信托式物業(yè)管理模式能否讓業(yè)主擺脫弱勢

　　物業(yè)費(fèi)屬全體業(yè)主所共有，由業(yè)主大會通過契約方式委托物業(yè)公司代管和使用，物業(yè)公司只能收取報(bào)酬......這是北京朗琴園小區(qū)與聘請的物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理權(quán)信托契約》中的規(guī)定。據(jù)媒體報(bào)道，這是全國首家實(shí)行物業(yè)管理權(quán)信托的小區(qū)。

　　背景新聞

　　物業(yè)管理信托契約模式讓業(yè)主真正成為物業(yè)的甲方

　　北京朗琴園小區(qū)試水信托式物管

　　信托式物業(yè)管理模式(以下簡稱信托式物管)，是北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)爆出來的新事物。

　　該小區(qū)業(yè)主與原有物業(yè)管理部門一直紛爭不斷，該項(xiàng)目開發(fā)商為建設(shè)四期工程“朗琴國際”，讓前期物業(yè)管理公司在朗琴園小區(qū)內(nèi)打地下水井，此舉未經(jīng)業(yè)主大會同意，導(dǎo)致該小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)管理公司之間矛盾激化。于是，該小區(qū)請進(jìn)了新的物業(yè)管理公司，并簽訂了《北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，建立起信托式物管。在這種物管模式中，朗琴園業(yè)主大會為委托人，物業(yè)公司為受托人，全體業(yè)主為受益人。

　　20**年11月18日，北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)人頭攢動，在業(yè)主的“歡呼聲”中，該小區(qū)前期物業(yè)公司退出了辦公區(qū)，正式“下崗”。20**年11月21日，被業(yè)主“夾道歡迎”的嘉浩物業(yè)管理有限公司正式接管朗琴園小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　朗琴園更換了前期物業(yè)公司以后，業(yè)主們感受到的最大變化就是物業(yè)費(fèi)降了。在朗琴園小區(qū)，新的物業(yè)管理模式還為全體業(yè)主增加了一項(xiàng)收入，也就是地上停車場、樓宇廣告等公共部分的收入全部歸業(yè)主所有，而以前這些收益全歸物業(yè)公司。按照信托物業(yè)管理的契約規(guī)定，朗琴園小區(qū)公共部分的收入通過業(yè)主大會來討論如何使用，可以用于公共設(shè)施，也可以分?jǐn)偟矫恳粦簦瑳_抵物業(yè)費(fèi)。另外，每年年初，物業(yè)公司還要制定出財(cái)務(wù)的詳細(xì)預(yù)算，每月的賬目收支要對外公示，并接受業(yè)主委員會的嚴(yán)格監(jiān)督。

　　朗琴園新的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)之后，業(yè)主們交納的物業(yè)費(fèi)要放到一個(gè)獨(dú)立于物業(yè)公司的銀行賬戶，物業(yè)公司要使用每一筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過業(yè)委會的簽字同意才能支取。朗琴園自從更換了物業(yè)公司，實(shí)施了信托物業(yè)管理，很多業(yè)主認(rèn)為自己找到了當(dāng)家做主人的感覺。

　　解析一：使責(zé)權(quán)利更明確

　　王季(鄭州市中級人民法院民四庭庭長)：物業(yè)管理糾紛群體性訴訟較多，在群眾中影響較大。在物業(yè)公司為原告的物管糾紛案件中，因?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能有一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，而其要面對的是全體業(yè)主，極易引發(fā)群體性訴訟。

　　現(xiàn)實(shí)中，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是開發(fā)商的子公司或者與開發(fā)商有某種關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國有超過70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間這種特殊的“父子關(guān)系”，業(yè)主往往將開發(fā)商的違約行為遷怒于物業(yè)公司，以不交物業(yè)費(fèi)來對抗開發(fā)商或水電等公用企事業(yè)單位。而業(yè)主的這種對抗，進(jìn)入訴訟后，很難獲得法院的支持。相對于業(yè)主個(gè)人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)屬于強(qiáng)勢主體，一般都有相對較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)。

　　因此，無論是在法律知識和證據(jù)的收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面，甚至在合同中對責(zé)任的規(guī)避等方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都比業(yè)主更有優(yōu)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，20**年北京地區(qū)因小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司不滿向消費(fèi)者協(xié)會投訴有上萬起，其中1／3對簿公堂。然而，就這些物管糾紛來說，即使法院宣判后，仍有不少小區(qū)面臨物業(yè)管理難題。有的業(yè)主在維護(hù)自身權(quán)益過程中不夠理性，而是采取一些不理智的行為，結(jié)果對開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或他人的人身、財(cái)產(chǎn)造成侵害。

　　《物權(quán)法》實(shí)施之前，關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)，僅有國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等較為籠統(tǒng)的行政法規(guī)。在司法實(shí)踐中，這些法規(guī)不易操作，如對于小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的驗(yàn)收、商品房質(zhì)量保修等細(xì)節(jié)均無規(guī)定，法院因雙方無明確約定而無法處理。

