物業(yè)管理收費(fèi)難問題的初探

　　在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對(duì)于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)變過來；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上和物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理過程中，存在諸多問題和不規(guī)范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。在這之中，物業(yè)管理收費(fèi)難可以認(rèn)為是一個(gè)非常重要的問題。

　　一、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

　　通過近年來的實(shí)踐，筆者認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)難的問題是多重矛盾交錯(cuò)、積累的結(jié)果，解決這一問題非一朝一夕，尤其是在現(xiàn)階段，由于法規(guī)不健全、配套不完善，解決這一問題更是一個(gè)艱巨的任務(wù)。

　　物業(yè)管理收費(fèi)難的原因可從以下幾方面透視。

　　(一)宣傳不適度，人們對(duì)“物業(yè)管理”產(chǎn)生了各種偏頗的認(rèn)識(shí)

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)住房采用的是福利制社會(huì)分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受、不(少)付費(fèi)”。根本不認(rèn)識(shí)和理解物業(yè)管理的概念。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，人們不僅獲取住房的方式發(fā)生了變化，而且物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。

　　因此，就產(chǎn)生了如何認(rèn)識(shí)和實(shí)踐物業(yè)管理。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，人們?cè)诘玫阶》俊⒊蔀闃I(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理公約》，依照“誰(shuí)消費(fèi)、誰(shuí)付費(fèi)”的原則，明確各種交納的費(fèi)用。業(yè)主對(duì)于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費(fèi)，難免不產(chǎn)生思想抵觸。盡管政府根據(jù)物業(yè)管理要求相繼出臺(tái)一系列收費(fèi)法規(guī)，但是，物業(yè)管理在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下無人認(rèn)知。

　　經(jīng)濟(jì)過渡后的初期，建立在物業(yè)管理概念基礎(chǔ)上的這些法規(guī)怎能一下深入人心，讓廣大業(yè)主充分認(rèn)可。近來，媒體加大了宣傳力度，但是，在國(guó)內(nèi)，物業(yè)管理存在的類型多、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多等現(xiàn)象，例如住宅物就劃分成經(jīng)濟(jì)適用住房、普通居住小區(qū)和高檔公寓等多種類型；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。這些概念，物業(yè)管理專業(yè)人士在理解和使用上都難免出現(xiàn)差錯(cuò)。媒體報(bào)道盡管是加大了力度，但是宣傳的準(zhǔn)確度難于把握。這些在客觀上造成管理費(fèi)用征收困難。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)用透明度差

　　企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的組織。物業(yè)管理公司是服務(wù)性的企業(yè)，物業(yè)管理肯定要獲取利潤(rùn)。這利潤(rùn)來源于物業(yè)管理費(fèi)收取。如果科學(xué)地測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)，使之透明地運(yùn)作。那么，物業(yè)管理費(fèi)將不難收取。但是，事實(shí)并非如此。物業(yè)管理公司不愿將物業(yè)管理費(fèi)的運(yùn)作完全透明。原因是:一方面，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般觀點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)是生產(chǎn)成本加上合理的利潤(rùn)率。問題出在生產(chǎn)成本的確定。我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身?xiàng)l件和生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。具體反映在物業(yè)企業(yè):

　　1、物業(yè)公司實(shí)力。例如，如果某物業(yè)管理公司有多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，它將某固定資產(chǎn)設(shè)備用在多個(gè)項(xiàng)目，但是，每個(gè)項(xiàng)目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產(chǎn)成本必定會(huì)加大。

　　2、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模。物業(yè)的規(guī)模有大小。在符合規(guī)模的項(xiàng)目中，物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計(jì)算物業(yè)費(fèi)。采取不規(guī)模經(jīng)濟(jì)的方法加大生產(chǎn)成本。另一方面，有些物業(yè)公司存在“多收費(fèi)少服務(wù)，甚至收費(fèi)不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為。這些都影響和阻礙著物業(yè)管理費(fèi)透明性運(yùn)作。這與業(yè)主(消費(fèi)者)明明白白地消費(fèi)要求，大相徑庭，物業(yè)管理費(fèi)怎好收取?

