共有物業(yè)須由業(yè)主大會登記確權(quán)
權(quán)利和義務(wù)是對等的，絕不能一方面強(qiáng)調(diào)自己的業(yè)權(quán)，一方面又不履行自己業(yè)權(quán)的義務(wù)。通觀廣州房地產(chǎn)住宅小區(qū)的所有車庫，居然車庫被開發(fā)商占有（許多當(dāng)初的樓盤，地下開發(fā)的建筑是不計算容積率的，是屬于人防工程歸全體業(yè)主防空使用的），而且被他們經(jīng)營，收取車庫的停車費(fèi)，但卻不繳納物業(yè)管理費(fèi)。甚至使用的員工還由物業(yè)公司支付人工工資。這是哪家的道理？
報載，廣州逸雅居的業(yè)委會，近日入稟法院，要求撤銷“關(guān)于業(yè)委會不具備對物權(quán)登記提出主張權(quán)利的判決”。原因是這個樓盤的五樓架空層，原是開放為公共活動場地的，忽然間被封閉了。小業(yè)主們有意見了，認(rèn)為物管方侵害了公共利益，但發(fā)展商拿出了“架空層”的房產(chǎn)證。而業(yè)委會通過信訪得到規(guī)劃部門給出的復(fù)函證實(shí)：此架空層的“原規(guī)劃報建審批為架空支柱層，屬于小區(qū)全體居民活動使用的公共開放空間”。于是業(yè)委會要求法院判決房管局依法撤銷房產(chǎn)證。但法院認(rèn)為：業(yè)委會不具備對物權(quán)登記提出主張權(quán)利。”
首先，我們必須弄清楚，共有物業(yè)是小區(qū)居民生活所必須的物業(yè)，它的權(quán)屬已經(jīng)隨業(yè)主專有物業(yè)的權(quán)屬一起，歸于業(yè)主。《物權(quán)法》第七十三條明確：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。但長期以來，我們對這些屬于業(yè)主共有的物業(yè)卻沒有登記確權(quán)。
開發(fā)商拿出的“架空層房產(chǎn)證”是什么證明呢？是在房屋出售之前，房地產(chǎn)管理部門出具的開發(fā)商建筑區(qū)劃的全部確權(quán)。也就是說，沒有出售房產(chǎn)之前，這些共有物業(yè)屬于開發(fā)商整體擁有。但在出售部分房產(chǎn)之后，其共有物業(yè)就產(chǎn)生了共有人，這個共有人當(dāng)然應(yīng)該對共有物業(yè)的權(quán)利提出物權(quán)的登記主張。這也是其房產(chǎn)證中“分?jǐn)偯娣e”所實(shí)體賦予的權(quán)利。
我們多次主張要明確住宅小區(qū)的共有物業(yè)，并且登記確權(quán)。因?yàn)椋覀兝U納的物業(yè)管理費(fèi)用，是用于共有物業(yè)的管理的。共有物業(yè)的管理費(fèi)用是按專有面積的大小來分?jǐn)偟摹词褂霉灿形飿I(yè)的頻率來確定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。
如果開發(fā)商拿著“架空層房產(chǎn)證”，強(qiáng)調(diào)架空層屬于開發(fā)商所有，那么架空層就成了開發(fā)商的專有物業(yè)，應(yīng)該按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)，而且由于架空層使用的人多，應(yīng)該按住宅物業(yè)管理費(fèi)的2倍繳納。如果開發(fā)商拿著大確權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，顯示他擁有全部共有物業(yè)，那么這個建筑區(qū)劃內(nèi)就沒有共有物業(yè)，全部業(yè)主就無需要繳納物業(yè)管理費(fèi)。
權(quán)利和義務(wù)是對等的，絕不能一方面強(qiáng)調(diào)自己的業(yè)權(quán)，一方面又不履行自己業(yè)權(quán)的義務(wù)。通觀廣州房地產(chǎn)住宅小區(qū)的所有車庫，居然車庫被開發(fā)商占有（許多當(dāng)初的樓盤，地下開發(fā)的建筑是不計算容積率的，是屬于人防工程歸全體業(yè)主防空使用的），而且被他們經(jīng)營，收取車庫的停車費(fèi)，但卻不繳納物業(yè)管理費(fèi)。甚至使用的員工還由物業(yè)公司支付人工工資。這是哪家的道理？
在一再呼吁之下，廣州市國土房管局20**年第424號文印發(fā)了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)權(quán)登記管理規(guī)定》，規(guī)范了廣州市“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)權(quán)登記，明晰各類公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬和登記要求”。該規(guī)定明確“不納入分?jǐn)偯娣e的，一般包括建筑物內(nèi)的架空層……”，并且專門指出“不作為分?jǐn)偯娣e的業(yè)主共有的設(shè)施，已由開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)利證書的，如該設(shè)施未辦理分割登記，由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上加以注記‘某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有’”。
開發(fā)商拿出的“架空層房產(chǎn)證”，其實(shí)就是一個未加以注記“某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有”的房產(chǎn)證！只要向房管局產(chǎn)權(quán)地籍登記處反映，要求他們在開發(fā)商的“架空層房產(chǎn)證”上加注“逸雅居建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有”就完全可以解決。
鬧到對簿公堂，法院還來個“業(yè)委會不具備對物權(quán)登記提出主張權(quán)利”，實(shí)在是太讓人啼笑皆非了。
篇2：海寧市物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法(2010年)
第一條 為確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)專業(yè)單位的合法權(quán)益,根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的建設(shè)施工、移交接收、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造及其管理。
第三條 本辦法所稱的相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)分戶門外配置的給排水、供電、燃?xì)狻⒐帷⑼ㄐ拧⒂芯€電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
本辦法所稱相關(guān)專業(yè)單位是指承擔(dān)城市公共服務(wù)的給排水、供電、燃?xì)狻⒐帷⑼ㄐ拧⒂芯€電視等專業(yè)單位。