　　在實(shí)踐中，當(dāng)單個(gè)業(yè)主看到物業(yè)管理水平下降的時(shí)候，無法通過法定的程序讓物業(yè)公司改變，他只有建議的權(quán)利。而行使這個(gè)權(quán)利得由業(yè)主召開“業(yè)主大會”，行使權(quán)利的成本奇高，但義務(wù)又是業(yè)主個(gè)人自己盡的，明明業(yè)主權(quán)受到侵犯，業(yè)主自己卻沒有得到有效救濟(jì)。因?yàn)槲飿I(yè)公司從來不是向“業(yè)主大會”收取費(fèi)用，從來都是直接向業(yè)主收錢，而業(yè)主維權(quán)又得通過“業(yè)主大會”維護(hù)，使得業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)不對等。如果業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司可以起訴單個(gè)的業(yè)主，但是如果業(yè)主就公共利益的物業(yè)管理問題要起訴物業(yè)公司，就必須召開業(yè)主大會，根據(jù)不同情況征得三分之二或半數(shù)以上業(yè)主同意，才能由業(yè)主大會或業(yè)委會提起訴訟，通俗地說業(yè)主必須聯(lián)合起來才能起訴物業(yè)公司。聯(lián)合是要成本的，所以很多人就說，那我不聯(lián)合了，我也不盡義務(wù)了，形成一個(gè)惡性的循環(huán)。

　　解析二：更便于業(yè)主維權(quán)

　　陳啟輝(鄭州大學(xué)法學(xué)院研究生)：

　　信托式物管，就是委托人(業(yè)主大會)基于對受托人(物業(yè)公司)的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人(業(yè)主)的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分。

　　在信托式物業(yè)管理模式中，最大的受益者將會是信托受益人，也就是廣大業(yè)主。與傳統(tǒng)的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依據(jù)是《信托法》。

　　我國《信托法》對信托行為中的各方進(jìn)行了有力的制約，使受益人的權(quán)益更有保障。對于受托人的義務(wù)，《信托法》規(guī)定，受托人因信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)，也歸入信托財(cái)產(chǎn)；受托人必須保存處理信托事務(wù)的完整記錄；受托人應(yīng)當(dāng)每年定期將信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分及收支情況，報(bào)告委托人和受益人等等。對于委托人的權(quán)利，《信托法》規(guī)定：委托人有權(quán)了解其信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分及收支情況，有權(quán)要求受托人作出說明；委托人有權(quán)查閱、抄錄或復(fù)制與其信托財(cái)產(chǎn)有關(guān)的信托賬目以及處理信托事務(wù)的其他文件等。

　　與目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大優(yōu)點(diǎn)，就是每個(gè)業(yè)主和業(yè)委會一樣，都可就小區(qū)的公共利益對物業(yè)公司提起訴訟。因?yàn)椤缎磐蟹ā芬?guī)定，受托人有損害受益人利益的行為，共同受益人之一可以申請人民法院撤銷該行為，人民法院所作出的撤銷裁定，對全體共同受益人有效。《信托法》第35條規(guī)定，受托人有權(quán)依照信托文件的約定取得報(bào)酬。信托文件未作事先約定的，經(jīng)信托當(dāng)事人協(xié)商同意，可以作出補(bǔ)充約定；未作事先約定和補(bǔ)充約定的，不得收取報(bào)酬。約定的報(bào)酬經(jīng)信托當(dāng)事人協(xié)商同意，可以增減其數(shù)額。這就是說，如果業(yè)主認(rèn)為物管公司的管理水平、管理質(zhì)量不能令人滿意，可以協(xié)商減少物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，這樣就可以避免要么拒交要么全交的兩難處境。

　　以往，許多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)是單個(gè)業(yè)主對物業(yè)公司提供服務(wù)而付出的報(bào)酬。而在北京朗琴園小區(qū)的這份信托契約中約定：物業(yè)費(fèi)屬全體業(yè)主所共有，由業(yè)主大會通過契約方式委托物業(yè)公司代管和使用，物業(yè)公司只能收取報(bào)酬。這是一個(gè)觀念上的改變，使物業(yè)服務(wù)更具有保護(hù)業(yè)主利益，減少業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛的特點(diǎn)，由委托人、受托人及受益人三方訂立《物業(yè)管理權(quán)信托契約》。

　　在以往的物業(yè)管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發(fā)商或者是業(yè)主大會，乙方為物業(yè)公司，真正交納物業(yè)費(fèi)的單個(gè)業(yè)主(丙方)反而被排除在合同之外，使得業(yè)主們在物業(yè)公司面前人微言輕，很難行使其監(jiān)督和約束物業(yè)公司的權(quán)利。而信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權(quán)益制衡。

　　在物業(yè)管理中，實(shí)行信托契約，落實(shí)了業(yè)主行使權(quán)利時(shí)程序上的問題。以往業(yè)主們的權(quán)利雖然無數(shù)次被提及，但作為業(yè)主個(gè)體根本無從下手。

　　一是以往單個(gè)業(yè)主無法就公共利益問題對物業(yè)公司提出訴訟，只能通過業(yè)主大會決議，以業(yè)主大會的名義提起訴訟，程序麻煩、費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而確立信托契約關(guān)系后，作為受益人的單個(gè)業(yè)主與作為委托人的業(yè)主大會享有同樣權(quán)利，這意味著單個(gè)業(yè)主也可以隨時(shí)拿起法律武器。