　　(三)開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾

　　人們生活水平的提高，對(duì)物業(yè)管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費(fèi)者、保證樓宇的銷售，開發(fā)商往往采取夸大宣傳，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主進(jìn)駐后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際狀況與之差距甚遠(yuǎn)。于是，業(yè)主就以物業(yè)管理公司為對(duì)象拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，以此作為挽回?fù)p失的手段。

　　(四)建筑工程遺留問題多，物業(yè)管理不能服務(wù)到位

　　建筑工程問題多，已成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)。有些建筑工程問題，直接造成物業(yè)管理先天不足、物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司對(duì)小區(qū)社會(huì)治安管理。開發(fā)項(xiàng)目分期開業(yè)，造成邊入住、邊施工，導(dǎo)致對(duì)居住小區(qū)不能實(shí)施封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)，停車場(chǎng)不能正常使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見，都有可能造成物理管理費(fèi)收取困難。

　　(五)國(guó)家法規(guī)不健全、不完善，不能充分適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展

　　在《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)<房>字〔1997〕第196號(hào))中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個(gè)檔次。這個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)只考慮到物業(yè)管理的傳統(tǒng)做法，以及依據(jù)1992年市政府有關(guān)部門頒布的“七五--八五期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”而制定的。現(xiàn)在，一方面市政府有關(guān)部門出臺(tái)了“八五期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”；另一方面，目前部分商品房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超過了新標(biāo)準(zhǔn)，如果物業(yè)管理收費(fèi)仍按原辦法執(zhí)行，長(zhǎng)此下去，必然會(huì)造成產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)之間的收費(fèi)糾紛。

　　(六)物業(yè)公司過多地承擔(dān)社會(huì)公用部門責(zé)任，造成收取費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)加大

　　目前，社會(huì)公用部門繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線電視等費(fèi)用，本應(yīng)由社會(huì)公用部門向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，責(zé)令由物業(yè)管理公司來承擔(dān)，使物業(yè)公司充當(dāng)成“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過大。在這種形勢(shì)下，業(yè)主對(duì)上述的某項(xiàng)服務(wù)不滿意，就斷然采取不交費(fèi)。由此也造成物業(yè)公司收費(fèi)困難。

　　經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，失業(yè)及職業(yè)的不穩(wěn)定性增加，業(yè)主道德風(fēng)險(xiǎn)問題越發(fā)突出，也為物業(yè)管理公司收費(fèi)帶來困難。

　　二、從案例談避免物業(yè)管理收費(fèi)難的基本設(shè)想

　　為了方便，我們對(duì)所談項(xiàng)目隱去名稱。以××項(xiàng)目稱謂。該項(xiàng)目建筑面積45000平方米，是屬集會(huì)所、公寓、寫字樓于一體的高檔外銷綜合物業(yè)。現(xiàn)大廈處于施工收尾階段，物業(yè)公司正著手制訂物業(yè)管理方案。為減少物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，避免物業(yè)管理收費(fèi)難的問題出現(xiàn)，筆者提出如下設(shè)想:

　　(一)物業(yè)管理公司應(yīng)作好的早期介入工作

　　物業(yè)管理的早期介入，越來越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，又可以協(xié)助開發(fā)商把握好工程質(zhì)量。物業(yè)公司早期介入的工作重點(diǎn)是制訂《工程服務(wù)計(jì)劃》。其包括:

　　1、對(duì)建安工程、附屬工程和室外工程進(jìn)行補(bǔ)充設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、完善使用功能；

　　2、優(yōu)化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；

　　3、對(duì)綠化設(shè)計(jì)和變更設(shè)計(jì)進(jìn)行審核補(bǔ)充設(shè)計(jì)；

　　4、參與房屋建筑設(shè)備和電氣設(shè)備的選型；

　　5、對(duì)土建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、裝飾裝修、設(shè)備安裝和系統(tǒng)調(diào)試進(jìn)行工程監(jiān)理。

　　根據(jù)《工程服務(wù)計(jì)劃》進(jìn)行有效地組織和實(shí)施，可以減少工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工遺留的問題，彌補(bǔ)建管脫節(jié)造成的對(duì)物業(yè)管理的先天不足，最大限度地避免業(yè)主入住后因施工質(zhì)量及配套設(shè)施不完善而造成的不滿和由此產(chǎn)生的糾紛。

　　(二)努力履行開發(fā)商物業(yè)服務(wù)的承諾

　　項(xiàng)目的開發(fā)商，在樓書和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，出資組建了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，這就需要物業(yè)管理公司必須在管理和服務(wù)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，也為物業(yè)管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍。

