本文提要：物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理公司只能根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對此,部分業(yè)主就會認為質(zhì)價不符。另外,也確實存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。

長期以來,物業(yè)管理收費問題一直困擾著許多物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主不交、少交、欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)已是司空見慣,嚴重制約了整個行業(yè)的生存和發(fā)展。物業(yè)管理服務(wù)收費問題復(fù)雜,牽扯到多方面的經(jīng)濟利益,影響到業(yè)主的安居、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟運行和社會的安定。

一、物業(yè)管理收費難問題原因分析
在市場經(jīng)濟下,物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供了服務(wù),就應(yīng)該按照等價交換的原則收取一定費用,而享受了物業(yè)服務(wù)的業(yè)主支付物業(yè)管理費也理所當(dāng)然。之所以出現(xiàn)收費難的問題,原因是多方面的:
1.業(yè)主方面
(1)觀念有問題
部分業(yè)主在住房消費觀念上還存在著一定的誤區(qū)。許多業(yè)主沒有認識到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為,也沒有認識到物業(yè)服務(wù)是一種消費行為,在繳納服務(wù)費時總是猶豫不定,生怕自己吃了虧。一旦發(fā)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題時,他們往往以此作為“拒繳”的理由。
(2)心存僥幸
少數(shù)業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性,服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體,因此,不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù),從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利,躲避、逃避交納物業(yè)管理費。
(3)不滿意物業(yè)服務(wù)
由于各地對物業(yè)管理服務(wù)項目沒有真正適用的規(guī)定和檢查標準,造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理公司只能根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對此,部分業(yè)主就會認為質(zhì)價不符。另外,也確實存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣,業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意,對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費。

2.開發(fā)商方面
(1)遺留工程質(zhì)量問題
由于開發(fā)商的原因,部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題,對此,業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理,而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了,就不交物業(yè)管理費。
(2)承諾未予兌現(xiàn)
大多數(shù)開發(fā)商為了促進銷售,將物業(yè)費標準定得很低,以此來降低消費者購買房產(chǎn)的門檻。在銷售過程中,有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾,如豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費肯定不漲價等等。而后期大多數(shù)承諾沒有兌現(xiàn),業(yè)主為此不交物業(yè)管理費。

3.物業(yè)管理企業(yè)方面
(1)內(nèi)部管理問題
由于物業(yè)管理行業(yè)市場化進程滯后,造成不少物業(yè)管理企業(yè)運行模式與市場格格不入,加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多,其內(nèi)部機制難以適應(yīng)市場化的要求:員工工作積極性不高,企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場需求,服務(wù)質(zhì)量難以提升,企業(yè)的“收繳率”也就不會高。
(2)服務(wù)意識和態(tài)度差
一些物業(yè)管理公司的服務(wù)意識差,不能夠及時為業(yè)主解決問題,只管理不服務(wù),對業(yè)主要求的多,而自己卻做得少;服務(wù)態(tài)度不好,不能正確認識自己的社會角色,工作未完全到位。
(3)不完全履行合同部分物業(yè)管理企業(yè)不能夠完全履行服務(wù)承諾,或在物業(yè)管理實施過程中,未經(jīng)業(yè)主同意私自減項或不按合同執(zhí)行,業(yè)主拒繳物業(yè)費也就在情理之中了。

4.政府方面
(1)未及時出臺維修基金使用制度
目前,有很多小區(qū)、大廈的項目保修期已過,許多大、中修工程需要申請物業(yè)維修基金,但由于尚未出臺維修基金使用制度,物業(yè)管理企業(yè)自身又缺乏資金,沒有實力更沒有能力墊付大額資金,這些房屋問題將會直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對大中修概念模糊,有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主拒交物業(yè)費的現(xiàn)象。
(2)配套設(shè)施跟不上
有些小區(qū)雖然已建成了很久,但由于協(xié)調(diào)力量不足,周圍配套設(shè)施仍未跟上,如通往小區(qū)的主干道路還未弄好,建筑垃圾到處堆積,車輛或行人將污泥帶入了整潔的小區(qū),小區(qū)外圍噪音夜以繼日、嚴重擾人,這一系列問題會引起小區(qū)居民的不滿,不明理的業(yè)主常將這些原屬于開發(fā)商或有關(guān)部門的責(zé)任遷怒于物業(yè)管理公司。