　　二是業(yè)委會有了保安的人事任免權(quán)，在信托契約中約定保安部經(jīng)理的人員由業(yè)委會來確定使用或更換。使保安受命于業(yè)委會，真正為業(yè)主服務(wù)，極大地降低保安和業(yè)主之間的矛盾。

　　三是單個(gè)業(yè)主可以通過查賬方式監(jiān)督物業(yè)公司。物業(yè)費(fèi)設(shè)立單獨(dú)賬戶，使業(yè)主更加明白物業(yè)費(fèi)并不是交給物業(yè)公司而是屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司只能在約定的范圍內(nèi)使用此項(xiàng)資金。業(yè)主交的錢是放在銀行的賬戶里，物業(yè)要動用這筆錢須經(jīng)由業(yè)委會同意，且年終請審計(jì)公司進(jìn)行年度查賬以示公正。單個(gè)業(yè)主也能查賬，物業(yè)公司只是負(fù)責(zé)操作，賦予了業(yè)主很大的權(quán)利，業(yè)主能知道自己的錢怎么交，花到哪兒去了。

　　四是物業(yè)費(fèi)的年度預(yù)算為信托契約的組成部分。業(yè)委會可以從過程到目標(biāo)來監(jiān)管物業(yè)公司，其所使用的一切花費(fèi)，均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)。

　　五是單個(gè)業(yè)主能因全體業(yè)主的公共利益受到侵害而起訴物業(yè)公司，且勝訴對全體業(yè)主有效。

　　六是在信托式物業(yè)管理中，業(yè)主不僅可以直接起訴物業(yè)公司，而且在起訴過程中，要由物業(yè)公司來舉證自己沒有問題，也就是舉證責(zé)任倒置。這個(gè)意義非常之大，它把每個(gè)業(yè)主在訴訟中的弱勢狀態(tài)通過法律調(diào)整了過來。而在《合同法》規(guī)定的一般委托關(guān)系當(dāng)中，則是誰主張誰舉證。

　　解析三：仍存在諸多問題

　　劉超(鄭州市中級人民法院法官)：

　　信托式物管在解決業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系上，業(yè)主與物業(yè)的責(zé)權(quán)利界定比較清晰，但仍有很多問題需解決。

　　一：業(yè)主內(nèi)部的民主問題。

　　如果業(yè)主的民主意識不強(qiáng)，參與積極性不高，甚至不團(tuán)結(jié)，出現(xiàn)召開業(yè)主大會成本太高等問題，會使業(yè)委會成立困難。按照新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意......但創(chuàng)新一種機(jī)制，提高業(yè)主自覺參與物業(yè)管理的意識不是一蹴而就的，是一個(gè)長期的過程。

　　二：信托式物管強(qiáng)化了業(yè)主委員會的職權(quán)，必須有一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)的、令大家信服的業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會功能的加強(qiáng)，有可能把物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾轉(zhuǎn)移到業(yè)主與業(yè)主委員會之間，使業(yè)主委員會處于十分重要的位置，也有可能使業(yè)主與業(yè)主之間良好的鄰里關(guān)系變得不協(xié)調(diào)。比如在信托式物管中，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主委員會收取，如果個(gè)別業(yè)主不交，勢必在業(yè)主委員會與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛。

　　三：信托式物管雖有《物權(quán)法》、《信托法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)支撐，但仍有法律盲區(qū)，比如現(xiàn)有的物管企業(yè)能否直接經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，需要法律進(jìn)一步明確。任何新事物的出現(xiàn)，都需要不斷完善，要在實(shí)踐中逐步解決。

　　買到稱心的房子，擁有周到的物業(yè)服務(wù)，是人們的共同心愿。

篇2：探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　物業(yè)管理是我國gg開放以后出現(xiàn)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從其服務(wù)對象上可分為幾大類：住宅類、寫字樓和商廈類、工業(yè)類。筆者所在的天津市榮罡物業(yè)管理有限公司管理著擁有22萬平方米工業(yè)廠房的兩個(gè)鑫茂民營科技園，園內(nèi)已進(jìn)駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收入40億元人民幣。20**年，鑫茂民營科技園被國家科技部中國民營科技促進(jìn)會和天津市政府分別命名為“中國天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業(yè)鑫茂示范小區(qū)”。公司在五年多的工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，不斷探索著工業(yè)物業(yè)的管理模式。

　　一、從工業(yè)物業(yè)發(fā)展看其管理服務(wù)業(yè)的前景

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)異軍突起，中小民營企業(yè)需要一個(gè)安身立命之所，一些外資中小企業(yè)也同樣需求一個(gè)好的生存環(huán)境，從而推動了以多元化資金投入開發(fā)建設(shè)各類工業(yè)園、科技園、孵化器等物業(yè)項(xiàng)目。這些物業(yè)成為各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體的載體，是中小民營企業(yè)的聚集地，是區(qū)域政府稅源的涵養(yǎng)地，也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域向工業(yè)物業(yè)的拓寬。能否建立一套適應(yīng)企業(yè)群體生存環(huán)境需求的管理模式，為入園企業(yè)營造一個(gè)良好的發(fā)展空間，直接關(guān)系著這些物業(yè)項(xiàng)目的招商和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也催生了物業(yè)管理行業(yè)的又一個(gè)潛在市場。

