探討物業管理企業涉稅問題

　　物業服務企業作為一個新興的行業，隨著房地產業的發展和城鎮住房產權改革的迅猛發展，物業服務企業吸納了大量的富余勞動力，為廣大人民群眾安居樂業提供了切實可靠的保障。但是，從現實情況看，目前我國物業服務行業的利潤率普遍較低，尤其是普通住宅小區，物業服務費用普遍入不敷出，物業服務企業壓力很大，企業后勁不足，這種狀況對行業發展極為不利，其中，稅負過重是不可忽視的一個重要因素。

　　多年來，國家稅務總局一直沒有明確地對物業服務行業在營業稅稅目中歸類，行業內約定俗成地比照服務業--其他服務業繳納流轉稅，按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅，把服務費結余作為企業經營成果繳納所得稅。

　　20**年11月13日，國家發展與改革委員會、建設部聯合印發了《物業服務收費管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)，對近年來物業服務實踐中存在的物業服務收費酬金制和包干制進行了明確。本文對這兩種收費方式下的涉稅事項進行初步探討，并為減輕物業服務企業稅負提出一些建議。

　　一、包干制下的稅務處理

　　《辦法》第九條對包干制定義為；包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。在這種方式下，物業服務企業應以其收取的全部物業服務費作為其經營收入，并以此為依據計算繳納營業稅。以物業服務收費的盈余或虧損作為其經營成果，計算繳納所得稅。這與以往通行的做法基本一致，并無歧義。

　　在包干制收費方式下，物業服務企業已就收取的物業服務費全額計算繳納了營業稅。為了減輕稅負，促進社會專業分工，對于物業服務企業將某一項或數項服務項目(如保潔、保安、電梯維修保養等)分包給專業公司的，建議國家稅務總局能否參照建筑業繳納流轉稅規定，以全部物業服務費收入減去支付給分包人的價款后的余額作為物業服務企業的營業額，以此計算繳納營業稅；對于分包商應交營業稅，由物業服務企業作為扣繳義務人匯總繳納，各分包的專業公司不再就分包項目單獨繳納營業稅。

　　二、酬金制下的稅務處理

　　《辦法》第九條對酬金制的定義為:酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。同時，《辦法》第十二條規定，實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　根據以上規定，在酬金制下，物業服務企業的經營收入應為在物業服務合同中約定的按預收物業服務資金中約定比例或者約定數額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質，由物管企業在約定的成本支出范圍內開支，其所有權屬于業主，其結余或虧損并非物管企業的經營成果。在這種收費方式下，可以理解為物業服務企業接受所服務區域全體業主委托，在物業服務委托合同約定的范圍內，利用其社會化、專業化優勢，受托招募員工，規劃、組織、實施服務，物業服務企業的行為符合營業稅法中的代理的規定，應歸類為服務業中的代理業。物管企業就其取得的酬金計算繳納營業稅，并以其取得的收入扣除相關的成本費用后作為企業的經營成果，計算繳納所得稅。

　　為了促進物業服務行業的健康快速發展，發揮稅收宏觀調控經濟的杠桿作用，國家應考慮在稅收政策上對物業服務行業進行扶持，以減輕稅負。

　　《住宅與房地產》朱建祥

篇2：企業名稱登記管理規定(2012修正)

　　企業名稱登記管理規定(20**修正)

　　（一九九一年五月六日國務院批準 一九九一年七月二十二日國家工商行政管理局令第七號發布 根據20**年11月9日中華人民共和國國務院令第628號公布自20**年1月1日起施行的《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修正）

　　企業名稱登記管理規定

　　第一條 為了加強企業名稱管理，保護企業的合法權益,維護社會經濟秩序,制定本規定。

　　第二條 本規定適用于中國境內具備法人條件的企業及其他依法需要辦理登記注冊的企業。

　　第三條 企業名稱在企業申請登記時，由企業名稱的登記主管機關核定。企業名稱經核準登記注冊后方可使用，在規定的范圍內享有專用權。

　　第四條 企業名稱的登記主管機關（以下簡稱登記主管機關）是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局。登記主管機關核準或者駁回企業名稱登記申請，監督管理企業名稱的使用，保護企業名稱專用權。

