物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)問題的分析

　　物業(yè)管理與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)，近年來，物管企業(yè)與業(yè)主的沖突不時發(fā)生，物業(yè)管理已成為社會十分關(guān)注的熱點(diǎn)問題。一般認(rèn)為，物業(yè)管理不涉及高技術(shù)和復(fù)雜的管理問題，只是勞動密集型的服務(wù)行業(yè)。問題是這樣普通的行業(yè)為什么在運(yùn)行中卻產(chǎn)生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業(yè)管理，由于理論研究滯后，對物業(yè)管理缺乏深刻的認(rèn)識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運(yùn)行機(jī)制。

　　從歷史角度看，物業(yè)管理在我國城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是住房制度改革的產(chǎn)物。我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設(shè)和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護(hù)和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔(dān)。隨著房改的不斷推進(jìn)，我國城鎮(zhèn) 80%以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實(shí)物分配后，個人購買新建商品房的比例已達(dá)到95%，20**年底，全國城鎮(zhèn)自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86%。

　　由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn)在物業(yè)(服務(wù))管理供應(yīng)主體和繳費(fèi)主體的變化兩個方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)管理供應(yīng)主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè)置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所需物業(yè)費(fèi)由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費(fèi)用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補(bǔ)貼。

　　居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費(fèi)品和家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護(hù)、保潔存在客觀的服務(wù)的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體的物業(yè)管理服務(wù)。截止20**年底，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。

　　由于物業(yè)管理企業(yè)采取向業(yè)主 (住房產(chǎn)權(quán)人)收費(fèi)提供服務(wù)的方式，在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了很多沖突，個別地方甚至出現(xiàn)了物管企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現(xiàn)象，引發(fā)了社會矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉(zhuǎn)軌時期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的沖突主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1.業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)與物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)之間的矛盾。當(dāng)消費(fèi)者是否接受服務(wù)的行為并不構(gòu)成對公共利益的威脅時，服務(wù)的接受是以消費(fèi)者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，并不構(gòu)成對公共利益的威脅，因此，物業(yè)管理企業(yè)不能將服務(wù)強(qiáng)加于業(yè)主。現(xiàn)實(shí)中往往是開發(fā)商開發(fā)商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理，待業(yè)主入住時面臨的就是強(qiáng)制的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司服務(wù)好，這種服務(wù)提供與接受的關(guān)系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司服務(wù)不好，由此引發(fā)沖突；2.業(yè)主認(rèn)為物管企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有提供質(zhì)價相符的服務(wù)，而物管企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)低，引起企業(yè)虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當(dāng)，造成對業(yè)主利益的侵害。

　　本文試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個主要問題進(jìn)行深入分析，以便從機(jī)制上找到解決問題的辦法，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　一、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)管理組織方式的選擇

　　看似簡單的物業(yè)管理問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關(guān)鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識。

　　物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個方面:

　　一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分(80%以上，北京為90%以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)(業(yè)主戶門以內(nèi)部分)和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設(shè)施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權(quán)。由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

　　二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區(qū)域同時出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同主體對物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進(jìn)行物業(yè)管理，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來管理，個人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費(fèi)的物業(yè)管理，仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。

　　三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程帶來的復(fù)雜性。我國正處在經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進(jìn)入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業(yè)管理企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)管理過程中要同時應(yīng)對作為產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)，二者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

　　由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)不能個人說了算，需要通過相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)。可供選擇的消費(fèi)提供方式基本上有四個:一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)服務(wù)，但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會化的需要，被實(shí)踐證明是落后的供應(yīng)模式；二是由政府指定物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于開發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)，四是由業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，這種模式尊重和維護(hù)了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。20**年6月8日國務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》就是將業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)作為物業(yè)管理的基礎(chǔ)，明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，由業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　為維護(hù)共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過業(yè)主大會建立民主協(xié)商、自我管理的機(jī)制，但在具體的實(shí)施過程中會遇到交易費(fèi)高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區(qū)，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業(yè)主。組織召開4500人的業(yè)主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費(fèi)用。在北京市目前3300多個居住區(qū)項(xiàng)目中，推行物業(yè)管理的約占60%，成立業(yè)主委員會的不到300家，約占應(yīng)成立的10%。如要完成3000家業(yè)主委員會的組建并維持日常運(yùn)行，交易費(fèi)用會相當(dāng)高。