　　二、從工業(yè)物業(yè)需求探索其管理服務(wù)模式

　　工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個(gè)舒適的生活空間，而法人代表著企業(yè)，尋求的是一個(gè)適應(yīng)其生產(chǎn)經(jīng)營和辦公的公共空間。物業(yè)管理工作要順應(yīng)這些特殊要求，方能使工業(yè)物業(yè)管理有的放矢。我們在實(shí)踐中了解到，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會公共事務(wù)等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。基礎(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)碓L人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)、書刊信報(bào)和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個(gè)中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)體，有企業(yè)宣傳、擴(kuò)大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè)交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設(shè)也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。

　　以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)，更重要的是通過服務(wù)去支持服務(wù)對象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會效益。基于這一認(rèn)識，公司圍繞以上三大服務(wù)內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢，適應(yīng)中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺，為業(yè)主和承租人營造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空間。

　　為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營，公司主動與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府職能部門的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時(shí)傳達(dá)給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸，小區(qū)內(nèi)引進(jìn)銀行、郵局、倉儲運(yùn)輸、商務(wù)中心、會務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)，還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員會在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴(kuò)大了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主委員會的工作職能。公司和業(yè)主委員會定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會、企業(yè)發(fā)展研討會、經(jīng)貿(mào)洽談會、安全生產(chǎn)培訓(xùn)班等活動，加強(qiáng)企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請專家、教授、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)等為企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業(yè)文化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營和發(fā)展中遇到的實(shí)際困難。

　　通過公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科技園如同一條船，園區(qū)每個(gè)企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。”

　　三、從工業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀看其對規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求

　　在幾年的實(shí)踐中，我們看到了工業(yè)物業(yè)管理的廣闊前景，同時(shí)也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對性地制定工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、如何制定科學(xué)合理的工業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。

　　任何一個(gè)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，都需要遵循一定的市場規(guī)律和行業(yè)規(guī)范。20**年9月1日，國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，將物業(yè)管理推向健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā)展的法制化軌道，但目前各地區(qū)行業(yè)主管部門制定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均以住宅類物業(yè)為主，其它類物業(yè)為參照執(zhí)行，這不利于工業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)有諸多不同點(diǎn)，實(shí)踐中表現(xiàn)在供電、供水、郵政等部門不把工業(yè)小區(qū)與住宅小區(qū)同等對待，不實(shí)行向最終用戶收費(fèi)的政策；物業(yè)管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費(fèi)時(shí)無法為企業(yè)開具增值稅發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)（業(yè)主）與物業(yè)管理公司的矛盾；對科技園工業(yè)廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規(guī)定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺一套適應(yīng)工業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)原則，是關(guān)系著工業(yè)物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的重大問題，是應(yīng)當(dāng)引起各級政府主管部門、專家學(xué)者和從事工業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)共同探討和研究的重要課題。

　　作者系天津市榮罡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/蘇艷輝

篇3：物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權(quán)

　　物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權(quán)

　　近10年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市物業(yè)管理行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國有物業(yè)企業(yè)近15000家，從業(yè)人員近200萬。北京市現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)1270家，從業(yè)人員約5萬余人。物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，并且取得了很大成績。但是，由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，在它的發(fā)育成長過程中不可避免地會出現(xiàn)一些問題。目前，由于物業(yè)收費(fèi)引起部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的尖銳矛盾就是一個(gè)突出的問題。而引起這類矛盾的根源，則是物業(yè)管理模式的單一化和業(yè)主沒有得到應(yīng)有的選擇權(quán)。

　　本文僅就物業(yè)管理模式與業(yè)主的的選擇權(quán)問題，談一些粗淺的看法，不妥之處，歡迎業(yè)內(nèi)人士批評指正。

　　一、什么是物業(yè)和物業(yè)管理

　　談物業(yè)管理模式，首先要弄清什么是物業(yè)和物業(yè)管理，然后才好談物業(yè)管理模式。根據(jù)權(quán)威人士的解釋，物業(yè)，是指不動產(chǎn)而言，而不動產(chǎn)，就是房地產(chǎn)。我國香港特區(qū)稱房屋和土地為物業(yè)，我國臺灣地區(qū)稱房屋和土地為不動產(chǎn)，我國內(nèi)地稱房屋和土地為房地產(chǎn)。物業(yè)、不動產(chǎn)、房地產(chǎn)，均是指房屋和土地而言，基本涵義是相同的。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托或者業(yè)主自己對房屋（一棟或若干棟）和房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、保安等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，為全體業(yè)主和使用人服務(wù)。

　　物業(yè)管理通過組織業(yè)主委員會來實(shí)施。

　　二、為什么要實(shí)行物業(yè)管理

　　在城市住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理主要有兩個(gè)目的，一是為了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是為城市居民創(chuàng)造整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境，使居民安居樂業(yè)。

　　三、物業(yè)管理的內(nèi)容

　　為了達(dá)到物業(yè)管理的目的，保持住宅區(qū)物業(yè)自身的整潔與完好，讓居民生活在良好的居住環(huán)境之中，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng)：

　　1．對住宅區(qū)內(nèi)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　　2．對違反《住戶公約》和管理制度的行為予以制止和糾正；

　　3．審核業(yè)主或使用人提出的房屋裝修方案，制止私自裝修活動；

　　4．對住宅區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放進(jìn)行管理，維護(hù)正常生活秩序；