　　登記主管機關依照《中華人民共和國企業法人登記管理條例》，對企業名稱實行分級登記管理。外商投資企業名稱由國家工商行政管理局核定。

　　第五條 登記主管機關有權糾正已登記注冊的不適宜的企業名稱，上級登記主管機關有權糾正下級登記主管機關已登記注冊的不適宜的企業名稱。

　　對已登記注冊的不適宜的企業名稱，任何單位和個人可以要求登記主管機關予以糾正。

　　第六條 企業只準使用一個名稱，在登記主管機關轄區內不得與已登記注冊的同行業企業名稱相同或者近似。

　　確有特殊需要的，經省級以上登記主管機關核準，企業可以在規定的范圍內使用一個從屬名稱。

　　第七條 企業名稱應當由以下部分依次組成：字號（或者商號，下同）、行業或者經營特點、組織形式。

　　企業名稱應當冠以企業所在地省（包括自治區、直轄市，下同）或者市（包括州，下同）或者縣（包括市轄區，下同）行政區劃名稱。

　　經國家工商行政管理局核準，下列企業的企業名稱可以不冠以企業所在地行政區劃名稱：

　?。ㄒ唬┍疽幎ǖ谑龡l所列企業；

　　（二）歷史悠久、字號馳名的企業；

　?。ㄈ┩馍掏顿Y企業。

　　第八條 企業名稱應當使用漢字，民族自治地方的企業名稱可以同時使用本民族自治地方通用的民族文字。

　　企業使用外文名稱的，其外文名稱應當與中文名稱相一致，并報登記主管機關登記注冊。

　　第九條 企業名稱不得含有下列內容和文字：

　?。ㄒ唬┯袚p于國家、社會公共利益的；

　?。ǘ┛赡軐娫斐善垓_或者誤解的；

　?。ㄈ┩鈬鴩遥ǖ貐^）名稱、國際組織名稱；

　?。ㄋ模┱h名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；

　　（五）漢語拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數字；

　?。┢渌伞⑿姓ㄒ幰幎ń沟?。

　　第十條 企業可以選擇字號。字號應當由兩個以上的字組成。

　　企業有正當理由可以使用本地或者異地地名作字號，但不得使用縣以上行政區劃名稱作字號。

　　私營企業可以使用投資人姓名作字號。

　　第十一條 企業應當根據其主營業務，依照國家行業分類標準劃分的類別，在企業名稱中標明所屬行業或者經營特點。

　　第十二條 企業應當根據其組織結構或者責任形式，在企業名稱中標明組織形式。所標明的組織形式必須明確易懂。

　　第十三條 下列企業，可以申請在企業名稱中使用“中國”、“中華”或者冠以“國際”字詞：

　　（一）全國性公司；

　?。ǘ﹪鴦赵夯蚱涫跈嗟臋C關批準的大型進出口企業；

　?。ㄈ﹪鴦赵夯蚱涫跈嗟臋C關批準的大型企業集團；

　　（四）國家工商行政管理局規定的其他企業。

　　第十四條 企業設立分支機構的，企業及其分支機構的企業名稱應當符合下列規定：

　　（一）在企業名稱中使用“總”字的，必須下設三個以上分支機構；

　?。ǘ┎荒塥毩⒊袚袷仑熑蔚姆种C構，其企業名稱應當冠以其所從屬企業的名稱，綴以“分公司”、“分廠”、“分店”等字詞，并標明該分支機構的行業和所在地行政區劃名稱或者地名，但其行業與其所從屬的企業一致的，可以從略；

　?。ㄈ┠軌颡毩⒊袚袷仑熑蔚姆种C構，應當使用獨立的企業名稱，并可以使用其所從屬企業的企業名稱中的字號；

　?。ㄋ模┠軌颡毩⒊袚袷仑熑蔚姆种C構再設立分支機構的，所設立的分支機構不得在其企業名稱中使用總機構的名稱。

　　第十五條 聯營企業的企業名稱可以使用聯營成員的字號，但不得使用聯營成員的企業名稱。聯營企業應當在其企業名稱中標明“聯營”或者“聯合”字詞。

　　第十六條 企業有特殊原因的，可以在開業登記前預先單獨申請企業名稱登記注冊。預先單獨申請企業名稱登記注冊時，應當提交企業組建負責人簽署的申請書、章程草案和主管部門或者審批機關的批準文件。

　　第十七條 外商投資企業應當在項目建議書和可行性研究報告批準后，合同、章程批準之前，預先單獨申請企業名稱登記注冊。外商投資企業預先單獨申請企業名稱登記注冊時，應當提交企業組建負責人簽署的申請書、項目建議書、可行性研究報告的批準文件，以及投資者所在國（地區）主管當局出具的合法開業證明。

　　第十八條 登記主管機關應當在收到企業提交的預先單獨申請企業名稱登記注冊的全部材料之日起，十日內作出核準或者駁回的決定。

　　登記主管機關核準預先單獨申請登記注冊的企業名稱后，核發《企業名稱登記證書》。

　　第十九條 預先單獨申請登記注冊的企業名稱經核準后，保留期為一年。經批準有籌建期的，企業名稱保留到籌建期終止。在保留期內不得用于從事生產經營活動。保留期屆滿不辦理企業開業登記的，其企業名稱自動失效，企業應當在期限屆滿之日起十日內將《企業名稱登記證書》交回登記主管機關。