第四條 市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)會同相關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備建設(shè)施工、移交接收、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案,配套建設(shè)物業(yè)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位施工(安裝)。(房地產(chǎn)E網(wǎng):m.dewk.cn)
第六條 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從有利于后期物業(yè)管理與維護(hù)的角度,就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出合理性建議,參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作。
建設(shè)單位在與生產(chǎn)廠家、安裝單位簽訂設(shè)施設(shè)備購買(安裝)協(xié)議時,應(yīng)當(dāng)約定由生產(chǎn)廠家、安裝單位負(fù)責(zé)接管單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)技術(shù)人員的操作培訓(xùn),并督促、協(xié)調(diào)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)廠家、設(shè)計、施工安裝等單位共同配合前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。
第七條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)相關(guān)專業(yè)單位、建設(shè)單位共同驗(yàn)收合格后30日內(nèi),移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。同時,建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位。
本辦法施行前已成立業(yè)主大會的物業(yè)區(qū)域,由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù);未成立業(yè)主大會的物業(yè)小區(qū),由所在街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù);未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的住宅小區(qū),由所在街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)牽頭,參照本辦法前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù)。
專業(yè)單位在接管已交付使用物業(yè)區(qū)域時,發(fā)現(xiàn)共有設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)不正常或存在安全隱患時,應(yīng)當(dāng)會同業(yè)主委員會或街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會將設(shè)施設(shè)備修復(fù)正常、消除隱患后,辦理接收管理手續(xù)。所發(fā)生的費(fèi)用,列入相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中支出。
第八條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備有下列情形的,相關(guān)專業(yè)單位可以不予接收管理:
(一)設(shè)施設(shè)備、管線經(jīng)相關(guān)專業(yè)單位驗(yàn)收不合格的;
(二)對設(shè)施設(shè)備未約定相應(yīng)保修期的;
(三)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料不齊全的。
經(jīng)建設(shè)單位或生產(chǎn)廠家、安裝單位維護(hù)、整改后,共有設(shè)施設(shè)備符合條件的,相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時予以接收管理。
第九條 相關(guān)專業(yè)單位在接收管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備后,應(yīng)當(dāng)及時做好共有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造,確保物業(yè)區(qū)域共有設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。
第十條 專業(yè)單位實(shí)施共有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造,應(yīng)當(dāng)提前7日公示,告知物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
專業(yè)單位在實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部分、其他設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)事前公示告知全體業(yè)主并征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,依法辦理相關(guān)手續(xù);廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予配合與支持。
專業(yè)單位臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部位、其他設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,并及時恢復(fù)原狀。
第十一條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有設(shè)施設(shè)備,不得改變用途。專業(yè)單位認(rèn)為確需改變共有設(shè)施設(shè)備的應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由專業(yè)單位依法辦理相關(guān)手續(xù)后予以實(shí)施。
第十二條 相關(guān)專業(yè)單位接收管理物業(yè)區(qū)域共有設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造等費(fèi)用,在企業(yè)成本中列支。(來自:m.dewk.cn)