　　5．負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的防火防盜，保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全；

　　6．負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾，搞好環(huán)境衛(wèi)生，保持墻面、庭院整潔；

　　7．根據(jù)合同約定或業(yè)主委員會決定，向各戶業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)與管理費(fèi)用；

　　8．編制物業(yè)管理收支與房屋維修預(yù)決算，向全體業(yè)主公布賬目。

　　為了做好物業(yè)管理工作，住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，經(jīng)過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收以后，才能安排居民入住，在購房人辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)商一定要向購房人明示由政府主管部門制定的《住戶公約》，由購房人簽訂履行《住戶公約》承諾書。

　　四、物業(yè)管理的模式

　　這里應(yīng)當(dāng)首先明確一個(gè)問題，即住宅區(qū)的物業(yè)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主是住宅區(qū)的主人。既然業(yè)主是物業(yè)的主人，那么對物業(yè)采取哪種模式進(jìn)行管理，就應(yīng)該由全體業(yè)主說了算，由全體業(yè)主決定，不能由開發(fā)商（它只是業(yè)主之一）決定，也不能由其他部門決定。否則，便是對業(yè)主的侵權(quán)，即侵犯了業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)。

　　從現(xiàn)實(shí)情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實(shí)行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。

　　我國內(nèi)地城市的物業(yè)管理是從香港特區(qū)引進(jìn)來的。香港特區(qū)的住宅均采用物業(yè)公司管理模式。香港的物業(yè)公司非常尊重業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司要增加管理費(fèi)，必須通過一定的程序，經(jīng)業(yè)主委員會同意，不能私自做主。物業(yè)公司如欲動用維修基金，必須提前14天書面通知業(yè)主委員會，講清使用意圖、金額及有關(guān)情況，得到書面批復(fù)后，方可動用維修基金。物業(yè)公司要將每年的收支賬目及資產(chǎn)負(fù)債表交給業(yè)主代表審閱，并在樓宇大堂顯眼地方張貼公布。臺灣地區(qū)則與香港特區(qū)相反，它們的住宅一般采用業(yè)主自營管理模式。所謂業(yè)主自營管理模式，就是住宅區(qū)的物業(yè)由業(yè)主自己管理。他們把住宅區(qū)的物業(yè)分為兩部分，一部分是屬于業(yè)主個(gè)人所有的單元房，由業(yè)主自己管理；另一部分是住宅區(qū)的庭院和各種公建配套設(shè)施，歸住宅區(qū)全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理。業(yè)主委員會通過選舉產(chǎn)生，委員任期一年，每月開會一次，討論決定住宅區(qū)物業(yè)管理的重大問題。

　　臺灣自營式物業(yè)管理人員非常精干，專職人員只有兩個(gè)人，一位是干事，另一位是會計(jì)。另外，從退休人員中聘用少量的臨時(shí)工，作保安、保潔和維修工作。業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從共有房屋的出租收入中支付工作人員的工資、獎金和設(shè)備費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及6年一度的樓面清洗費(fèi)等公共開支，不向業(yè)主收取費(fèi)用或者收取很少的費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了住宅區(qū)生活的安定和有序。

　　此外，臺灣地區(qū)的住宅均實(shí)行住戶公約制度。公約中明確規(guī)定：所有住戶都要愛護(hù)使用房屋及設(shè)施，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守。如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責(zé)，從而為搞好自營式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。

　　美國的公寓樓采用業(yè)主自管的方式管理。紐約州的《公寓法》明文規(guī)定：購買住宅后的業(yè)主應(yīng)當(dāng)自動組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主管理委員會雇傭管理人員，按照《公寓法》和公寓章程進(jìn)行管理。意大利的公寓樓通常采用業(yè)主共管的方式管理。通常的作法是，業(yè)主們購買房屋后一起開個(gè)會，決定整棟樓房的管理辦法，最受歡迎的方法便是業(yè)主共同管理。業(yè)主們做出決定后，通過會計(jì)師協(xié)會聘用一位會計(jì)師作管理人。管理人的職責(zé)主要有兩項(xiàng)，一是管理財(cái)務(wù)，二是調(diào)解鄰里糾紛。

　　我國內(nèi)地城市住宅區(qū)物業(yè)管理有三種模式，一種是由物業(yè)公司管理，另一種是由業(yè)主委員會自己管理，第三種是由住宅合作社自主管理。由于有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)實(shí)行專業(yè)化、社會化、市場化管理，所以目前由物業(yè)公司管理的住宅區(qū)占的比重很大，由業(yè)主委員會自己管理和住宅合作社自主管理的住宅區(qū)所占比重很小。正因?yàn)槿绱耍栽谖飿I(yè)管理中出現(xiàn)了許多問題，如業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突糾紛多，物業(yè)收費(fèi)難，虧損企業(yè)多，服務(wù)不到位，業(yè)主怨言多，投訴率高，等等。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有68％的人對物業(yè)管理不滿意。中國消費(fèi)者協(xié)會20**年3月15日公布，物業(yè)管理是消費(fèi)者最不滿意的五大服務(wù)行業(yè)之一。

　　上述三種管理模式，實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情和北京市的市情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。