　　(三)彌補(bǔ)《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤

　　眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護(hù)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益的約束性文件。由于項(xiàng)目的開發(fā)商在制訂公約時(shí)因急于辦理預(yù)售許可證，忽略了《公約》中在此方面應(yīng)包括的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。另外，隨著政府主管部門有關(guān)物業(yè)管理的新政策法規(guī)不斷出臺(tái)，原公約有些內(nèi)容已不再適用。

　　因此，十分必要做出修改和補(bǔ)充；對(duì)大廈共用部位、共用設(shè)施及配套設(shè)施要作較為詳盡的描述，明確其包含內(nèi)容，便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及管理；需進(jìn)一步充實(shí)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容，在有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)使其更加全面，加強(qiáng)可遵守性、可操作性；對(duì)管理公司職責(zé)的內(nèi)容規(guī)定需具體化、細(xì)致化；進(jìn)一步明確寫字樓物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成；根據(jù)市房地局(1997)第485號(hào)文件，應(yīng)相應(yīng)修改產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主管委會(huì)的組成、職責(zé)等內(nèi)容；根據(jù)市房地局、市財(cái)政局1999年10月發(fā)出的“關(guān)于歸集共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的交納時(shí)間、地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)、程序以及用途的相關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理公司按照公約規(guī)定承擔(dān)向業(yè)主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線電視等費(fèi)用責(zé)任，實(shí)際上是承擔(dān)了公用事業(yè)的責(zé)任，也就承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須要妥善處理此類責(zé)任不清的問題。結(jié)合本項(xiàng)目有三項(xiàng)選擇:

　　1、徹底改變計(jì)量辦法，實(shí)行“卡式”一步到位的收取方式；

　　2、進(jìn)行管理硬件升級(jí)，將自動(dòng)抄表系統(tǒng)上網(wǎng)，實(shí)行“網(wǎng)上”一步到位的收取方式；

　　3、制訂約束性條款，實(shí)施有效控制。

　　(賽特物業(yè)管理有限公司 張家順)

篇2：如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

　　物業(yè)管理收費(fèi)難是長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費(fèi)開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。

　　同時(shí)物業(yè)管理又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必然的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

　　2、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、工程質(zhì)量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費(fèi)難的問題

　　針對(duì)上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法：

　　1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問題。

　　2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

　　以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營(yíng)理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實(shí)行信誓廣告牌制度

　　對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對(duì)經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制

　　對(duì)無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主營(yíng)行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營(yíng)理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

　　6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理收費(fèi)難對(duì)策

　　物業(yè)管理收費(fèi)難對(duì)策

　　目前，收費(fèi)難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差→解決策略：樹立正確認(rèn)識(shí)

　　新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實(shí)提高業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對(duì)住宅的保值增值功能，宣傳交費(fèi)合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　消費(fèi)水平不高→解決策略：增加合理補(bǔ)貼

　　物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對(duì)于某些低收入職工來說，以合理的價(jià)格去購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測(cè)，在補(bǔ)貼給職工工資5%的物業(yè)管理費(fèi)以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。此外對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)困難無力交費(fèi)的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項(xiàng)保障基金或以社會(huì)保障的辦法解決。

　　消費(fèi)僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對(duì)經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開競(jìng)標(biāo)選聘

　　要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費(fèi)用。

　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下

　　開發(fā)商要誠(chéng)信務(wù)實(shí)，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。

　　消費(fèi)者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，在購(gòu)房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購(gòu)買商品房時(shí)被虛假?gòu)V告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費(fèi)方式表示抗議。

　　物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項(xiàng)目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍

　　設(shè)計(jì)施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。

　　工程質(zhì)量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

　　管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功

　　隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動(dòng)服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。

　　費(fèi)用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

　　收費(fèi)手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實(shí)踐證明，以往上門收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不高，推行綜合收費(fèi)卡制度，不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費(fèi)卡制度，就是將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲(chǔ)在一個(gè)卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實(shí)行綜合收費(fèi)卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點(diǎn)，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權(quán)意識(shí)弱→解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識(shí)

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主中將具有煽動(dòng)性、影響性，確實(shí)有錢不交費(fèi)的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。

　　作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司