二、解決收費難問題的對策
從以上的分析可以看出,物業(yè)管理收費難不能簡單地歸結(jié)為一方的過錯,而應(yīng)該具體問題、具體分析,然后對癥下藥,使整個行業(yè)健康發(fā)展。根據(jù)以上的原因分析,筆者認為,解決物業(yè)收費難的辦法大致如下:
1.業(yè)主要有正確的物業(yè)管理消費意識。
業(yè)主應(yīng)該意識到,物業(yè)管理企業(yè)實質(zhì)上是在生產(chǎn)一種服務(wù)型的商品,在提供整潔、優(yōu)美、舒適的生活空間的同時,物業(yè)管理企業(yè)也付出了艱辛的勞動,業(yè)主為物業(yè)管理支付費用也是理所當(dāng)然的。
2.開發(fā)商必須本著對社會負責(zé)的態(tài)度開發(fā)物業(yè)項目。
在開發(fā)物業(yè)項目的過程中,開發(fā)商必須本著對社會負責(zé)的態(tài)度,周密

本文提要：物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理公司只能根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對此,部分業(yè)主就會認為質(zhì)價不符。另外,也確實存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。

規(guī)劃,嚴格兌現(xiàn)承諾。在開發(fā)完一個項目后,開發(fā)商應(yīng)該通過社會招標的方式將項目交給有實力的物業(yè)管理企業(yè),不要為了交接順利而將項目交給子公司或關(guān)系公司。
3.物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)加強自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量。
為提高業(yè)主的滿意率,物業(yè)管理企業(yè)要從自身找原因,樹立正確的服務(wù)理念,調(diào)整內(nèi)部機制,加強內(nèi)部管理,制定服務(wù)標準,規(guī)范行為準則,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,從而達到業(yè)主的認可和滿意。此外,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)對業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識,對物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務(wù)的標準,應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定,并在業(yè)主大會上公布。
4.政府應(yīng)切實履行自己的職責(zé)。
政府要兌現(xiàn)對公共配套設(shè)施的承諾,盡快出臺公共維修基金使用辦法,完善現(xiàn)行收費辦法中關(guān)于收費標準的制定,建立相應(yīng)法律法規(guī),明確住房消費者在住房消費過程中的責(zé)、權(quán)、利。
收費問題既是業(yè)主關(guān)注的熱點,也是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點,更是政府主管部門立法和工作的重點。為解決物業(yè)收費難問題,真正做到既能保護業(yè)主的合法權(quán)益,又能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,政府、企業(yè)與業(yè)主三方面應(yīng)該積極配合,充分理解。畢竟,團結(jié)就是力量。
參考文獻:
1.王青蘭、齊堅,《物業(yè)管理理論與實務(wù)》,高等教育出版社
2.王路建,《物業(yè)管理收費風(fēng)險防范》,《中國物業(yè)管理》20**年第6期

篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點問題。

　　一、物業(yè)管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

　　2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務(wù)標準，怎樣達到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

　　3、工程質(zhì)量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務(wù)的標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態(tài)度和收費方式

　　以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制

　　對無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。

　　5、加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標準，規(guī)范行為準則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴格按lS09000質(zhì)量管理體系標準運行，從而達到業(yè)主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理收費難對策

　　物業(yè)管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業(yè)主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的消費意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補貼

　　物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補貼。據(jù)北京市預(yù)測，在補貼給職工工資5%的物業(yè)管理費以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現(xiàn)象，就必須盡快擴大推行物業(yè)管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下

　　開發(fā)商要誠信務(wù)實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業(yè)機構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標準的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設(shè)計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。

　　工程質(zhì)量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴把承接驗收關(guān)，分清責(zé)任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進行認真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負責(zé)解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

　　管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應(yīng)當(dāng)將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進行試點，并在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權(quán)意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預(yù)期效果，才能達到切實維護物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。

　　作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司