　　業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。對此，應(yīng)引起主管部門高度重視。

　　基于上述情況和理由，我們認(rèn)為，城市物業(yè)管理的兩種模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消業(yè)主自營管理模式，繼續(xù)推行單一的物業(yè)企業(yè)管理模式，不僅嚴(yán)重違背廣大業(yè)主意愿，侵害業(yè)主的選擇權(quán)，而且嚴(yán)重脫離國情市情，實(shí)際上也行不通。

　　五、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　這里著重談住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　我們認(rèn)為，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

　　1．業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)的原則。每個(gè)住宅區(qū)的服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能由業(yè)主委員會與物業(yè)公司以平等協(xié)商的方式確定，不能由任何一方單獨(dú)決定。

　　2．按照服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)質(zhì)量定價(jià)的原則。服務(wù)項(xiàng)目多、服務(wù)質(zhì)量好的企業(yè)，收費(fèi)可以高一些；反之，服務(wù)項(xiàng)目少、服務(wù)質(zhì)量低的企業(yè)，收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?/p>

　　3．依據(jù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力定價(jià)的原則。大部分業(yè)主收入高、經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)的住宅區(qū)，服務(wù)項(xiàng)目可以多一些，服務(wù)收費(fèi)可以高一些；反之，大部分業(yè)主收入不高。經(jīng)濟(jì)承受能力弱的住宅區(qū)，服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)少一些，服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?/p>

　　4．本著收支平衡、略有節(jié)余定價(jià)的原則。負(fù)責(zé)普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，只能做到收支平衡、略有節(jié)余，不能追求高利潤。這是因?yàn)椋胀ㄗ≌瑓^(qū)的業(yè)主絕大部分是中低收入者，他們沒有能力支付較多的物業(yè)管理（有不少業(yè)主反映，他們已將全部積蓄購買了住房，沒有錢交物業(yè)管理費(fèi)），不可能從他們身上獲取較多的利潤。

　　根據(jù)上述原則，結(jié)合北京市大多數(shù)中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力，目前普通住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在每建筑平方米房屋月收費(fèi)0.5－1元較為適宜。

　　下面附帶談一下業(yè)主委員會自營管理的收費(fèi)問題。業(yè)主委員會自己管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采用收支相抵、實(shí)報(bào)實(shí)銷的辦法收取物業(yè)管理費(fèi)。實(shí)報(bào)實(shí)銷的原則是：保安、保潔、綠化和垃圾處理費(fèi)，按戶分?jǐn)偅环课莸墓灿妹娣e及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新費(fèi)用，按各戶業(yè)主占有房屋面積的不同比例分?jǐn)偂?/p>

　　六、業(yè)主與業(yè)主委員會的權(quán)利與職責(zé)

　　先談業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　所謂業(yè)主，顧名思義，就是住宅區(qū)物業(yè)的主人。業(yè)主的權(quán)利主要有兩條，一是對自己單獨(dú)擁有所有權(quán)的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；二是對本住宅區(qū)的物業(yè)管理有監(jiān)督、批評、建議的權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)也有兩條，一是有遵守物業(yè)管理法規(guī)及《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度的義務(wù)；二是有服從業(yè)主委員會的決議決定和物業(yè)企業(yè)的正當(dāng)管理和按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

　　在此需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在業(yè)主入住樓房時(shí)，必須簽訂每戶業(yè)主都要嚴(yán)格遵守的《住戶公約》，為物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。《住戶公約》應(yīng)當(dāng)涵蓋的主要內(nèi)容是：每戶業(yè)主都要遵守社會公共道德，愛護(hù)使用房屋及設(shè)施設(shè)備；不對房屋結(jié)構(gòu)。外觀和設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改，不占用共用面積堆放物品；不隨地吐痰，不亂扔雜物；不在墻面上亂寫亂畫，不在墻體上挖溝鑿洞；不以高音或噪聲干擾四鄰休息，不從樓上拋擲廢棄物；要與街坊四鄰團(tuán)結(jié)友好，和睦相處；由于自己的過錯造成地面漏水，要負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償給樓下戶主造成的損失；要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)與管理費(fèi)用。如果每戶業(yè)主都能自覺遵守《住戶公約》，住宅區(qū)的全體居民都將生活在既文明和睦又溫馨舒適的環(huán)境里，他們該有多么幸福啊！

　　再談業(yè)主委員會的權(quán)利與職責(zé)

　　業(yè)主委員會，是根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定、經(jīng)過住宅區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。業(yè)主委員會的組織和日常工作受所在區(qū)（縣）國土房管局的監(jiān)督和指導(dǎo)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在市、區(qū)（縣）國土房管局指導(dǎo)下由業(yè)主自己遷頭組建，不應(yīng)當(dāng)由開發(fā)公司出面組建。美國紐約州的《公寓法》規(guī)定，當(dāng)新建公寓出售的面積達(dá)到15％以上的時(shí)候，購房業(yè)主應(yīng)當(dāng)自動組建業(yè)主管理委員會，然后聘用管理人員對自己的物業(yè)進(jìn)行管理。在新建公寓出售量未達(dá)到15％以前，開發(fā)商只能將公寓暫時(shí)出租給購買人，待出售量達(dá)到15％以上能夠組建業(yè)主管理委員會的時(shí)候，開發(fā)商才能將公寓出售給購房人。在這里，業(yè)主購買住房與成立業(yè)主管理委員會是同時(shí)進(jìn)行的。業(yè)主買了住房以后，立即組建業(yè)主管理委員會，然后由業(yè)主委員會雇傭管理人員管理自己的住房，而不是聘用物業(yè)公司管理。