　　此外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行六項(xiàng)職責(zé):召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)管理的實(shí)施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。從履行的職責(zé)看，業(yè)主委員會承擔(dān)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁浚F(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。由于業(yè)主委員會的勞動沒有報酬，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了業(yè)主委員會工作無人愿意承擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價交換的原則，除對物業(yè)管理企業(yè)支付報酬外，還應(yīng)對業(yè)主委員會支付相應(yīng)的報酬，才能保證業(yè)主大會這一議事機(jī)制得以運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可以看出，在我國的組織權(quán)力設(shè)置中存在誤區(qū)，對決策人重榮譽(yù)，忽視經(jīng)濟(jì)利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會委員，只賦予決策權(quán)，但對其投入的勞動，沒有相應(yīng)的報酬，這種狀況削弱了決策的權(quán)威性。

　　如何解決因交易費(fèi)用高，業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建運(yùn)行困難的問題?在新建小區(qū)可以實(shí)施政府委派機(jī)制，即在業(yè)主大會缺位的情況下，由政府管理機(jī)構(gòu)指派優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。在成熟小區(qū)，將物業(yè)管理與社會發(fā)展結(jié)合起來，發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，由居委會代行業(yè)主委員會的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費(fèi)用。

　　有一種看法，認(rèn)為居民委員會不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實(shí)。但是，在70%以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業(yè)主參加組成的機(jī)構(gòu)，只要在現(xiàn)行的居民委員會職能的基礎(chǔ)上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會承擔(dān)的職責(zé)，實(shí)行一套人員兩塊牌子，通過物業(yè)收費(fèi)方式支付居委會相應(yīng)報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔(dān)業(yè)主委員會的職能。這樣做既節(jié)約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會的操作性。

　　二、通過競爭方式確定物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的定價

　　由于公共服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價格形成有一定的特殊性。實(shí)踐中，我國多數(shù)城市都由政府部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最高限價，運(yùn)行中，物業(yè)管理企業(yè)都把這種最高限價作為向業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)提供之間沒有一套相互制衡的機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)是多收費(fèi)少服務(wù)，增加利潤，業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)，二者產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

　　應(yīng)該建立競爭性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價格形成機(jī)制，即通過業(yè)主委員會招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)在政府限價的基礎(chǔ)上通過投標(biāo)競報物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，由業(yè)主委員會選聘報價最低的投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高服務(wù)產(chǎn)品價格，由業(yè)主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)管理企業(yè)，并開始新一輪招標(biāo)，由此形成良性互動的價格形成機(jī)制。

　　通過競爭降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，這種機(jī)制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)管理規(guī)模化經(jīng)營相配套。據(jù)對北京市 1270家物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查，平均每個企業(yè)78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業(yè)費(fèi)按每平方米2.5元收取，月物業(yè)費(fèi)收入是20.5萬元。支出如下:1.人員工資，按1000元/人/月計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元3.綠化、維護(hù)成本3.6萬元，4.水、電、車等管理費(fèi)支出6萬元，5.營業(yè)稅1.13萬元。總支出21.3萬元，出現(xiàn)虧損。有兩個辦法，一是提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按每平方米3元收費(fèi)累計24.6萬元，贏余3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關(guān)專業(yè)人士分析，維持一個物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，且其收費(fèi)水平業(yè)主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業(yè)。北京市現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)約 1700家，實(shí)施物業(yè)管理的住房面積為 9616萬平方米，其他實(shí)施物業(yè)管理的房屋面積為809萬平方米，相當(dāng)于每個企業(yè)的管理面積為6.13萬平方米 (按20**年物業(yè)企業(yè)數(shù)1584家計，相當(dāng)于6.58萬平方米)達(dá)不到正常運(yùn)轉(zhuǎn)的水平，因此，必須實(shí)行優(yōu)勝劣汰的法則，保證物管企業(yè)的規(guī)模化運(yùn)營。

　　為降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格還應(yīng)實(shí)行收費(fèi)統(tǒng)收統(tǒng)支平衡使用的機(jī)制，物業(yè)管理收入和支出是一個整體，不能就單項(xiàng)收入維持單項(xiàng)支出，簡單匹配將會導(dǎo)致收費(fèi)上升。如小區(qū)綠化維護(hù)費(fèi)用較高，靠單項(xiàng)收費(fèi)維持，勢必費(fèi)用很高。小區(qū)停車收費(fèi)收入較高，支出較低，應(yīng)將此項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)籌使用。小區(qū)停車收費(fèi)是業(yè)主共有土地使用權(quán)產(chǎn)生的租金，而不是所謂的物業(yè)管理企業(yè)的看管費(fèi)，其收入應(yīng)在扣除物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)支出和管理費(fèi)支出后的余額為全體業(yè)主所有，用于平衡小區(qū)其它項(xiàng)目的支出，這樣做有利于降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格。實(shí)際工作中，這筆錢往往落入了物業(yè)管理企業(yè)的腰包，如按每輛車停車費(fèi)月支出150元計，擁有100個車位的小區(qū)，每月停車費(fèi)的贏余就會達(dá)到1.1萬元。

