物業(yè)收費難,是目前多數物業(yè)公司所面臨的窘境,也是全國很普遍的現象。物業(yè)管理費收繳率低,使許多物管企業(yè)入不敷出。據統計一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達到75%,在北京地區(qū)就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達到50%左右,基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說,物業(yè)費收繳率低于80%,物業(yè)公司就難以維持正常的經營管理活動。最新抽樣調查結果顯示:北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為約65%。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。市消費者協會介紹,今年法院接到開發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權和物權的案例越來越多。目前,由物管收費而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數的80%左右。甚至出現了月桂莊園物業(yè)經理身背催費牌辦公,脖子上掛著寫了“依約交費,提高服務”的牌子,親自到拖欠物業(yè)費的業(yè)主家門口,討要物業(yè)費的現象。引發(fā)爭議。
與此同時,業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多,物管企業(yè)疲于奔命。甚至出現了多起業(yè)主與物業(yè)公司互相斗毆的案例。有的是業(yè)主打了物業(yè)公司工作人員,也有的是物業(yè)公司工作人員打了業(yè)主。
當物業(yè)收費難成為一種普遍現象,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大,訴訟官司越來越多,甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候,必然有其深刻的社會背景和原因,“物業(yè)經理身背催費牌辦公”是一種無奈,也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決,才能徹底消除這種不幸和悲劇。
物業(yè)收費難,難在哪里?
從行業(yè)發(fā)展的角度講,物業(yè)費難收其中有幾大原因:
一是我國整個社會對物業(yè)管理的認識還處在一個較低水平,人們普遍對這個新興的行業(yè)不很了解,不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務有償消費觀念。在“分房修房靠單位”傳統觀念的影響下,人們還沒有形成要花錢買物業(yè)管理消費的觀念和習慣——既希望享受服務,又不愿意交納相應的費用;在一些舊的公房和房改房小區(qū),很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費,現在搬進新房要繳納如此多的費用,很多人無法接受,無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業(yè)費的情況。
二是物業(yè)管理服務收費與普通老百姓的承受能力還不完全適應。特別是一些危房改造回遷小區(qū),不交物業(yè)費的現象非常普遍。按照現行的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》,以普通的小區(qū)90平方米的房子為例,業(yè)主按現在的物業(yè)費平均標準2.4元/平方米為例,那么100平方米的房子每年大概需要交物業(yè)費2160元左右。加上每年3000多元的供暖費,每年三四千元的水電煤氣費,每年2000元左右的電話費(不包括上網費),再加上衛(wèi)生費、自行車、機動車存車費等等,北京普通住宅養(yǎng)一套房子一年至少要一萬多元。這對于每月收入一兩千元的普通老百姓來說,確實是一個很沉重的負擔。如果每月再還銀行一兩千元按揭貸款,有些困難家庭確實難以支付物業(yè)費;如何化解日益增多的物業(yè)費糾紛,既能減輕居民負擔,又能使物業(yè)公司得到應有的報酬,能夠生存,是很多人關注的一個問題,
三是我國現有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個較低水平,提供的服務不到位。不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)公司的收費不透明,不合理,亂收費,高收費,服務與收費價值不符,認為物業(yè)公司未盡到職責,因而拒絕交費。有關業(yè)內人士分析認為,目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產生,大多與相關信息不公開不透明有關。根據《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》的規(guī)定,物業(yè)收費標準應由業(yè)主大會,即全體業(yè)主決定。但實際上在首次業(yè)主大會召開之前,物業(yè)公司通常由開發(fā)商指定,物業(yè)費收費標準也由其單方面制訂,業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。這樣就形成了種種信息不對稱。截止到20**年4月底,北京市有物業(yè)管理企業(yè)20**家,從業(yè)人員超過20萬人。實現物業(yè)管理的項目4204個,面積29647.56萬平方米,已成立業(yè)主委員會的僅241個。但是在這兩千多家物業(yè)公司中,有的物業(yè)費每平方米只要幾毛錢,有的要十幾元,相差如此之多,不禁讓老百姓質疑,物業(yè)費標準到底應該是多少?究竟是怎么來的?
物業(yè)管理費用的核算比較復雜,幾乎每一宗物業(yè)價格都是不同的,影響價格的因素主要和社區(qū)規(guī)模、社區(qū)檔次特別是客戶需求的不同,構成價格的成本因素大體上分為21項,主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。所以北京市場的價格從0.3元/月/平方米到12元/月/平方米都有。這些都應該在入住前就與業(yè)主講清楚,得到業(yè)主的認可,否則就必然在入住后出現收費糾紛。
有些不合理的收費可能是在前期物管過程中,開發(fā)商和物管公司制定的一些收費標準不合理,并隨同業(yè)主的購房
篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題
如何解決物業(yè)管理收費難的問題
物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內普遍關注的焦點問題。
一、物業(yè)管理費收不上來的原因
通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業(yè)管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：
1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋
由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統性的有償服務行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業(yè)管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責范圍。
2、對物業(yè)管理服務不滿意
目前，由于國家對物業(yè)管理服務項目還沒有統一的規(guī)定和檢查標準，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務，對此，部分業(yè)主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理公司產生意見，因而拒交物業(yè)管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務具有社會性，服務對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務，從而導致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態(tài)度和收費方式
以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業(yè)務、讓業(yè)主預存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監(jiān)督作用。
4、對業(yè)主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業(yè)主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產權，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。
5、加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規(guī)范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業(yè)主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發(fā)公司辦理好房產交接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業(yè)管理收費難對策
物業(yè)管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業(yè)主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業(yè)管理企業(yè)應加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的消費意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業(yè)管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業(yè)管理費以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監(jiān)督作用。
自主權難發(fā)揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業(yè)管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發(fā)商要誠信務實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執(zhí)行國家的有關規(guī)定，制定房屋質量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業(yè)機構咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業(yè)主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發(fā)現房屋質量及開發(fā)商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應想方設法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務和個性化服務上，真正做到以為業(yè)主服務為中心、以業(yè)主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業(yè)先天不足必將導致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。在房地產開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應該參入物業(yè)的設計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設備安裝的監(jiān)督和施工質量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎，又可協助開發(fā)商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設單位的責任，由開發(fā)單位負責解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業(yè)管理公司進行修復)，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應通過整合逐步擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業(yè)管理服務的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業(yè)管理服務費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權的重要表現形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務費的義務，同時也有權知道物業(yè)管理服務費用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務按照《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業(yè)服務費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業(yè)管理企業(yè)和大多數業(yè)主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業(yè)管理有限公司