　　為了改變目前由開發(fā)商遷頭組建業(yè)主委員會（很多開發(fā)商并不按時(shí)組建）、由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)企業(yè)，并單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)這種不正常的狀況，我們可以借鑒美國的作法，由市主管部門規(guī)定：在住宅樓出售數(shù)量達(dá)到30％以前，由開發(fā)商為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，收取少量費(fèi)用。待出售數(shù)量達(dá)到30％以后，即由業(yè)主自己遷頭組建業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理模式。如果聘用物業(yè)公司管理，由業(yè)主委員會自己選聘，服務(wù)項(xiàng)目與付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定；如果由業(yè)主自己管理，業(yè)主委員會可以聘用精干的管理人員負(fù)責(zé)具體管理工作。這樣，就把業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)還給了業(yè)主。在此基礎(chǔ)上，政府主管部門加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，運(yùn)用兩種管理模式，努力把住宅區(qū)的物業(yè)管理工作做好。

　　業(yè)主委員會的權(quán)利和職責(zé)是：代表全體業(yè)主確定本住宅區(qū)的物業(yè)管理模式；選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及自聘的管理人員；簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；審定物業(yè)維修方案和預(yù)決算；管理住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；確定本住宅區(qū)的公建配套用房出租和停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；全面實(shí)施《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度，對違反《住戶公約》和管理制度的行為進(jìn)行勸阻、制止和糾正；調(diào)解鄰里糾紛；支持物業(yè)公司的正常管理活動，支持物業(yè)公司依據(jù)合同約定向業(yè)主收取服務(wù)、管理和維修費(fèi)用；對物業(yè)公司的收支帳目進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

　　業(yè)主委員會的成立、改選以及做出的重要決定，均應(yīng)向所在區(qū)（縣）國土房管局登記備案，接受國土房管局的指導(dǎo)和監(jiān)督。市、區(qū)（縣）國土房管局對業(yè)主委員會做出的違反法規(guī)、規(guī)章及政策的決定，有權(quán)要求業(yè)主委員會糾正。

　　七、物業(yè)公司的性質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍

　　物業(yè)公司是什么性質(zhì)的企業(yè)，是管理性質(zhì)的，還是服務(wù)性質(zhì)的，亦或兼而有之。筆者認(rèn)為，物業(yè)公司是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，它的基本業(yè)務(wù)是為住宅區(qū)的全體業(yè)主服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主委員會的授權(quán)，對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，但是這種管理是根據(jù)業(yè)主委員會的委托，代表全體業(yè)主行使管理權(quán)，而不是物業(yè)公司本身的職能。

　　物業(yè)公司的具體業(yè)務(wù)有以下幾項(xiàng)：

　　1．對住宅樓的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理，編制預(yù)決算，報(bào)業(yè)主委員會審定。

　　2．根據(jù)北京市住宅樓裝飾裝修管理規(guī)定和《住戶公約》的約定，對業(yè)主或使用人裝修房屋的方案進(jìn)行審查，對符合規(guī)定者，予以批準(zhǔn)，并進(jìn)行驗(yàn)收；對不符合規(guī)定者，不予批準(zhǔn)；對私自裝修者，予以制止，并要求恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　3．劃定住宅區(qū)車輛的停放位置，建立車輛出入登記制度，維護(hù)正常秩序。

　　4．負(fù)責(zé)住宅區(qū)的保安和車輛看管工作，保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

　　5．負(fù)責(zé)住宅區(qū)的公共衛(wèi)生，清運(yùn)垃圾，清掃樓梯、樓道和院落，保持環(huán)境整潔。

　　6．負(fù)責(zé)住宅區(qū)的綠地、樹木、花草和其他設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　7．對業(yè)主自有自用房屋及設(shè)施設(shè)備的維修提供預(yù)約服務(wù)，按規(guī)定收取合理的費(fèi)用。

　　8．按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向各戶業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用。

　　9．依據(jù)業(yè)主委員會授予的權(quán)利，對住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房進(jìn)行經(jīng)營管理。

　　個(gè)別業(yè)主拒絕交納有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主委員會報(bào)告，并請求業(yè)主委員會幫助解決，直至向法院起訴。在解決過程中，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/p>

　　上述具體業(yè)務(wù)說明，物業(yè)公司是服務(wù)企業(yè)，不是管理機(jī)構(gòu)，其名稱應(yīng)當(dāng)叫物業(yè)服務(wù)公司或物業(yè)公司，不應(yīng)當(dāng)稱物業(yè)管理公司。這樣，才能還物業(yè)公司以本來面目，讓它認(rèn)真負(fù)責(zé)地為廣大業(yè)主服務(wù)，不再以管理者的身份對業(yè)主發(fā)號施令，為所欲為；才能理順廣大業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，為搞好物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。市、區(qū)（縣）國土房管局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)法檢查，對達(dá)不到《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求》、群眾反映強(qiáng)烈、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要從嚴(yán)查處。