　　由于費(fèi)用統(tǒng)收統(tǒng)支能夠有效降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，因此，政府部門應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會在招標(biāo)文件中添加上述內(nèi)容，利用有效手段減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，抑制物業(yè)管理企業(yè)利用政策真空和業(yè)主專業(yè)知識不足謀取不合理的收入。

　　三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題

　　據(jù)測算，在50年的住房使用期內(nèi)，房屋維修和設(shè)施設(shè)備改造累計支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住宅價格的比例約為0.5:1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設(shè)施共同所有權(quán)的存在，為減少日后共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收繳的麻煩，我國現(xiàn)有的政府文件規(guī)定，對公共維修基金實(shí)行預(yù)交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2%額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應(yīng)收公共維修基金16.3億元，實(shí)際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現(xiàn)實(shí)中由政府部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)預(yù)收后統(tǒng)一存儲在商業(yè)銀行，待業(yè)主委員會成立后移交業(yè)主委員會；有的直接移交物業(yè)管理公司托管。由于業(yè)主委員會沒有專業(yè)基金投資經(jīng)驗(yàn)，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費(fèi)用，由于物管企業(yè)也缺乏專業(yè)的理財經(jīng)驗(yàn)，也基本上將這筆錢存放在商業(yè)銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3%。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應(yīng)歸集額的23%。

　　為減輕業(yè)主日后維修負(fù)擔(dān)，保持公共維修基金的增值，應(yīng)該委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財。為保證維修基金運(yùn)作的安全性，由政府部門的住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集，運(yùn)用該筆資金發(fā)放長期個人住房貸款，年利率在5%左右，比銀行儲蓄增加2個百分點(diǎn)。據(jù)推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集統(tǒng)一運(yùn)用，在保證安全性的基礎(chǔ)上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進(jìn)行推算，分散歸集分散運(yùn)用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

　　以上從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共服務(wù)產(chǎn)品的價格形成機(jī)制及基金歸集和投資角度對物業(yè)管理涉及的經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行了分析，揭示了物業(yè)管理相關(guān)主體之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，為解決管理問題提供了經(jīng)濟(jì)手段，也為分析物業(yè)管理問題提供了一種新的視角。

篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析

　　物業(yè)服務(wù)與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)，近年來，物管企業(yè)與業(yè)主的沖突不時發(fā)生，物業(yè)服務(wù)已成為社會十分關(guān)注的熱點(diǎn)問題。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)不涉及高技術(shù)和復(fù)雜的管理問題，只是勞動密集型的服務(wù)行業(yè)。問題是這樣普通的行業(yè)為什么在運(yùn)行中卻產(chǎn)生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業(yè)服務(wù)，由于理論研究滯后，對物業(yè)服務(wù)缺乏深刻的認(rèn)識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運(yùn)行機(jī)制。

　　從歷史角度看，物業(yè)服務(wù)在我國城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是住房制度改革的產(chǎn)物。我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設(shè)和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護(hù)和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔(dān)。隨著房改的不斷推進(jìn)，我國城鎮(zhèn) 80％以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實(shí)物分配后，個人購買新建商品房的比例已達(dá)到95％，20**年底，全國城鎮(zhèn)自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。

　　由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)服務(wù)關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn)在物業(yè)(服務(wù))管理供應(yīng)主體和繳費(fèi)主體的變化兩個方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)服務(wù)供應(yīng)主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè)置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所需物業(yè)費(fèi)由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費(fèi)用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補(bǔ)貼。

　　居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費(fèi)品和家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護(hù)、保潔存在客觀的服務(wù)的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。截止20**年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。

　　由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取向業(yè)主 (住房產(chǎn)權(quán)人)收費(fèi)提供服務(wù)的方式，在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了很多沖突，個別地方甚至出現(xiàn)了物管企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現(xiàn)象，引發(fā)了社會矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉(zhuǎn)軌時期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的沖突主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)之間的矛盾。當(dāng)消費(fèi)者是否接受服務(wù)的行為并不構(gòu)成對公共利益的威脅時，服務(wù)的接受是以消費(fèi)者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，并不構(gòu)成對公共利益的威脅，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將服務(wù)強(qiáng)加于業(yè)主。現(xiàn)實(shí)中往往是開發(fā)商開發(fā)商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業(yè)服務(wù)公司來進(jìn)行管理，待業(yè)主入住時面臨的就是強(qiáng)制的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，物業(yè)公司服務(wù)好，這種服務(wù)提供與接受的關(guān)系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司服務(wù)不好，由此引發(fā)沖突；2.業(yè)主認(rèn)為物管企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有提供質(zhì)價相符的服務(wù)，而物管企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)低，引起企業(yè)虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當(dāng)，造成對業(yè)主利益的侵害。