　　第二十條 企業的印章、銀行帳戶、牌匾、信箋所使用的名稱應當與登記注冊的企業名稱相同。叢事商業、公共飲食、服務等行業的企業名稱牌匾可適當簡化，但應當報登記主管機關備案。

　　第二十一條 申請登記注冊的企業名稱與下列情況的企業名稱相同或者近似的，登記主管機關不于核準：

　?。ㄒ唬┢髽I被撤銷未滿三年的；

　?。ǘ┢髽I營業執照被吊銷未滿三年的；

　　（三）企業因本條第（一）、（二）項所列情況以外的原因辦理注銷登記未滿一年的。

　　第二十二條 企業名稱經核準登記注冊后，無特殊原因在一年內不得申請變更。

　　第二十三條 企業名稱可以隨企業或者企業的一部分一并轉讓。

　　企業名稱只能轉讓給一戶企業。企業名稱的轉讓方與受讓方應當簽訂書面合同或者協議，報原登記主管機關核準。

　　企業名稱轉讓后，轉讓方不得繼續使用已轉讓的企業名稱。

　　第二十四條 兩個以上企業向同一登記主管機關申請相同的符合規定的企業名稱，登記主管機關依照申請在先原則核定。屬于同一天申請的，應當由企業協商解決；協商不成的，由登記主管機關作出裁決。

　　兩個以上企業向不同登記主管機關申請相同的企業名稱，登記主管機關依照受理在先原則核定。屬于同一天受理的，應當由企業協商解決；協商不成的，由各該登記主管機關報共同的上級登記主管機關作出裁決。

　　第二十五條 兩個以上的企業因已登記注冊的企業名稱相同或者近似而發生爭議時，登記主管機關依照注冊在先原則處理。

　　中國企業的企業名稱與外國（地區）企業的企業名稱在中國境內發生爭議并向登記主管機關申請裁決時，由國家工商行政管理局依據我國締結或者參加的國際條約的規定的原則或者本規定處理。

　　第二十六條 違反本規定的下列行為，由登記主管機關區別情節，予以處罰：（一）使用未經核準登記注冊的企業名稱從事生產經營活動的，責令停止經營活動，沒收非法所得或者處以兩千元以上、兩萬元以下罰款，情節嚴重的，可以并處；

　?。ǘ┥米愿淖兤髽I名稱的，予以警告或者處以一千元以上、一萬元以下罰款，并限期辦理變更登記；

　　（三）擅自轉讓或者出租自己的企業名稱的，沒收非法所得并處以一千元以上、一萬元以下罰款；

　?。ㄋ模┦褂帽Ａ羝趦鹊钠髽I名稱從事生產經營活動或者保留期屆滿不按期將《企業名稱登記證書》交回登記主管機關的，予以警告或者處以五百元以上、五千元以下罰款；

　　（五）違反本規定第二十條規定的，予以警告并處以五百元以上、五千元以下罰款。

　　第二十七條 擅自使用他人已經登記注冊的企業名稱或者有其他侵犯他人企業名稱專用權行為的，被侵權人可以向侵權人所在地登記主管機關要求處理。登記主管機關有權責令侵權人停止侵權行為，賠償被侵權人因該侵權行為所遭受的損失，沒收非法所得并處以五千元以上、五萬元以下罰款。

　　對侵犯他人企業名稱專用權的，被侵權人也可以直接向人民法院起訴。

　　第二十八條 對登記主管機關根據本規定作出的具體行政行為不服的，當事人可以在收到通知之日起十五日內向上一級登記主管機關申請復議。上級登記主管機關應當在收到復議申請之日起三十日內作出復議決定。對復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

　　逾期不申請復議，或者復議后拒不執行復議決定，又不起訴的，登記主管機關可以強制更改企業名稱，扣繳企業營業執照。

　　第二十九條 外國（地區）企業可以在中國境內申請企業名稱登記注冊。

　　外國（地區）企業應當向國家工商行政管理局提出企業名稱登記注冊的申請，并提交外國（地區）企業法定代表人簽署的申請書、外國（地區）企業章程和企業所在國（地區）主管當局出具的合法開業證明。登記主管機關應當在收到外國（地區）企業申請名稱登記注冊的全部材料之日起三十日內作出初步審查，通過初審的，予以公告。外國（地區）企業名稱的公告期為六個月，在此期間無異議或者異議不成立的，予以核準登記注冊，企業名稱保留期為五年。登記主管機關核準登記注冊外國（地區）企業名稱后，應當核發《企業名稱登記證書》。外國（地區）企業名稱登記注冊后需要變更或者保留期屆滿要求續展的，應當重新申請登記注冊。