　　八、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關(guān)系

　　筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是委托與被委托的關(guān)系，是聘用與被聘用的關(guān)系，是主人與管家的關(guān)系。業(yè)主委員會是委托者、聘用者、物業(yè)主人。物業(yè)公司是接受業(yè)主委員會的委托和聘用、做全體業(yè)主的管家人。作為被委托人來說，委托人委托你做什么，不委托你做什么，這是委托人的權(quán)利，當(dāng)然要由委托人決定，而不能由被委托人決定。目前的物業(yè)管理體制則與此相反。現(xiàn)行的作法是，先由開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)公司或委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，管理內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均由物業(yè)公司決定。然后由業(yè)主被動接受。這里，完全取消了業(yè)主對自有物業(yè)管理模式的選擇權(quán)和決策權(quán)，混淆了業(yè)主與物業(yè)公司之間委托與被委托的關(guān)系。現(xiàn)行的政策規(guī)定給了物業(yè)公司過多的權(quán)利，甚至把某些本來屬于業(yè)主的權(quán)利也給了物業(yè)公司。例如，對住宅區(qū)的物業(yè)采用哪種模式管理，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主選擇決定，有關(guān)部門卻把這個(gè)權(quán)利給了開發(fā)商和物業(yè)公司。

　　又如，住宅區(qū)物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本應(yīng)由業(yè)主率先提出，然后與物業(yè)公司協(xié)商確定，目前卻完全由開發(fā)商與物業(yè)公司決定。再如，住宅區(qū)內(nèi)院落土地的使用權(quán)和已經(jīng)列入建設(shè)成本的公建配套用房的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其出租收入（包括停車位的收入）亦應(yīng)歸全體業(yè)主。然而，目前的出租收入?yún)s全部歸物業(yè)公司。這對廣大業(yè)主來說是不公平、不合理的。也許有人會說，物業(yè)公司收了這筆錢可以折抵一部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)。筆者認(rèn)為，這種說法是站不住腳的。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)費(fèi)已在物業(yè)服務(wù)合同中作了約定，業(yè)主該交多少就得交多少，一點(diǎn)也不能少交。住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房和地上停車位的出租價(jià)格應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會決定，其出租收入應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主占有房屋所有權(quán)面積的比例，將租金收入分配給每戶業(yè)主所有，并根據(jù)每戶業(yè)主應(yīng)得金額折抵其應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。只有這樣，才能讓業(yè)主行使自己的收益權(quán)，使共有收入得到合理分配。現(xiàn)行的做法既侵害業(yè)主的收益權(quán)，又無法做到公平合理，因而是應(yīng)當(dāng)改變的。

　　這里順便談一下地下停車位的漲價(jià)問題。首先需要指出的是，在住宅區(qū)建設(shè)一定數(shù)量的車位，規(guī)劃部門是有明確規(guī)定的（目前的要求是普通住宅區(qū)每兩戶設(shè)一個(gè)停車位），開發(fā)商若不按規(guī)定建設(shè)停車位，其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就不會得到批準(zhǔn)。規(guī)劃部門要求開發(fā)商建設(shè)停車位的目的，就是保證住宅區(qū)居民的轎車有地方停放。也就是說，這些停車位是供本住宅區(qū)的居民使用的。這一點(diǎn)必須肯定。然后再談地下停車位應(yīng)當(dāng)歸誰所有。如果地下停車位的建設(shè)費(fèi)已經(jīng)列入開發(fā)成本或分?jǐn)偯娣e之中，也就是開發(fā)商已從售房款中收回了地下停車位的建設(shè)費(fèi)用，那么，地下停車位的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其租金收入亦應(yīng)歸全體業(yè)主分配。如果地下停車位的建設(shè)費(fèi)用未列入開發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購房人，那么，地下停車位所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。

　　開發(fā)商擁有所有權(quán)是否可以隨意漲價(jià)呢？筆者認(rèn)為是不可以的。理由是：開發(fā)商出售商品房時(shí)，已經(jīng)向購房人承諾了停車位的出租價(jià)格，購房人也接受了這個(gè)價(jià)格，那就應(yīng)該承認(rèn)出租價(jià)格是雙方商定的，任何一方均無權(quán)私自變更。如果開發(fā)商出售商品房時(shí)，確實(shí)對出租價(jià)格定的偏低，無法收回建設(shè)成本，應(yīng)當(dāng)先與業(yè)主委員會協(xié)商，征得業(yè)主委員會同意，然后再提高出租價(jià)格。否則，業(yè)主完全有理由不予接受。從國家的價(jià)格政策角度來講，停車位是擁有轎車業(yè)主的生活必需品，居民的生活必需品是不能隨意漲價(jià)的，只有在本市的物價(jià)指數(shù)全面上揚(yáng)，停車位的租賃價(jià)格確實(shí)偏低的情況下，經(jīng)過與使用人協(xié)商和物價(jià)部門批準(zhǔn)，方可提高出租價(jià)格。由此可見，開發(fā)商隨意提高停車位出租價(jià)格是不合法的。

　　九、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護(hù)、鄰里關(guān)系等，雙方的目標(biāo)和任務(wù)是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責(zé)之一，是對社區(qū)的社會生活進(jìn)行必要的管理，保護(hù)居民的合法權(quán)益，為廣大居民服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理特別是業(yè)主自營式物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)主動接受居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，在實(shí)施《住戶公約》與住宅區(qū)管理制度方面尤其需要居委會的大力支持與幫助。社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展。