糾紛解決

　　談物業(yè)服務(wù)合同的風險防范與糾紛解決

　　物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的依據(jù)，其地位非常重要，它對明確雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業(yè)服務(wù)合同引起的物業(yè)管理糾紛開始呈現(xiàn)大幅上升的趨勢。物業(yè)服務(wù)合同的風險防范和糾紛解決開始引起業(yè)內(nèi)同仁的關(guān)注。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的風險類別及防范

　　物業(yè)服務(wù)合同風險從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風險與日常物業(yè)管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發(fā)生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時雙方缺乏充分的調(diào)查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業(yè)承接查驗引起的風險

　　物業(yè)的承接查驗關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內(nèi)容及法律責任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴格按照承接查驗的相關(guān)規(guī)定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發(fā)商不當?shù)某兄Z引起的風險

　　現(xiàn)實中，開發(fā)商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業(yè)費、贈送閣樓、免物業(yè)費等。這些不當承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進行必要溝通，在訂立合同時將有關(guān)事項約定清楚。

　　風險三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風險

　　物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風險來自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業(yè)管理活動中應(yīng)當專款專用，不得以其它事由挪用。物業(yè)專項維修資金法律、法規(guī)有明確規(guī)定，物業(yè)的專項維修資金在前期管理階段由開發(fā)商承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時就應(yīng)考慮，管理用房的落實影響到物業(yè)管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應(yīng)該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風險

　　在物業(yè)管理活動中業(yè)主關(guān)心的重點是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價相符，因此合同應(yīng)當明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費用。為防止這方面引起的風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)當遵照市場規(guī)律，根據(jù)管理的項目與企業(yè)自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應(yīng)當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業(yè)服務(wù)合同風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內(nèi)容履行以及合同續(xù)訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專業(yè)機構(gòu)，與業(yè)主發(fā)生此類糾紛責任一般來說主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強與業(yè)主的溝通是必不可少的。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區(qū)人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，利益的共同性會使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來，形成群體性糾紛，因而規(guī)模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關(guān)系錯綜復(fù)雜

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復(fù)雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。

　　3）物業(yè)服務(wù)收費糾紛占比例最大

　　物業(yè)服務(wù)收費案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關(guān)系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商來確定，會出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導(dǎo)致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛成為熱點

　　物業(yè)管理主要是針對物業(yè)的共有部分或者設(shè)施設(shè)備所進行的維修養(yǎng)護，此類業(yè)務(wù)也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國雖然出臺了物權(quán)法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導(dǎo)致此類糾紛的出現(xiàn)。

　　6）物業(yè)的專項維修基金的糾紛也開始顯現(xiàn)

　　物業(yè)的專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執(zhí)法不到位，以及業(yè)主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產(chǎn)生的幾率。

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產(chǎn)生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調(diào)解、經(jīng)濟仲裁、經(jīng)濟訴訟等。

　　對于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時首先是通過協(xié)商、調(diào)解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經(jīng)濟仲裁應(yīng)該是解決糾紛的較好的方式。為增強業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)管理方面的法律意識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平時的工作中，就應(yīng)當在社區(qū)內(nèi)宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，還可通過社區(qū)文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。