第十三條 違反本辦法規(guī)定,專業(yè)單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延接收管理物業(yè)區(qū)域共有設(shè)施設(shè)備的,由市人民政府責(zé)令限期接收管理。
具備接收管理?xiàng)l件的,專業(yè)單位接收管理不及時,造成物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主正常生活受到影響或人身安全和財產(chǎn)受到損害的,專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 本辦法由市規(guī)劃建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第十五條 本辦法自20**年3月1日起施行。
篇3：物業(yè)代管小區(qū)共有人防設(shè)施房產(chǎn)稅繳納
物業(yè)代管的小區(qū)共有人防設(shè)施房產(chǎn)稅的繳納
某小區(qū)物業(yè)咨詢：小區(qū)內(nèi)有一處人防設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，由物業(yè)公司代為經(jīng)營管理，房產(chǎn)稅應(yīng)由業(yè)主還是物業(yè)公司繳納？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策通知》（財稅[20**]186號）第一條的規(guī)定,對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。因此，由物業(yè)公司代為管理經(jīng)營的人防設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)公司繳納房產(chǎn)稅。
土地租賃合同是否繳納印花稅
某物流公司會計問：我單位今年1月份與某街道簽訂了一份土地租賃合同，租賃期10年，租金80萬元，是否需要繳納印花稅？
答：根據(jù)《印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，下列憑證為應(yīng)納稅憑證：1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；3.營業(yè)賬簿；4.權(quán)利、許可證照；5.經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。應(yīng)繳納印花稅的財產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同。
根據(jù)《印花稅暫行條例施行細(xì)則》（[1988]財稅字第255號）第十條的規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。
因此，你單位簽訂的土地租賃合同不屬于上述文件列舉的應(yīng)稅憑證，無需繳納印花稅。
重新核發(fā)營業(yè)執(zhí)照是否需要貼花
某單位會計問：我單位名稱和經(jīng)營地址發(fā)生了變化，辦理了營業(yè)執(zhí)照變更手續(xù)。新領(lǐng)取的營業(yè)執(zhí)照是否需要貼花？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局 國家工商行政管理局關(guān)于營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證粘貼印花稅票問題的通知》（[1989]國稅地字第113號）第五條的規(guī)定，對因各種原因更換營業(yè)執(zhí)照正本和商標(biāo)注冊證的，均視為新領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照正本和商標(biāo)注冊證，應(yīng)按規(guī)定納稅。因此，該單位取得重新核發(fā)的工商營業(yè)執(zhí)照需要貼花。
年度中間注銷的企業(yè)是否需要進(jìn)行匯算清繳
某勞務(wù)企業(yè)會計問：我企業(yè)因經(jīng)營不善于20**年9月份停止經(jīng)營，準(zhǔn)備申請注銷稅務(wù)登記，是否需要進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳？
答：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營期不足十二個月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個納稅年度。企業(yè)依法清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅年度。企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)自實(shí)際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[20**]79號）第三條的規(guī)定，凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營），或在納稅年度中間終止經(jīng)營活動的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。實(shí)行核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，不進(jìn)行匯算清繳。
因此，若該企業(yè)不是核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，應(yīng)在清算前報告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，以實(shí)際經(jīng)營期為一個納稅年度，并從實(shí)際經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)進(jìn)行匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退企業(yè)所得稅款。另外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。
事業(yè)單位是否要繳殘疾人就業(yè)保障金
南京某事業(yè)單位財務(wù)主管問：我單位是財政撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位，未安置殘疾人，是否需要繳納殘疾人保障金？
答：根據(jù)我市殘疾人就業(yè)保障金征繳辦法的規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)組織（含外地駐寧單位，以下簡稱單位），應(yīng)當(dāng)按照不低于本單位上年度在職職工總數(shù)1.5%的比例安排殘疾人就業(yè),凡安置殘疾人就業(yè)未達(dá)到規(guī)定比例的單位，均屬于殘疾人就業(yè)保障金征繳對象。
由于該事業(yè)單位未按規(guī)定比例安置殘疾人，因此，應(yīng)按規(guī)定繳納殘疾人就業(yè)保障金。