　　第三十條 在登記主管機關登記注冊的事業單位及事業單位開辦的經營單位的名稱和個體工商戶的名稱登記管理，參照本規定執行。

　　第三十一條 本規定施行前已經核準登記注冊的企業名稱，準予繼續使用，但嚴重不符合本規定的，應予糾正。

　　第三十二條 《企業名稱登記證書》由國家工商行政管理局統一印制。

　　第三十三條 本規定由國家工商行政管理局負責解釋。

　　第三十四條 本規定自一九九一年九月一日起施行。一九八五年五月二十三日國務院批準，一九八五年六月十五日國家工商行政管理局發布的《工商企業名稱登記管理暫行規定》同時廢止。

篇3：物業公司實施企業環境文化戰略的建議函

　　物業公司實施企業“環境文化”戰略的建議函

　　一、集中管理、精細化管理、定位管理、歸位管理【見附圖】。

　　二、“8S”

　　“8S“是現場管理的基礎，包括以下內容：

　　1、整理（SEIRI）：區分要用與不用的東西，不要用的東西清理掉；

　　2、整頓（SEITON）：要用的東西依規定定位，定量地擺放整齊，明確標示；

　　3、清掃（SEISO）：清除現場內的臟污，并防止污染的發生：

　　4、清潔（ SEIKETSU）：將前3S實施的做法制度化、規范化、貫徹執行并維持效果；

　　5、素養（SHITSUKE）：人人依規定行事，養成好習慣；

　　6、安全（SAFE）：防止和減少生產事故，保障人員生命和財產安全；

　　7、標準（STANDARD）：統一規定，以特定形式發布，作為共同遵守的準則和依據；

　　8、節?。⊿AVE）：使可能被耗費掉的不被耗費掉或減少耗費。

　　三、推行“8S“的意義?

　　1、提高企業形象：清爽明朗的環境，使客戶對企業產生信心，好的評價意愿增強，市場占有率提高，并可提高企業的知名度和形象。

　　2、減少浪費：可節約消耗品、用具和原材料，節省工作場所，減少準備時間。

　　3、安全有保障：危險點有防止和警告，員工遵守工作標準，不易發生工傷。8S活動強調危險預知訓練，員工能遵守作業標準，品質更加穩定。

　　4、標準化的推動者：強調作業標準的重要性，員工能遵守作業標準，品質更加穩定。

　　增加員工的歸屬感：在明朗的工作環境下工作，會使員工有被尊重的感覺，人與人之間，主管與部屬之間有良好的互動關系，且全員參與8S活動，可塑造出良性的企業文化。

　　四、推行“8S”的八大作用？

　　1、虧損為零；

　　2、不良為零；

　　3、浪費為零-8S是節約的能手；

　　4、故障為零-8S是交貨期的保證；

　　5、切換產品時間為零；

　　6、事故為零；

　　7、投訴為零---標準化的推動者；

　　8、缺勤率為零---創造出快樂的工作崗位。

　　五、推行“8S”的方法？

　　1、8S的推進基本原理

　　形式化-行事化-習慣化【明確處理期限；重申安全注意事項】；

　　2、定點攝影【直觀；說服力強；效果明顯】；

　　3、紅牌作戰【導入期每月可以執行兩次；以后每月可以一次；決定在哪里掛紅牌】；

　　4、洗澡活動【掃除垃圾；修繕縫補；油漆翻新】；

　　5、晨會制度【主要是部門晨會和小組晨會；通報工作信息、質量控制、績效等情況；運用晨會記錄表】；

　　6、組織活動【定期或不定期組織公司員工舉行聯誼活動；進行智慧比賽；企業刊物投搞等】；

　　7、廣告牌管理【廣告牌內容；質量信息；成本和顧客服務信息；現場改善信息；設備設施故障數值、效率； 8S活動等】；

　　8、目視管理【用顯著的彩色線條標注某些最高點；在通道拐彎處設置反射鏡，防止撞車；用小紙條掛在出風口，顯示是否在工作；用圖片作成操作指導書，直觀易懂；設置“人員去向板”方便工作溝通安排等】；

　　9、合理化建議的管理【設立創新改善獎；以質量小組形式定期成果宣布】；

　　10、合理化建議的實施與推廣【制定提案目標；合理化建議的登記；合理化建議的實施； 標準化】。

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經理（簽署）：