　　本文試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個主要問題進(jìn)行深入分析，以便從機(jī)制上找到解決問題的辦法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展。

　　一、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)服務(wù)組織方式的選擇

　　看似簡單的物業(yè)服務(wù)問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關(guān)鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識。

　　物業(yè)服務(wù)中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個方面：

　　一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)(業(yè)主戶門以內(nèi)部分)和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設(shè)施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權(quán)。由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

　　二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區(qū)域同時出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同主體對物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來管理，個人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)，仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。

　　三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程帶來的復(fù)雜性。我國正處在經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進(jìn)入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)服務(wù)過程中要同時應(yīng)對作為產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)，二者在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

　　由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)不能個人說了算，需要通過相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)。可供選擇的消費(fèi)提供方式基本上有四個：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)服務(wù)，但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會化的需要，被實(shí)踐證明是落后的供應(yīng)模式；二是由政府指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發(fā)商選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有利于開發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)，四是由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種模式尊重和維護(hù)了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。20**年6月8日國務(wù)院公布的《物業(yè)服務(wù)條例》就是將業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)作為物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，由業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　為維護(hù)共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過業(yè)主大會建立民主協(xié)商、自我管理的機(jī)制，但在具體的實(shí)施過程中會遇到交易費(fèi)高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區(qū)，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業(yè)主。組織召開4500人的業(yè)主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費(fèi)用。在北京市目前3300多個居住區(qū)項(xiàng)目中，推行物業(yè)服務(wù)的約占60％，成立業(yè)主委員會的不到300家，約占應(yīng)成立的10％。如要完成3000家業(yè)主委員會的組建并維持日常運(yùn)行，交易費(fèi)用會相當(dāng)高。

　　此外，按照《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行六項(xiàng)職責(zé)：召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。從履行的職責(zé)看，業(yè)主委員會承擔(dān)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁浚F(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。由于業(yè)主委員會的勞動沒有報酬，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了業(yè)主委員會工作無人愿意承擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價交換的原則，除對物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報酬外，還應(yīng)對業(yè)主委員會支付相應(yīng)的報酬，才能保證業(yè)主大會這一議事機(jī)制得以運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可以看出，在我國的組織權(quán)力設(shè)置中存在誤區(qū)，對決策人重榮譽(yù)，忽視經(jīng)濟(jì)利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會委員，只賦予決策權(quán)，但對其投入的勞動，沒有相應(yīng)的報酬，這種狀況削弱了決策的權(quán)威性。

　　如何解決因交易費(fèi)用高，業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建運(yùn)行困難的問題?在新建小區(qū)可以實(shí)施政府委派機(jī)制，即在業(yè)主大會缺位的情況下，由政府管理機(jī)構(gòu)指派優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)。在成熟小區(qū)，將物業(yè)服務(wù)與社會發(fā)展結(jié)合起來，發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，由居委會代行業(yè)主委員會的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費(fèi)用。

　　有一種看法，認(rèn)為居民委員會不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實(shí)。但是，在70％以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業(yè)主參加組成的機(jī)構(gòu)，只要在現(xiàn)行的居民委員會職能的基礎(chǔ)上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會承擔(dān)的職責(zé)，實(shí)行一套人員兩塊牌子，通過物業(yè)收費(fèi)方式支付居委會相應(yīng)報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔(dān)業(yè)主委員會的職能。這樣做既節(jié)約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會的操作性。

　　二、通過競爭方式確定物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的定價

　　由于公共服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價格形成有一定的特殊性。實(shí)踐中，我國多數(shù)城市都由政府部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最高限價，運(yùn)行中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都把這種最高限價作為向業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)提供之間沒有一套相互制衡的機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)是多收費(fèi)少服務(wù)，增加利潤，業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)，二者產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

　　應(yīng)該建立競爭性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價格形成機(jī)制，即通過業(yè)主委員會招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府限價的基礎(chǔ)上通過投標(biāo)競報物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，由業(yè)主委員會選聘報價最低的投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)服務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高服務(wù)產(chǎn)品價格，由業(yè)主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并開始新一輪招標(biāo)，由此形成良性互動的價格形成機(jī)制。

　　通過競爭降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，這種機(jī)制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)服務(wù)規(guī)模化經(jīng)營相配套。據(jù)對北京市 1270家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的調(diào)查，平均每個企業(yè)78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業(yè)費(fèi)按每平方米2.5元收取，月物業(yè)費(fèi)收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按1000元／人／月計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元3.綠化、維護(hù)成本3.6萬元，4.水、電、車等管理費(fèi)支出6萬元，5.營業(yè)稅1.13萬元。總支出21.3萬元，出現(xiàn)虧損。有兩個辦法，一是提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按每平方米3元收費(fèi)累計24.6萬元，贏余3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關(guān)專業(yè)人士分析，維持一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，且其收費(fèi)水平業(yè)主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業(yè)。北京市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 1700家，實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住房面積為 9616萬平方米，其他實(shí)施物業(yè)服務(wù)的房屋面積為809萬平方米，相當(dāng)于每個企業(yè)的管理面積為6.13萬平方米 (按20**年物業(yè)企業(yè)數(shù)1584家計，相當(dāng)于6.58萬平方米)達(dá)不到正常運(yùn)轉(zhuǎn)的水平，因此，必須實(shí)行優(yōu)勝劣汰的法則，保證物管企業(yè)的規(guī)模化運(yùn)營。

　　為降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格還應(yīng)實(shí)行收費(fèi)統(tǒng)收統(tǒng)支平衡使用的機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收入和支出是一個整體，不能就單項(xiàng)收入維持單項(xiàng)支出，簡單匹配將會導(dǎo)致收費(fèi)上升。如小區(qū)綠化維護(hù)費(fèi)用較高，靠單項(xiàng)收費(fèi)維持，勢必費(fèi)用很高。小區(qū)停車收費(fèi)收入較高，支出較低，應(yīng)將此項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)籌使用。小區(qū)停車收費(fèi)是業(yè)主共有土地使用權(quán)產(chǎn)生的租金，而不是所謂的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的看管費(fèi)，其收入應(yīng)在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員費(fèi)支出和管理費(fèi)支出后的余額為全體業(yè)主所有，用于平衡小區(qū)其它項(xiàng)目的支出，這樣做有利于降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格。實(shí)際工作中，這筆錢往往落入了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的腰包，如按每輛車停車費(fèi)月支出150元計，擁有100個車位的小區(qū)，每月停車費(fèi)的贏余就會達(dá)到1.1萬元。

　　由于費(fèi)用統(tǒng)收統(tǒng)支能夠有效降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，因此，政府部門應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會在招標(biāo)文件中添加上述內(nèi)容，利用有效手段減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，抑制物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用政策真空和業(yè)主專業(yè)知識不足謀取不合理的收入。

　　三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題

　　據(jù)測算，在50年的住房使用期內(nèi)，房屋維修和設(shè)施設(shè)備改造累計支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住宅價格的比例約為0.5：1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設(shè)施共同所有權(quán)的存在，為減少日后共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收繳的麻煩，我國現(xiàn)有的政府文件規(guī)定，對公共維修基金實(shí)行預(yù)交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2％額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應(yīng)收公共維修基金16.3億元，實(shí)際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現(xiàn)實(shí)中由政府部門的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)收后統(tǒng)一存儲在商業(yè)銀行，待業(yè)主委員會成立后移交業(yè)主委員會；有的直接移交物業(yè)服務(wù)公司托管。由于業(yè)主委員會沒有專業(yè)基金投資經(jīng)驗(yàn)，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費(fèi)用，由于物管企業(yè)也缺乏專業(yè)的理財經(jīng)驗(yàn)，也基本上將這筆錢存放在商業(yè)銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應(yīng)歸集額的23％。

　　為減輕業(yè)主日后維修負(fù)擔(dān)，保持公共維修基金的增值，應(yīng)該委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財。為保證維修基金運(yùn)作的安全性，由政府部門的住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集，運(yùn)用該筆資金發(fā)放長期個人住房貸款，年利率在5％左右，比銀行儲蓄增加2個百分點(diǎn)。據(jù)推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集統(tǒng)一運(yùn)用，在保證安全性的基礎(chǔ)上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進(jìn)行推算，分散歸集分散運(yùn)用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

　　以上從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共服務(wù)產(chǎn)品的價格形成機(jī)制及基金歸集和投資角度對物業(yè)服務(wù)涉及的經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行了分析，揭示了物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，為解決管理問題提供了經(jīng)濟(jì)手段，也為分析物業(yè)服務(wù)問題提供了一種新的視角。